Saksnr. Utvalg Møtedato 076/17 Hovedutvalg for miljø- og plansaker

Transkript

1 PLANNAVN - Buskveien 10, Arkiv: GBNR - 48/44, FA - L13 Arkivsak: 17/ Saksbehandler: Dag Yttri Dato: Saksframlegg Saksnr. Utvalg Møtedato 076/17 Hovedutvalg for miljø- og plansaker Forslag til detaljreguleringsplan for Buskveien 10 - førstegangsbehanling Rådmannens innstilling: Rådmannen anbefaler at hovedutvalget for miljø- og plansaker fatter følgende vedtak: Forslag til detaljregulering for Buskveien 10 med plankart, bestemmelser og planbeskrivelse, alle datert legges ut til høring og offentlig ettersyn, jf. plan- og bygningslovens og 11. Hovedutvalg for miljø- og plansaker behandlet saken : Behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt med 18 stemmer. MP- 076/17 Vedtak: Forslag til detaljregulering for Buskveien 10 med plankart, bestemmelser og planbeskrivelse, alle datert legges ut til høring og offentlig ettersyn, jf. plan- og bygningslovens og 11. Saksopplysninger: Bakgrunn Vestfold eiendom AS fremmer på vegne av grunneier Eigil Hunskaar forslag til reguleringsplan for Buskvein 10, gbnr 48/44. Planforslaget er utarbeidet av Folksom arkitektur AS. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for boligbebyggelse. Planområdet Planområdet ligger ca. 2,5 km øst for Sandefjord sentrum, i tilknytting til

2 boligområdet Gokstadskogen/Sjuvenga. Planområdet er på totalt ca. 5, 6 daa og består hovedsakelig av gammel hagemark. Bestående bebyggelse omfatter en eldre enebolig. Eiendomsforhold Planområdet består av følgende areal og eiendommer: GBNR Hjemmelshaver 48/44 Eigil Hunskaar Mindre del av 48/704 Mindre del av 48/107 Mindre del av 48/451 Sandefjord kommune Privat Privat Planstatus Planområdet er i kommunedelplan for Sandefjord vedtatt 2014 avsatt til boligformål. Hoveddelen av planområdet er uregulert. En mindre del av planområdet mot nord inngår i gjeldende reguleringsplan for Gokstadskogen der det er regulert til landbruksformål. Planforslaget Hoveddelen av planområdet foreslås regulert til boligbebyggelse. Innefor byggeområdet foreslås det tillatt oppført minimum 10 og maksimum 20 boenheter. Utnyttelsesgraden foreslås til BYA=35 %. Maksimal gesimshøyde foreslås til 8 m og mønehøyde til 9 m. Bestående bebyggelse foreslås revet. Adkomst foreslås fra Buskveien. Det foreslås vendehammer vest i planområdet, mot Buskveien. I tilknytting til vendehammeren foreslås det felles renovasjonsanlegg for de nye boligene. Det er vist felles leke- og uteoppholdsareal på ca. 480 m2 nordvest i planområdet. Øvrige leke- og uteoppholdsareal forutsettes opparbeidet innefor byggeområdet for bolig. Merknader til varslet om planoppstart Oppstart av reguleringsarbeidet ble kunngjort i Sandefjord blad med frist for uttalelser Naboer, grunneiere og berørte ble varslet ved brev. Kommunen mottok i alt 6 uttalelser til varselet inne fristen. Uttalelsene oppsummeres som følger: Statens vegvesen har i brev datert ingen merknader til varselet. Fylkesmannen i Vestfold mener i brev datert at det som ledd i planarbeidet bør gjennomføres grunnundersøkelser. Hensynssone mot landbruksområdet i nord/øst som vist i vedtatt reguleringsplan for Gokstadskogen bør videreføres i forslaget til ny reguleringsplan.

3 Fylkesmannen mener det bør gjennomføres undersøkelser av naturmangfoldet, særlig med sikte på å kartlegge om det finnes eiker som omfattes av forskrift om utvalgte naturtyper. I den grad slike verdier avdekkes, må de sikres tydelig i planen. Behovet for særlige løsninger for overvann med sikte på å dempe belastningen på kommunens overvann/avløpsnett bør etter fylkesmannen syn vurderes i planarbeidet. Materialvalg i bygninger og løsninger for oppvarming bør vurderes i et langsiktig perspektiv med hensyn på energibruk og klimavirkning. Fylkeskommunen stiller seg i brev datert positivt til at det foreslås høy arealutnyttelse, men minner om at dette ikke må gå på bekostning av viktige bokvaliteter som eksempelvis attraktive leke- og uteoppholdsarealer. Fylkeskommune ber om at det utarbeides diagrammer som viser solforholdene på leke- og uteoppholdsarealene. Bestående bolig på eiendommen er oppført på 1700-tallet. Byggets verneverdi må derfor avklares. Naboene i Buskhellinga 3, 5, 8 og 9 mener i brev datert at tiltakshavers ønskede utnyttelse av eiendommen tilsvarende 18 boenheter i 9 bygg i stor grad vil bidra til å endre boligområdets karakter. Hensynet til vegetasjon, områdets topografi og karakter tilsier at utnyttelsen bør reduseres til boenheter. Den nye bebyggelsens høyde og arkitektoniske løsninger vil ha stor betydning for naboene. Byggehøyden bør begrenses til 1 2 m under terrenget foran boligene på platået nord for planområdet. For å redusere konflikter knyttet til innsyn bør takterrasser forbys. Naboene i Buskhellinga anser at flere av eikene innenfor planområdet omfattes av naturmangfoldlovens bestemmelser om utvalgte naturtyper. Naboene ønsker at det etableres støyskjerming mellom ny lekeplass på planområdet og boligene i Buskhellinga. Bjørn Tore Ask i Buskveien 16 stiller seg i brev datert kritisk til en utbygging med totalt 18 boenheter slik forslagsstiller har skissert. En så omfattene utbygging vil i stor grad forrige boligområdet som helhet. Ask hevder at planområdet i dag er viktig for mange arter, herunder fugler, flaggermus, stålorm og spiss-snutefrosk, som er rødelistet. Det bør derfor gjennomføres grundige registreringer av naturmangfoldet. Ask anser at han som nabo vil være sterkt berørt av en så betydelig utbygging som tiltakshaver ønsker grunnet trafikkøkning, støy, forhold knyttet til snørydding mv. Omfanget av utbyggingen bør derfor reduseres. Nabo Haavar Hunskaar mener i brev datert at buffersone mot landbruksarealene i nord/øst som vist i vedtatt reguleringsplan for Gokstadskogen bør videreføres i reguleringsplan for Buskveien 10 av hensyn til støy, lukt og støv knyttet til landbruksdriften. Konsekvenser Naturmangfold Det er gjennomført registreringer av naturverdier innenfor planområdet. Nordvest på planområdet står det en gruppe eiker. I alt tre av eikene omfattes av

4 naturmangfoldlovens bestemmelser om utvalgte naturtyper. Fagkyndig vurderer eikeforekomsten som helhets som viktig (B verdi) for naturmangfoldet. Eikene er merket av på plankartet og det er innarbeidet bestemmelser som forbyr felling. All beskjæring skal foretas i samråd med arborist. Graving i rotsonen skal unngås og det forutsettes utarbeidet skjøtselsplan (jf. bestemmelsene punkt 2.3.1). Det ble ikke avdekket andre naturtyper eller arter av forvaltningsmessig interesse. Det foreligger ikke annen dokumentasjon som tyder på at planforslaget vil ha negativ effekt på viktig naturmangfold. Naturmangfoldlovens krav til kunnskapsgrunnlag og vurderinger ansees for oppfylt. Parkering Planforslaget forutsetter at det opparbeides parkeringsplasser i henhold til den til enhver tid gjeldende kommuneplan/kommunedelplan (jf. bestemmelsene punkt 1.2.1). Landbruk Planområdet er ikke registrert som dyrket mark på kommuneplanens temakart for landbruk, men gamle flyfoto viser at hoveddelen av planområdet tidligere har vært i drift som landbruksareal. Planforslaget forutsetter at det utarbeides plan for bruk av matjorda i samråd med kommunen (jf. bestemmelsenen punkt 5.6). Barnehage og skole Planforslaget forutsetter tilstrekkelig skolekapasitet før utbygging kan finne sted (jf bestemmelsene punkt 5.1). Det ligger flere barnehager i sykkelavstand fra planområdet. Grunnforhold Det foreligger rapport fra grunnundersøkelser som viser at plan- og bygningslovens krav til sikker byggegrunn på reguleringsplannivå er oppfylt. ROS Planforslaget forutsetter at det gjennomføre detaljeret geologiske undersøkelser av fjellskrenten nord i planområdet. Det forutsettes at det gjennomføres sikkringstiltak i tråd med resultatene fra undersøkelsen før rammetillatelse kan gis (jf bestemmelsene punkt 5.4) Det foreligger ROS analyse som vurderes å oppfylle plan- og bygningslovens krav. Analysen viser ingen forhold som gir behov for tiltak ut over det som er nevnt over. Kulturminner og kulturmiljø Fylkeskommunen v/kulturarv har gjennomført befaring av eiendommen og konkluderer med at det ikke er knyttet verneverdier til bestående bebyggelse. Det ligger en eldre natursteinsmur sør i planområdet som foreslås bevart (jf. bestemmelsene punkt 1.12).Det er gjennomført kulturminneregistreringer uten funn av automatisk freda kulturminner. Kulturminnelovens undersøkelsesplikt ansees som oppfylt. Landskap Planforslaget ansees ikke å ha konsekvenser for viktige landskapsverdier Barn, unge og nærmiljø Det er avsatt felles leke og uteoppholdsareal på ca. 0, 4 daa. vest i planområdet.

5 Øvrige uteoppholdsareal forutsettes avsatt innenfor byggeområdet for bolig. Det forutsettes opparbeidet leke- og uteoppholdsareal i samsvar med den til enhver tid gjeldende kommuneplan/kommunedelplan for Sandefjord. Det foreligger ikke diagramer som viser soleksponering, men solforholdene ansees likevel som gode. Energi og materialbruk Planområdet ligger utenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Krav til energi og materialbruk i bygninger følger teknisk forskrift. Veg og trafikk Buskveien har lav bredde og lav trafikk. Utbyggingen ansees ikke å gi behov for å oppgradere veien. Av hensyn til renovasjonsløsningen er det regulert inn vendehammer som oppfyller kommunale krav innenfor planområdet. Adkomstveien videre innover på byggeområdet kan være privat. Trafikkøkningen den foreslåtte utbyggingen vil generere antas å ha marginal betyding for støyforholdene på stedet. Vann og avløp Det går kommunal ledningsnett over eiendommen som forutsettes lagt om. Det kommunale nettet i området har tilstrekkelig kapasitet for den foreslåtte utbyggingen. Overvann Planforslaget forutsetter at det utarbeides plan for håndtering av overvann. Planen skal omfatte hele planområdet og utarbeides i samråd med kommunen (jf. bestemmelsene punkt 1.4.1). Rådmannens merknader I planforslaget foreslås byggehøyden begrenset til kote Terrenget rundt eksisterende enboliger i Buskhellinga 3 og 5 ligger ca. 1 m under dette nivået. I planforslaget foreslås byggehøyden også begrenset med møne og gesimshøyde over terreng. Rådmannen mener disse bestemmelsene sammen med terrengforholdene på stedet sikkrer at naboene i Buskhellinga ikke vil bli vesentlig berørt av den nye bebyggelsen. Foreslått utnyttelsesgrad og begrensninger i byggehøyde tilsier etter rådmannens syn at planforslaget ikke vil ha vesentlige virkninger for bygningsmiljøet og strøkskarakter i området. Rådmanne vil også peke på at foreslått utnyttelsesgrad er i samsvar med kommuneplanens bestemmelser ved fortetting i eksisterende uregulerte boligområder Det foreslås byggegrense mot landbruksarealene i øst på 6 m. Arelene utenfor byggegrensen vil kunne benyttes til uteoppholdsareal. Rådmannen mener denne løsningen i tilstrekkeling grad ivaretar hensynet til landbruket samtidig som arealet vil kunne brukes av beboerne. Planforslaget er ikke til hinder for at det kan etableres takterasser på den nye bebyggelsen. Eventuelle takterasser vil på enkelte av byggene kunne bli noe eksponert mot naboene i Buskhellinga. Etter rådmannens vurdering vil imidlertid

6 takterasser på den ny bebyggelsen ligge innfor det som er akseptabel eksponering i et boligområde. Etter rådmannens syn er det ikke grunnlag for støyskjerming av felles lekeplass slik naboene i Buskhellinga ønsker. Konklusjon Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut på høring og offentlig ettersyn uten endringer. Dokumenter i saken Oversiktskart Udatert Plankat datert Bestemmelser datert Planbeskrivelse datert Uttalelser til varselet Brev fra: Staten vegvesen datert Fylkesmanne i Vestfold datert Vestfold fylkeskommune datert Naboer i Buskhellinga 3, 5, 8 og 9 datert Nabo i Buskveien 16 datert Haavar Hunskaar datert Vedlegg i saken: Oversiktskart Plakart Bestemmelser Planbeskrivelse Illustrasjonsplan Uttalelser til varselt