PLANINITIATIV for reguleringssak: Kvartal 314 nord

Transkript

1 PLANINITIATIV for reguleringssak: Kvartal 314 nord Dette dokumentet skal synliggjøre viktige hensyn som skal ivaretas gjennom planlegging etter plan- og bygningsloven. Planinitiativet er forslagsstillers vurdering og skal gi kortfattet informasjon om prosjektet som grunnlag for tidlig avklaring og medvirkning av kommunens ulike fagmiljøer. Gårds- og bruksnummer/adresse: Dronningens gate 66 (gnr/bnr: 1/983), Skolegata 27 (gnr/bnr: 1/969 og Skolegata 29 (gnr/bnr: 1/968) Tiltakshaver: Dronningens gate atrium Forslagsstiller: Dronningensgate Atrium AS Eierforhold: gnr/bnr 1/983 og 1/969 er eid av tiltakshaver. Det foreligger avtale om at eiendom 1/968 overtas i september Det er ønskelig å vurdere parallell behandling av plan- og byggesak. Kart hvor Kartgrunnlag skal hentes fra kommunens kartløsning.

2 Oversiktskart (ca. målestokk 1: ): Overordnet kartutsnitt som viser planområdets beliggenhet.

3 Detaljkart som viser planavgrensningen: Detaljkart som viser planavgrensningen. Planområdet består av tre eiendommer som i dag er bebygd med én enebolig på hver eiendom. Planavgrensning foreløpig vist til veimidte, og vil tilpasses tilliggende reguleringsplaner.

4 Skråfoto eller flyfoto av planområdet: Skråfoto av området. Flyfoto. Planområdet markert med blått. Gjeldende plangrunnlag (jf. 1 g 1 ) 1 Forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter pbl.

5 Kommuneplanens arealdel: Se kommunedelplan sentrum Eventuell kommunedelplan: NÅVÆRENDE KOMMUNEDELPLAN Kommunedelplan Sentrum , Kommunedelplan sentrum : Formål: Boligbebyggelse (nåværende)

6 NY KOMMUNEDELPLAN (IKKE VEDTATT) Kommundedelplan Sentrum Kommunedelplan sentrum Ny sentrumsplan, 2. gangs offentlig ettersyn Formål: Sentrumsformål, (nåværende) Reguleringsplan og ev. bebyggelsesplan: Ingen av teigene omfattes av en reguleringsplan, men grenser til fire reguleringsplaner: VEST: Plan for Sarpsborghallen og St. Olavs vgs. Plan-ID (denne er under utarbeidelse) Eldre reguleringsplan Grotterudløkka med beskrivelse, vedtatt ØST: Sandesundsveien barneskole, plan-id Reguleringsplan for Storgata terrasse, plan-id12042.

7 Planlagt arealbruk (jf. 1 c) For å underlette den kommunale behandlingen, er det viktig å få en tidlig oversikt hvilke arealtyper som ønskes regulert. Sett kryss i nedenstående tabell. Suppler skjemaet dersom arealtyper mangler og fjern gjerne de overflødige! Arealtype Boligareal Veiareal Parkeringsareal Forretningsbebyggelse Friområder, lekeplasser, ol Dyrka mark Annet landbruksareal Sett kryss x x x Beskrivelse hva og hvem FOR : Planinitiativet skal i nødvendig grad omtale premissene for det videre planarbeidet, og redegjøre for: a) formålet med planen Formålet med planen er å fortette eiendommene Dronningens gate 66, Skolegata 27 og Skolegata 29. Det tas sikte på en suburban-tett bebyggelse og utvikling av leiligheter som følger den nye sentrumsplanen for Sarpsborg kommune. b) planområdet og om planarbeidet vil få virkninger utenfor planområdet Planområdet består av tre eiendommer. Det ligger i dag én enebolig på hver eiendom. Disse forutsettes revet. Rett nordvest for planområdet ligger Sarpsborghallen og St. Olav. Eiendommene er en del av et eneboligbelte. Dette har fått betegnelse suburban-tett bebyggelse i den nye sentrumsplanen. Denne typologien er høyere og tettere enn omkringliggende eneboliger. Samtidig har store deler av området vest for Kulåsparken en høy/tett bebyggelse som varierer fra leilighetskomplekser til offentlige og private institusjoner. Nærliggende bebyggelse vil påvirkes av at det innføres ny typologi innenfor planområdet. Samtidig er planens formål å fortette i tråd med ny sentrumsplan. 2 Forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter pbl.

8 Bebyggelsen vil gi mer trafikk enn dagens eneboliger, og det vil påvirke omkringliggende eneboliger hva angår solforhold. c) planlagt bebyggelse, anlegg og andre tiltak d) utbyggingsvolum og byggehøyder e) funksjonell og miljømessig kvalitet Det vurderes flere bygningsvolumer på eiendommene, fremfor én sammenhengende struktur. Form og plassering vil vurderes underveis i reguleringssaken. Det planlegges parkering i kjeller/underetasje. Nedgravde løsninger for renovasjon vil vurderes opp mot tradisjonelle avfallshus med beholdere. Byggehøyder vil vurderes i reguleringssaken. Det er ønskelig å utnytte maks gesimshøyde 11,5 m og maks mønehøyde 15 m som definert for regulerte områder suburban tett bebyggelse i ny sentrumsplan (2019) Variasjon i takform og høyde vurderes i innledende undersøkelser som positivt for planområdet. Det planlegges parkering under bakkenivå slik at utearealene kan forbeholdes uteoppholdsarealer. Utvikling av leiligheter i dette området vil bidra til utvikling av Sarpsborg sentrum etter kommunens føringer i ny sentrumsplan. Planområdet er svært sentralt, og har stor nærhet til kollektivknutepunkt (Sarpsborg bussterminal), sosiale møteplasser og gode uteoppholdsarealer (Kulåsparken). Det er flere skoler i umiddelbar nærhet.

9 f) tiltakets virkning på, og tilpasning til, landskap og omgivelser g) forholdet til kommuneplan, eventuelle gjeldende reguleringsplaner og retningslinjer, og pågående planarbeid h) vesentlige interesser som berøres av planinitiativet i) hvordan samfunnssikkerhet skal ivaretas, blant annet gjennom å forebygge risiko og sårbarhet j) hvilke berørte offentlige organer og andre interesserte som skal varsles om planoppstart k) prosesser for samarbeid og medvirkning fra berørte fagmyndigheter, grunneiere, festere, naboer og andre berørte l) vurdering av om planen er omfattet av forskrift om konsekvensutredninger, og hvordan kravene i tilfelle vil kunne bli ivaretatt. Tiltak vil være en endring i boligtypologi fra eksisterende eneboligstruktur. Samtidig ligger planområdet i et brytningsområde der eneboligbebyggelse i dag møter høyere og tettere strukturer, fra sarpsborghallen til Sandesundveien barneskole, leilighetsblokker mm. Tiltaket vil utarbeides i tråd med ny sentrumsplan for Sarpsborg kommune (2019) og mål om fortetting innenfor sentrumssonen. Reguleringen med suburban-tett bebyggelse vil påvirke naboer. Økt trafikk i nærheten av Sandesundveien skole må vurderes. Tiltakshaver vil avklare eierforhold. Det vil utarbeides en ROS-analyse som en del av planarbeidet. Håndtering av overvann er viktig når ny bebyggelse opptar mer areal enn tidligere bebyggelse, slika t ikke utbyggingen gir uheldige konsekvenser utenfor planområdet. Berørte offentlige organer og andre interesserte varsles i henhold til Sarpsborg kommunes varslingsliste. Vi utarbeider utvidet varslingsbrev til naboer. Plankonsulenter er tilgjengelige for dialog underveis i prosessen, og dialogmøte vurderes fortløpende gjennom prosessen. Behov for åpent møte diskuteres med kommunen. Tiltaket er vurdert å ikke omfattes av forskrift om konsekvensutredning. Se eget vedlegg for fullstendig vurdering. Fullstendig vurdering i eget vedlegg til planinitiativet.