Industriveien 11, gbnr. 112/264 m.fl. forslag til detaljregulering - 1. gangsbehandling

Transkript

1 GBNR - 112/264, PLANID , Arkiv: PLANNAVN - Industriveien 11, gbnr 112/264 m.fl., FA - L13 Arkivsak: 17/ Saksbehandler: Cecilie Fjeldvik Dato: Saksframlegg Saksnr. Utvalg Møtedato 014/18 Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne /18 Hovedutvalg for miljø- og plansaker Industriveien 11, gbnr. 112/264 m.fl. forslag til detaljregulering - 1. gangsbehandling Rådmannens innstilling: forslag til detaljregulering for Industriveien 11 med tilhørende reguleringsbestemmelser, begge sist revidert , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningsloven Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne behandlet saken : Behandling: RMNF slutter seg enstemmig til rådmannens innstilling. RMNF- 014/18 Vedtak: Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevnes uttalelse: RMNF anbefaler at hovedutvalg for miljø og plansaker fatter følgende vedtak: Forslag til detaljregulering for Industriveien 11 med tilhørende reguleringsbestemmelser, begge sist revidert , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningsloven Hovedutvalg for miljø- og plansaker behandlet saken : Behandling: Rådmannens innstilling ble vedtatt med 18 mot 1 stemme. Mindretallet besto av Ivar Otto Myhre SV. 1

2 MP- 053/18 Vedtak: Forslag til detaljregulering for Industriveien 11 med tilhørende reguleringsbestemmelser, begge sist revidert , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningsloven SAKSUTREDNING Behandling: Saken legges frem for RMNF til uttalelse og for hovedutvalg for miljø- og plansaker som fatter vedtak om offentlig ettersyn. Saksopplysninger: Bakgrunn Planforslag for Industriveien 11 er utarbeidet av Spir arkitekter AS på vegne av Vindalgrenda AS. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for utvikling av boligbebyggelse. Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til boligformål. Planområdet inngår i eksisterende reguleringsplan for Vindal, vedtatt i Planen vil dermed oppheve deler av denne. Planforslag for området ble behandlet av Hovedutvalg for miljø- og plansaker i møte den , sak 210/17. Hovedutvalget fattet følgende vedtak: «Forslag til detaljregulering for Industriveien 11 med tilhørende reguleringsbestemmelser, begge datert , legges ikke ut til offentlig ettersyn. Saken sendes tilbake med følgende begrunnelse: Pkt i kommuneplanen av 2014 sier at man Skal ta hensyn til omgivelsene Trafikkforhold skal tas hensyn til. Vedtaket var enstemmig. Deler av saksfremlegg som ble lagt frem til behandling i oktober 2017 følger under i kursiv: Beskrivelse av planen Planområdet er på ca 6,1 daa og består av totalt 5 eiendommer/teiger som helt eller delvis inngår i planforslaget. Eiendommene 112/403, 112/264 og 112/404 eies av Vindalgrenda AS. Eiendommen 112/303 eies av Sandefjord kommune. Dette er to mindre teiger langs Industriveien. I tillegg inngår en del av naboeiendommen Industriveien 13, gbnr. 111/71 i planforslaget. Planområdet ligger ca 2 km fra sandefjord sentrum. Planområdet reguleres til boligformål med tilhørende grøntområder og områder for trafikk. Det legges opp til en relativt høy tetthet med 4,6 boliger pr. dekar. Totalt 28 boenheter er fordelt på fire bygninger i 2,5 etasje med saltak. Det er angitt maksimal kotehøyde for bygningene på plankartet. Varsel om oppstart av reguleringsarbeid Oppstart av planarbeid ble varslet ved annonse den med frist for merknader Det ble i varslingsperioden avholdt informasjonsmøte. Det er kommet inn 9 merknader som vedlegges i sin helhet. Hovedpunkter fra merknadene oppsummeres nedenfor og kommenteres i rådmannens merknader. 2

3 Per Arne Olsen mener prosjektet er for voldsomt både i høyde og lenge. Peker på at det er felt fire store eiketrær innenfor området. Gjesteparkering og varetransport må løses innenfor planområdet. Utbyggingen bør utsettes til det foreligger felles kommuneplan for storkommunen. Thomas Thorsen mener ny bebyggelse vil fremstå som en låvevegg på tvers av han tomt. Videre viser Thorsen til at hans eiendom vil miste utsikt sydover. Grunneiere og naboer i området har sendt inn felles uttalelse. Det vises til at utbyggingen må avventes til man har sett på samlet behov for utbygging i den nye kommunen. Det stilles spørsmålstegn ved kapasitet på barne- og ungdomsskole. Trafikksikkerheten i Vindalgrenda må sikres. Videre vises det til at planlagt bebyggelse bryter med områdets dominerende bygningstype. Vestfold fylkeskommune (VFK) ber om at barn og unges interesser beskrives og vurderes. VFK er ikke kjent med at planforslaget kommer i konflikt med kjente kulturminner. Statens vegvesen påpeker at Industriveien er kommunal. Det anbefales gode gangforbindelser og at det tilrettelegges for bruk av sykkel. Fylkesmannen i Vestfold legger til grunn at støynivået i planområdet ikke overskrider grenseverdiene jf. Retningslinjer for behandling av støy i arealplansaker/t1442/2012. Videre henvises det til rikspolitiske retningslinjer for barn og unge. Det må gjøres en vurdering av behov for lekeareal. Fylkesmannen påpeker også at det kan være hule/gamle eiker innenfor planområdet. Beboere i Vindalgrenda 8 påpeker at området er et naturskjønt område med lave eneboliger og høye gamle trær. Utbyggingen slik den er presentert er for tett. Thore M Klaveness har forståelse for fortetting, men mener dette prosjektet går for langt i antall enheter og i strørrelse. Konsekvensvurdering Planforslaget er i samsvar med hovedformålet i kommunedelplanens arealdel. Reguleringsformålet inngår ikke i formål som alltid skal konsekvensutredes under vedlegg I i Forskrift om konsekvensutredning. Detaljplanen er vurdert til ikke å falle inn under kriterier i forskriftens 10 om tiltak som kan få vesentlig virkning og derfor skal utredes. Det er på bakgrunn av dette vurdert at reguleringsplanen ikke utløser krav om konsekvensutredning. Rådmannens merknader: Rådmannen anser at temaene vann, avløp, overvann, energi, parkering, grunnforhold og støy er tilstrekkelig gjort rede for i planbeskrivelsen som følger planforslaget, og har ikke ytterligere merknader til disse. Biologsk mangfold/hule eiker: Naturmangfoldloven gir mulighet for å gi ekstra beskyttelse til utvalgte naturtyper. Hule eiker er en slik utvalgt naturtype som er gitt et særskilt vern gjennom Forskrift om utvalgte naturtyper. Denne naturtypen er blant annet viktig på grunn av at hule eiker er hjem for en mengde innsekter, blant disse rødlistede arter. Med hule eiker menes eiketrær som har en omkrets på mer enn 200 cm, samt eiketrær som er synlig hule og har en omkrets på mer enn 95 cm. Omkrets skal måles 1,3 meter opp på stammen. Innenfor det aktuelle planområdet er det flere eiketrær. Ved befaring registrerte administrasjonen at tre av åtte større eiker var felt. Eikene ble målt i henhold til 3

4 4 forskriften og viser at til sammen fem eiker omfattes av naturtypen «hule eiker». Det vil være uheldig for det biologiske mangfoldet dersom resterende eiketrær innenfor planområdet felles. Planforslaget slik det foreligger, legger opp til at fire av de gjenværende fem eiketrærne tas vare på. Disse befinner seg innenfor kollen i nordøst som er satt av til grøntområde i planen. Én eik kommer i konflikt med byggeområde for nye boliger og foreslås felt. Bestemmelsene tar opp at stammen til treet skal plasseres på egnet sted innenfor planens grøntområder slik at den kan fortsette å ha en funksjon som habitat for innsekter. Sett i sammenheng med at fire eiker reguleres til bevaring, mener rådmannen dette er en akseptabel løsning. Når det gjelder eiketrær som allerede er felt, anses dette å kunne være brudd på aktsomhetsplikten i naturmangfoldsloven. Administrasjonen ved seksjon klima, miljø og landbruk har oversendt saken til Fylkesmannen i Vestfold for vurdering. Bebyggelse/høyder/virkninger: Detaljplanen legger til rette for fortetting innenfor eksisterende villaområde. Ny bebyggelse vil bryte noe med eksisterende bebyggelse i område. Foreliggende planforslag er trukket tilbake fra kollen og antall enheter er redusert sammenliknet med tidligere illustrasjoner er vist for naboer. Rådmannen mener planforslaget tilpasser seg området på en god måte, med bebyggelse i 2,5 etasje og saltak. Bestemmelsene setter krav til materialbruk som gir et helhetlig og dempet uttrykk. Bebyggelsen deles opp i fire separate bygg. Det planlegges for parkeringskjeller og det meste av parkering løses dermed under bakkenivå. Noe gjesteparkering løses på bakkeplan. Det er satt maks byggehøyde for alle bygg på plankartet. Bygget lengst nord kan ha en høyde til maks kote 50,5. Eksisterende bebyggelse på Industriveien 11 ligger på kote 39. Eiendommen Vindalgrenda 13 som grenser til planområdet i nord, ligger på kote 45. I forhold til dagens situasjon så vil Vindalgrenda 13 miste noe utsikt. Ny bebyggelse i Industriveien 11 er imidlertid lagt i tilstrekkelig avstand fra grensen mellom eiendommene. Rådmannen mener byggehøydene er innenfor det som må aksepteres i området. Når det gjelder bygningsvolumer mener Rådmannen det er positivt at bebyggelse mot Vindalgrenda er delt opp i to bygningskropper slik at man unngår store lukkede flater mot Vindalgrenda. Planområdet fremstår nå mer åpent og inkluderende. Grøntområder/lekeplasser: Planforslaget ivaretar kommunedelplanens krav til uteopphold og lek. Bygningene danner et tun, her er det satt av områder til lekeplass og uteopphold. Videre er en stor del av kollen i nordøst satt av til grøntområde. Dette er et område som innbyr til naturlek og gir fine kvaliteter til boligområdet og til omkringliggende boliger. Ved en utbygging som foreslått mener rådmannen denne kollen vil fremstå som mer tilgjengelig for naboeiendommene enn i dag, da den ikke lengre vil ligge til en eneboligtomt. Trafikk: Planforslaget legger til rette for adkomst via Vindalgrenda til Industriveien. Begge disse er kommunale. En økning i antall boenheter som foreslått vil utfordre kapasiteten ved Vindalgrenda. Det er imidlertid plass innenfor eksisterende eiendomsgrenser til å utvide veien. Det bør vurderes frem til andre gangsbehandling om det skal settes rekkefølgekrav i forhold til dette. Planforslaget legger til grunn en byggegrense på 5 meter til vei. Dette er i samsvar med kommunens veinormal. For øvrig vises det til planbeskrivelsen punkt 5.3. Endringer i planforslaget I planforslaghet som nå legges frem for behandling er det gjort følgende endringer siden

5 saken var til behandling i oktober 2017: Rekkefølgekrav om at Vindalgrenda frem til og med planområdet skal utvides til asfaltert bredde 5 meter og 5,5 meter planert bredde. Rekkefølgekrav om at det skal etableres fartshumper på strekningen fra Vindalveien til og med planområdet. Antall boenheter er redusert fra 28 til 24. Antall bygg er økt fra fire til fem. Grøntareal i tilknytning til kollen i nordøst er utvidet. Det legges tilrette for etablering av totalt 12 parkeringsplasser på terreng. I tidligere planforslag var all parkering løst I parkeringskjeller. Beskrivelse av nytt planforslag Planforslaget legger til rette for blokkbebyggelse for inntil 24 boenheter, fordelt på fem separate leilighetsbygg. Parkering løses i to parkeringskjellere, samt at det tilrettelegges for totalt 12 parkeringsplasser på terreng. Parkering på terreng er i første rekke tiltenkt besøkende. Planforslaget sikrer felles uteoppholdsarealer i henhold til kommuneplanens bestemmelser. I det reviderte planforslaget er bebyggelsen justert slik at resterende eiker i området blir hensyntatt. Tiltakshaver har etter krav fra administrasjonen utarbeidet et notat om eikemiljøet på eiendommen. Det stilles rekkefølgekrav i forhold til skolekapasitet, utvidelse av kommunal vei, samt oppgradering av veien med fartshumper. Nye merknader i saken I etterkant av at hovedutvalget behandlet planforslaget og sendte dette tilbake til forslagsstiller, har kommunen mottatt en ny henvendelse fra nabo til planområdet. Denne vedlegges sammen med øvrige innspill til varsel om oppstart av planarbeid, sammen med en kommentar fra forslagsstiller. Thore Klaveness stiller spørsmål ved hvorfor planforslaget tas til behandling før det har kommet avklaring i forhold til brudd på naturmangfoldsloven. Han viser til kommunens reaksjoner i forhold til sak i Brunstadveien 138. Han viser videre til at det i planforslaget henvises til feil avstand til sentrum, denne mener han er 3,6 km, ikke 2,2 som det står i planforslaget. Til sist viser Klaveness til at det er nære relasjoner mellom utbygger og en ansatt i kommunalområdet for miljø og plansaker, og at dette setter saken i et spesielt lys. Rådmannens vurdering: Rådmannens vurdering vil i hovedsak dreie seg om en vurdering av endringene som er gjort i planforslaget, samt vurdering av ny nabomerknad i saken. For øvrig vises det til rådmannens vurdering ved behandlingen i oktober, samt planbeskrivelsen som følger saken. Mottatt nabomerknad viser til at det er nær relasjon mellom forslagsstiller og en ansatt i kommunalområde for miljø og plansaker. Dette er sjekket ut og rådmannen anser at dette på ingen måte har betydning for saken. Nabo bemerker at planområdet ikke ligger innenfor 3 km til sentrum, når man kjører naturlig kjørerute. Utbygger viser til at området ligger innenfor en 3 km radius til sentrum, og dermed er innenfor området for fortetting i henhold til kommunedelplanen. Rådmannen vil i denne sammenheng bemerke at det i kommunedelplan for Sandefjord er åpnet for en høy utnyttelse ved fortetting i sentrumsnære områder, innenfor en radius på 3 km fra sentrum. Ofte vil det ved fortetting av slike områder være kortere snarveier til sentrum, dersom kjørevei er noe lengre. Ved planområdet i Industriveien 11 er situasjonen en annen. Området ligger innenfor radius på 3 km fra sentrum og dermed innenfor området som er definert som sentrumsnært, men på grunn av områdets beliggenhet på vesterøya er kjøreveien til sentrum noe lengre. 5

6 Biologisk mangfold/hule eiker: Planområdet består av en eksisterende eneboligtomt med flere større eiketrær. Kommunen er kjent med at det i januar 2017 ble felt flere større eiketrær på eiendommen. Forslagsstiller har ment at disse ikke var omfattet av forskriften om utvalgte naturtyper. Kommunens administrasjon har vært på befaring og målt gjenstående eiker samt stubber etter felte trær. Noen av stubbene var høye, slik at måling kunne gjøres i henhold til ordinære målerutiner (130 cm opp på stammen). Kommunens målinger viser at det er fem av trærne som er omfattet av forskriften. Av disse er tre trær allerede felt. Befaringsnotat er oversendt fylkesmannen for videre vurdering av eventuell erstatning. Det ble i januar 2018 gjennomført en registrering og vurdering av eikeforekomst innenfor planområdet av Sweco. Rapporten viser at de tre felte eiketrærne alle var omfattet om forskriften. Videre er tre av de gjenstående eiketrærne omfattet av forskriften. Etter befaring av planområdet er det vurdert at det vil være svært uheldig for det biologiske mangfoldet dersom de resterende eiketrærne som er omfattet av forskriften, blir hugget. Også flere av trærne som ikke er omfattet av forskriften bør bli stående, både med tanke på trærne i seg selv, men også deres funksjon i området lokalt. Dette støttes av rapport utarbeidet av Sweco. I det nedjusterte planforslaget som legges frem til behandling nå, er en større del av kollen i nordøst av planområdet bevart. Bebyggelsen i planforslaget er justert slik at alle de gjenværende eiketrærne tas vare på. Rådmannen er tilfreds med denne endringen i planforslaget. Tilpasning til omkringliggende bebyggelse: Planforslaget er redusert fra 28 til 24 boenheter, samt at boenhetene er redusert noe i størrelse. Videre foreslås det at bygningene deles opp ytterligere, i fem bygg. Dette gjør at planområdet fremstår luftigere, samt at en større del av kollen i nordøst blir avsatt til område for uteopphold. Rådmannen mener nytt planforslag tar hensyn til omkringliggende bebyggelse og tilpasser seg karakteren i området. Trafikk: Det er satt rekkefølgekrav om breddeutvidelse av veien, samt at det skal etableres fartsreduserende tiltak i form av fartshumper. Rådmannen er tilfreds med denne endringen av planen. Krav i henhold til gjeldende veinorm vil med disse endringene være oppfylt. Det legges til rette for 12 parkeringsplasser på bakkeplan i det reviderte planforslaget. Rådmannen ser positivt på dette grepet. Naboer i området har tidligere vist til at parkering kun i parkeringskjeller vil kunne medføre stor grad av kantparkering i veien, blant annet for besøkende til boliger i området. Tilrettelegging for parkering også på bakkeplan vil avhjelpe dette. Konklusjon Planforslaget for Industriveien 11 legger til rette for fortetting i eksisterende villaområde på tilfredsstillende måte. Revidert planforslag er i større grad tilpasset omkringliggende omgivelser, ved at bygningene er oppdelt i mindre enheter, færre boenheter, større grøntområder og mer parkering på bakkeplan. Området fremstår på denne måten mer luftig og åpent. Planen legger til rette for å ivareta kvaliteter i området og gjøre disse mer tilgjengelige. Planforslaget oppfyller krav i kommunal veinorm. Rådmannen understreker at det er uheldig at det har blitt felt flere større eiker i området, uten at dette ble avklart med kommunen. Saken er imidlertid oversendt fylkesmannen for videre behandling. Kommunen har purret på saken for å få en avklaring før politisk behandling av planforslaget, men saken har ikke blitt prioritert hos fylkesmannen. Etter en totalvurdering anbefaler rådmannen at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Forslagstiller: Spir Arkitekter, post@spir.no, telefon:

7 Vedlegg i saken: Oversiktskart Plankart Reguleringsbestemmelser Situasjonsplan Planbeskrivelse Prinsipp snitt Illustrasjon 1 Illustrasjon 2 Illustrasjon 3 SOL-SKYGGE - JUNI KL 1800 SOL-SKYGGE - MARS KL 1500 Rapport eiker Innspill til varsel om oppstart Ny merknad etter revidert plan Forslagsstillers kommentar til ny merknad Gbnr 112/164 - Industriveien 11 - Hogst av utvalgt naturtype hule eiker 7