Forslag til detaljregulering for Søren Lemmichs gate 1 og Losjeplassen 2 og 4

Transkript

1 Forslag til detaljregulering for Søren Lemmichs gate 1 og Losjeplassen 2 og 4 1. Bakgrunn og overordnede sammenhenger 2. Hovedelementer i planforslaget 3. Viktige konsekvenser og vurderinger 4. Rådmannens forslag til alternativ

2 1. Bakgrunn og overordnede sammenhenger Kommunedelplan for Drammen sentrum (2006) Planområdet er på ca. 9,5 daa Omfatter deler av kvartalet B72 og B3 Avsatt til Bybebyggelse (blandet formål). Det er ikke registrert kulturminner i planområdet Eksisterende situasjon Parkeringsplass, øvrige arealer som foreslås regulert er bebygd med næringsbebyggelse: Dagligvarebutikk Lagerhaller: én lagerhall midt i og gjennom hele kvartalet + tilbygg til en lagerhall langs Søren Lemmichs gate

3 2. Planforslaget Hensikt Hensikten med detaljreguleringen er å legge til rette for utbygging av området med ca. 140 boliger med tilhørende uteopphold og parkering samt forretning/bevertningsareal på hjørnet Losjeplassen/Strandveien Forlagsstiller: Plankonsulent: Svanegangen Utvikling AS (eid av Union Eiendom AS og Vedal Utvikling AS) L.O.F. Arkitekter AS

4 2. Planforslaget Hovedelementer Bebyggelsen følger hovedsakelig kvartalsstrukturen. I tillegg to lameller «på tvers» av kvartalet Kvartalslekeplass i gårdsrom, allment tilgjengelig gangforbindelse («Svanegangen») fra Strandveien opp mot Tomtegata. Foreslått krav til minimumsbredde (7 meter) på åpningen i bebyggelsen for å sikre at den forbindelsen oppleves som inviterende og tilgjengelig for alle Etablering av tosidig fortau og ny gateutforming i Søren Lemmichs gate Variert boligsammensetning med noen større og familievennlige boliger på bakkeplan L.O.F Arkitekter AS Illustrasjon av «Svanegangen» og gårdsrommet Forslag til plankart,

5 2. Planforslaget Krav til uteoppholdsareal Felles uteoppholdsareal foreslås løst i gårdsrommet på lokk over parkeringskjeller og på takterrasser For å oppnå tilfredsstillende solforhold foreslås det at ca. 40 % av det totale kravet til felles uteoppholdsareal kan legges til takterrasser. Høyder Varierer mellom 4 og 7 etasjer, de høyeste høydene er mot nord, hvor det også er foreslått takoppbygg for å legge til rette for takterrasser Utomhusplan Takoppbygg over plan 7 7 etasjer 6 etasjer 5 etasjer 4 etasjer Oppriss mot Strandveien

6 3. Viktige konsekvenser av planforslaget En helhetlig utvikling av kvartalet Planforslaget foreslår å regulere bare deler av kvartalet. Premiss å sikre like utbyggingsmuligheter for kvartalet som helhet for å ivareta forutsigbarhet og likebehandling ift Sentrumsplanen. Bebyggelsesmønster Høyder

7 3. Viktige konsekvenser av planforslaget Forholdet /bidraget til en lesbar, attraktiv byromsstruktur [ ] bebyggelsen skal fremme gode gate- og uterom, og ta vare på og utvikle eksisterende bybilde (Sentrumsplanens bestemmelser punkt 2.2, kulepunkt 2). 1. Bebyggelsens organisering Den foreslåtte bebyggelsen fullfører og følger kvartalsstrukturen «Svanegangen» er starten på en snarvei («veit») gjennom kvartalet, og gjør at gårdsrommet vil være et attraktivt uterom for beboerne, men også tilby byen et nytt byrom med en annen karakter og grad av offentlighet enn gatene rundt

8 3. Viktige konsekvenser av planforslaget 2. Møtet mellom bebyggelsen og gate-/byrommene Planforslaget innebærer at man med unntak av hjørnet Losjeplassen/Strandveien foreslår boliger. Det er i tråd med Sentrumsplanen, samtidig byr bygater og boliger i første etasje på utfordringer knyttet til hensynet til/konflikten mellom innsyn og opplevelse av offentlighet. Foreslått tre ulike løsninger for de tre byrom-/gatesituasjonene: Losjeplassen Strandveien Søren Lemmichsgate Beplantingskasser (50% av fasaden) Bebyggelsen og gårdsrommet må heves pga hensynet til flom. Forhage (se forslag til bestemmelser h) Foreslåtte bestemmelser (se i), a) og a) sikrer et klart Foreslår regulert gjennom og c) og d)) skille mellom private arealer og en offentlig tilgjengelig, urbant utformet formål i kartet «overgangssone» som også ivaretar hensynet til en universell utformet forbindelse fra Strandveien til «Svanegangen» og gårsrommet

9 4. Rådmannens anbefaling/alternativforslag En helhetlig utvikling av kvartalet Planforslaget foreslår å regulere bare deler av kvartalet. Premiss å sikre like utbyggingsmuligheter for kvartalet som helhet for å ivareta forutsigbarhet og likebehandling ift Sentrumsplanen. 1. Bebyggelsesmønster Forslaget til utbygging + eksisterende situasjon Forslaget til utbygging + mulig fremtid -> restriksjoner på formål i NV Rådmannens forslag til justering av planforslaget a) Bygningen i felt BKB1 reduseres til en bygningskropp som følger gateløpet langs Losjeplassen

10 4. Rådmannens anbefaling/alternativforslag En helhetlig utvikling av kvartalet 2. Høyder For å kunne redusere prosjektets totale høydevirkning noe anbefaler rådmannen å foretar følgende endringer: a) # b) Det legges ikke til rette for den ekstra høyden som er foreslått for å sikre heis til takterrasser på de høyeste bygningene. Det åpnes istedenfor at disse kan innpasses på noen av de lavere bygningene. Forslag til endring i reguleringsbestemmelser: b. Heis- og trappoppbygg kan oppføres inntil 1,5 m over fastsatte kotehøyder for gesims. For felt BKB2 og BKB3 tillates heis- og trappoppbygg som sikrer universell tilgjengelighet til felles takterrasser oppført inntil 4,2 m over fastsatte kotehøyder for gesims. Dette gjelder kotehøyde c+22,5, kotehøyde c+19,4 m og kotehøyde c+16,3 i felt BKB2 og felt BKB