Merknad til Kommunedelplan for Stavanger sentrum

Transkript

1 vår ref.: deres ref.: kopi: Tiltakshaver dato: Merknad til Kommunedelplan for Stavanger sentrum I forbindelsen med utvikling for Tou Park trinn 7 BAKGRUNN Alliance arkitekter AS har på vegne av Runestad invest AS i 2013 varslet oppstart av reguleringsplan for Kvitsøygaten 30 m.fl., detaljregulering 2466P. I mellomtiden har kommunedelplan for Stavanger sentrum endret hvilke føringer som skal gjelde for eiendommen. Innspillet redegjør hvilke konsekvenser Kommunedelplan for Stavanger sentrum vil gi, og foreslår konkrete endringer da det er ønskelig. Kart som viser tomtens plassering og utstrekning Side 1

2 PLANER FOR EIENDOMMEN Detaljregulering for Kvitsøygata ble varslet i 2014 og innbefattet nabotomten mot sørvest, som ikke er en del i innspillet vårt. Midlertidig har utviklingen av nye boliger stoppet, samtidig som det ventes på føringer den nye Sentrumsplanen vil gi. Tomten i Kvitsøygata 30, gnr/bnr 53/842, har et areal på 2810 m 2. I en framtidig regulering vil det vurderes om eksisterende kontorbygg til Rogaland elektro kan opprettholdes, samtidig som det skal utvikles en gatebebyggelse med både bolig og næring. Eksisterende kontorbygg har et samlet bruksareal på ca. 2000m 2. I en framtidig detaljregulering kan det vurderes utvikling av en bebyggelse med næring/handel i 1.etasje og boliger i etasjene oppover. Utnyttelsen som legges til grunn i KDP i forhold til prosentfordeling av næring/bolig gir gode framtidige muligheter. Hovedatkomsten opprettholdes fra Kvitsøygata. For fotgjengere skal Kvitsøygata og promenaden langs sjøen sikre gode forbindelser til sentrale funksjoner og rekreasjon. KOMMUNEDELPLAN FOR STAVANGER SENTRUM Plankart (høringsutkast 2016) Eiendommen vises som kombinert formål, bestemmelsesområdet felt D23. Det er vist fremtidig gangvei langs Kvitsøygata og nordøst for eiendommen i grøntområdet som danner en sammenhengende sjøpromenade. Eiendommen inngår også i hensynssone H_320_4 hvor terrenget skal heves til kote +3 som vern mot flom. Side 2

3 Bestemmelser 1.3 Retningslinje om utnyttelse: 1.4 Retningslinjer og bestemmelser for boligstørrelser I reguleringsplaner med bolig skal andelen med >100m2 boliger være minimum 20% 1.12 Krav til bil parkering: Det er fastkrav om 0,5 parkeringsplasser per 100m2 BRA næring og 0,5 per boenhet. 2.2 Bebyggelse - Ny bebyggelse skal ha minimum 20% næring/tjenesteyting - Langs gater definert som gater med aktive førsteetasjer skal bebyggelsen trekkes ut til fortau med aktive og åpne førsteetasjer med publikumsrettete funksjoner. Parkering tillates ikke i første etasje. 2.5 b. Bebyggelse langs gater med krav om aktive førsteetasjer Langs gater definert som gater med aktive førsteetasjer i temakart skal ny bebyggelse trekkes ut til innerkant av fortau. I bebyggelse langs gater og mot parker med aktive førsteetasjer skal gateetasjen ha høy transparens med utstillingsvinduer og inngangsdører, og skal benyttes til allment tilgjengelige, publikumsrettede funksjoner. Kun formålene næring og tjenesteyting tillates i førsteetasjen. Hotellværelser og parkering tillates ikke i gateetasjen. c. Handel Stavanger øst: I kombinerte områder som grenser til gater i temakart aktive førsteetasjer kan det samlet reguleres inntil [alt A: ] / [alt B: ] m2 BRA detaljhandelsareal i inntil 2 etasjer. I prosjekter kan det reguleres detaljhandelsareal tilsvarende 20 x fasadelengde for gater/gatedeler som inngår i temakart aktive førsteetasjer. 3.1 Bestemmelser og retningslinjer til sikrings-, støy og faresoner Faresone flom/havstigning Innenfor hensynssonene H320_4 skal det etableres ny sammenhengende terrenghøyde på +3 moh. som del av nytt flomvern for Stavanger sentrum. Nytt terreng kan avtrappes i ytterkanter mot sjø og mot eksisterende bebyggelse. Etablering av sammenhengende ny terrengflate i hele området som reguleres skal sikres som rekkefølgebestemmelser i reguleringsplan. Temakart aktive fasader Kvitsøygata er vist som en gate med aktive fasader. Side 3

4 Utsnitt fra temakart aktive fasader i høringsutkastet INNSPILL TIL KDP FOR STAVANGER SENTRUM Runestad invest AS ønsker å utvikle felt D23 i tråd med føringene i nye høringsutkast for Kommunedelplan for Stavanger, datert juni Utviklingen til Kvitsøygata 30 skal vurdere å videreføre dagens drift av eksisterende bygg samtidig som det planlegges for nye moderne nærings- og boligarealer. Prosjektet er foreløpig i en veldig tidlig fase, og det er grunnleggende at den fleksibiliteten som ligger til grunn bør opprettholdes. Det vil bli lagt til rette for åpne og aktive førsteetasjer med publikumsrettete funksjoner, og boliger i etasjene over. Det skapes aktivitet gjennom døgnet, som bidra til et tryggere og mer attraktivt gate- og bomiljø. Eksisterende bygg kan skape et varierende bymiljø da bygg med ulik historie står side om side. Samtidig kan det etableres spennende utearealer med utsikt over fjord- og fjellandskapet i øst. Boligstørrelser: I tidligere studier ble levekårsundersøkelsen lagt til grunn. Mangel på større leiligheter ga utgangspunkt for boliger på ca. 74 m 2 med 2 til 3 soverom i tidligere reguleringsplan. Vi mener at leilighetsstørrelser og boligtypologi bør vurderes ut ifra beliggenhet og tomtens beskaffenhet innenfor sentrumsområde, samtidig som framtidig utvikling og etterspørsel må legges til grunn. Kommunedelplanens krav om at 20% av boliger skal være over 100m 2 bør være retningsgivende, og ikke en bestemmelse. Det må vurderes i hver enkel detaljregulering istedenfor å sette det som minimumskrav til alle prosjekter. Utnyttelse: Eksisterende næringsbygg på ca. 2000m 2 BRA skal vurderes til å bli beholdt i en framtidig utvikling. Ny bebyggelse kan utvikles med forretning/næring i første etasje langs Kvitsøygata i tråd med kommunedelplanens tanker om aktive fasader. Gjennom boliger fra 2.etasje og oppover kan det etableres et variert urbant miljø rett ved sjøen. Glideskalaen med prosentfordeling av bolig/næring gir et godt grunnlag for å kunne utvikle tomten i Kvitsøygata 30. Handel/næring: Det anses som veldig positivt at Stavanger øst vitaliseres gjennom bygater med aktive første etasjer langs en strategisk akse til og fra Stavanger sentrum. Aktive fasader mot Kvitsøygata, i tillegg til en eventuell næringsvirksomhet i eksisterende bygg, gir grunnlag for en robust utvikling som kan møte framtidens behov og etterspørsel. Det er grunnleggende å opprettholde fleksibiliteten. Side 4

5 Eksisterende bebyggelse i Kvitsøygata Parkering: Felt D23 ligger ved Tou Scene i enden av aksen fra Tou Scene til Stavanger sentrum. Kommuneplanens bestemmelser for parkering bør legges til grunn. Sambruk av parkering til bolig og næring kan undersøkes videre i detaljplan, etter en nærmere analyse i en mobilitetsplan. Krav om parkeringsplasser bør formuleres som maks krav for å imøtekomme statlige, regionale og kommunale føringer om nullvekst i personbiltransport. Hensynsone Faresone flom/havstigning Store deler av eiendommen inngår i hensynssone H320_4 hvor terrenget skal heves som sikring mot fremtidig havnivåstigning. Ny bebyggelse kan planlegges på kote +3. Eksisterende bebyggelse er på kote +2, og dermed skal uteområdene tilpasses samtidig som sikring om flom skal ivaretas. Føringene i høringsutkastet (2016) til KDP for Stavanger sentrum for Kvitsøygata 30 gir en god fleksibilitet og robusthet for en framtidig utvikling. Det ønskes at nåværende høringsutkast opprettholdes med mindre justeringer med tanke på boligstørrelser og parkering. Vi stiller gjerne i et møte for å presentere underlaget, og håper på en åpen og god dialog framover. Med vennlig hilsen Alliance arkitekter AS KIRSTEN WELSCHEMEYER Side 5