Merknad til Kommunedelplan for Stavanger sentrum

Transkript

1 vår ref.: deres ref.: kopi: Tiltakshaver dato: Merknad til Kommunedelplan for Stavanger sentrum I forbindelsen med mulighetsstudie for felt A5, Tårngalleriet BAKGRUNN Alliance arkitekter AS gir på vegne av IKM Invest AS innspill til Kommunedelplan for Stavanger sentrum i forbindelsen med utvikling av felt A5 for Tårngalleriet. KDP for Stavanger sentrum åpner for 2 alternativer. Innspillet skal belyse konsekvensene av begge alternativene samt at vi har utarbeidet en mulighetsstudie som viser en potensiell utvikling, som kan være et utgangspunkt for en framtidig detaljregulering. Mulighetsstudien er basert på bestemmelsene i høringsutkast fra 2014 som såkalt alternativ 2. INNHOLD I HØRINGSUTKAST FOR KDP FOR STAVANGER SENTRUM Plankart Utsnitt av plankart, sist revidert A5 er regulert til sentrumsformål. Feltet ligger innenfor hensynssone for bevaring (H_570), og er en del av Middelalderbyen (H_730). Sikringssone for flom grenser mot husveggen i Skagen. Tilleggsinformasjon: I plan 2222 for Sentrumshalvøya er tomten ikke regulert til bevaring. Alliance arkitekter AS, Ryfylkegata 22, 4014 Stavanger, tlf , org. nr MVA Side 1/4

2 Bestemmelser Alternativ 1 høringsutkast 2016: Kvartalet vurderes som ferdig utbygget. Fornying/hovedombygging skal skje iht. detaljregulering, som må avklare materialvalg, nytt volum, høyder, m.m. disse skal i hovedsak ikke overstige eksisterende høyder/volum. (likelydende med plan 2222). Alternativ 2 høringsutkast 2016: Eksisterende bebyggelse kan rives. Detaljregulering skal avklare materialvalg, nytt volum, høyder, m.m. Ny byggehøyde skal i hovedsak ikke overstige eksisterende byggehøyde for alle deler av bygget. Alternativ 2 høringsutkast 2014: Det åpnes for en mer omfattende sanering og nybygging. Det vil i større grad utfordre eksisterende volum og høyder. Ny bebyggelse skal utformes med tilgang til takflaten, som skal være offentlig tilgjengelig som del av parkområdet ved Valbergtårnet. På takflaten tillates det mindre en-etasjes oppbygg som skal benyttes til publikumsrettet virksomhet. Andre relevante bestemmelser og retningslinjer: Retningslinjer om utnyttelsesgrad - sammendrag: 100% næring åpner for en utnyttelse opp til 400% BRA, samtidig som ny bebyggelse skal innpasses til en eksisterende kvartalsstruktur og skal tilpasses til eksisterende bebyggelse Bestemmelser for områder med bebyggelse og anlegg sammendrag: Minimum 20% bolig skal vurderes i ny bebyggelse. Ved regulering av større offentlige programmer kan krav om bolig fravikes gjennom regulering. Innenfor plan 2222 for Sentrumshalvøya gjelder reguleringsplanens føringer for lokalisering av forretninger. Forretninger skal ha inngang fra gatenivå. MULIGHETSSTUDIEN Mulighetsstudien tar utgangspunkt i alternativ 2 i høringsutkastet fra Hovedintensjonen med utviklingen er å forbedre bymiljøet. Eksisterende bygg har åpne fasader mot Skagen og Sundtebakken, mens fasadene langs trappene i øst og nord som går opp til Valbergtårnet er lukket og lite trivelige. En ny bebyggelse kan åpne for flere muligheter som gir nye attraktive gangforbindelser og oppholdssoner med en bymessig kvalitet. Mulighetsstudien forslår en åpning i bebyggelsen som gir en direkte forbindelse fra Vågen til Valbergtårnet. Langs trappen planlegges det åpne fasader til forretninger, serveringssteder, kontorer og annen type næring. Videre lages det et taklandskap som tilpasser seg til de ulike terrengnivåene helt opp til platået til Valberget og parken rundt. Takterrassene vil være solrike oppholdssoner som kan brukes i kombinasjon med serveringssteder, som vil få unik utsikt over Vågen og gamle Stavanger. Terrassene gir mulighet til å videreutvikle miljøet rundt Sting samt tilbyr en snarvei til Vågen. Alliance arkitekter AS, Ryfylkegata 22, 4014 Stavanger, tlf , org. nr MVA Side 2/4

3 Ved en åpning for transformasjon vil bebyggelsen få flere åpne fasader som gir flere attraktive snarveier fra Skagenkaien og opp til Valberget. En slik struktur støtter også prinsippet av en historisk kvartalsstruktur med smale smau som snarvei. Det legges til rette for at alle terrasser er offentlig tilgjengelige og har tilknytning til tilliggende terreng. Utsnitt av illustrasjonsplanen i mulighetsstudien 2 Eksisterende bebyggelse har et samlet areal på 5900m som leies ut2 til ulike virksomheter. Vår mulighetsstudie viser en arealøkning med et samlet areal på 8200m. Arealøkningen vil sikre å kunne gjennomføre en veldig omfattende transformasjon i et historisk miljø da det skal tas hensyn til flere faktorer. 2 Tomt gnr/bnr 55/1722 har et areal på 1712m. Med utgangspunkt i 100% næring åpner 2 Sentrumsplanen for en utnyttelse på 400% BRA. For felt A5 vil det gi et areal på ca. 6850m BRA. Da deler av 1. etasje og 2. etasje ligger med store deler under terreng vil deler av arealet ikke regnes med i utnyttelsen, slik at mulighetsstudien er i tråd med føringene for utnyttelsen i Sentrumsplanen. Mulighetsstudien er en enkel skisse for en framtidig utvikling, og eksakte høyder, volum, arealøkning og valg av materialer må kunne vurderes videre i en detaljregulering. Alliance arkitekter AS, Ryfylkegata 22, 4014 Stavanger, tlf , org. nr MVA Side 3/4

4 KONSEKVENSER Dersom det vedtas alternativ 1 har det som konsekvens at Tårngalleriet kun kan saneres bygningen med en enkel fasadeoppgradering. En hovedombygging vil medføre store endringer både i forhold til etasjehøyder, tekniske løsninger og brannsikkerhet som vil være lite realistisk i forhold til økonomisk gjennomførbarhet. Dersom det vedtas alternativet fra høringen i 2014 vil det åpne for en detaljregulering som kan tilføye nye kvaliteter og økt næringsareal i sentrum. Detaljreguleringen skal sikre kvalitetene som attraktive snarveier, åpne og tilgjengelige fasader rundt hele bygget, samt implementering av attraktive uterom/terrasser i tilknytning til eksisterende byrom og terreng. Vi ber om at det åpnes for muligheten til å vurdere en framtidig transformasjon i en detaljplan med følgende bestemmelse i Sentrumsplanen: Eksisterende bebyggelse kan rives. Det åpnes for en mer omfattende sanering og nybygging. Det vil i større grad utfordre eksisterende volum og høyder. Ny bebyggelse skal utformes med tilgang til takflatene, som skal være offentlig tilgjengelig som del av parkområdet ved Valbergtårnet. På takflaten tillates det mindre en-etasjes oppbygg som skal benyttes til publikumsrettet virksomhet. Høyder, volum, valg av materialer og økt areal skal vurderes i en egen detaljreguleringsplan. Tårngalleriet er en av de få tomtene i sentrum 2som ligger veldig sentralt og har et stort potensial for å øke areal for næringsvirksomhet (ca. 2300m ) i sentrum. Økt areal og åpne fasader vil bidra til høyere aktivitet i Stavanger sentrum samtidig som det vil skape liv i gaten i et historisk kulturmiljø. Prosjektet kan settes i gang med en detaljregulering umiddelbart, samt planer om transformasjon i etterkant av reguleringen. Vi er åpen for en positiv dialog og stiller gjerne for å presentere mulighetsstudien, eller ved behov for besvarelse av flere spørsmål. Med vennlig hilsen Alliance arkitekter AS KIRSTEN WELSCHEMEYER VEDLEGG: Mulighetsstudie for Tårngalleriet, datert juni 2015 Alliance arkitekter AS, Ryfylkegata 22, 4014 Stavanger, tlf , org. nr MVA Side 4/4

5

6 overordnete føringer_eksisterende situasjon flyfoto streetview Tårngalleriet ligger i terreng ved Valbergtårnet og den eldste trehusbebyggelsen i Stavanger sentrum. Området rundt Valberget og parken er fredet. Eksisterende bygg ligger i det bratte terrenget og er omrammet av trappeanlegg som gir adkomst til Valberget og parken. På grunn av trappenes standard og beliggenhet virker parken og platået rundt Valberget utilgjengelig fra Skagen. Eksisterende Tårngalleriet er oppført i 5 etasjer, hvorav de øverste to etasjene er inntrukne med skrå tak. Fasadene har primært innganger fra Skagen og Sundtebakken, og er lukket langs trappene som ligger i øst og nord. Dette bidra til at trappene oppfattes som lite inviterende og attraktive.

7 overordnete føringer_kdp for stavanger sentrum utklipp beskrivelse - Kommunedelplan for Stavanger sentrum (2014) utklipp bestemmelser - Kommunedelplan for Stavanger sentrum (2014) utsnitt plankart - Kommunedelplan for Stavanger sentrum utklipp - Byantikvar uttalelse til plan 129K - kommunedelplan for Stavanger (2014)

8 overordnete føringer_plan 2222 for sentrumshalvøya og illustrasjonsplan valbergstårnet utsnitt plan - plankart 2222 Tårngalleriet grenser mot fredet området ved Valbergtårnet og park P3. Tårngalleriet er ikke regulert til bevaring. illustrasjonsplan - ombygging av utomhusanlegget rundt Valberget

9 konsept_diagrammer N Forbindelse mellom viktige byrom Nye byrom Siktlinjer og sol Bevegelse - sammenkobling av blå promenade/skagen og Valberget/parken - skape en direkte og inviterende adkomst - tilpasning av volumets skala - ulike tak på ulike nivåer kobles sammen med eksisterende byrom som parken og platået rundt Valberget - volumet tilpasses til omkringliggende skala med ulike høyder og skrående tak. - terrassene plasseres slik at eksisterende byrom utvides, samtidig som disse får utsikt til Vågen og gode solforhold om ettermiddagen/kveld. - sammenhengende etasjeplan under trappen og via broer bidra til fleksibelt og sammenhengende bruk i framtiden. - oppgradering av eksisterende og den nye trappen skal bidra til at bygget blir bedre tilgjengelig fra alle sider og fra ulike nivå samt økning av uteromskvalitetene - det plasseres en offentlig heis i bygningsvolumet for at både terrassene og byrom ved Valberget blir universell tilgjengelig. - takene er sammenhengende som flytende bevegelser fra ulike nivå. Alle nye byrom er tilgjengelig fra inn- og utsiden.

10 eksisterende_plandiagrammer 1. Plan 2. Plan 3. Plan 1. Etasje A=1587 m2 2. Etasje A=1559 m2 3. Etasje A=1560 m2 4. Etasje A=886 m2 5. Etasje A=305 m2 Total areal A=5897 m2 4. Plan 5. Plan

11 nye_plandiagrammer ,0 m ,0 m ,1 m 2 1. Plan A= m2 2. Plan A= m2 3. Plan A= m2

12 10 x 120 = nye_plandiagrammer ,2 m ,6 m ,6 m ,0 m ,9 m ,6 m ,2 m 2 203,1 m ,6 m2 61,6 m 2 4. Plan A= m2 5. Plan A= m2 6. Plan A=645.0 m2 1. Etasje A= m2 2. Etasje A= m2 3. Etasje A= m2 4. Etasje A= m2 5. Etasje A= m2 6. Etasje A=645.0 m2 Total areal A= m2

13 situasjonsplan eks park + 12,8 eks park + 19 park terrasse + 12,8 park terrasse + 20 amfi med rampe byrom eks park + 14 terrasse + 16,4 park terrasse + 23,6 park terrasse + 20 terrasse :500 N

14 oversiktsbilde

15 fotomontasje

16 perspektiv fra parken

17 perspektiv fra nytt byrom

18 Soldiagrammer 21 juni kl mars kl 15.00