Sluttbehandling - Detaljreguleringsplan for Kvartal 98, felt B12

Transkript

1 Byplankontoret Særutskrift Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /5440 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 15/49 Komite for plan, næring og miljø /109 Bystyret Sluttbehandling - Detaljreguleringsplan for Kvartal 98, felt B12 Forslag til innstilling Bodø bystyre vedtar detaljreguleringsplan for Kvartal 98, felt B12, sentrum, slik det er vist på plankart med planid , datert , i to vertikalnivå, med planbestemmelser sist datert og planbeskrivelse sist datert Vedtaket gjøres med hjemmel i planog bygningslovens 12-12, 1. ledd. Annelise Bolland Byplansjef Rolf Kåre Jensen Rådmann Knut A. Hernes Kommunaldirektør Saksbehandler: Mats Marthinussen Vedlegg 1 Plankart under grunn 2 Plankart på grunn 3 Planbestemmelser 4 Planbeskrivelse

2 Komite for plan, næring og miljøs behandling i møte den : Forslag Rødt: 1. For å gjøre bebyggelsen mindre ruvende, og for at Børvasstindene skal kunne være synlig fra moloen, settes maksimum byggehøyde til kote Det tillates ikke overdekning av parkeringsplasser Votering Forslaget fra Rødt falt med 12 mot 1 stemme (1Rødt). Innstillingen ble tiltrådt med 12 mot 1 stemme (1Rødt). Komite for Plan, næring og miljøs innstilling: Bodø bystyre vedtar detaljreguleringsplan for Kvartal 98, felt B12, sentrum, slik det er vist på plankart med planid , datert , i to vertikalnivå, med planbestemmelser sist datert og planbeskrivelse sist datert Vedtaket gjøres med hjemmel i planog bygningslovens 12-12, 1. ledd. Bystyrets behandling i møte den : Forslag Fra Svein Olsen, Rødt: 1. For å gjøre bebyggelsen mindre ruvende, og for at Børvasstindene skal kunne være synlig fra moloen, settes maksimum byggehøyde til kote Det tillates ikke overdekning av parkeringsplasser Votering Forslaget fra Rødt fikk 4 stemmer (4R) og falt Innstillingen ble vedtatt mot 4 stemmer (4R) Vedtak Bodø bystyre vedtar detaljreguleringsplan for Kvartal 98, felt B12, sentrum, slik det er vist på plankart med planid , datert , i to vertikalnivå, med planbestemmelser sist datert og planbeskrivelse sist datert Vedtaket gjøres med hjemmel i planog bygningslovens 12-12, 1. ledd.

3 Sammendrag Tiltakshaver for planforslaget er Bodø sentrum AS og plankonsulent er Norconsult AS, avdeling Bodø. Planforslaget legger opp til etablering av ca. 120 boenheter i blokk med tilhørende leke- og uteoppholdsareal og parkeringskjeller i to plan. I første etasje langs Konrad Klausens vei tillates det kun etablering av forretning, næring, kontor, tjenesteyting og parkering. Felles uteoppholdsareal vil være på lokk mellom blokkene og skaper et åpent byrom mot Prinsens gate. Tiltaket representerer siste del av utbygging i kvartalet og vil trolig gjennomføres i flere byggetrinn. De forhold ved planen som har vært mest fokusert på er byggehøyde og bygningsvolumer sett i forhold til overordnet plan og omgivelsene, samt skape gode leke- og uteoppholdsarealer. Det er kommet fire uttalelser til planforslaget, fra Fylkesmannen i Nordland, Statens vegvesen, Leverandørenes utviklings- og kompetansesenter og Aage Steen Holm. Uttalelsene er besvart og justeringer for å imøtekomme dem er foretatt i planbeskrivelsen. Det er gjort noen få justeringer i planbestemmelsene. Med endringene i planbeskrivelsen anbefales planforslaget vedtatt. Bakgrunn Tiltakshaver for planforslaget er Bodø sentrum AS og plankonsulent er Norconsult AS, avdeling Bodø. Planområdet ligger i ytre bykjerne i sentrum av Bodø. Området er ca. 7,3 daa og avgrenses av Konrad Klausens vei i nord, Prinsens gate i sør og gangforbindelse mellom Konrad Klausens vei og Prinsens gate i øst og vest. Bakgrunnen for planen er at gjeldende reguleringsplan for området stiller krav om detaljregulering før utbygging av feltet. Det er tidligere inngått en overordnet samarbeidsavtale mellom tiltakshaver og Bodø kommune for utbygging i kvartal 98 og egen delavtale for felt B12. Utbyggingen representerer siste del av utbyggingen som har vært i kvartalet de senere årene. Forhold til planverk og føringer fra tidligere vedtak Reguleringsplan for Nerbyen, vedtatt , har lagt føringer for arealutnyttelse, høyder, siktlinjer, forholdet til omkringliggende bebyggelse med mere. I tillegg stiller Nerbyenplanen krav om detaljregulering for felt B12, derav denne planen. Detaljreguleringsplan for Kvartal 98, felt B12 vil erstatte deler av reguleringsplan for Nerbyen. I kommuneplanens arealdel er området avsatt til sentrumsformål. Planforslaget er vurdert til ikke å komme inn under forskrift om konsekvensutredninger da det er i tråd med overordnet plan og vil ikke føre til vesentlige konsekvenser for miljø og samfunn. Det ble fattet vedtak i Formannskapet om en overordnet utbyggingsavtale mellom Bodø Sentrum AS og Bodø kommune for utbygging av kvartal 98. Avtalen forutsatte egne delavtaler for hver av utbyggingsetappene basert på den overordnede utbyggingsavtalen, heriblant særavtale for lekeplasser. Planforslaget

4 Planforslaget legger opp til etablering av ca. 120 boenheter i blokk med tilhørende leke- og uteoppholdsareal og parkeringskjeller i to plan. I første etasje langs Konrad Klausens vei tillates det etablering av forretning, næring, kontor og tjenesteyting samt parkering, men ikke bolig. Felles uteoppholdsareal vil være på lokk mellom blokkene og skaper et åpent byrom mot Prinsens gate. Tiltaket representerer siste del av utbygging i kvartalet og vil trolig gjennomføres i flere byggetrinn (se figur 1). Figur 1: Illustrasjon Kvartal 98 med felt B12 midt i bildet Høring og offentlig ettersyn Planen var ute til høring og offentlig ettersyn i tiden 26. juni 2015 til 31. august Det kom inn uttalelser fra Fylkesmannen i Nordland, Statens Vegvesen, Leverandørenes utviklings- og kompetansesenter (LUKS) og Aage Steen Holm. En oppsummering av uttalelsene samt kommentar til uttalelsen fremkommer av tabellen under: Fra Oppsummering Kommentar Fylkesmannen i Nordland Tilfreds med at det legges opp til at kravene til uteoppholdsareal gitt i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel skal oppfylles i prosjektet, både når det gjelder privat areal og fellesareal. Tas til orientering. Kommunen må etter Fylkesmannens oppfatning foreta en vurdering av barn og unges interesser i tilknytning til en eventuell utsatt opparbeiding av leke- og uteoppholdsarealet i prosjektet. Forutsetter at benevnelsen av det aktuelle arealet gjøres mer konkret og at kommunen ser på skrivemåten (Leif Jenssons plass er etter det vi kan se en vei som ligger ved det Hensynet til barn og unge og gode boforhold er etter kommunens syn ivaretatt ved de bestemmelser som er gitt til planen. Dette forklares nærmere under kapitlet «vurderinger». Justeringer er gjort i planbeskrivelsens kap for å klargjøre dette på en bedre måte. Selve parken heter også Leif Jenssons plass.

5 aktuelle arealet). Statens Vegvesen Ingen merknader til planforslaget. Tas til orientering. LUKS Påpeker at det ikke er gitt bestemmelser knyttet til varelevering eller henting av avfall. Det er ikke riktig at planen ikke har bestemmelser som omhandler teamet vareleveranser og avfallshåndtering. Dette er ivaretatt i planbestemmelsene. Aage Steen Holm For å ivareta sikt til Børvasstindan fra moloen må byggehøydene i prosjektet kraftig ned. Fjernvirkning fra blant annet moloen er vurdert tidligere i planprosessen og høydene på byggene ble justert for å tilpasses omkringliggende bebyggelse på en bedre måte. Utsikten fra moloen til Børvasstindan vil bli noe obstruert men ikke helt borte (se figur 4). Etter høring og offentlig ettersyn er det gjort noen små justeringer i planbestemmelsene. Vurderinger Forholdet til reguleringsplan for Nerbyen Nerbyenplanen gir en illustrasjon på hvordan bebyggelsen er tenkt plassert i området. Figur 2: Utsnitt fra illustrasjonsplan fra Reguleringsplan for Nerbyen Gjennom planprosessen er det kommet frem til at det vil være en bedre løsning, både for leke- og uteområdene og naboene på andre siden av Prinsens gate, å ta vekk bebyggelsen skissert langs Prinsens gate (se figur 2). Istedenfor har man konsentrert bebyggelsen slik at formen blir mer som en hestesko med et større og bedre uterom/tun inne i hesteskoen. Viktige akser fra Svenskbyen mot havet er bevart både øst og vest for bebyggelsen, i tillegg er hesteskoen delt opp slik at det dannes en «L-blokk» og en «I-blokk» slik at bebyggelsen ikke skal oppfattes for massiv (se figur 3).

6 Figur 3: Viktige akser er bevart og bebyggelsen er oppdelt Gjennomgang gjennom hele kvartalet er ivaretatt. Planforslaget innebærer en økning av byggehøydene (maks gesims) i forhold til gjeldende plan. I Nerbyplanen tillates bebyggelsen oppført inntil kote +27,0m langs Prinsens gate (for tverrgående blokker) og inntil kote +33,0m langs Konrad Klausens vei. I planbeskrivelsen for Nerbyplanen er dette beregnet til fire etasjer langs Prinsens gate og syv til åtte etasjer langs Konrad Klausens vei (avhengig av langsgående eller tverrgående fasade). Ettersom det er besluttet å fjerne den langsgående blokken mot Prinsens gate, har det vært ønskelig å øke byggehøydene på de delene av bebyggelsen hvor det vil bli minst konsekvenser for omgivelsene. I utgangspunktet ble det foreslått å øke hele fasaden mot Konrad Klausens vei til ni etasjer. Dette ga bygget et ruvende preg i landskapet og i forhold til den omkringliggende bebyggelsen. Det ble derfor besluttet å gå ned én etasje på hele den langsgående fasaden mot Konrad Klausens vei for å dempe fjernvirkningen av bygget. Dette betyr at det i planforslaget åpnes for at den langsgående blokken mot Konrad Klausens vei kan oppføres inntil åtte etasjer (kote +34,5 m) og de tverrliggende blokkene på sidene kan oppføres inntil 9 etasjer (kote +38,0 m). Til sammen tilsvarer dette en økning på én etasje i forhold Nerbyenplanen. For felt B12 setter Nerbyenplanen maksimum utnyttelse på m 2 BRA, mens planforslaget legger opp til maksimalt m 2 BRA. Beregningen av BRA i Nerbyplanen baserer seg på en vurdering av at samlet utnyttelsesgrad innenfor B11-B13 ikke skal overskride m 2 BRA. I planbeskrivelsen til Nerbyenplanen framkommer det imidlertid at næringsarealer og arealer til parkering ikke er medregnet i dette arealet, noe som vil gi høyere bruksareal. I dette planforslaget er alle formål som hjemles i planforslaget medregnet i bruksarealet, samt alle overdekte arealer, balkonger og utstikkende elementer. Fjernvirkning Forholdet til byen og omkringliggende bebyggelse har vært viktig i denne plansaken. Blant annet ved å holde høydene mot Prinsens gate lave og la være å bygge planlagt bebyggelse langs Prinsens gate. I tillegg har man sett på fjernvirkning blant annet fra moloen hvor man i dag har utsikt til Børvasstindan over Fylkeshuset. Denne utsikten vil bli noe obstruert av den nye bebyggelsen (se

7 figur 4). Allikevel mener administrasjonen at de grep som er gjort ivaretar fjernvirkningen på en god måte og at de positive konsekvensene med tiltaket overgår de negative. Figur 4: Illustrasjon som viser utsikten fra moloen mot Børvasstindan Leke- og uteoppholdsarealer Det er få prosjektområder innenfor sone A hvor det kan etableres felles leke- og uteoppholdsarealer på bakkeplan og samtidig oppfylle krav til kvalitet, solforhold og tilfredsstillende størrelse. At det er mulig her blir sett på som svært positivt i denne saken. Prosjektet er planlagt bygget i flere trinn. For at byggeprosessen skal gå lettest mulig for seg og skape minst mulig konflikter med trafikk og andre vil det være optimalt om riggområdet og kran med videre står på tomten og ikke i veien. Dette er en foretrukket løsning, men resulterer i at lekeog uteoppholdsarealet i utgangspunktet ikke vil være ferdig opparbeidet før alle byggetrinn er på plass. Det er derfor formulert en bestemmelse som ivaretar beboernes krav til leke- og uteoppholdsareal. Når første byggetrinn er ferdig vil det være mulig å få brukstillatelse så fremt grendelekeplassen på Leif Jenssons plass er opparbeidet i tråd med særavtalen for lekeplasser som ble signert 19. og 20. mars I henhold til særavtalen skulle Leif Jensons plass vært ferdig opparbeid 1. juli 2014, dette har imidlertid ikke blitt fulgt opp, og planlagt oppstart er nå satt til våren Grendelekeplassen vil sammen med andre nærliggende lekeplasser og offentlige rom kunne fungere som midlertidig felle leke- og uteoppholdsareal for de første beboerne i B12. Tar resterende byggetrinn mer enn fire år fra det er gitt brukstillatelse for første bolig er det satt krav om at felles leke- og uteoppholdsareal på tomten skal opparbeides selv om alle byggetrinn ikke er ferdigstilte. Det kreves også at utbygger stiller bankgaranti for dette ved rammesøknad. Gjennom disse bestemmelsene mener administrasjonen at man kan få et best mulig prosjekt samtidig som man sikrer interessene for naboer, kommende beboere og barn og unge spesielt. Det er lagt til i kapittel 6.11 i planbeskrivelsen både bilder og tekst for å klargjøre hvilket område som skal opparbeides. Konklusjon og anbefaling Planforslaget følger intensjonen i Nerbyenplanen og fremstår som et godt boligprosjekt i sentrum av Bodø. Administrasjonen anbefaler at planforslaget godkjennes med de endringer som er redegjort for og som er innarbeidet i planbeskrivelsen.

8 Rett utskrift: Berit Skaug