Endring av to bestemmelser i kommuneplanens arealdel.

Transkript

1 Byplankontoret Særutskrift Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / Saksnummer Utvalg Møtedato 17/9 Komite for plan, næring og miljø /29 Bystyret Endring av to bestemmelser i kommuneplanens arealdel. Bystyrets behandling i møte den : Votering Enstemmig vedtatt Vedtak Bystyret vedtar endring av bestemmelsene i og i 5.1 pkt. E i kommuneplanens arealdel. Nye bestemmelser vedtas med slik ordlyd: Unntak fra plankrav. Tiltak etter plan- og bygningsloven kan utføres på bebygd eiendom uten reguleringsplan såfremt følgende betingelser er oppfylt: Tiltaket medfører ikke overskridelse av %-bebygd areal (%-BYA), høyder og takform i denne plan, og er ellers i samsvar med bestemmelser gitt i denne plan og plan- og bygningsloven Tilbygg til eksisterende fritidsbebyggelse eller ny fritidsbebyggelse til erstatning for eksisterende fritidsbebyggelse i samsvar med som ellers ikke medfører ytterligere privatisering av strandsone, buffersone mot vassdrag, turløyper eller hindrer allmennhetens tilgjengelighet Tiltaket berører ikke bygning som i seg selv er bevaringsverdig (gul) på temaplan kulturminner Berører tiltaket bygning som inngår som del av bevaringsverdig bygningsmiljø, må tiltakshaver dokumentere at tiltaket er i samsvar med bestemmelser og retningslinjer i 12.5 I Værran tillates boligbygging på bebodde øyer unntatt i verneområdene. Boligbygging i Værran er unntatt fra plankravet i Generelle bestemmelser E. Byggegrenser mot kommunaltekniske anlegg: Bygninger tillates ikke oppført nærmere offentlige vann- og avløpsanlegg enn 4 meter.

2 Byggegrense mot kommunal vei er 4 meter regnet fra areal regulert til kommunalt trafikkformål vist på plankartet (formålsgrense vei). Mot riksvei gjelder veglovens bestemmelser med mindre annet er bestemt i reguleringsplan. I forhold til frisikt i kryss gjelder veilovens bestemmelser. I områder avsatt i denne plan til kommunalt trafikkformål settes byggegrensen til 4,0 meter målt fra avsatt trafikkformål. Innenfor byutviklingsområdet og områder med kommunedelplaner hvor eksisterende kommunal vei ikke er angitt til trafikkformål i denne plan settes byggegrensen til 5,0 meter målt fra ytterste asfaltkant henholdsvis på fortau, gang/sykkelvei eller kjørevei. For kommunale hovedveier og veier i uregulerte områder i resten av kommunen settes byggegrense til 15,0 meter fra senterlinje. Komite for plan, næring og miljøs behandling i møte den : Votering Enstemmig vedtatt Komiteens innstilling Bystyret vedtar endring av bestemmelsene i og i 5.1 pkt. E i kommuneplanens arealdel. Nye bestemmelser vedtas med slik ordlyd: Unntak fra plankrav. Tiltak etter plan- og bygningsloven kan utføres på bebygd eiendom uten reguleringsplan såfremt følgende betingelser er oppfylt: Tiltaket medfører ikke overskridelse av %-bebygd areal (%-BYA), høyder og takform i denne plan, og er ellers i samsvar med bestemmelser gitt i denne plan og plan- og bygningsloven Tilbygg til eksisterende fritidsbebyggelse eller ny fritidsbebyggelse til erstatning for eksisterende fritidsbebyggelse i samsvar med som ellers ikke medfører ytterligere privatisering av strandsone, buffersone mot vassdrag, turløyper eller hindrer allmennhetens tilgjengelighet Tiltaket berører ikke bygning som i seg selv er bevaringsverdig (gul) på temaplan kulturminner Berører tiltaket bygning som inngår som del av bevaringsverdig bygningsmiljø, må tiltakshaver dokumentere at tiltaket er i samsvar med bestemmelser og retningslinjer i 12.5 I Værran tillates boligbygging på bebodde øyer unntatt i verneområdene. Boligbygging i Værran er unntatt fra plankravet i 1.2.

3 5.1. Generelle bestemmelser E. Byggegrenser mot kommunaltekniske anlegg: Bygninger tillates ikke oppført nærmere offentlige vann- og avløpsanlegg enn 4 meter. Byggegrense mot kommunal vei er 4 meter regnet fra areal regulert til kommunalt trafikkformål vist på plankartet (formålsgrense vei). Mot riksvei gjelder veglovens bestemmelser med mindre annet er bestemt i reguleringsplan. I forhold til frisikt i kryss gjelder veilovens bestemmelser. I områder avsatt i denne plan til kommunalt trafikkformål settes byggegrensen til 4,0 meter målt fra avsatt trafikkformål. Innenfor byutviklingsområdet og områder med kommunedelplaner hvor eksisterende kommunal vei ikke er angitt til trafikkformål i denne plan settes byggegrensen til 5,0 meter målt fra ytterste asfaltkant henholdsvis på fortau, gang/sykkelvei eller kjørevei. For kommunale hovedveier og veier i uregulerte områder i resten av kommunen settes byggegrense til 15,0 meter fra senterlinje. Rådmannens forslag til innstilling Bystyret vedtar endring av bestemmelsene i og i 5.1 pkt. E i kommuneplanens arealdel. Nye bestemmelser vedtas med slik ordlyd: Unntak fra plankrav. Tiltak etter plan- og bygningsloven kan utføres på bebygd eiendom uten reguleringsplan såfremt følgende betingelser er oppfylt: Tiltaket medfører ikke overskridelse av %-bebygd areal (%-BYA), høyder og takform i denne plan, og er ellers i samsvar med bestemmelser gitt i denne plan og plan- og bygningsloven Tilbygg til eksisterende fritidsbebyggelse eller ny fritidsbebyggelse til erstatning for eksisterende fritidsbebyggelse i samsvar med som ellers ikke medfører ytterligere privatisering av strandsone, buffersone mot vassdrag, turløyper eller hindrer allmennhetens tilgjengelighet Tiltaket berører ikke bygning som i seg selv er bevaringsverdig (gul) på temaplan kulturminner Berører tiltaket bygning som inngår som del av bevaringsverdig bygningsmiljø, må tiltakshaver dokumentere at tiltaket er i samsvar med bestemmelser og retningslinjer i 12.5 I Værran tillates boligbygging på bebodde øyer unntatt i verneområdene. Boligbygging i Værran er unntatt fra plankravet i Generelle bestemmelser E. Byggegrenser mot kommunaltekniske anlegg: Bygninger tillates ikke oppført nærmere offentlige vann- og avløpsanlegg enn 4 meter.

4 Byggegrense mot kommunal vei er 4 meter regnet fra areal regulert til kommunalt trafikkformål vist på plankartet (formålsgrense vei). Mot riksvei gjelder veglovens bestemmelser med mindre annet er bestemt i reguleringsplan. I forhold til frisikt i kryss gjelder veilovens bestemmelser. I områder avsatt i denne plan til kommunalt trafikkformål settes byggegrensen til 4,0 meter målt fra avsatt trafikkformål. Innenfor byutviklingsområdet og områder med kommunedelplaner hvor eksisterende kommunal vei ikke er angitt til trafikkformål i denne plan settes byggegrensen til 5,0 meter målt fra ytterste asfaltkant henholdsvis på fortau, gang/sykkelvei eller kjørevei. For kommunale hovedveier og veier i uregulerte områder i resten av kommunen settes byggegrense til 15,0 meter fra senterlinje. Rolf Kåre Jensen Rådmann Annelise Bolland byplansjef Knut A. Hernes kommunaldirektør Saksbehandler: Annelise Bolland Trykte vedlegg: Vedlegg 1 Brev fra Fylkesmannen datert Klagebehandling - Rammetillatelse - Hyttebakken 62 A. Sammendrag Saken gjelder endring av to bestemmelser i kommuneplanens arealdel. Saken fremmes for å endre bestemmelsene slik at ordlyden blir i samsvar med saksbehandlingspraksis og grunnet at Fylkesmannen i Nordland har opphevet vedtak fattet etter praksis pga. av ordlyden i bestemmelsene. Endringen er midlertidig og vil bli gjenstand for en mer grundig prosess i ny kommuneplanens arealdel som forventes vedtatt i andre halvdel av Forslag om endring av bestemmelsene anses ikke å ha allmenn interesse og det er derfor ikke gjennomført høring av eksterne instanser. Forslag om endring er internt kommet fra byggesak for å sikre en forsvarlig saksbehandling av byggesaker, særlig i bydelen Rønvik/Saltvern fram til ny kommuneplan er vedtatt. Dersom endringene ikke blir gjennomført, må alle byggesaker som kommer inn under bestemmelsene gjennom en dispensasjonsbehandling. Dette tar mye tid både for søker og for administrasjonen, og gir også uforutsigbar behandlingstid av søknad.

5 Endringen gjelder for bestemmelsene som beskriver unntak fra plankrav og 5.1. pkt E som beskriver byggegrenser mot kommunaltekniske anlegg.

6 Saksopplysninger Saken gjelder endring av to bestemmelser i kommuneplanens arealdel. Saken fremmes for å endre bestemmelsene slik at ordlyden blir i samsvar med saksbehandlingspraksis og grunnet at Fylkesmannen i Nordland har opphevet vedtak fattet etter praksis pga. av ordlyden i bestemmelsene. Endringen gjelder for bestemmelsene som beskriver unntak fra plankrav og 5.1. pkt E som beskriver byggegrenser mot kommunaltekniske anlegg. Endringen er midlertidig og vil bli gjenstand for en mer grundig prosess i ny kommuneplanens arealdel som forventes vedtatt i andre halvdel av Forslag om endring av bestemmelsene anses ikke å ha allmenn interesse, og det er derfor ikke gjennomført høring av eksterne instanser. Forslag om endring er internt kommet fra byggesak for å sikre en forsvarlig saksbehandling av byggesaker, særlig i bydelen Rønvik/Saltvern fram til ny kommuneplan er vedtatt. Dersom endringene ikke blir gjennomført, må alle byggesaker som kommer inn under bestemmelsene gjennom en dispensasjonsbehandling. Dette tar mye tid både for søker og for administrasjonen og gir også uforutsigbar behandlingstid av søknad. Saken er utarbeidet i samarbeid mellom Byggesak og Byplan. Forslag om endring av bestemmelsen i i kommuneplanens arealdel fremmes konkret pga. Fylkesmannen i Nordland har opphevet et vedtak fattet i en byggesak i bydel Rønvik/Saltvern. Fylkesmannen har opphevet kommunens vedtak etter en bokstavtolkning av og har ikke tatt hensyn til kommunens redegjørelse for praksis gjennom mange år. For å unngå slike tilfeller, inviteres bystyret til å vedta ny ordlyd slik at saksbehandlingen i kommunenes byggesaker blir forutsigbar for både administrasjonen og søkere om tiltak. Fylkesmannens vedtak legges ved saken. Kommuneplanens arealdel fra juni/september 2014 er et resultat av et stort og komplisert arbeid med å tilpasse plandokumentene til ny planlov samtidig som alle kommunedelplanene innenfor byutviklingsområdet ble opphevet og tatt inn i ny kommuneplan. I dette arbeidet ser vi at det har oppstått noen uheldige formuleringer i enkelte bestemmelser som ikke er i samsvar med intensjonen i planen. Det foregår nå et omfattende arbeid med gjennomgang av alle bestemmelsene for å sikre at de er i samsvar med intensjonen i planen og at de legger til rette for en god byggesaksbehandling. Bystyret vil få dette arbeidet til gjennomgang ved høring og vedtak av ny kommuneplanens arealdel. Det er imidlertid behov for å gjennomføre en midlertidig endring for å sikre saksbehandlingen av byggesaker. Endring 1 Endring av Unntak fra plankrav Gjeldende bestemmelse: Byggetiltak som etter plan- og bygningsloven defineres som mindre tiltak kan utføres på bebygd eiendom uten reguleringsplan såfremt følgende betingelser er oppfylt: Tiltaket medfører ikke overskridelse av %-bebygd areal (%-BYA), høyder og takform i denne plan, og er ellers i samsvar med bestemmelser gitt i denne plan og plan- og bygningsloven Tilbygg til eksisterende fritidsbebyggelse eller ny fritidsbebyggelse til erstatning for eksisterende fritidsbebyggelse i samsvar med 5.3.1, som ellers ikke medfører ytterligere privatisering av strandsone, buffersone mot vassdrag, turløyper eller hindrer allmenhetens tilgjengelighet. Tiltaket berører ikke bygning som i seg selv er bevaringsverdig (gul) på temaplan kulturminner Berører tiltaket bygning som inngår som del av bevaringsverdig bygningsmiljø, må tiltakshaver dokumentere at tiltaket er i samsvar med bestemmelser og retningslinjer i 12.5

7 I Værran tillates boligbygging på bebodde øyer unntatt i verneområdene. Boligbygging i Værran er unntatt fra plankravet i 1.2. Byggetiltak som etter PBL defineres som mindre tiltak er i saksbehandlingsforskriften avgrenset til bare å gjelde garasjer, mindre tilbygg inntil 50 m², bruksendring av rom i boligen og mindre skiltog reklameinnretning. Intensjonen med bestemmelsen var ikke bare å unnta slike mindre tiltak og dette gjenspeiles i innholdet i kulepunktene. Henvisningen til mindre tiltak er mao. en utilsiktet knytning til plan- og bygningslovens definisjon. Det foreslås derfor at første setning i bestemmelsen endres til: Tiltak etter plan- og bygningsloven kan utføres på bebygd eiendom uten reguleringsplan såfremt følgende betingelser er oppfylt. Bygningssjefen har til saken i Hyttebakken 62 A redegjort for kommunens praksis i en epost til Fylkesmannen i Nordland: «Ved vedtak i 2008 av kommunedelplan for Rønvik/Saltvern ble det for noen få spesifiserte områder fastsatt krav til utarbeidelse av detaljreguleringsplan,mens det for øvrig for områder til boligbebyggelse ble gitt bestemmelser for bygningstype, tillatt utnyttelsesgrad, byggehøyde og krav til uteopphold.videre ble det satt bestemmelse som hindret deling om tomtearealet blir mindre enn 500 kvm. Praksis ble lagt for at om deling og byggetiltak som var i samsvar med disse bestemmelsene ikke utløste plankrav. Både etter kommuneplanens arealdel vedtatt i 2009, og av 2014 har denne praksisen vært lagt til grunn for behandling av søknader om tillatelse for byggetiltak ut fra KPA 1.2.1, det har ikke vært krav om dispensasjon fra plankravet etter bestemmelsenes 1.2 når tiltaket var i samsvar med formål, utnyttelsesgrad for området, krav til leke og uteopphold og parkeringskrav er tilfredsstilt. I dette ligger at atkomst og tilknytning til kommunalt VA anlegg er godkjent av Byteknikk. Dette gjelder for riving, nybygg, til og påbygg. I tilfeller der det har vært avvik fra formål eller bygningstype har det vært krevd søknad om dispensasjon etter pbls 19 1 fra plankrav. I saker der det har vært avvik i forhold til andre planbestemmelser har det vært krav om søknad om dispensasjon etter pbl Ved søknader om delingstillatelse har det for noen saker vært krevd søknad om disp etter pbl 19 1 fra plankravet, mens også for disse sakene har flere saker vært vurdert som angitt. Alt dette gjelder saker innenfor område for Rønvik/Saltvern. Praksis har ikke vært avgrensende for mindre tiltak slik det står i bestemmelsen som da måtte sees opp mot reglene i SAK En slik fortolkning ville også gi konflikt med de øvrige kulepunkter under KPAs Ved pågående arbeid med revisjon av kommuneplanens arealdel vil bygningsmyndigheten be om at unntaksbestemmelsen klargjøres og omformuleres slik at den blir klarere og mer forutsigbar.» Fylkesmannen i Nordland har ikke behandlet klage på rammesøknad iht. dette, men opphevet vedtaket. Administrasjonen vurderer derfor situasjonen slik at for å slippe å komme i lignende situasjoner, så anbefaler en at i kommuneplanens arealdel endres.

8 Endring 2 I 5 i kommuneplanens bestemmelser for Bebyggelse og anlegg er det gitt generelle bestemmelser for mange forhold. I pkt E i bestemmelsen er det angitt byggegrenser mot kommunaltekniske anlegg. Generelt er avstandskravet 4 meter. I bestemmelsens siste ledd er det en formulering som er utilsiktet og gir en urimelighet i byggesaker. 5.1 pkt. E Byggegrenser mot kommunale anlegg Bestemmelsen i kommuneplanens arealdel er slik: Bygninger tillates ikke oppført nærmere offentlige vann- og avløpsanlegg enn 4 meter. Byggegrense mot kommunal vei er 4 meter regnet fra areal regulert til kommunalt trafikkformål vist på plankartet (formålsgrense vei). Mot riksvei gjelder veglovens bestemmelser med mindre annet er bestemt i reguleringsplan. I uregulerte områder og i forhold til frisikt i kryss, gjelder veglovens bestemmelser. Kommunen har mange etablerte boligområder som ikke er regulert, og det synes urimelig at avstandskravet her skal være etter veilovens bestemmelser dvs. 15 meter. Derfor fremmes forslag om tydeliggjøring av denne bestemmelsens siste ledd. Bestemmelsen foreslås endret til følgende: Utgår: I uregulerte områder og i forhold til frisikt i kryss, gjelder veglovens byggegrenser. Ny tekst: I forhold til frisikt i kryss gjelder veilovens bestemmelser I områder avsatt i denne plan til kommunalt trafikkformål, settes byggegrensen til 4,0 meter målt fra avsatt trafikkformål Innenfor byutviklingsområdet og områder med kommunedelplaner hvor eksisterende kommunal vei ikke er angitt til trafikkformål i denne plan, settes byggegrensen til 5,0 meter målt fra ytterste asfaltkant/kant grusdekke henholdsvis på fortau, gang/sykkelvei eller kjørevei For kommunale hovedveier og veier i uregulerte områder i resten av kommunen settes byggegrense til 15,0 meter fra senterlinje Vurderinger Saken fremmes for å sikre en god byggesaksbehandling og for å sikre hjemmel i kommuneplanens arealdel for saksbehandling og praksis som kommunen har hatt i mange år. Dette betyr at våre styringsdokumenter må være tydelige på hjemmel for praksis, forvaltning og vedtak i byggesaker. Endringen medfører at byggesaker som må behandles etter disse bestemmelsene, ikke trenger dispensasjonsbehandling for avvik fra planbestemmelsene. Dette gir en mindre ressurskrevende og mer forutsigbar behandling av byggesaker. I ny kommuneplan som forventes lagt ut på høring høsten 2017, blir det gjennomført en grundig gjennomgang av bestemmelsene for å avdekke eventuelle feil og mangler og evaluering på bakgrunn av erfaring med bestemmelsene siden vedtak i 2014.

9 Konklusjon og anbefaling Rådmannen anbefaler at bystyret vedtar foreslåtte endringer av og 5.1, E i kommuneplanens arealdel. Endringene vil gi en bedre og mer forutsigbar byggesaksbehandling uten behov for å behandle søknader med dispensasjonsbehandling. Rett utskrift: Berit Skaug