Detaljregulering for kvartal 25, felt B8, Bodø - klage på vedtak

Transkript

1 Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /2763 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 12/2 Komite for plan, næring og miljø /7 Bystyret Detaljregulering for kvartal 25, felt B8, Bodø - klage på vedtak Sammendrag Det foreligger en klage på bystyrets vedtak i møte om godkjenning av detaljregulering for kvartal 25 felt B8. Klagen er fremsatt av Geir Bjarne Hansen, som eier naboeiendommene vest for planområdet. Grunnen for klagen er at protest mot at det tillates vinduer i de øverste etasjene mot hans eiendommer ikke er behandlet i reguleringssaken. Han mener at å tillate vinduer legger begrensinger på framtidig mulig utnyttelse av hans eiendommer. Årsaken til at protesten ikke er behandlet i plansaken er at den ble tolket og arkivert som merknad til byggesaken. Nabovarsel var sendt ut mens plansaken ennå var til høring. Han har også sendt protest mot byggesaken adressert til Boarch arkitekter, som er ansvarlig søker. Denne protesten hadde samme ordlyd som protesten til plansaken, og var sendt samme dag. Protesten til byggesaken er kommentert i søknad om rammetillatelse. Administrasjonen finner at protesten burde vært behandlet i plansaken, men at den reelt sett ikke ville hatt betydning for planvedtaket i det dette forholdet er regulert gjennom den overordnede planen, reguleringsplanen for Nerbyen, kvartalene 21, 22, 24 og 25, og ikke kunne vært endret gjennom detaljplanen. Dessuten angår protesten like mye rammesøknaden, hvor den har vært behandlet. Det anbefales derfor at klagen ikke tas til følge, og heller ikke gis utsettende virkning for byggetiltaket. Saksopplysninger Bakgrunn og klage Bystyret vedtok i møte detaljregulering for kvartal 25 felt B8 i sak 11/142. Planen gjelder eiendommen Professor Schyttes gate 4, Bodø, hvor tidligere Central hotell ligger. Hensikten med detaljreguleringen er å legge til rette for å rive eksisterende bygg og bygge nytt kontorbygg innenfor rammen av reguleringsplanen for Nerbyen, kvartalene 21, 22, 24 og 25, vedtatt i desember Eier av naboeiendommer Dronningens gate 14-16, Dronningens gate 12, Sandgata 7 og Kongens gate 7, Geir Bjarne Hansen, har påklaget vedtaket. Han viser til at han både har oversendt merknad til nabovarsel og merknad til plansaken, men at merknaden til plansaken ikke er behandlet. Han har protestert mot at det planlegges å etablere vinduer i fasade mot syd og vest i planlagte bygg. Han Side 30

2 mener disse setter begrensing for mulig framtidig utnyttelse av hans eiendommer i kvartalet, og at de må fjernes. Vinduene er planlagt i de to øverste etasjene. Vedtatt detaljregulering Illustrasjon vise Hansens eiendommer i forhold til utbyggingsområde. Lovgrunnlag og behandling Klagen behandles i hht plan- og bygningslovens 1-9, som sier at forvaltningslovens bestemmelser for klage gjelder. Fylkesmannen er klageinnstans, mens forberedende klagebehandling gjøres av forvaltningsorganet som har fattet vedtaket. Vedtaket kan påklages av en part eller en annen med rettslig klageinteresse i saken. Klagen er rettidig avsendt i hht forvaltningslovens 29 om klagefrist. Vurderinger Som nabo er Hansen part i saken og klagen er rettidig levert. Klagen tas derfor opp til behandling. Plansaken var ute til høring og offentlig ettersyn i tidsrommet 9. juli til 29. august Merknaden er datert Nabovarsling knyttet til byggesaken var sendt ut 16. august med to ukers frist etter loven. Merknad til nabovarsel, sendt ansvarlig søker, er også datert og har samme ordlyd som merknaden til planforslaget. Årsaken til at merknaden til plansaken ikke er behandlet er at den i postmottaket i Bodø kommune er tolket som merknad til byggesaken og arkivert på denne. I søknaden om rammetillatelse er merknaden kommentert på følgende måte: Vedrørende merknad fra Geir Bjarne Hansen: Inntegnede vinduer på vestfasaden ligger over regulert høyde på nabokvartal, og vil derfor ikke hindre fremtidig utnytting av nabotomt. Det ansees derfor ikke nødvendig å fjerne disse. Eventuelle brannkrav til vinduer håndteres i detaljplanlegging av bygget. Detaljreguleringen er gjort innenfor rammen av reguleringsplanen for Nerbyen, kvartalene 21, 22, 24 og 25. Byggehøyder og tillatt utnytting følger av denne planen med tilhørende bestemmelser. Byggeområdet som detaljplanen omfatter, B8, ligger i nordøstre del av kvartal 25. For dette området tillater planen en større byggehøyde enn i resten av kvartalet, inntil kote + 30,5 m tilbaketrukket fra Dronningens gate og Prof. Schyttes gate. For nabobebyggelsen mot vest er maksimum byggehøyde kote +23,5. Side 31

3 Utsnitt av gjeldende reguleringsplan Reguleringsplanen tillater bygging inntil nabogrense. Reguleringsplanen tar i seg selv ikke stilling til vindusplassering og utforming av fasaden. Dette gjøres gjennom byggesaksbehandlingen, men forutsetningen er at dette skjer innenfor rammen av reguleringsplanen og øvrige krav i bygningslovgivningen, herunder teknisk forskrift sine krav til brannsikring. I og med at prosjekterte vinduer mot vest og sør er i den delen av bygget som er høyere enn den tillatte høyden for nabobebyggelsen, er dette en mulighet som den gjeldende reguleringsplanen gir, og reguleringsplanen gir rammen for detaljreguleringen og byggetiltaket. Vedtatt reguleringsplan er bindende for tiltak etter plan- og bygningslovens 1-6. Merknaden fra Hansen innebærer at det gjennom detaljreguleringen eller byggesaksbehandlingen skal legges begrensinger på byggetiltaket som foregriper en eventuell framtidig reguleringsendring med økt byggehøyde. Dette ville være i strid med rettsvirkningen av en vedtatt reguleringsplan. Da måtte det i så fall bli nedlagt et midlertidig forbud mot tiltak og startet en prosess med endring av reguleringsplanen. At merknaden ikke kom med i behandlingen av detaljreguleringen på grunn av at den ble tolket som merknad til byggesaken er uheldig. Den skulle vært fremlagt ved endelig behandling av detaljplanen. Den ville imidlertid ikke hatt betydning for godkjenning av detaljplanen, da denne på dette punktet er styrt av den overordnede reguleringsplanen. Det vurderes også som vesentlig for saken at merknaden er kommet fram i rammesøknaden, og er vurdert der av ansvarlig søker, Boarch arkitekter. Konklusjon og anbefaling Ut fra den vurderingen som er gjort finner administrasjonen ikke grunn til å anbefale å ta til følge klage fra Hansen på bystyrets vedtak om godkjenning av detaljregulering for kvartal 25 felt B8. Administrasjonen finner heller ikke grunn til å gi klagen utsettende virkning for tiltaket. Side 32

4 Forslag til innstilling Bystyret finner ikke grunn til å ta til følge klage fra Geir Bjarne Hansen på bystyrets vedtak , sak 11/142, detaljregulering for kvartal 25 felt B8. Klagen gis heller ikke utsettende virkning for byggetiltaket. Komite for plan, næring og miljøs behandling i møte den : Votering: Innstillingen ble tiltrådt enstemmig. Komitè for Plan, næring og miljøs innstilling: Bystyret finner ikke grunn til å ta til følge klage fra Geir Bjarne Hansen på bystyrets vedtak , sak 11/142, detaljregulering for kvartal 25 felt B8. Klagen gis heller ikke utsettende virkning for byggetiltaket. Annelise Bolland Byplansjef Saksbehandler: Knut Kaspersen Rolf Kåre Jensen Rådmann Henrik K. Brækkan Kommunaldirektør Trykte vedlegg: Vedlegg 1 Klage på planvedtak 2 Uttalelse 3 Merknad til mottatt nabovarsel Utrykte vedlegg: Side 33

5 Side 34

6 Side 35

7 Side 36

8 Side 37