Klage på vedtak - detaljregulering for Tollbugata 9-13 og Hundholmen plass

Transkript

1 Byplan Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /4337 L13 Saksnummer Utvalg Møtedato Komite for Plan, næring og miljø Bystyret Klage på vedtak - detaljregulering for Tollbugata 9-13 og Hundholmen plass Rådmannens forslag til innstilling Bystyret finner ikke grunn til å ta til følge klage fra Tollbugata 13 ANS og Bodø Taxi på bystyrets vedtak 30. mars 2017 i sak 17/30 - Sluttbehandling av detaljregulering for Tollbugata 9-13 og Hundholmen plass. Saken oversendes Fylkesmannen i Nordland til endelig behandling Sammendrag Saken gjelder forberedende behandling av klage på bystyrets vedtak 30. mars 2017, sak 17/30, Sluttbehandling av detaljregulering for Tollbugata 9-13 og Hundholmen plass. Bystyrets vedtak: «Bodø Bystyre vedtar detaljregulering for Tollbugata 9-13 og Hundholmen plass, Sentrum, slik det er vist på kart med plan ID , datert med tilhørende reguleringsbestemmelser datert og planbeskrivelse datert Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd. Ladepunkter for elbil vurderes i den videre planleggingen av parkeringsløsning og taxiholdeplass. Den interne disponeringa i parkeringsarealet o_spp1 gjennomgås på nytt av hensyn til bruken av o_sgt. Endring i bestemmelsenes pkt BS4 / Tollbugata 13: etasje endres til 2. etasje. Nytt pkt.: etasje: Offentlig og privat tjenesteyting / bevertning / forretning / kontor / bolig» Klagerne er Bodø Advokathus på vegne av Bodø Taxi og Advokatfirmaet Selmer DA på vegne av Tollbugata 13 ANS. Som henholdsvis festere og grunneiere i planområdet er klagerne part i saken, og klagene er innkommet innenfor klagefristen. Underveis i klagebehandlingen har Tollbugata 13 ANS levert begjæring om oppsettende virkning på bakgrunn av nabovarsel sendt ut fra LPO arkitekter 19.april Administrasjonens vurdering er at de forhold som tas opp i klagene var kjent da saken ble behandlet, og at klagen ikke bringer inn noen nye momenter. Det foreligger etter administrasjons

2 syn heller ikke saksbehandlingsfeil, da innspillene har blitt behandlet korrekt og saken har vært tilstrekkelig opplyst. Det anbefales derfor at klagen ikke tas til følge, men oversendes fylkesmannen til endelig behandling. Saksopplysninger Bakgrunn Forslag til detaljregulering for Tollbugata 9-13 og Hundholmen plass var oppe til endelig behandling i bystyret 30.mars 2017, sak 17/30. Vedtaket er påklaget av Bodø Taxi og Tolbugata 13 ANS Det opplyses at klagerne tidligere har gitt innspill til plansaken ved offentlig ettersyn, og at Tollbugata 13 har skrevet brev til byplansjefen 24.mars og 29.mars i forbindelse med sluttbehandlingen. Klage fra Bodø Taxi: Klageren mener at saksfremstillingen etterlater et inntrykk av at protesten fra Bodø Taxi er frafalt, og at dette må ansees som en klar saksbehandlingsfeil. Byplans vurdering: Innspillet fra Bodø Taxi ble mottatt, behandlet og gjengitt i saksfremstillingen. Parkeringsplassen og bruken av denne var et viktig tema i planarbeidet, og det ble jobbet mye med dette. Det var tidlig klart at utvidelsen av torget i øst ville medføre endringer på den vestlige delen av plassen. Bodø taxi deltok i møter der løsninger ble diskutert, og ga uttrykk for at de først og fremst ønsket å benyttet plassen i fremtiden, men at de kunne se på en tilpasset løsning, som innebar nytt kjøremønster og færre oppstillingsplasser. Innspillet der de ønsket biler var dermed ikke i tråd med denne tenkningen. Kommentaren fra Byplan må leses inn i denne sammenhengen. Saksfremstillingen gir etter Byplans syn ikke rom for tvil om hva innspillet til Bodø Taxi inneholder, og Byplan kan ikke se at det foreligger en saksbehandlingsfeil, da innspillet har blitt behandlet korrekt. Klage fra Tollbugata 13 ANS: Klagerne mener at vedtaket er ugyldig som følge av saksbehandlingsfeil og rettsanvendelsesfeil, og at vedtaket må oppheves. Klagen inneholder fem hovedmomenter: 1. Klager hevder at kommunen har tolket kommuneplanens bestemmelser om hensynssone bevaring uriktig, i strid med prinsippet om kommunens egen utredningsplikt 2. Klager hevder at kommunen har inngått et kompromiss med tiltakshaver som er til tiltakshavers gunst og Tollbugatas ugunst, i strid med prinsippet om kontradiksjon og i strid med kommunens egen utredningsplikt 3. Klager hevder at kommunen har begått brudd på reglene om offentlig høring ved å eksplisitt avvise innspill avgitt i høringsrunden med den begrunnelse at innspillet er fremsatt for sent, i strid med prinsippet om kontradiksjon 4. Klager hevder at kommunen har utvist manglende forståelse for rettsvirkningen av reguleringsplaner, som er avgjørende for å sikre en forsvarlig saksbehandling før vedtakelse av reguleringsplanen.

3 5. Klager hevder at planen er endret i slik grad at det ikke kan anses som en mindre endring, og at planen må sendes tilbake til administrasjonen for ny høring. Byplans vurdering: Punkt 1: Planområdet er uregulert, og er en del av kvartal 2 i kommuneplanens arealdel. Denne sier at området skal reguleres til sentrumsformål og torg, mønehøyde 20 meter, (5+1 tilbaketrukket etasje) og at det er bevaringsverdig bryggehus. Utsnitt fra matrisen i del C, KPA Kartutsnitt av KPA arealdel og temakart kulturminner. Temakart kulturminner viser tre elementer i planområdet, og Kommuneplanens 12.4 setter krav til utforming av tiltak omfattet av kartet. De tre elementene er: 20. Hundholmen plass: «Kiosk bygget tidlig på 1960-tallet.; karakteristisk og tidstypisk form. Status regulering: Uregulert. Krav til regulering: Vurderes gjennom detaljregulering.» 22. Tollbugt. 13: «NKL-Brygga/Løvoldbrygga. Bygget i 1890-årene, Et av sentrums eldste bygg. Status regulering: Uregulert. Krav til regulering: Reguleres med hensynssone bevaring.» Den røde streken viser at det er fasadevern rundt hele Tollbugata 9, inkludert takflater.

4 Dette utgjorde utgangspunktet for reguleringsplanen. Høydene, arealbruken og utnyttelsesgraden for kvartal 2 vest for nedre Torg, og kravene om vern av bebyggelse som satt i temaplan kulturminner er videreført. Følgelig var det bare to bygg i planområdet som kunne rives/omformes. Dette var Tollbugata 11, som inneholder hovedtiltaket, samt kiosken på plassen, som gjennom planarbeidet ble vurdert som ikke verneverdig, se planbeskrivelsens 6.12 Kulturminner s. 33. En naturlig konsekvens av hensynssonen var at det i reguleringsplanen ikke ble lagt inn muligheter for økt byggehøyde eller ny arealbruk i Tollbugata 13, og at det ble lagt inn bestemmelser som ivaretok byggenes volum og fasader. Byplan kan ikke se at hensynsonene har blitt tolket uriktig. Summen av det ovenstående har av Byplan blitt omtalt som «vernekonseptet», men er først og fremst et uttrykk for kommuneplanens samlede bestemmelser. Punkt 2: Når det gjelder påstanden om et kompromiss med tiltakshaver er dette gjort rede for over. Klager hevder at kommunen har opptrådd i strid med kontradiksjonsprinsippet, altså ikke gitt alle parter mulighet til å uttale seg. Dette medfører etter byplans syn ikke riktighet. Tollbugata 13 har hatt flere muligheter til å uttale seg i saken, først ved deltakelse i tiltakshavers informasjonsmøte før oppstart og ved melding om oppstart av planarbeidet. Det kom ingen innspill ved disse anledningene, og Tollbugata 13 har etter Byplans kjennskap heller ikke deltatt i planarbeidet til forslagsstiller. Tollbugata 13 har også uttalt seg til saken ved flere anledninger. Det ble sendt inn innspill til planen under høringen, som har blitt behandlet og lagt fram for bystyret. Klager har også gitt uttrykk for sine synspunkter i forkant av Bystyrets vedtak i brev av 24. mars og 29.mars, og gjennom denne klagen. Tollbugata 13 har fått uttale seg og er gitt anledning til å uttale seg og involvere seg i planarbeidet ved flere anledninger, som oppstilt under: Pbl første ledd Tollbugata 13 ble varslet om oppstart av planarbeid, men ga ikke innspill til oppstarten. ( ) Pbl andre ledd Forslagsstiller kunngjorde oppstart i Avisa Nordland ( ) Pbl andre ledd Forslagsstiller avholdt informasjonsmøte med naboer, Tollbugata 13 var representert ( ) Pbl første ledd Planen ble lagt ut til offentlig ettersyn i seks uker ( ) Pbl andre ledd Tollbugata 13 ble tilskrevet og underrettet om planforslaget av Bodø Kommune ( ) Pbl fjerde ledd Kommunen behandlet Tollbugata 13s merknader i saksfremstillingen til sluttbehandling av plansaken ( ) Pbl fjerde ledd Tollbugata 13 blir underrettet av Bodø Kommune om vedtaket og klageadgang ( ) Byplan kan på bakgrunn av ovenstående ikke se at det er begått brudd på kontradiksjonsprinsippet. Punkt 3:

5 Klager hevder at kommunen har avvist innspillet fra Tollbugata 13 med den begrunnelse at innspillet ble framsatt for sent. Byplans kommentar til Tollbugata 13s innspill var mer omfattende: «Byplan legger til grunn at grunneiere i planområdet har vært orientert om og kjent med forutsetningene for planarbeidet. Temaplan kulturminner er en del av kommuneplanens arealdel, og er helt tydelig på at Tollbugata 9 og 13 skal reguleres til vern, mens nummer 12 skal vurderes gjennom planarbeidet. «Funkis-huset» i Tollbugata 13 har nylig vært gjennom en omfattende rehabilitering, der en større restaurant har åpnet med en stor altan mot sør. Byplan ser ikke på det som naturlig å åpne for boliger så sent i planprosessen. Hvis Tollbugata 13 ønsker å etablere uteservering mot nord på havnepromenaden er det ikke i strid med denne planens bestemmelser.» Byplan kommenterer i hovedsak innspillet med å vise til kommuneplanens bestemmelser. En etterkommelse av ønsket om å bygge på flere etasjer, i strid med kommuneplanen, ville medført en helt ny planprosess. Boliger i sentrumsformål er i tråd med kommuneplanen, men påbygging av flere etasjer på denne eiendommen er ikke. Når byplan skriver at «det ikke er naturlig å åpne for boliger så sent i planprosessen» er dette ikke en avvisning av merknaden på grunn av at det er for sent. Innspillet blir akseptert og kommentert, men innspillet har ikke vært tema ved oppstart av planarbeidet og gjennom planprosessen, som på dette tidspunktet hadde pågått i over to år. Innspillet blir ikke tatt til følge fordi det samlet sett er i sterk strid med kommuneplanens bestemmelser. Byplan kan ikke se at det foreligger en saksbehandlingsfeil, da innspillet har blitt behandlet korrekt. Punkt 4: Klager hevder at kommunen har utvist manglende forståelse for rettsvirkningen av reguleringsplaner. Dette knytter seg til at Tollbugata 13 disponerer 8 parkeringsplasser på Hundholmen, som i reguleringsplanen er flyttet inn på parkeringsplassen o_spp og gjort offentlige. Saksfremlegget fra Byplan inneholder et avsnitt om trafikk og parkering, der det gjøres rede for denne delen av planen. Her opplyses det at de aktuelle parkeringsplassene disponeres av Tollbugata 13 etter en tidligere avtale med Bodø Kommune. Det blir også understreket at ingen av partene har lagt fram avtaledokumentene. Reguleringsplaner fastsetter fremtidig arealbruk og indikerer et mulighetsrom for videre utvikling. Det medfører riktighet at hvis Tollbugata 13 har rettigheter til å parkere i området kan reguleringsplanen med sitt offentlige formål ansees som et ekspropriasjonsgrunnlag. Men dette er et privatrettslig forhold, som løses når planen gjennomføres. Byplan oppsummerte derfor avsnittet om trafikk og parkering på følgende måte i saksfremlegget: «Eventuelle økonomiske konsekvenser som følge av dette må sees på i arbeidet med utbyggingsavtalen. Tiltakshaver må gå i dialog med Bodø kommune og øvrige grunneiere om den endelige parkeringsløsningen.» Byplan mener at temaet parkering er opplyst i saksfremlegget så langt det er mulig, og kan ikke se at det har blitt begått saksbehandlingsfeil. Punkt 5: Under behandlingen i bystyret 30. mars 2017 ble reguleringsplanforslaget endret. Endringen gikk ut på at det ble åpnet for boliger i tredje og fjerde etasje i Tollbugata 13. Klager hevder at det er i strid med plan- og bygningsloven at denne endringen ikke ble sendt ut på høring, og at vedtaket derfor er ugyldig. Bestemmelsenes ble endret fra «Følgende formål tillates i de ulike etasjene: ( ) etasje: Offentlig og privat tjenesteyting/bevertning/forretning/kontor» til «Offentlig og privat tjenesteyting/bevertning/forretning/kontor/bolig». Maksimalt tillatt utnyttelse, høyder o.a. ble uendret.

6 I innspillet til planen uttrykte Tollbugata 13 selv ønske om å få etablere boliger fra tredje etasje, men i en sammenheng der de også fikk bygge på flere etasjer. I regjeringens reguleringsplanveileder fra februar 2017 defineres mindre endringer som «...endringer som ikke har nevneverdige negative konsekvenser for noen berørte parter eller interesser». Byplan kan ikke se at vedtaket om å åpne for boliger i 3. og 4. etasje i Tollbugata 13 har negative konsekvenser for berørte parter eller interessenter, heller ikke for klager, som selv ba om at boliger skulle legges inn i formålet. Klager har rett i at boliger i Tollbugata 13 ikke var tema i planarbeidet, eller ble belyst i høringen. Likefullt er bolig en naturlig del av sentrumsformålet, og kommuneplanen åpner for boligbygging i områder satt av til sentrumsformål. Byplan vurderer at endring av et underformål i begrenset omfang, i et område regulert til sentrumsformål, ikke er en vesentlig endring som krever nytt offentlig ettersyn. Byplan kan ikke se at Bystyrets vedtak om å legge inn boliger i Tollbugata 13 er til klagers ugunst, og bemerker at det klages på en endring som er initiert av klager selv. Byplan kan heller ikke her se at det foreligger en saksbehandlingsfeil. Konklusjon og anbefaling Klagene vurderes å oppfylle lovens formelle krav, og anbefales tatt opp til behandling. Bystyrets vedtak i denne plansaken er fattet ut fra en helhetsvurdering i samsvar med reguleringslovgivningens formål og innenfor lovens rammer. De forhold som tas opp i klagen var kjent da saken ble behandlet, og klagen bringer ingen nye momenter inn. Det foreligger etter administrasjons syn heller ikke saksbehandlingsfeil, da innspillene har blitt behandlet korrekt og saken har vært tilstrekkelig opplyst. Det anbefales derfor at klagen ikke tas til følge, men oversendes fylkesmannen til endelig behandling. Annelise Bolland Byplansjef Rolf Kåre Jensen Rådmann Knut A. Hernes Kommunaldirektør Saksbehandler: Jonas Bjørklund Trykte vedlegg: Klage fra Bodø Taxi Klage fra Tollbugata 13