Prinsippavklaring - igangsetting av detaljregulering for Sjøfartsbygningen, Tollbugata 10, Bodø sentrum

Transkript

1 Byplan Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /17794 L19 Saksnummer Utvalg Møtedato Komite for Plan, næring og miljø Prinsippavklaring - igangsetting av detaljregulering for Sjøfartsbygningen, Tollbugata 10, Bodø sentrum Rådmannens forslag til vedtak Komite for plan, næring og miljø er positiv til at det kan startes opp reguleringsarbeid for eiendommen Tollbugata 10 med utgangspunkt i at det tillates tilbygg og påbygg over del av det vernede bygget. Fasader og takflater mot Tollbugata og Hundholmen plass skal bevares. Endelig byggehøyde avklares i reguleringsplanen. Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningslovens Sammendrag Saken gjelder oppstart av reguleringsarbeid for eiendommen Tollbugata 10 i Bodø sentrum, og føringer for dette. Bakgrunn er et ønske fra gårdeier om å utvikle eiendommen. Bygget på eiendommen, den såkalte Sjøfartsbygningen, er vernet i gjeldende reguleringsplan, og det tillates kun et mindre tilbygg mot Sjøgata. På vegne av gårdeier har RATIO arkitekter kommet med et forslag om å fjerne taket og bygge på en fjerde etasje med flatt tak på hele bygget, samt oppføre et høyere påbygg over del av det vernede bygget. Forslaget er begrunnet i bygningens historie. Problemstillingen er hva som kan tillates innenfor rammen av bygningsvern. Det er innhentet uttalelse fra Nordland fylkeskommune, og hverken de eller kommunens Kulturavdeling vil anbefale forslaget ut fra et kulturminnevernperspektiv. Byplan har innhentet supplerende materiale for å belyse saken bedre. Ut fra en helhetsvurdering av de aktuelle alternativene og konsekvensene av dem, anbefaler rådmannen at det kan startes opp reguleringsarbeid for eiendommen Tollbugata 10 med utgangspunkt i et alternativ som tillater tilbygg og påbygg over del av det vernede bygget, slik at fasader og takflater mot Tollbugata og Hundholmen plass bevares.

2 Saksopplysninger Bakgrunn Eier av Tollbugata 10 (Sjøfartsbygningen), gnr. 138/668, har tatt initiativ overfor kommunen med spørsmål om mulighet for tilbygg og påbygg. Det har vært et avklaringsmøte 5. oktober i år mellom eier, Anderson + Brekke, deres rådgiver RATIO arkitekter as, og Byplan. I møtet ble utbyggingsønskene gjennomgått. Disse er i strid med rammene i gjeldende reguleringsplan, og krever detaljregulering. Dessuten reiser utbyggingsønskene prinsipielle problemstillinger knyttet til vern, som bør avklares på et tidlig tidspunkt før det igangsettes reguleringsarbeid. Det var enighet om at avklaringen gjøres i form av en prinsippsak til PNM-komiteen. Rådgiver skulle utarbeide et grunnlagsmateriale, og det foreligger nå. Sjøfartsbygningen ligger mellom hotell Havet og Sentrumsgården, med Hundholmen plass mot øst. Kartet viser eiendommens beliggenhet Plansituasjonen Det er reguleringsplanen for Nerbyen fra 2008 som gjelder for eiendommen. Området er kalt E8 og ligger i kvartal 103. Bygget er regulert til spesialområde bevaring, og tillatt arealbruk er kontor/forretning. I reguleringsbestemmelsene for bevaringsområdene, 7.1, heter det blant annet: «Bygningenes volum, hovedform og møneretning kan ikke endres. Tilbakeføring er tillatt.» For område E 8 spesielt heter det: «Tollbugata 10 Sjøfartsbygningen skal bevares. Bygningens fasader og tak skal bevares.» Den ubebygde delen av tomta kan bebygges, og det er satt en byggehøyde på kote +12, ca. 9 m.

3 Utsnitt av reguleringsplanen med tilliggende planer I den tilhørende planbeskrivelsen heter det følgende om Sjøfartsbygningen: «Sjøfartsbygningen ble bygget i funksjonalistisk stil noen få år før Taket var opprinnelig flatt, men like etter krigens slutt ble taket ombygget. Seinere er det også bygget arker på taket. Opprinnelig var den delen av bygningen som ligger opp mot Sjøgata holdt i én etasje og med flatt tak. Dette er ett av veldig få bygninger fra før bombingen, og verdien som kulturminne er sterkt knyttet opp mot dette faktum.» Dagens fasade mot Prof. Schyttes gate og Hundholmen plass (RATIO arkitekter, fra notat) Ønsket utbygging og begrunnelse RATIO arkitekter har laget et notat hvor de illustrerer og begrunner forslaget til utbygging. Notatet er vedlagt saken. Ønsket er å fjerne skråtaket som er oppført etter krigen, og bygge på en fjerde etasje med flatt tak på hele bygget. Videre ønsker eier å oppføre et bygg i 6 etasjer/20 meter på den delen av tomta mot Sjøgata som ikke er bebygd, og dette foreslås utvidet over det eksisterende

4 bygget omtrent så langt som til dagens møne. Slik vil den høye delen bli tilbaketrukket 45 grader i forhold til Tollbugata og Prof. Schyttes gate, men ikke mot Sjøgata. Det ønskes å videreføre dagens arealbruk som er forretning og kontorer. Det foreslåtte grepet ligner det som er gjort på den eldste fløyen til Nordlandssykehuset. Dette er prosjektert av samme arkitektkontor. Sett i forhold til bygningsvernet, så begrunner de grepene som foreslås med at det orginale bygget fra før krigen hadde tre etasjer med flatt tak, mens fløya mot Sjøgata bare var i en etasje med flatt tak. Taket på hovedfløyen er oppført rett etter krigen, mens tilbygget mot Sjøgata fikk sin nåværende utforming så sent som i Det vises dessuten til tegninger fra 1947 knyttet til søknad om påbygg med en etasje og flatt tak som aldri ble noe av. Bilde av opprinnelig bygg mot Tollbugata/kaia (fra notatet) Bilde fra frigjøringsdagen 1945, mot Prof. Schyttes gate/sjøgata (fra notatet) Bildet viser bygningen slik den framstod før siste påbygg av fløyen mot Sjøgata

5 I notatet er byggehøydene illustrert i forhold til den omkringliggende bebyggelsen, og dessuten med fotomontasje som anskueliggjør volumene. Det er også vist skyggediagram for 21. juni i forhold til Hundholmen plass. Prinsippene er vist som helt enkle volumstudier. Før og etter mot Sjøgata/Hundholmen plass (RATIO arkitekter)

6 Før og etter mot Hundholmen plass/tollbugata (RATIO arkitekter) Formell behandling Da tiltaket bryter med gjeldende reguleringsplan må det behandles som ny detaljregulering. Denne saken er av prinsipiell karakter, og administrasjonen ønsker en politisk avklaring før en eventuelt går videre med oppstart av reguleringsarbeid. Med henvisning til 12-8 i Plan- og bygningsloven legges derfor spørsmålet om det kan settes i gang reguleringsarbeid, og føringer for dette fram for Komite for plan, næring og miljø. Dette er etter avtale med tiltakshaver.

7 Høring I forberedelsen av saken er det bedt om uttalelse fra Nordland fylkeskommune og Kulturkontoret i Bodø kommune. Nordland fylkeskommune går i sin uttalelse mot at taket kan fjernes og at det tillates påbygd en fjerde etasje med flatt tak på hele bygget. Deres vurderinger oppsummeres slik: Bygget er tidstypisk førkrigsbygg Påbygging av valmet tak rett etter krigen er også tidstypisk Har framstått slik i 70 år (unntatt påbygg 1997), dermed er dette bygningens karakter Gjenkjennelig element i bybildet Bedre å bevare enn å tilbakeføre pluss påbygge Står i en positiv sammenheng med Grand hotell Beliggenhet mot Hundholmen som viktig byrom med flere bevarte bygg inntil; bygget står i en sammenheng (Tollbugata 13 NKL-brygga med turistinformasjon og dagens Hundholmen bryggehus, og Grand hotell) Gjenreisingsarkitekturen har nasjonal verneinteresse Anbefaler at gjeldende reguleringsplan følges; bevaring med tak/hovedform Åpent for et nytt tilbygg mot sørvest utformet med hensyn til den vernede bygningen Uttalelsen vedlegges saken. Kulturkontoret anbefaler også at det ikke tillates å bygge på, men kun i rommet mot Sjøgata. Vurderinger Problemanalyse Tollbugata 10 har en historie med flere endringer og det finnes ulike måter å ivareta vern på. Spørsmålet her er om bygningens historie gir grunnlag for å tillate vern av fasade kombinert med et påbygg i kontrast. Dette vil i så fall være i strid med reguleringsplanen og kreve ny reguleringsplan. Reguleringsplanen tillater innfylling mot Sjøgata med byggehøyde på tre etasjer, se illustrasjon. Det gir en grunnflate på ca. 170 m². Bilde fra Google street view Mulig tilbygg illustrert med blå farge Dette rommet har karakter av bakgård, og det ville være byplanmessig ønskelig å få fylt dette inn med virksomhet som kunne gi aktivitet og liv til Sjøgata i dette området som er lite attraktivt i dag. Det har tidligere vært illustrert en utbygging her, men med økt byggehøyde til 4 etasjer, se illustrasjon under fra 2010.

8 Illustrasjon BOARCH arkitekter Forslaget bryter med reguleringsplanens høydebegrensing på tre etasjer, og det har tidligere også vært forespurt om enda større byggehøyde. Byplan har i den forbindelse signalisert positiv holdning til å ta dette videre til vurdering gjennom reguleringsplan. Momenter som taler for økt byggehøyde er den generelle økningen av byggehøyden i sentrum i kommuneplanens arealdel , og reguleringsvedtaket for tilbygget til Grand hotell, satt til 21 meter. Initiativet har ikke vært fulgt opp før denne saken som nå tas opp til prinsippavklaring. Etter interne diskusjoner på Byplan er gårdeier og deres rådgiver anmodet om også å belyse en tredje variant, med tilbygg og påbygg inntil mønet på den vernede bebyggelsen. På den måten vil fasade og takflate mot Tollbugata og mot Prof. Schyttes gate/hundholmen plass bli bevart. Nedenfor er dette illustrert.

9 Sett fra Sjøgata mot vest Sett fra Hundholmen plass Gårdeier/RATIO har følgende vurdering av et slikt alternativ (sitat): Eier mener at kompromisset risikerer å se lite tiltalende ut. De ønsker et påbygg over dagens gesims som beriker inntrykket, på samme måte som tilbygget 4.etg over de gamle fløyene på

10 Nordlandssykehuset beriker helheten sammen med de nye fløyene bak. Målet med initiativet er en byfasade med høy kvalitet, ikke et spekulativt påbygg uten sammenheng med det under. Det nye må ha høy kvalitet som arkitektur. Eier mener bygget mister viktige kvaliteter i det nye ved å beholde deler av taket. Særlig er det et tap å miste så mye fasade med vinduer i 4.etg. De attraktive rommene i hjørnene blir helt borte. I tillegg bortfaller mulighet for takterrasse i etasjen over, også en viktig ambisjon. Arealet under det halve taket utgjør litt over en 1/3 av fullt utbygget 4. etasje, rundt 230m2. Det er de mest attraktive arealene i etasjen som blir borte/forringes, og det påvirker resten av etasjens potensiale som utleieareal. Generelt: Potensialet i en ny 4.etg + etasjene over er de viktige nye arealene. Nye arealer i de tre nederste etasjene blir minimal pr etasje, men disse er samtidig en forutsetning for de nye over. Inntektene fra arealene som adderes over dagens gesims utgjør uansett den viktigste finansieringen av et byggeprosjekt på eiendommen. Det er et åpent spørsmål om det vil lønne seg for eier å utbygge kvartalet hvis arealøkningen blir for liten. Rådgiver, RATIO arkitekter, mener deres primære forslag er det beste, dvs. ny 4. etasje med flatt tak. Sammenfattet er problemstillingen forholdet mellom grader av vern og utbygging i form av tilbygg og påbygg, som både vil gi bedre tomteutnyttelse og tilføre mer liv og attraktivitet til Sjøgata. Etter Byplans vurdering finnes det tre alternative grep: 1. Holde fast på reguleringsplanens rammer for vern og utbygging, men tillate økt byggehøyde for tilbygget. 2. Tillate tilbygg og påbygg over del av vernet bygg, slik at fasader og takflater mot Tollbugata og Hundholmen plass bevares. 3. Tillate påbygd en fjerde etasje med flatt tak på hele bygget, samt tillate et høyere påbygg over del av det vernede bygget (gårdeiers forslag). Vurdering Uttalelsene fra fylkeskommunen og Kulturkontoret tilsier at alt. 1 velges. Hovedbegrunnelsen er fokuset på vernet av byggets karakter slik det har fremstått over lang tid og dermed fått som sin identitet. I tillegg legges det vekt på sammenhengen til andre vernede bygg i nærheten. Ut fra gårdeiers uttalelser kan det virke som en slik ramme gir for lite uttelling til at det er økonomisk interessant, og dermed ikke bli realisert. Fra et mer helhetlig byplanmessig synspunkt er det naturlig også å vektlegge de positive følger av en eventuell utbygging, og bygget sett i en helhetlig kontekst med både eldre og ny bebyggelse i området (Løvoldgården, Grand hotell, Sentrumsgården, hotell Havet etc.). Spørsmålet er om disse faktorene kan kombineres på en god og framtidsrettet måte. Til forskjell fra de etterkrigsbyggene som er vernet i sentrum, har dette bygget gått gjennom flere transformasjoner som gjør det spesielt og gir mulighet til å tenke på en annen måte med hensyn til vern. Det finnes mange gode eksempler på kombinasjoner av vern og påbygg, der Nordlands-sykehuset er et lokalt og Rockheim i Trondheim et nasjonalt kjent eksempel. Dersom slike løsninger skal bli vellykket kreves det stor grad av dyktighet i formgivningen. Byplan ser at det er gode argumenter for hvert alternativ, og at det ikke er selvsagt hva som bør velges som grunnlag for videre planlegging. Det var Byplan selv som tok initiativ til alternativ 2 for å få belyst dette. Hensikten var å se om det kan gis rammer som gjør det mulig å utvikle eiendommen, slik at bygget kan få en aktiv fasade mot Sjøgata, og samtidig ivareta bygningens typiske karakter.

11 Byplan finner at forslaget med påbygg av en fjerde etasje er spennende, men vektlegger også argumentene fra fylkeskommunen og kulturavdelingen om at bygningens karakter som et gjenkjennelig element i bybildet går tapt. Bygningen vil få en annen karakter uten skråtaket og med påbygg, selv om fasadene mot Tollbugata og Hundholmen plass bevares. Byplan ser også at en åpning for å fjerne taket og bygge på en fjerde etasje, selv om det er basert på en konkret vurdering i et spesielt tilfelle, kan gi grunnlag for krav om slike løsninger også på andre vernede bygg. Denne diskusjonen har vært oppe i forbindelse med områdereguleringsplanen for Storgata, og til dels i reguleringsplanen som omfatter Tollbugata 13. Presedens i juridisk forstand krever veldig stor grad av likhet, og det skal mye til for at dette kan påberopes, men innføring av nye prinsipper for vern åpner for press og kan oppfattes som brudd på prinsippet om likebehandling. Ut fra disse vurderingene vil Byplan anbefale at alternativ 2 legges til grunn for oppstart av reguleringsarbeid. Dette kombinerer hensynet til vern med mulighet for utvikling. Det vil selvsagt være opp til tiltakshavere om de velger å gå videre på dette grunnlaget. Når det gjelder den foreslåtte største byggehøyde (20 m), så er den noe under det som ble godkjent for Grand hotell (21 m). I tilfellet Grand hotell ønsket utbygger en ekstra etasje, men dette ble ikke vedtatt. Gårdeier kan i dette tilfellet akseptere en slik byggehøyde. I tilfellet Grand hotell var skyggevirkning på Hundholmen plass et av kriteriene for fastsetting av høyde. I notatet fra RATIO arkitekter er det vist skyggevirkning på plassen ved midtsommer. Dette viser at det er skyggen fra hotell Havet som kommer lengst inn på plassen, og dette vil nok også være tilfelle øvrige deler av året. Uansett må dette belyses grundigere i forbindelse med reguleringsplanen, og endelig stilling til byggehøyde tas i denne prosessen. Konklusjon og anbefaling Rådmannen anbefaler at alternativ 2 legges til grunn for oppstart av reguleringsarbeid. Dette innebærer at det tillates tilbygg og påbygg over del av det vernede bygget, slik at fasader og takflater mot Tollbugata og Hundholmen plass bevares. Endelig byggehøyde avklares i reguleringsplanen. Annelise Bolland Byplansjef Saksbehandler: Knut Kaspersen Rolf Kåre Jensen Rådmann Knut A. Hernes Kommunaldirektør Trykte vedlegg: 1 Sak til prinsippavklaring i komite for plan, næring og miljø 2 Uttalelse - tilbygg og påbygg Tollbugata 10 - Sjøfartsbygningen