Sluttbehandling - detaljregulering for Bryggeritomta, Sentrum

Transkript

1 Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /4556 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 14/57 Komite for plan, næring og miljø /166 Bystyret Sluttbehandling - detaljregulering for Bryggeritomta, Sentrum Forslag til innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd, vedtar Bodø bystyre detaljregulering for Bryggeritomta, Sentrum, slik det er vist på plankart med plan ID på grunnen, sist datert /- under grunnen, sist datert , med tilhørende planbestemmelser sist datert og planbeskrivelse, sist datert Samtidig oppheves eldre reguleringsplan for Bryggeritomta, plan ID 1245 i sin helhet. Komite for plan, næring og miljøs behandling i møte den : Knut Kaspersen, byplan hadde en kort gjennomgang av planen og det ble vist frem en modell. Forslag fra Rødt: Endring/tillegg: Maks byggehøgde skal ikke overstige bryggeribygget som blir bevart. Votering: Innstillingen ble tiltrådt enstemmig. Rødts forslag fikk 1 stemme (Rødt) og falt. Komitè for plan, næring og miljøs innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd, vedtar Bodø bystyre detaljregulering for Bryggeritomta, Sentrum, slik det er vist på plankart med plan ID på grunnen, sist datert /- under grunnen, sist datert , med tilhørende planbestemmelser sist datert og planbeskrivelse, sist datert Samtidig oppheves eldre reguleringsplan for Bryggeritomta, plan ID 1245 i sin helhet.

2 Bystyrets behandling i møte den : Forslag Forslag fra Brigt Kristensen, Rødt: Tillegg: Maks byggehøgde skal ikke overstige bryggeribygget som blir bevart. Votering Forslag fra Rødt fikk 3 stemmer og falt (3R). Innstillingen ble vedtatt mot 3 stemmer (3R) Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd, vedtar Bodø bystyre detaljregulering for Bryggeritomta, Sentrum, slik det er vist på plankart med plan ID på grunnen, sist datert /- under grunnen, sist datert , med tilhørende planbestemmelser sist datert og planbeskrivelse, sist datert Samtidig oppheves eldre reguleringsplan for Bryggeritomta, plan ID 1245 i sin helhet. Sammendrag Tiltakshaver er grunneier Bryggerihagen AS, og planlegger er Voll Arkitekter AS. Hensikten med planen er primært å legge til rette for boligformål med fellesfunksjoner, samt dagligvarebutikk. Planen vil erstatte gjeldende reguleringsplan, vedtatt 2009, der tomta er regulert til forretning, kontorer og kultur. Administrasjonen ser positivt på omregulering til boliger, som er i tråd med mål for sentrumsutviklingen. Administrasjonen hadde noen innvendinger til planforslaget, men valgte å legge planen ut til høring og offentlig ettersyn slik den forelå og ta opp justering/endring av planen til sluttbehandlingen. Det forhold ved planen som har vært mest fokusert på er byggehøyde og massive bygningsvolumer sett i forhold til omgivelsene, særlig den bevarte Plysjbyen og den vernede eldste bryggeribygningen fra slutten av 1800-tallet. Det er kun kommet to uttalelser til planforslaget, fra Nordland fylkeskommune og Statens vegvesen. I tråd med administrasjonens vurdering og innkomne merknader, er det i forståelse med planlegger og tiltakshaver gjort noen endringer i planen, bl.a. redusert høyde for en del av bebyggelsen mot vest. Med disse endringene anbefales planforslaget vedtatt.

3 Saksopplysninger Bakgrunn Tiltakshaver for denne reguleringsplanen er Bryggerihagen AS, eier av eiendommene gnr./bnr. 138/301 og 138/613 som planen omfatter. Dette er den gamle bryggeritomta. Planlegger er Voll Arkitekter AS, Trondheim. Området omfattes av reguleringsplan for bryggeritomta, plan ID 1245, vedtatt i Området ble da regulert til «forretning, kontor og kultur». I overordnet plan er det henvist til denne reguleringsplanen. Hensikten med den nye planen, som helt vil erstatte tidligere plan, er primært å legge til rette for boligformål med fellesfunksjoner, samt dagligvarebutikk. Det er ikke krav til planprogram og konsekvensutredning etter pbl Planen vil ligge innenfor rammen av gjeldende plan, som er utredet etter KU-forskriften, og endring av formål til bolig utløser ikke ny konsekvensutredning. Oppstartmøte ble avholdt Varsling om oppstart ble gjort ved brev av og annonse Det har vært avholdt åpent informasjonsmøte , og det er kommet innspill i oppstartfasen fra fylkesmannen, fylkeskommunen, Byteknikk, Iris Salten, Nordlandsnett, Bodøsyklistene og Norges Handikapforbund, avdeling Bodø. Innspillene og synspunktene er referert og vurdert i planbeskrivelsen og tatt hensyn til i utformingen av planforslaget. Planforslaget Planforslaget viser bebyggelsen oppdelt i to bygningsvolumer delt med en kileformet plass/uteareal øst-vest gjennom kvartalet med smaleste åpning mot Bankgata. Den eldste delen av bryggeriet fra slutten av 1800-tallet bevares og inngår i planen. Byggehøyde for ny bebyggelse er 17,5 m mot gate og største høyde inntrukket etasje - er 20,5 m. Byggehøyde i gjeldende plan er til sammenlikning 17 m mot gate og største høyde 22 m. Planforslaget inneholder ca. 130 boliger, vel halvparten over 50 m² og resten under 50 m². I sørøstlige del er det foreslått dagligvarebutikk, med parkering på bakkeplan. Øvrig parkering er i anlegg under terreng. Bilatkomst til området er fra Parkveien og Fredensborgveien, ikke fra Bankgata. Fasader mot Bankgata ligger i rød støysone i forhold til trafikkstøy, mens tomta ligger i gul flystøysone. Krav til parkering og uteoppholdsareal etter de nye bestemmelsene (KPA) kan oppfylles. Med planforslaget følger utredning om støy, vind, trafikkforhold (planbeskrivelsen) og sol/skyggediagrammer samt ROS-analyse. Planforslaget er ellers godt dokumentert og det er også levert fysisk modell i målestokk 1:500.

4 Sett fra nordøst Sett fra sørvest Høring og offentlig ettersyn Byplansjefen vedtok etter delegert myndighet 2. juli 2014 at planforslaget kunne legges ut til offentlig ettersyn og sendes til høring etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven. I saksutredningen om offentlig ettersyn hadde byplansjefen følgende vurderinger: «Planforslaget ligger i hovedsak innenfor de rammene som ligger i gjeldende plan. Byggehøyde mot gate er ca. 0,5 m høyere, mens største høyde er ca. 1,5 m lavere. Planen vil gi et betydelig tilskudd til sentrumsnære boliger, med en miks av 2-, 3- og 4-roms leiligheter. Solforhold er bra utnyttet, men noen leiligheter vil være østvendte. Uteplasser og uteoppholdsareal er tilfredsstillende løst. Balkonger mot Bankgata forutsettes innglasset, med mulighet for å åpne dem.

5 De problematiske forhold ved planen er byggehøyde og massive bygningsvolum sett i forhold til omgivelsene, særlig den bevarte bebyggelsen i Plysjbyen. Den vernede delen av bryggeriet blir også veldig innebygget av dominerende bygg. Nå er planlagte bygningsvolum innenfor de rammer som gjelder fra tidligere plan, med unntak av et mindre høydeavvik mot gate, slik at det som kan være aktuelt er noe bearbeiding for å oppnå bedre tilpasning. Dette er forhold som må vurderes før endelig behandling. Et annet forhold er at planløsning er basert på at kun hovedsoverom trenger å luftes til stille side i tre-romsleiligheter mot gate, mens sekundærsoverom kan åpne vindu direkte mot gate. Det er krav om balansert ventilasjon for disse leilighetene, og det er også mulig med bygningsmessige tiltak som «glass-lydbokser» mot gate. Det vises her til planbestemmelsenes 2.1. På to punkter vil det bli krevd endring i planen. Det første gjelder foreslått søppelanlegg i fortau i Fredensborgveien, som må løses på egen grunn. Begrunnelsen er at det kommer i konflikt med sikker trafikkavvikling, spesielt hensyn til synshemmede, at det hemmer drift, særlig snørydding, og at det ikke er forenelig med kommunens prinsipper i slike saker. Videre ansees avkjørsel til parkeringsplass nærmest kryss Bankgata Parkveien som trafikkfarlig og kan ikke godkjennes. Byplan finner det mest hensiktsmessig å legge planen ut til høring og offentlig ettersyn slik den foreligger, slik at en får samlet opp alle uttalelser og merknader før justering/endring av planen til sluttbehandling. Planlegger og tiltakshaver er informert om de forhold og vurderinger som er nevnt.» Planforslaget var ute til høring og offentlig ettersyn i tidsrommet 5. juli 22. august. Ved fristens utløp forelå det kun to uttalelser; fra Statens vegvesen og Nordland fylkeskommune. Vegvesenet: Har ingen merknader, men støtter byplansjefens vurdering om at søppelanlegg ikke kan plasseres i fortausarealet, og at atkomsten nært krysset Bankgata/Parkveien flyttes. Nordland fylkeskommune: I den planfaglige vurderingen konkluderes det med at planforslaget i all hovedsak er i tråd med arealpolitiske retningslinjer i fylkesplanen. Det er heller ingen samferdselsfaglige innvendinger. Kulturfaglig er det tilfredshet med at bestemmelsene om bygningsvern videreføres fra tidligere plan, men fylkeskommunen sier seg enig i at en mindre massiv bebyggelse ville vært en bedre tilpasning til omgivelsene. De vil spesielt anbefale å vurdere lavere bygg og/eller mer oppløst form på bebyggelsen som kommer inntil den vernede bryggeribygningen, for bedre å ivareta dens markante posisjon i gatebildet. Vurderinger Ut fra vurderingen av planforslaget før høring/offentlig ettersyn og de uttalelsene som er kommet, har Byplan tatt opp følgende med planlegger/tiltakshaver: Byggehøyde og bygningsvolum Vestlige del av bebyggelsen mot Fredensborgveien trappes ned én etasje både inntil vestfasaden på det vernede bryggeribygget og mot Plysbyen. Dette vil la formen på det vernede bygget komme bedre fram, og dempe kontrasten til småhusbebyggelsen i Plysbyen. Med noe justering er dette akseptert, og planforslaget er endret i henhold til det.

6 Søppelanlegg Søppelanlegg i fortau kan ikke aksepteres, og må løses på egen grunn. Det er snakk om søppelanlegg under grunn med nedkast på bakken. Planlegger har foreslått en løsning der anlegget flyttes på innsiden av fortauet, og en del av bygningen trekkes tilbake for at det skal være mulig å betjene anlegget. Byplan vurderer dette som en tilfredsstillende løsning. Planforslaget er endret i henhold til det.

7 Avkjørsel Av trafikksikkerhetsmessige grunner kan det ikke aksepteres avkjørsel til parkeringsplass helt inntil krysset Bankgata/Parkveien. Det innebærer at det bare blir én avkjørsel fra Parkveien. Dette er akseptert, og planforslaget er endret på dette punktet. Ut over disse forhold vurderer Byplan at planforslaget er i samsvar med sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for byutviklingen, og at det har nødvendig planfaglig kvalitet. Konklusjon og anbefaling Byplansjefen anbefaler at planforslaget godkjennes med de endringer som er redegjort for og som er innarbeidet i plankart, planbestemmelser og planbeskrivelse. Annelise Bolland Byplansjef Saksbehandler: Knut Kaspersen Rolf Kåre Jensen Rådmann Henrik K. Brækkan Kommunaldirektør

8 Trykte vedlegg: Vedlegg 1 Plankart plan ID , på grunnen, datert Plankart plan ID , under grunnen, datert Planbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert _02 Sol-skygge-diagrammer_ Fasader - Nordre Kvartal - NYE etter høring Øvrige tilgjengelige dokumenter: Støyutredning Analyse av vindforhold Risiko- og sårbarhetsanalyse