Sluttbehandling - endring av reguleringsplan for Petter Engens vei/posthusveien, Bodø

Transkript

1 Byplan Særutskrift Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /4109 L13 Saksnummer Utvalg Møtedato 18/37 Komite for plan, næring og miljø Sluttbehandling - endring av reguleringsplan for Petter Engens vei/posthusveien, Bodø Komite for plan, næring og miljøs behandling i møte den : Votering: Enstemming vedtatt Vedtak: Komite for plan, næring og miljø vedtar endring av reguleringsplan for Petter Engens vei/posthusveien, slik den er vist på plankart med plan id 2214, sist revidert , med tilhørende reguleringsbestemmelser sist revidert Vedtaket gjøres med hjemmel i planog bygningslovens 12-14, andre avsnitt. Rådmannens forslag til vedtak Komite for plan, næring og miljø vedtar endring av reguleringsplan for Petter Engens vei/posthusveien, slik den er vist på plankart med plan id 2214, sist revidert , med tilhørende reguleringsbestemmelser sist revidert Vedtaket gjøres med hjemmel i planog bygningslovens 12-14, andre avsnitt. Annelise Bolland Byplansjef Saksbehandler: Knut Kaspersen Rolf Kåre Jensen Rådmann Knut A. Hernes Kommunaldirektør

2 Sammendrag Hensikten med denne planendringen er å legge til rette for utbygging av utleieleiligheter på eiendommen Petter Engens vei 3 5 på Alstad. Eiendommen er ubebygd etter at tidligere bygg er revet. Søker er Norconsult på vegne av NOBL Boligstifelsen. Det antas at prosjektet totalt vil romme 29 leiligheter fordelt på to bygg i tre etasjer pluss frittstående boder i en etasje. Leilighetene er ett roms, to roms og tre roms, med areal fra ca. 24 m² til ca. 60 m². Endringen gjelder økt byggehøyde med 1,3 m for tilpasning til nye forskriftskrav, tillatelse til å løse all parkering for leilighetene på grunnen for å holde kostnadene på et akseptabelt nivå, innregulering av leke- og uteoppholdsareal og tilpasning av utnyttelsesgraden til ny reguleringsform. I tillegg er søker pålagt å utarbeide støyrapport og oppdatere plankartet til ny standard. Det søkes om endring etter forenklet prosess, som tidligere ble kalt mindre (vesentlig) reguleringsendring. Gjeldende reguleringsplan er fra 2008, og eiendommen er regulert til boligformål. Endringen gjelder mer hensiktsmessige rammer uten at det bryter med hovedrammene i reguleringsplanen. Forslaget til endring har vært ute til høring, og det er kommet uttalelse fra Fylkesmannen i Nordland samt to naboer. Fylkesmannen tar spesielt opp støyproblematikk. Det er foreslått endringer i reguleringsbestemmelsene etter høringen for å imøtekomme Fylkesmannens merknader. Bestemmelsene er også justert litt for å bli i overensstemmelse med den vedtatte kommuneplanens arealdel Det er dessuten gjort en liten justering i plankartet. Planendringen gir mulighet til å bygge utleieboliger med forskjellig størrelse for spesielle målgrupper, noe det er behov for i Bodø kommune. Endringen anbefales godkjent.

3 Saksopplysninger Bakgrunn Norconsult AS, Bodø, har på vegne av NOBL Boligstiftelsen søkt om endring av reguleringsplanen for Petter Engens vei/posthusveien. Reguleringsplanen ble vedtatt i Endringen gjelder Petter Engens vei 3 5 (eiendom gnr. 39/290 ogg 39/291) på Alstad, nordøst for krysset Bodøsjøveien og Petter Engens vei. Det søkes om endring etter forenklet prosess,, tidligere kaldt mindre (vesentlig) reguleringsendring. Kart under viser beliggenhet. Området som endringen gjelder er vist med rød omramming Hensikten med endringen er å legge til rette for bygging av leiligheter for utleie. Leilighetene planlegges som 1-roms, 2-roms og 3-roms fra ca. 24 m² til ca. 60 m². Boenhetene tenkes fordelt på to bygg i tre etasjer pluss frittstående bod-bygg i en etasje. Det antas a at prosjektet totalt vil romme 29 leiligheter. Under er vist forslag til situasjonsplan.

4 Gjeldende reguleringsplan Den gjeldende reguleringsplanen viser tree nybygg i tre etasjer pluss et eksisterende bygg som nå er revet. Dessuten er det vist et garasjeanleg gg under grunnen for å løse 2/3 av parkeringskravet, mens resten forutsettes løst på bakken. Planlagtt bebyggelse er vist med juridisk bindende linjer som er svært begrensende for utvikling av nye utleieboliger på den aktuelle tomta. Gjeldende plan er vist under. Planen ble vedtatt i Gjeldende reguleringsplan for Petterr Engens vei/posthusveien Endringer i planen I forhold til gjeldende plan foreslås det følgende endringer: Byggehøyde: Foreslås økt fra 9,0 meter til 10,3 meter. Begrunnelse er å kunne bygge tre etasjer som forutsatt, men tilpasset nye tekniske forskrifter. Leke- og uteoppholdsareal: Reguleres som eget formål i henhold til krav fra Bodø kommune. Parkering: Foreslås løst i sin helhet på bakkeplan. Begrunnelse en er å holdee kostnadene på et akseptabelt nivå slik at leieprisene blir tilpasset aktuell målgruppe. Parkering på bakkeplan er i tråd med bestemmelsene for området i kommuneplanens arealdel , mens det i kommuneplanens arealdel generelt kreves at 70 % av parkeringsplassene skal løses i parkeringsanlegg. Søknad om endring forelå før vedtak av ny kommuneplan. Utnyttelsesgrad: Foreslås øktt fra 35 % til 50 %. Økningen er avv teknisk art, i det parkering på bakkeplan regnes med, og leke-/uteoppholdsareal er gitt eget formål og ikke regnes med i byggearealet. Trafikkstøy: Etter krav fra Bodø kommune er det utarbeidet enn støyrapport. Denne viser at det må etableres støyskjerm på sørvestsiden av eiendommenn på grunn av a trafikkstøy fra Bodøsjøveien. Det

5 må også gjøres tiltak på bebyggelsen for å redusere støy på balkongene og utenfor noen av oppholdsrommene. Støyskjermen er regulert inn på plankartet. Oppdatering av plankart og bestemmelser: Etter krav fra Bodø kommune er plankartet oppdatert til dagens standard for framstilling av reguleringsplaner (sosi-standard), og reguleringsbestemmelsene tilsvarende oppdatert. Dette gjelder hele reguleringsplanen, men uten at det er gjort endringer ut over det som er nevnt for de aktuelle eiendommene. Avfallsanlegg: Avfallsanlegg foreslås plassert mellom innkjørsel og kryss, og forutsetter at tømming kan skje fra fortau, jfr. vedlagte situasjonsplan. Illustrasjon Forslag til nytt plankart

6 Behandling Byplan har vurdert det slik at de foreslåtte endringene ikke vil påvirke gjennomføring av planen forøvrig. Området utenom tomta er allerede utbygd og berøres ikke direkte. Endringene går ikke ut over hovedrammene i reguleringsplanen, da det ikke er snakk om økt etasjetall eller høyere reell utnyttingsgrad. Viktige natur- eller friluftsområder berøres ikke. Endringsforslaget kan derfor behandles etter forenklet prosess i overensstemmelse med plan- og bygningslovens Det er Komite for Plan, næring og miljø som har myndighet til å vedta endringen. Før endelig behandling skal berørte myndigheter, eiere og festere av berørte eiendommer og andre berørte gis anledning til å uttale seg. Endringsforslaget har vært ute til høring i vel tre uker med uttalefrist 18. juni Det er kommet inn tre uttalelser til endringen, to fra naboer og en fra Fylkesmannen i Nordland. Uttalelsene er oppsummert og kommentert under Vurderinger. Vurderinger Uttalelser ved høring Fra Sammendrag Kommentarer Fylkesmannen i Har kommentarer til støy og barn- og unges Nordland interesser. Støy: Det vises til støyutredningen som er gjort for endringsforslaget, og som er et vedlegg til saken. Tiltak som er vist i planen er støyskjerm mot Bodøsjøveien. Det er også sagt i utredningen at det må gjøres tiltak på bebyggelsen for å redusere støy på balkongene og deler av oppholdsrommene. Fylkesmannen bemerker at utredningen ikke omfatter den regulerte lekeplassen, men antar at den viste støyskjermen sikrer tilfredsstillende støyforhold på denne. Bemerker at støynivået er beregnet 2 meter over bakken, og ikke 4 meter i hht. veilederen T Siterer fra støyrapporten og viser til at det ikke er mulig å skjerme mot trafikkstøy på fasadene i 2. og 3. etasje, som ligger i gul støysone. Gul sone er en vurderingssone hvor det bør vises varsomhet med å tillate nye boliger. Viser til at bestemmelsen om støy krever at støykravene skal oppfylles, men mener at det innebærer at prosjektet ikke kan gjennomføres som beskrevet. Fylkesmannen mener derfor at det må stilles konkrete krav til ny bebyggelse i De forhold fylkesmannen tar opp er kommentert spesielt i saken, se nedenfor. Fylkesmannens uttalelse vedlegges saken.

7 Widar Waleniussen, Posthusveien 5 reguleringsbestemmelsene, og viser til eksempler på slike krav. Mener dessuten at kommunen ikke har gjort vurdering av hvorvidt det er ønskelig med en slik arealutnyttelse som tilsier at støyretningslinjene ikke oppfylles. Det påpekes også at området ligger i gul flystøysone. Fylkesmannen bemerker at innglassede balkonger, som foreslås som avbøtende tiltak, ikke betyr at det blir en stille side. Forslaget til rekkefølgebestemmelser er ikke god nok til å sikre støytiltak. Mener disse er uklare. Barn og unges interesser Minner om at konsekvensen for barn og unges interesser skal vurderes. Viser til økt byggehøyde med 1,3 meter for å få tre etasjer, og mener at bygget i stedet bør tas ned til to etasjer. Viser videre til at utnyttingsgraden er satt til 50 % BYA, mens omkringliggende bebyggelse har %. Mener dette ikke er rettferdig, og at utnyttingen bør ned. Gjeldende plan hjemler tre etasjer, og det er brudd på prinsippet om forutsigbarhet å fjerne en etasje. Den økte byggehøyden som er nødvendig for å kunne bygge tre etasjer vil ha liten konsekvens for naboene. I opprinnelig plan var felt B3 regulert med størrelse 3556 m². 35 % BYA ville tilsvart et bebygget areal på inntil 1244 m² over terreng, og parkering var da forutsatt i p- kjeller (under terreng). I ny plan er uteoppholdsarealet trukket ut som eget formål, og B3 er redusert til 2959 m². Dersom man fremdeles skulle bygget inntil 1244 m² på eiendommen, måtte % BYA blitt økt til 42 %. Planlagt bebyggelse (som anvist på illustrasjonene) har et BYA på 824 m² noe som tilsvarer ca. 28 %. Men ettersom all parkering tenkes løst på terreng, må dette medregnes i utnyttelsesgraden. Det skal i hht. myndighetskravene regnes 18 m² per bilplass, og 29 biler gir da en økning på 522 m². Den totale utnyttelsesgraden som vist blir da (824 m² m²) / 2959 m²= 45,5 %. Ettersom 45 % ikke er tilstrekkelig i skisseprosjektet bør det legges inn en margin for videre prosjektering, og BYA foreslås altså endret til 50 %. Bakgrunnen for øningen er altså ikke at bebyggelsen har økt i omfang, men at

8 Knut S. Høgetveit, Posthusveien 27 Viser til at hensynssone for frisikt i krysset Posthusveien/Petter Engens vei kommer langt inn på hans eiendom og berører beplantning på tomta som har vært der lenge og betyr mye for eier. Dette er nytt i forhold til gjeldende plan, og han protesterer på dette. formålet hvor bebyggelse kan tillates er redusert, samt at all påkrevd parkering skal løses på terreng, og dermed medtas i utnyttelsesgraden. Det tas likevel inn en presisering i bestemmelsene om at angitt utnyttingsgrad gjelder utleieboliger med parkering på terreng, mens ved eventuell annen utbygging og parkering under terreng reduseres utnyttingsgraden. Byplan har vurdert det slik at frisiktlinjene i gjeldende plan er tilstrekkelige og opprettholdes. Forslaget til endret plan er tilbakeført til gjeldende plan på dette punktet. Støy Uttalelsen fra fylkesmannen har vært forelagt støyfaglig rådgiver, som har gitt følgende vurdering: «Når det gjelder beregningshøyde for støy på uteplass er det benyttet 2 m høyde over terreng for å vise relevant støynivå i oppholdshøyde for brukerne. Beregningshøyde 4 m benyttes vanligvis i områdereguleringer for å kartlegge støyforholdene i en mer overordnet høyde som gir et bilde av støy både ved fasader og uteareal. Denne høyden vil imidlertid ikke være representativ for det faktiske støybildet på utearealene. Løsning med 2,5 m høy støyskjerm mot Bodøsjøveien vil gi skjerming av tilnærmet hele uteområdet, inkludert foreslått lekeplass i nordvest. Skjermen vil imidlertid ha svært begrenset effekt for 2.- og 3.etg, da skjermingseffekten forutsetter at siktlinjen til veien brytes. Fasader og private utearealer mot støyutsatt side i 2.- og 3.etg vil havne i gul støysone fra veitrafikk uavhengig av skjermen langs Bodøsjøveien. For å oppnå tilfredsstillende forhold i denne situasjonen er det aktuelt med avbøtende tiltak for å redusere støyen og øke bokvaliteten. Dersom det lar seg gjøre å utføre planløsningen gjennomgående kan dette gi tilgang til en stille side mot nord. For midtleilighetene vil imidlertid dette sannsynligvis ikke være mulig grunnet adkomst via trapperom/gang på baksiden av bygget mot parkeringsplassen. Det foreslås derfor å vurdere en løsning med innglassing som vil gi tilfredsstillende støyreduksjon. Denne løsningen, gjerne i kombinasjon med åpningsbare felter som gir beboerne mulighet for å veksle mellom luftet uteareal eller støydempet vinterhage, går igjen i flere prosjekter hvor man har støyutsatte fasader og utfordringer med tilgang til en stille side. Innglassingen vil også være det eneste reelle tiltaket for å skjerme mot flystøy.» Byplan vil påpeke at saken gjelder endring av en reguleringsplan fra 2008, hvor boliger er tillatt på den aktuelle tomta. Støyrapport er utarbeidet for endringen etter krav fra Byplan. Den viser at fasadene mot Bodøsjøveien ligger i gul støysone for biltrafikk, mens deler av utearealet ligger i rød sone. Med hjelp av støyskjerm vil det aller meste av utearealet og fasader mot veg i første etasje komme i hvit sone, mens fasader mot veg i andre og tredje etasje kommer i gul sone og krever tiltak. For noen leiligheter kan støy utenfor oppholdsrom løses med stille side, mens privat uteplass på balkong i andre og tredje etasje må skjermes med innglassing. Det samme gjelder støy utenfor oppholdsrom for noen leiligheter i andre og tredje etasje. Dette er en løsning som Bodø kommune har godkjent tidligere. Det stilles krav om at innglassing skal kunne åpnes.

9 For å sikre de avbøtende tiltakene er det tatt inn presiseringer i reguleringsbestemmelsene. Barn og unges interesser Barn og unge i de nye leilighetene vil være sikret uteoppholdsareal i henhold til kravene i kommuneplanens arealdel. Det samme gjelder barn i området som i dag eventuelt bruker området som nå reguleres til lekeplass, og dette blir skjermet både mot støy og trafikk med regulert støyskjerm. Kravet om at støyskjermen skal bygges er tydeliggjort i reguleringsbestemmelsene. Virkning av foreslått endring Endringene som foreslås vil føre til økt parkering av biler på bakkeplan ved bygging av utleieboliger som ønsket. Parkeringsarealene foreslås lagt mot nordøst, slik de vedlagte illustrasjonene viser. Dette vil samtidig gi avstand og rom i forhold til den eksisterende bebyggelsen. Denne avstanden blir større enn etter gjeldende plan, der den bygningen som nå er revet inngår i planen. Tettheten er som redegjort for i kommentaren til merknaden fra Waleniussen er ikke økt. Økningen av byggehøyden med 1,3 m vil ha liten konsekvens for naboene, både når det gjelder solforhold og utsikt sammenliknet med gjeldende plan. Etter høringen er det gjort endringer i reguleringsbestemmelsene for å imøtekomme merknaden fra Fylkesmannen. Bestemmelsene er også tilpasset den nylig vedtatte kommuneplanens arealdel Det er gjort en liten justering av siktlinje i plankartet etter merknaden fra Høgetveit. Konklusjon og anbefaling Planendringen gir mulighet til å bygge utleieboliger med forskjellig størrelse for spesielle målgrupper, noe det er behov for i Bodø kommune. Endringen anbefales godkjent slik den er vist på framlagte plankart sist revidert og tilhørende reguleringsbestemmelser sist revidert Rett utskrift Svein Inge Johansen Trykte vedlegg: 1. 1 Forslag til plankart datert Forslag til reguleringsbestemmelser datert Situasjonsplan 4. 4 Illustrasjoner 5. 5 Støyfaglig utredning 6. 6 Gjeldende plankart 7. 7 Gjeldende bestemmelser 8. 8 Høringsuttalelse - Endring av reguleringsplan for Petter Engens vei / Posthusveien - Bodø