Sluttbehandling av detaljreguleringsplan for Åltjønnveien

Transkript

1 Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /2006 L13 Saksnummer Utvalg Møtedato 14/54 Komite for plan, næring og miljø /163 Bystyret Sluttbehandling av detaljreguleringsplan for Åltjønnveien Forslag til innstilling Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12, 1. ledd vedtar Bodø bystyre detaljreguleringsplan for Åltjønnveien plan nr med plankart datert , bestemmelser revidert og tilhørende planbeskrivelse. Komite for plan, næring og miljøs behandling i møte den : Votering: Innstillingen ble tiltrådt enstemmig. Komitè for plan, næring og miljøs innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12, 1. ledd vedtar Bodø bystyre detaljreguleringsplan for Åltjønnveien plan nr med plankart datert , bestemmelser revidert og tilhørende planbeskrivelse. Bystyrets behandling i møte den : Votering Innstillingen enstemmig vedtatt Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12, 1. ledd vedtar Bodø bystyre detaljreguleringsplan for Åltjønnveien plan nr med plankart datert , bestemmelser revidert og tilhørende planbeskrivelse.

2 Sammendrag Saken gjelder sluttbehandling av detaljreguleringsplan for Åltjønnveien. Planlagt ny arealbruk er boligformål og samferdselsformål. Oppstart av planarbeidet er lovlig annonsert og berørte parter er varslet på forskriftsmessig måte. Planforslaget har en tilfredsstillende planfaglig kvalitet. Planforslaget vurderes å danne et godt grunnlag for tilrettelegging av området til boliger og fordelene vurderes til å være større enn ulempene. Detaljreguleringsplan for Åltjønnveien anbefales vedtatt. Saksopplysninger Bakgrunn Bakgrunnen for oppstart av reguleringsarbeidet er formannskapets vedtak i PS 13/121 hvor formannskapet vedtok å innvilge salg av ca. 250 m² kommunalt areal som tilleggsareal til Åltjønnveien 26 som eies av Hall Alvestad. Administrasjonen ble i den forbindelse bedt om å fremme sak om omdisponering av arealet i henhold til plan og bygningsloven. Planprosessen Oppstart av planarbeid ble annonsert i Avisa Nordland. Brev til offentlige organer og andre interesserte om oppstart av planarbeid ble sendt uke 16, Offentlig ettersyn ble avholdt i tidsrommet til

3 Planstatus og rammebetingelser med vekt på avvik fra overordnet plan. Gjeldene reguleringsplaner Området er regulert i reguleringsplan for Løvås, Alstad, plan nr. 2209, vedtatt og Lauvås bebyggelsesplan plan nr. 2209_101. Området F5 som omreguleres til bolig er avsatt til friområde i gjeldende reguleringsplan og bebyggelsesplan. Kommuneplanens arealdel. Området er i kommuneplanens arealdel avsatt delvis til LNFR og delvis boligbebyggelse nåværende. Avviket fra LNFR vektlegges ikke, området er ikke egnet eller brukt til landbruk og reindrift. Etter byplans vurdering vil ikke en omregulering av restarealet til boligformål medføre konflikt med kommuneplanens arealdel om bevaring av grøntområder i byutviklingsområdet på grunn av at arealet ikke har en slik kvalitet at arealet må sikres som et fellesgode for byens innbyggere. I denne vurderingen er det vektlagt at området grenser til populære områder som er svært godt egnet for rekreasjon og lek. Det er også vektlagt at ulempene for naboene vurderes som små og at omreguleringen gir mulighet for nye boliger i et sentrumsnært boligområde. Plansaken har vært på høring og offentlig ettersyn og det er kun mottatt en negativ tilbakemelding på planforslaget. Forskrift om konsekvensutredning. Bodø kommune har vurdert forslaget i forhold til forskrift om konsekvensutredninger og konkludert med at reguleringsplanen ikke faller inn under forskriften. Begrunnelsen er at tiltaket ikke vil medføre vesentlige virkninger for miljø og samfunn, eller vesentlige avvik fra overordnet plan. Planforslaget gir ingen vesentlige endringer i bruk av området og vil ikke medføre vesentlig ny belastning av naturmangfoldet i området. Det er heller ingen registreringer i naturbasen eller annen kjent informasjon som tilsier tap av truede arter eller risiko for alvorlig eller irreversibel skade på naturmangfoldet. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Dagens arealbruk er boligområde med 4 boliger i rekke, friområde og kjøreveg, og gang og sykkel veg. Det er også avsatt en felles parkeringsplass på ca 300 kvm Beskrivelse av planforslaget Området som omformes har et areal på ca m², hvorav 900 m² reguleres til boligbebyggelse og ca. 300 m² reguleres til samferdselsformål. Området er i gjeldene reguleringsplan avsatt til friområde. Formålsgrensene for Åltjønnveien og Lauvåsveien er justert og tilpasset eiendomsgrenser og eksisterende veier, slik at planforslaget viser vegnettet slikt det faktisk er bygd. Størrelsen på felles parkeringsplass et utvidet til ca 400 kvm, en større del av parkeringsplassen eies av boligeierne i felt B1. Det er avsatt et område for snøopplag og forslaget gir mulighet for en breddeutvidelse av en del av Åltjønnveien slik at biler kan passere hverandre. Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for fradeling av tilleggsareal til eksisterende boligtomt og til en til to nye boligtomter. Virkninger av planforslaget Planforslaget vil medføre tap av friområde på 1100m² regulert i reguleringsplan for Løvås, Alstad og planforslaget vil medføre tap av et område på ca 800m avsatt til LNFR i gjeldene kommuneplan. LNFR- området inngår i nevnte friområde. Området ligger som et smalt belte mellom offentlig kjøreveg og offentlig gang- og sykkelvei og er ikke godt egnet som rekreasjonsområde. Området grenser til populære områder som er svært godt egnet for rekreasjon og lek slik at områder til lek og rekreasjon ansees ivaretatt. Områdets vegetasjon er gress og noen spredte løvtrær som ikke bidrar vesentlig til lokalklimaet. Tiltaket vil ikke medføre tap av viktig naturmangfold. Området er ikke egnet for landbruksformål eller reindrift.

4 Planen vil medføre en til to nye boliger som vil bli tilpasset eksisterende bebyggelse. Tiltaket plasseres i landskapsrommet i samsvar med stedets karakter og har liten innvirkning på landskapsbildet. Det vil bli et mindre tap av utsikt for noen av boligene bak Åltjønnveien. Tap av utsikt må påregnes i sentrumsnære boligområder og ulempene vurderes til å ligge innenfor tålegrensen. Det er ikke kjente kulturminner eller kulturmiljø innenfor planområdet. Planforslaget medfører bedre parkeringsdekning, tilrettelegger for breddeutvidelse av en del av Åltjønnveien og det er avsatt et område for snøopplag. Risiko og sårbarhet ROS analysen viser at utbygging av planområdet ikke medfører uakseptabel risiko. Uttalelser Byplan har mottatt 4 uttalelser etter høring og offentlig ettersyn. Statens vegvesen, Sametinget og NVE uttaler at de ikke har merknader til planforslaget. Uttalelse fra Hall Alvestad, uttalelsen er forkortet og nummerert, innspillet er vedlagt saken: 1. Etter varsel om oppstart av planarbeid ble det sendt inn merknader fra naboer som ville få forringet sin bokvalitet. Det ser ikke ut som om argumentasjon tas hensyn til, og at kommunen kjører fram saken uten at merknader blir vurdert. Saksbehandlers vurdering: Innspill fra naboer er vurdert og tatt hensyn til, vurderingene er gjengitt i planbeskrivelsen. Det er i planforslaget tatt hensyn til naboenes argumentasjon ved at det er regulert inn møteplass og areal for lagring av snø og ved at det er fastsatt makshøyde på ny bebyggelse. Størrelsen på felles parkeringsplass er også utvidet og er nå på ca 400 kvm. 2. Kommunen har produsert argumentasjon som skal passe til saken. En ny generasjon unger vokser nå til i gata, og det vil bli helt feil å ta fra dem dette kommunale friareal. Saksbehandlers vurdering: Argumentasjonen som er brukt er ikke «produsert» det vil alltid være momenter for og i mot i forbindelse med reguleringsarbeid. På bakgrunn av politisk vedtak om å starte opp omregulering av en del av arealet valgte byplan å se på muligheten for omregulere hele det avgrensede området mellom Åltjønnveien og Lauvåsveien. Begrunnelsen er at salg av 250kvm til tilleggsareal vil ytterligere privatisere et lite areal som fra før av er delvis privatisert med lagring, parkering, og tømming av hageavfall og snø.

5 3. Friarealet er også det areal som kan brukes som oppsamlingsplass for snø og også parkering på grunn av begrensede parkeringsmuligheter. Saksbehandlers vurdering: Friområdet kan ikke lovlig brukes som parkering, lagring og tømmeplass og den del av naboenes argumentasjon kan ikke vektlegges som et argument for å beholde området som friområde. 4. At området er brukt til diverse lagring er ukjent for oss som bor her. Saksbehandlers vurdering: Diverse lagring observert på befaring er lagring av kano, oppstilling av badestamp samt tømming av hagefall. 5. Bodø kommune var i sin innledende saksbehandling veldig kritisk til å selge deler av friområdet til plen/hageareal tilknyttet min bolig. Uttalelser fra alle forespurte kommunale etater frarådde på faglig bakgrunn dette. Kommunens argumentasjon for ikke å selge var saklige og forståelig. Ser ikke at det er lagt politiske føringer på at hele området skal omreguleres. Saksbehandlers vurdering: I formannskapsmøte ble det fattet vedtak om at 250 kvm av området skal omreguleres noe som tolkes som et signal om at området ikke har stor verdi som friområde og at parsellen avgrenset av Åltjønnveien og Lauvåsveien kan vurderes omregulert. 6. Avgjørelsen om å starte reguleringsprosessen ble ikke sendt ut på høring til kommunale etater som første gang var høringsinstans. Saksbehandlers vurdering: Avgjørelse om å starte opp planarbeidet ble varslet på vanlig måte med annonse og brev til berørte parter, også berørte kommunale kontor ble varslet. 7. De boliger som ligger rundt friområdet vil helt klart få forringet bokvalitet om det skal bygges ny bolig foran husene. Saksbehandlers vurdering: Det vil bli et mindre tap av utsikt for noen av boligene bak Åltjønnveien. Tap av utsikt må påregnes i sentrumsnære boligområder og høydeforskjellen er sammenlignbar med eksisterende forhold i resten av det området regulert i Lauvås bebyggelsesplan. Ulempene vurderes til å ligge innenfor tålegrensen. 8. Er det aktuelt å stoppe plansaken hvis søknad om kjøp av del av friarealet trekkes. Saksbehandlers vurdering: Det er ikke aktuelt å stoppe plansaken, saken fremmes herved til bystyret som vil avgjøre om planforslaget skal vedtas eller om ikke. 09. Det synes urimelig at de verdier som ble bekostet av byggefeltet og overdratt kommunen, nå skal selges av kommunen, og kommunen skal sitte igjen med gevinsten. Saksbehandlers vurdering: Byplan tar ikke stilling til eventuelle uavklarte forhold mellom Bodø Kommune som grunneier og andre rettighetsinnehavere i området. Området eies i dag av Bodø Kommune. Eventuelle uavklarte eier- og rettighetsforhold må eventuelt løses grunneierne i mellom. 10. Hensikten med en reguleringsplan må være forutsigbarhet. Saksbehandlers vurdering: En av hensiktene med reguleringsplan er at arealbruket skal være forutsigbart, men i en by i endring må det påregnes at arealbruken vurderes på nytt. Vurderingen skal skje gjennom åpen prosess som sikrer medvirkning både fra private og myndigheter. Etter byplans vurdering er kravet til prosess og medvirkning overholdt og ny bruk av arealet vil bli mere forutsigbart enn dagens noe uformelle bruk.

6 Vurderinger Detaljreguleringsplanen medfører ikke store avvik fra overordnet plan og de ulemper som en utbygging vil medføre er innenfor det som må forventes i et byutviklingsområde. Fordelen med planforslaget er at planen vil stimulere til boligbygging og gir muligheter for de som ønsker selvbyggertomter. Planen vil medføre tap av friområde men tilgangen til gode friområder i nærområdet vil fullt ut kompensere for dette. Planforslaget kan medføre økonomiske konsekvenser for Bodø Kommune i forhold til utgifter i forbindelse med tilrettelegging av vann og avløp og inntekt ved salg av boligareal. Konklusjon og anbefaling Planforslaget vurderes å danne et godt grunnlag for tilrettelegging av området til boliger og fordelene vurderes til å være større enn ulempene. Detaljreguleringsplan for Åltjønnveien anbefales vedtatt. Annelise Bolland Byplansjef Saksbehandler: David Losvik Rolf Kåre Jensen Rådmann Henrik K. Brækkan Kommunaldirektør Trykte vedlegg: Vedlegg 1 Flyfoto 2 Bestemmelser 3 Planbeskrivelse 4 Innspill 5 Plankart Utrykte vedlegg: Plankart <Vennligst ikke slett noe etter denne linjen>