Mindre endring av reguleringsplan for kvartal 39, sentrum

Transkript

1 Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /1964 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 14/47 Komite for plan, næring og miljø Mindre endring av reguleringsplan for kvartal 39, sentrum Forslag til vedtak Med hjemmel i plan- og bygningsloven jmf vedtar komite for plan, næring og miljø mindre endring av reguleringsplan for kvartal 39, planid 1033, med tilhørende bestemmelser revidert Komite for plan, næring og miljøs behandling i møte den : Forslag: Rødt: Saka behandles ikke som mindre endring og går til bystyret for avgjørelse. Votering: Ved alternativ votering mellom innstillingen og Rødts forslag ble innstillingen vedtatt med 11 mot 2 stemmer (1R og 1SV). Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningsloven jmf vedtar komite for plan, næring og miljø mindre endring av reguleringsplan for kvartal 39, planid 1033, med tilhørende bestemmelser revidert Sammendrag Saken gjelder mindre endring av reguleringsplan for Kvartal 39, PlanID Utbygger har en gyldig rammetillatelse til å oppføre et bygg i henhold til gjeldende plan med 3 etasjer og 1 tilbaketrukket innenfor delområdet B1 inkludert B/F. Endringen går i hovedsak ut på å øke byggehøydene med 1 etasje for å kunne oppføre et bygg med 4 etasjer pluss 1 tilbaketrukket. Bestemmelsene knyttet til uteoppholdsareal, parkering og utkragede balkonger endres i samsvar med ny kommuneplan. Det må søkes om ny rammetillatelse med hjemmel i eventuelt endret plan. Endringsforslaget har vært ute til begrenset høring i perioden til og det har

2 kommet inn 6 merknader, hvor av 5 fra private. Merknadene er kommentert og vurdert i saksfremstillingen. Byplan anbefaler at den mindre endringen blir vedtatt. Kvartal 39 markert i rødt Saksopplysninger Forslaget til endring er fremmet av 4kløveren eiendom AS, og planmateriellet er utarbeidet av Norconsult AS. Geodatakontoret til Bodø kommune har påtatt seg oppdraget med karttekniske justeringer av reguleringsplanen. Området er omfattet av kommuneplanen sone A, den nordlige delen mot Storgata er satt av til sentrumsformål og den sørlige delen til boligbebyggelse. Matrisen for kvartal 39 viser til gjeldende reguleringsplan. Reguleringsplanen for kvartal 39 ble vedtatt av bystyret 24.april kløveren eiendom AS fikk i mars 2012 godkjent en rammetillatelse for oppføring av et leilighetsbygg med en mindre næringsdel på 3 etasjer og 1 inntrukket toppetasje. Dette tiltaket omfattet deler av B1 samt B/F. Tiltakshaver søker om endring av byggehøydene i dette området med inntil 1 etasje på gesims. Endringer av byggehøyder er vist med kotehøyder på plankartet, ved at påskriften er endret fra 26,9 til 30,9 m.o.h. En ny juridisk linje er påført for å skille mellom de to ulike områdene for byggehøyder innen B1 inkl. B/F. Den østlige delen av B1 er uforandret.

3 Oversikt over endring av plankart Endringer av bestemmelser: Det er gjort endringer i fire av bestemmelsene som ble vedtatt i 2008: 4. «Mot Nøstgata (område B1) kan balkonger og balkongboder oppføres inntil 2,5m utenfor byggegrense.» Endret til «Mot Nøstgata (område B1) kan balkonger og balkongboder oppføres inntil 0,5m utenfor byggegrense.» 5. «Det skal tilrettelegges for 1,5 parkeringsplasser pr. boenhet. Minimum 1,25 parkeringsplasser skal dekkes innenfor planområdet. Parkering utover dette løses via parkering på gatetun, hvor det tillates opparbeidet 3 parkeringsplasser, og en eventuell frikjøpsavtale. Næringsarealet skal ha parkeringsdekning lik 1 pl. Pr 100kvm BRA, alt parkeringsbehov skal dekkes innen planområdet» Endret til: «Parkeringsplasser skal etableres i samsvar med til en hver til gjeldende norm for Bodø kommune» 6: «Lekeplasser: Alle boliger skal ha tilgang til uteareal egnet for lek og opphold, enten på egen tomt eller fellesareal for flere eiendommer. Minste uteoppholdsareal MUA skal være 25 kvm pr. boenhet. Terrasser og balkonger med tilfredsstillende størrelse, orientering og vindskjerming kan medregnes som uteoppholdsareal. I tilfelle kravet til uteoppholdsareal ikke oppfylles helt eller delvis kan dette kompenseres ved at nærliggende og godt tilgjengelig offentlige parker eller lekeplasser medregnes. Dette betinger en avtale mellom utbygger om økonomisk medvirkning i tilrettelegging for økt og annen bruk av disse arealene»

4 Endret til: «Lekeplasser og uteoppholdsareal: Lekeplasser og uteareal skal etableres i samsvar med til en hver tid gjeldende norm for Bodø kommune» 11: «Felles gatetun skal opparbeides ihht. Bestemmelser og retningslinjer for gatetun i Kommunedelplanen for Sentrum» Endret til: «Planer for felles gatetun skal legges fram for Byteknikk for skriftlig godkjenning.» Se vedlagte reviderte bestemmelser. Uttalelser og merknader Det har kommet inn følgende uttalelser, som oppsummeres slik: Nordland Fylkeskommune : Uttalelsen påpeker at endringen er i tråd med forslaget til ny kommuneplan, og forutsetter at den også vil være det etter endelig behandling av kommuneplanen i september. Fylkeskommunen har ingen vesentlige merknader. Ragnhild Waldahl og Ada Holmen Bestrider at endringen er mindre vesentlig, da den medfører vesentlige ulemper for de undertegnete. Det vises til at kvartal 39 etter høringen av kommuneplanen er trukket ut av byutviklingsområde øst, og at den nye planen ikke sier noe nytt om byggehøyde i kvartal 39. Videre gjøres det oppmerksom på at planen åpner for å bygge balkonger inntil 2,5 meter over fortau mot Nøstgata, mens kommuneplanen sier 0,5. Det vises til at en ikke ønsker en utbygging som Østre skolepark i området. Gøran Falck, Mener at økning på 1,5 etasje ikke er en mindre reguleringsendring. 2. Hevder at kommunen ikke har tilgang på illustrasjoner av bygget etter endringen. 3. Mener at kommunen ikke har kompetanse til å vurdere prosjektet. 4. Mener at endringen går ut over lysforholdene og bomiljøet til naboene. Ragnhild Strauman, Ingrid E. Lerfald og Line Selfors Mener at en økning fra 3+1 til 4+1 ikke kan sees på som en mindre endring, og at vedlagte tegning ikke gir et tilfredsstillende bilde av høydene i sett i forhold til eksisterende bebyggelse. Merknadsstilleren ønsker at det utarbeides en modell som viser kvartalet samlet, samt redegjørelse for lysforholdene i kvartalet. Videre mener merknadsstillerene at de nye bestemmelsene for uteoppholdsareal og parkering ikke er gunstig for barnefamilier og for området som en helhet. Merknaden er kritisk til at utbyggeren får endre på planen uten at en ser på helheten i området, og at endringen av kommuneplanen medfører at bla. kvartal 39 slipper krav til områderegulering. Avslutningsvis ønsker merknadsstillerene at det tas større hensyn til beboerene i området, og at en gjennomgår hele planen på nytt sammen med alle huseiere/parter i planområdet. Thomas Lundström, Motsetter seg sterkt en økning i planen på 1 etasje, da det ikke passer med eksisterende bebyggelse og vil skygge ut store deler av området. Gro A. Solvoll, Motsetter seg utbyggingen da den vil ta kveldssol fra hennes tomt.

5 Merknadsstillerenes eiendommer i blått, tidligere omsøkt tiltak i grønn skravur. Oppsummerende kommentarer og vurdering: Ved førstegangs utlegging av kommuneplanens arealdel inngikk kvartal 39 i byutviklingsområde øst, som hadde en utstrekning fra Bankgata til Snippen, med rammer for byggehøyder på 4 etasjer + 1 tilbaketrukket. Etter høringa ble området innskrenket til Bankgata Nøstgata. Dette bidrar i hovedsak til å gjøre området mer håndterbart i en kommende områdereguleringsprosess. Under sluttbehandlingen i bystyret 19.juni ble byggehøydene i byutviklingsområde øst øket til 4 etasjer +2 tilbaketrukne, og endringene ble sendt ut på en begrenset høring. Kvartal 39 er ikke inkludert i byutviklingsområde øst, hvilket betyr at det fremdeles er gjeldende reguleringsplan som bestemmer utnyttelsen. Byutviklingsområde øst vist med skravur, vest for kvartal 39 Sakens kjerne og temaet for søknaden er økningen på 1 etasje, men det har også kommet inn naboprotester på selve behandlingsformen. Problemstillingen er vurdert og diskutert i det følgende. Valg av behandlingsform: Bystyret har delegert myndighet til å vedta mindre endringer til komite for plan, miljø og næring, med hjemmel i plan- og bygningsloven I bystyresak 12/214 utdypes rammene for saksbehandling ved endring av vedtatte reguleringsplaner. Denne saken viser til at plan- og bygningsloven inneholder tre alternativer for endring av vedtatt reguleringsplan. Disse er: 1. Endring: Behandling etter regler og prosess som ny plan vedtak i bystyret. 2. Mindre endring: Enklere prosess- delegert myndighet til PNM- komiteen. 3. Små endringer: Delegert til byplansjefen.

6 Ved vurdering av hva som faller inn under de ulike kategoriene er det mange hensyn som må veies, og det må ikke minst brukes skjønn. Utgangspunktet er i alle tilfeller en grundig faglig vurdering i forkant. En oppsummering av den vedtatte praksisen gir følgende vurderingskriterier: - Hvem berøres av endringen? - Omfang av endring i forhold til hovedtrekkene i planen - Konsekvenser av endring (nevneverdig?) - Streng holdning til hva som er mindre endring/endring - Er saken godt nok opplyst? - Blir saken bedre opplyst ved å kjøre full planprosess? - Utøvelse av faglig skjønn som grunnlag for valg av planprosess. Disse kriteriene lå til grunn for vurderingen av planform for endringen, og blir også benyttet for realitetsbehandling av søknaden etter høring. Berørte parter: Byplan sendte ut søknaden på høring til 61 hjemmelshavere i planområdet og tilstøtende gater i tillegg til Fylkesmannen i Nordland og Nordland fylkeskommune. Dette for å forsikre seg om at alle eventuelt berørte parter ble hørt. På bakgrunn av de 6 mottatte merknadene synes det klart at det i hovedsak er de tilgrensende naboene som er berørt av endringen. Forholdet til disse eiendommene var også et hovedtema ved planbehandlingen i Da det ikke er anledning til «omkamp» over vedtatte planer, er det bare selve endringen av planen som er gjenstand for høring. Det er denne som må vurderes. Omfang av endring: I forhold til hovedtrekkene i planen vurderer Byplan fremdeles endringene som mindre vesentlige. Dette bygger på at den nye kommuneplanen åpner for høyere utnyttelse i naboområdet, og at en økning fra 3 til 4 etasjer mot gesims ikke endrer bygningstypologien vesentlig. Den gjeldende planen inneholder både småhus og en bygård, og disse hovedtrekkene består etter endringen. Hadde søknaden innebåret en endring til f.eks. 6 etasjer, ville det kunne bli vurdert som endring av hovedtrekkene i planen. Alle de eksisterende formålene i planen videreføres, og grensene mellom disse endres ikke. Konsekvenser av endring: Reviderte sol- og skyggediagrammer (vedlagt) viser at den ekstra etasjen ikke fører til en vesentlig forringelse av solforholdene i planområdet. Diagrammene viser at den nye foreslåtte byggehøyden gir mest innvirkning på slagskyggen nordover på tvers av Storgata, og har etter byplans vurdering svært små konsekvenser østover i planområdet i forhold til et bygg med 3+1 etasje. Konsekvensene av endringen med 1 etasje er likevel for de berørte naboene ytterligere opplevelse av store endringer i nabolaget. Dette er selvsagt beklagelig. Samtidig er det påregnelig at dette området gjennomgår transformasjon og utvikling, blant annet for å møte kommunens overordnete målsetning om økt boligbygging i sentrum. Plasseringen av det planlagte bygget, ned mot Storgata og i den lavereliggende, nordlige delen av kvartalet gjør det etter byplans mening godt egnet for oppføring av en ekstra etasje, med minimale endringer av solforholdene i planområdet. Området ned mot Storgata er satt av til sentrumsformål i kommuneplanen, og økningen med 1 etasje er i tråd med de overordnede forventingene til fortetting og utvikling av Bodø sentrum. Opplysning av saken: Mindre endringer bør på den ene siden ikke ha «nevneverdig» betydning for noen berørte parter og interessenter. Samtidig skal det vurderes om en full planprosess vil bidra til å opplyse saken ytterligere. Reguleringsplanen som søkes endret ble vedtatt i 2008, og var gjenstand for grundig behandling. Den gang som nå kom det merknader fra de nærmeste naboene som stilte seg kritisk til

7 planer om å bygge ut deler av kvartalet med 3 etasjer og 1 tilbaketrukket. Byplan mener at den prinsipielle problemstillingen knyttet til fortetting av dette området ble tilstrekkelig belyst i denne prosessen, og kan derfor ikke se at en ny reguleringsprosess i området vil kunne bidra til å bringe ny kunnskap til denne problemstillingen. Konklusjon og anbefaling På bakgrunn av ovenstående vurdering foreslår byplan at komite for plan, miljø og næring vedtar mindre endring av reguleringsplan for kvartal 39. Tiltaket er etter byplans vurdering et positivt tilskudd til byutviklingen, og området det søkes om økte byggehøyder i er godt egnet til dette gjennom beliggenheten i nord og ned mot Storgata. Det er forståelig at det i fortettings- og transformasjonsprosjekter som dette ofte er naboer og gjenboere som ikke føler seg hørt. Det må likevel være påregnelig at en slik utvikling finner sted i dette området. Byplan mener fremdeles at det er ønskelig med en regulering/reguleringsendring av hele kvartalet, men ser at det pr. i dag ikke er grunnlag for å gjennomføre en slik regulering. Avslutningsvis finner byplan at tiltaket er tilstrekkelig opplyst og utredet, og at det er i tråd med overordnete forventinger og føringer gitt gjennom vedtaket av kommuneplanen. Annelise Bolland Byplansjef Rolf Kåre Jensen Rådmann Henrik K. Brækkan Kommunaldirektør Saksbehandler: Jonas Bjørklund Trykte vedlegg: Reviderte bestemmelser, datert Søknad om mindre endring med skisse på plankart datert Samlede merknader Illustrasjoner Sol/skyggediagrammer Vennligst ikke slett noe etter denne linjen>