Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 84/156 Arkivsaksnr: 2017/ Saksbehandler: Siri Sollie Ekholm Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 84/156 - Wergelandsv 15, 107/50 - Innherredsv 80 b, 107/318 - Innherredsv 80 a behandling av klage over avslag på søknad om dispensasjon fra krav om kvartalsvis områderegulering i BF3 Stokkmoen i kommuneplanens arealdel pkt Rådmannens forslag til vedtak: Klagen tas ikke til følge. Klagen oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Vedlegg: 1. Klage fra Oerens AS på avslått søknad om dispensasjon, datert Vedlegg 1 til klage, illustrasjonsmateriale Ole Vigs Park 2, datert Vedlegg 2 til klage, referat fra forhåndskonferanse, datert Nærmere begrunnelse for klage på avslag på søknad om dispensasjon, datert Vedlegg til nærmere begrunnelse for klage, Sverre Pedersens byplan for Stjørdal 6. Avslag på søknad om dispensasjon, datert Søknad om rammetillatelse, datert Beskrivelse til søknad om rammetillatelse, datert Søknad om dispensasjon, datert Opplysninger gitt i nabovarsel, datert Kvittering for nabovarsel, datert Nabomerknad, Styret i Sameiet Ole Vigs Park, datert Nabomerknad, Elin Rye og Kåre Fiskvik, datert Nabomerknad, Eva Lehn, datert Nabomerknad, Bjørn Rønning, datert Nabomerknad, Eva Mildrid Vikaune, datert Nabomerknad, Styret i Sameiet Midtsandgata 1 (inkl. Wergelandsgt 18), datert Situasjonsplan, datert Tegninger: plan, snitt og fasader, datert Arealoversikt, datert

2 21. Sol-/skyggediagram, datert Referat fra forhåndskonferanse, datert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Øvrige skjema tilknyttet søknad om rammetillatelse, samt forprosjekt brannkrav Sammendrag: Saken gjelder dispensasjon fra krav om kvartalsvis områderegulering i kommuneplanens arealdel ved riving av tre eksisterende eneboliger og oppføring av et leilighetsbygg med 33 boenheter og en tomannsbolig. I tillegg til dispensasjon fra krav om kvartalsvis områderegulering, ble det søkt om dispensasjon fra bestemmelsene i BF3 vedrørende maksimalt tillatt antall boenheter, maksimalt tillatt utnyttingsgrad og krav om tilbaketrukket 3. etasje. Kommunen har tidligere vedtatt å gi avslag på dispensasjonssøknaden, vedtaksnr. 424/17, datert Her ble kun søknad om dispensasjon fra krav om kvartalsvis områderegulering behandlet, da dispensasjon fra bestemmelsene i BF3 er vurdert som underordnet krav om kvartalsvis områderegulering. Tiltakshaver, Oerens AS, har klaget på vedtaket. Rådmannen har vurdert saken på nytt, og mener det ikke er fremkommet nye forhold som tilsier at vilkårene for dispensasjon er oppfylt. Rådmannen mener derfor at klagen ikke skal tas til følge, og oversendes til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Saksopplysninger Klager stiller seg tvilende til hensikten ved å utarbeide en områdeplan for det de beskriver som «et såpass lite kvartal som allerede er delvis fullt utbygget av et større volum enn det som foreslås». Klager mener at såpass små og homogene områder ikke er egnet for utarbeiding av en områdeplan, da det er en tid- og ressurskrevende prosess. Klager mener at man må se på intensjonen bak plankravet, og at dette først og fremst er et fortettingsområde. Klager viser til sin egen mulighetsstudie der det er skissert lignende blokkbebyggelse på begge sider av Innherredsvegen fra Ole Vigs gate og opp til Skolegata. Med denne mulighetsstudien mener klager at intensjonen bak bestemmelsen om kvartalsvise områdeplaner ikke er tilsidesatt. Videre mener klager at en konsekvens av innvilget dispensasjon i denne saken, som kan skape presedens for senere saker, vil være en fordel, og ikke en ulempe slik kommunen har vurdert det. Sentral beliggenhet og høy tetthet er i følge klager noe de har god erfaring med, og som de opplever stor etterspørsel etter. De mener at dette ikke fører til dårlige bomiljø slik kommunen frykter. De viser til bebyggelsen i Ole Vigs Park og langs Wergelandsvegen, som er oppført i tre og fire etasjer, uten inntrukket 3. etasje, og mener at omsøkte tiltak forholder seg til denne bebyggelsen, samt fremtidig bebyggelse skissert i deres mulighetsstudie. Klager stiller seg kritisk til fastsatte bestemmelser på kommuneplannivå, da dette vil hindre hensiktsmessig utforming av nye prosjekter.

3 Avslutningsvis viser klager til avholdt forhåndskonferanse den , og referat fra forhåndskonferansen der det ble formidlet at: «Det må utarbeides en områdeplan for hele kvartalet, begrenset av veg- og gatenett, eller så må det søkes om dispensasjon fra dette. En søknad om dispensasjon fra plankravet vil bli sendt til politisk behandling i komite plan. Det har vært en praksis at dispensasjonen fra plankravet har blitt innvilget med vilkår om at bestemmelsene i fortettingssonen overholdes.» Dette tolket klager om positive signaler og uttrykker overraskelse over at søknaden er behandlet delegert, og med negativt utfall. Klager mener saksbehandlingen fremstår som vilkårlig og svært lite forutsigbar. Klagen i sin helhet følger som vedlegg nr. 1. I nærmere begrunnelse for klage på avslag på søknad om dispensasjon, datert , mener klager at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. Som hensyn nevnes sikring av areal til god veistruktur og lekearealer, trafikksikkerhet og framkommelighet, sikring av grøntområder og tilstrekkelig uteareal, krav til bebyggelsesstruktur og tilstrekkelig høy utnyttelsesgrad. Klager mener samtlige hensyn er godt ivaretatt. Klager mener omsøkte tiltak er godt utredet og begrunnet, og derfor ikke ville fått en annen utforming gjennom en områdeplan. Klager mener ulike eierinteresser innen kvartalet ville sette begrensninger for et planarbeid, og at det da vil kunne oppstå konflikter og en «langtekkelig prosess». Klager hevder videre at omsøkte tiltak oppfyller fortettingskravene til Stjørdal kommune «uten at dette medfører større ulemper for naboer, gjenboere mv.» Videre nevner klager press på dyrkamarka i Stjørdal kommune, samt Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging, vedtatt , pkt 4.3 om fortetting rundt kollektivknutepunkt, som argument for å innvilge dispensasjon. Klager mener at omsøkte tiltak vil forbedre området og viser til Sverre Pedersens byplan for Stjørdal fra 1922 og klagers egne tanker om et grøntområde nord for omsøkte tiltak. Klager mener omsøkte tiltak forholder seg til nabobebyggelsen i sør, og fordeler ved valgte bygningstypologier (tomannsbolig og midtkorridorhus). Det argumenteres for godt bomiljø med «gode dagslysforhold, gode private utearealer på balkong/terrasse, gode planløsninger og romdimensjoner» innad i prosjektet. Klager mener tiltaket forholder seg til dagens situasjon og en antatt fremtidig situasjon med tettere bebyggelse (egen mulighetsstudie), samt at tiltaket vil bidra til romlig definisjon av tilstøtende gater og gårdsrom. Klager mener tiltaket er stedstilpasset og at det harmonerer med omgivelsene. Nærmere begrunnelse for klage på avslag på søknad om dispensasjon følger i sin helhet som vedlegg nr. 4. Vurdering Klagen er rettidig fremmet, jg. Fvl. 29 av en part med rettslig klageinteresse, jf. fvl. 28. Ytterligere begrunnelse for klagen er mottatt etter at klagefrist er gått ut, men er likevel tatt med i vurderingen.

4 Hensikten med kvartalsvise områdeplaner er å oppnå en helhetlig utvikling av et område, der flere hensyn er vurdert opp i mot fremtidig utbygging. Kvartalsvise områdeplaner begrenses av veg- og gatenett, og i denne saken vil et reguleringsområde begrenses av Innherredsvegen mot vest, Wergelandsvegen mot øst og Skolegata mot nord. I sør er planområdet «Ole Vigs gate 1 - Wergelandsvegen 11» en naturlig avgrensning av et eventuelt nytt planområde. Dette er et forholdsvis stort kvartal, og eksisterende bebyggelse består i all hovedsak av eneboliger med store tomter. Dersom det er ønskelig at områdets karakter skal gjennomgå en vesentlig endring ut over bestemmelsene for BF3, er det nødvendig med en områdeplan som viser den helhetlige planleggingen av området. Dette sikrer at utbyggingen har grunnlag i en faglig vurdering av alle aspekter i forbindelse med en utbygging. Samtidig vil det være mulig for utbygger å legge egne føringer på utbyggingens volum, tetthet og høyder. Det fremgår av nærmere begrunnelse for klagen at klager ikke ønsker å utarbeide en områdeplan fordi det kan skape uenighet og konflikt med øvrige grunneiere i planområdet, og at et planarbeid kan bli en «langtekkelig prosess». Noe av hensikten med områdeplaner er at alle berørte parter skal ha mulighet til å komme med innspill og innsigelser, slik at ulike hensyn blir vurdert. Målet bør være at man får en ny plan som kan aksepteres av både utbygger, naboer og andre berørte parter. Dette kan ses på som en tidkrevende prosess, men i det lange løp er slike planprosesser verdt nødvendig tid og ressurser, slik at man oppnår gode løsninger. Klager viser reservasjon mot å inkludere naboene i en planprosess i frykt for uenighet, samtidig som klager påstår at naboer ikke blir påført «større ulemper» gjennom omsøkte tiltak. Rådmannen viser til seks nabomerknader til tiltaket, hvor samtlige hevder at omsøkte tiltak påfører naboene vesentlige ulemper, blant annet økt trafikk, økt gateparkering, reduksjon i solog lysforhold på omkringliggende eiendommer mv. I klagers nærmere begrunnelse for klagen er det redegjort for gode kvaliteter innad i prosjektet, men det er lite beskrevet hvilke positive kvaliteter tiltaket tilfører sine nærmeste naboer og omgivelser. Klager viser til sin egen mulighetsstudie for området, og mener at intensjonen bak bestemmelsen om kvartalsvise områdeplaner ikke er tilsidesatt. Dette er rådmannen uenig i. En mulighetsstudie er et nyttig verktøy for områdeplanlegging, for eksempel i forbindelse med en reguleringsplan. En mulighetsstudie er derimot ikke juridisk bindende, slik en reguleringsplan er. Det vil derfor ikke være mulig å hevde at omsøkte tiltak vil passe godt inn i fremtidig bebyggelse med grunnlag i klagers egen mulighetsstudie. Øvrige eiendommer er ikke forpliktet til å forholde seg til en enkeltstående mulighetsstudie, og en eventuell fremtidig utbygging i området reguleres ikke av klagers mulighetsstudie. Klager refererer til Ole Vigs Park og bebyggelse langs Wergelandsvegen med tanke på utforming og høyder, og mener at omsøkte tiltak forholder seg til disse volumene. Det er viktig å presisere at det i forbindelse med utbyggingen av Ole Vigs Park ble utarbeidet en egen reguleringsplan slik at utbygger kunne påvirke utbyggingens utforming og høyder. Klagers tanker om muligheten for et grøntområde nord for omsøkte tiltak er ikke en del av tiltaket eller eiendommene involvert i byggesaken. Dersom det er ønskelig å etablere et grøntområde her, er det noe som må vurderes, og eventuelt inkluderes, i utarbeiding av en ny plan for området. Klager viser også til press på dyrkamarka, samt Statlige planretninger for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging pkt 4.3, som argumentasjon for at dispensasjon bør innvilges. Dette vurderer Rådmannen som irrelevant for saken. Det er vedtatt fortetting av området, og fortetting skal følge bestemmelsene for BF3. Omsøkte tiltak går ut over bestemmelsene for BF3,

5 og klager er derfor nødt til å gjennomføre en regulering av området hvis omsøkte tiltak skal kunne vurderes. Kommunen frykter at innvilgelse av samtlige dispensasjonssøknader ikke bare vil føre til et mindre godt bomiljø, der blant annet hensyn til eksisterende bebyggelse og naboer ikke er vurdert, men at dette også kan føre til presedens i andre lignende saker. Dersom kommunen ikke lenger kan styre fremtidig utbygging, gjennom krav om områdeplaner eller begrensninger i høyder, tetthet og antall boenheter, vil man få en utbygging av fortettingsområdene i Stjørdal kommune som ikke nødvendigvis er like gunstig for alle berørte parter. Dersom man ønsker å fravike bestemmelsene i kommuneplanen, må det utarbeides en områdeplan som setter nye føringer for utbyggingen. Dette vil gi utbygger og arkitekter mulighet til å legge til grunn sine faglige vurderinger for å skape en hensiktsmessig utforming av bebyggelsen i det aktuelle området. I forhåndskonferansen og i referat fra forhåndskonferansen ble det formidlet at det har vært en praksis at dispensasjon fra kravet til kvartalsvis områderegulering kan innvilges, med vilkår om at bestemmelsene i BF3 overholdes. Det er i denne saken både søkt om dispensasjon fra områdeplankravet, og samtidig tre bestemmelser for BF3-området. Bestemmelsene vedrørende maksimalt tillatt antall boenheter, maksimalt tillatt utnyttingsgrad og krav om tilbaketrukket 3. etasje, vurderes som underlagt kravet til kvartalsvis områdeplan. Når det søkes dispensasjon fra de tre bestemmelsene, som i stor grad utgjør alle kommunens muligheter for å styre volum, tetthet og utnytting ev eiendommen, vil det ikke være mulig å innvilge dispensasjon fra krav til områdeplan. Derfor var også kun denne dispensasjonen behandlet i vedtaket. Dersom omsøkte tiltak hadde vært i samsvar med bestemmelsene for BF3, ville søknad om dispensasjon fra krav om kvartalsvis områdeplan vært sendt til politisk behandling i komite plan som forespeilet i forhåndskonferansen. Avslag på søknad om dispensasjon følger i sin helhet som vedlegg nr. 6. Rådmannen konkluderer med at klagen ikke bringer nye relevante opplysninger inn i saken. Rådmannen anbefaler derfor at klagen ikke tas til følge, og at klagen oversendes Fylkesmannen i Nord- Trøndelag for endelig avgjørelse.