Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 83/107 Arkivsaksnr: 2015/ Saksbehandler: Ask Rødahl Nygaard Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan /72 - Havnegata 20A, 7503 Stjørdal - Søknad om midlertidig dispensasjon fra industriformål i reguleringsplan Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd og 19-3 første ledd gis det midlertidig dispensasjon fra angitt formål «næringsbebyggelse» gitt i Kommuneplanens arealdel, for bilrelatert handelsvirksomhet på eiendommen gnr/bnr 83/72. Vilkårene for dispensasjon anses å være oppfylt. Dispensasjonen er gyldig i 5 år fra vedtaksdato. Bruk i strid med reguleringsplan eller Kommuneplanens arealdel må opphøre innen 5 år, eller senest Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra angitt formål «næringsbebyggelse» gitt i Kommuneplanens arealdel for etablering av dagligvarehandel. Vedlegg: Vedlegg: Datert: Søknad om dispensasjon for deler av bebyggelsen i Havnegata /72 - Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan D-1 Situasjonsplan Nabovarsel BEWI Leieprospekt - Thommesen Arkitekter Tilsvar nabomerknad federica og Tor Bidtnes Tilsvar nabomerknad Glava AS Nabomerknad fra Glava Nabomerknad fra Federica og Tor Bidtnes, Tangskoggata /107 - Havnegata 20A - redegjørelse til søknad om dispensasjon Vedlegg 1 -Forslag til avgrensning ny reguleringsplan Havnegata 20A - supplering til søknad om dispensasjon fra industriformål i reguleringsplan Tilsvar nabomerknad Balstad Eiendom Nabomerknad fra Balstad Eiendom Havnegata 20A - Supplering med nabomerknad

2 Supplering til søknad om dispensasjon Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Presentasjoner av mulig fremtidig områdeplan Øvrig korrespondanse Saksopplysninger Kommunen, ved enhet arealforvaltning, mottok søknad om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for Havnegata 20A. Det var uklart i søknad hva søknaden gjaldt og omfanget av den. Utfyllende informasjon og avklaringer ble mottatt For å avklare planforhold og lignende ble det avholdt forhåndskonferanse Referat fra forhåndskonferanse, samt ytterligere redegjørelse ble mottatt i forbindelse med en nytt møte avholdt samme dag. Supplering av søknaden med informasjon etterspurt i møtet ble mottatt Ansvarlig søker ble i telefonsamtale informert om rettelser, datert , i kommuneplanens arealdel. Supplering av søknad med kommentarer til endringer ble mottatt Nabovarsel er sendt aktuelle parter, og det foreligger merknader eller kommentarer fra fire parter. Merknadene går i stor grad på det fremtidige reguleringsarbeidet, som ikke vil bli tillagt stor vekt i behandlingen av dispensasjonssøknad. Merknad fra Balstad Eiendom AS ble mottatt av søker etter fristens utløp, men er allikevel kommentert av søker. Alle merknader er kommentert av søker. Eiendommen eies i dag av BEWI og brukes til plastproduksjon. Produksjonen har de senere år blitt effektivisert og flyttet til bygg lengre nord på eiendommen. Det ønskes å få i gang en reguleringsprosess for å få utnyttet området mot E6 og Havnegata. Før ny reguleringsplan er fastsatt ønskes det å benytte det tomme lokalet nærmest Havnegata til næring/handel, og det søkes da om en midlertidig dispensasjon på 5+5 år fra formålsbestemmelsen i reguleringsplan. Det ønskes her å benytte arealene til handel med plasskrevende varegrupper samt en dagligvarehandel med BRA på inntil 1200 m 2. Det søkes om midlertidig dispensasjon i påvente av ny reguleringsplan for området. Planstatus: Den omsøkte eiendommen er regulert av Reguleringsplan E6 Havnevegen, plan-id 1-078, stadfestet Eiendommen ligger her innfor område regulert til industri og lager. Området er i Kommuneplanens arealdel avsatt til næring. Området var ved søknadstidspunkt omfattet av hensynssone 910, jf. pbl litra f, sone hvor gjeldende reguleringsplan fortsatt skal gjelde. Denne hensynssonen ble fjernet i rettelse datert I henhold til kommuneplanens arealdel pkt. 1.2 og pbl. 1-5 går da kommuneplanens arealdel foran reguleringsplan. Kommuneplanens arealdel har ingen særskilte bestemmelser for den aktuelle eiendommen. Formålsbegrepet «næringsbebyggelse» blir da lagt til grunn i vurderingen. Formålet er i Miljødirektoratets veileder «Kommuneplanens arealdel Utarbeiding og innhold» pkt definert slik:

3 «Næring omfatter industri-, håndverks- og lagervirksomhet og øvrig næringsvirksomhet som ikke er angitt som eget formål. Det er hele tiden hovedbruken av arealet og bebyggelsen som avgjør hvilket formål som benyttes. Næringsbebyggelse omfatter ikke forretning og tjenesteyting.» Formålet åpner da ikke for den omsøkte bruken av eiendommen, og en dispensasjon er fortsatt nødvendig. Det ble her søkt om dispensasjon fra formålet industri/lager angitt i reguleringsplan. Da kommuneplanen, etter revidering, går foran vil ikke en dispensasjon fra reguleringsplan være relevant. Etter avtale med søker behandles søknaden som søknad om dispensasjon fra formålet «næring» gitt i kommuneplanens arealdel. Rettslig grunnlag: Søknaden om dispensasjon skal behandles og avgjøres etter plan- og bygningsloven Bestemmelsen lyder: «19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker.» Vurdering Ved vurderingen av om dispensasjon kan gis må begge vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd være oppfylt. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldene med styrke, vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon. Er vilkårene oppfylt kan kommunen gi dispensasjon, men det foreligger ingen plikt for kommunen å gi dispensasjon selv om vilkårene er oppfylt. Videre må det ved avgjørelse av om dispensasjon skal gis vurderes om det finnes andre løsninger for å få gjennomført tiltaket som ikke utløser dispensasjonsvedtak. Vurdering av vilkårene i 19-2 annet ledd: 1. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen: Hensynet bak formålsbestemmelsen er å samlokalisere næringsbebyggelse for å sikre en helhetlig utvikling av områder. Det er i definisjonen av næringsbebyggelse, gitt i Miljøverndepartementets veileder til Kommuneplanens arealdel, ikke åpnet for forretninger eller tjenesteyting. Området skal i all hovedsak benyttes til industri-, håndverks- og lagervirksomhet.

4 Det er i underformål åpnet for hotell, kontor, messehall, konferansesenter e.l. Det kan ikke ses at den omsøkte virksomheten kommer inn under noen av disse. Søker anfører i brev, datert , at dagligvarehandel kan tillates innenfor kommunens avlastingsområder, jf. Regional plan for arealbruk i Nord-Trøndelag, vedtatt Stjørdal kommune opererer ikke med termen avlastingsområder i Kommuneplanens arealdel, men dette kan gå inn under termen «næring» dersom dette er avklart i reguleringsplan eller bestemmelser i kommuneplanens arealdel. For den aktuelle eiendommen foreligger ingen spesifikke bestemmelser bortsett fra formålet næring. Det er i omkringliggende områder avsatt i næringsbebyggelse(n1, N5 og N12) åpnet for handel med plasskrevende varegrupper som bilsalg, jf. kommuneplanens arealdel pkt og For å styre utviklingen av handel skal omfanget avklares nærmere i reguleringsplan for områdene N5 og N12. Det søkes i denne omgang om dispensasjon for endret bruk av eksisterende bygningsmasse, noe som gir kommunen en god kontroll på omfanget av virksomheten. Etablering av dagligvarebutikk skal etter kart- og planforskriften etableres i områder regulert til forretninger, kjøpesenter eller sentrumsformål. Da det er liten avstand mellom den omsøkte eiendommen og nærmeste område regulert til sentrumsformål(s2) ses det som lite hensiktsmessig å fravike dette kravet. En dagligvarebutikk av den omsøkte størrelsen kan føre med seg økt trafikk i området, samt undergrave sentrumsformålet. Det menes at etablering av dagligvarebutikk vil medføre en vesentlig tilsidesettelse av formålsbestemmelsen. Da første vilkår ikke ses å være oppfylt for etablering av dagligvarebutikk vil dette ikke bli vurdert opp mot det andre vilkåret. 2. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering: Omsøkt bebyggelse har en gunstig plassering med tanke på handel, da det ligger sentralt og rett ved E6. At en slik bebyggelse utnyttes, fremfor å stå tom, ses på som en fordel. Søker anfører at eiendommen er uegnet til industri grunnet dens nærhet til tilgrensende boligområde i øst og boligområdet på andre siden av Gråelva, noe Rådmannen er enig i. Det er anført fra naboer at den omsøkte bruken vil medføre økt trafikk i området. Dersom det kun tillates bilsalg, bilverksted o.l. ses det ikke at denne økningen blir markant, og vil således ikke blir en stor ulempe for området. Totalt sett kan det ikke ses at en dispensasjon fra næringsformålet for å etablere bilrelatert virksomhet medfører store samfunnsmessige ulemper. Det ses derimot som en stor fordel at bygningsmassen blir brukt frem til ny reguleringsplan for området er vedtatt. Vilkår for dispensasjon Det er søkt om en midlertidig dispensasjon på 5+5 år i påvente av ny reguleringsplan. Det settes her som vilkår at dispensasjonen opphører 5 år etter vedtaksdato. Dersom ny reguleringsplan ikke er vedtatt innen denne tid må det søkes om ny dispensasjon.

5 Dispensasjonsvilkårene ses kun på som oppfylt for bilrelatert handel og virksomhet, slik som bilforretning, bilverksted og kontrollstasjon. Øvrig virksomhet som ikke er i samsvar med næringsformålet tillates ikke.