Vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn av forslag til detaljregulering av Tollbugata 9-13 og Hundholmen plass, Sentrum

Transkript

1 Delegasjonsvedtak i plansak Dato Løpenr. Arkivsaksnr. Arkiv / /6995 L13 Byplankontoret Vedtak om utleggelse til offentlig ettersyn av forslag til detaljregulering av Tollbugata 9-13 og Hundholmen plass, Sentrum Byplansjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av Bodø kommunes delegasjonsreglement, behandlet påfølgende sak og fattet slikt vedtak: VEDTAK Byplansjefen vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan Tollbugata 9-13 og Hundholmen plass Sentrum, ut til offentlig ettersyn, samtidig som planforslaget sendes på høring. Planforslaget er vist på kart i målestokk 1:500 A3, merket Bodø kommune, datert , bestemmelser datert og planbeskrivelse datert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningslovens 12-11, jf Sammendrag Hensikten med planen er å erstatte dagens næringsbygg i Tollbugata 11 med et nytt og større kombinert boligog næringsbygg med parkering. Felles leke og uteareal skal opparbeides som en del av et helhetlig gatetun på østlig del av Hundholmen plass, mens parkering og areal for taxier videreføres på den vestlige delen av plassen. Kommuneplanens arealdel viser planområdet som sentrumsformål, friområde og veg, og er i hovedsak uregulert. Deler av planområdet er regulert til havnepromenade i Nerbyen-planen. Det stilles derfor krav til reguleringsplan for utbygging i området. Området er en del av kvartal 2 i kommuneplanens arealdel der angitt gesimshøyde er 20 meter og byggehøyder er satt til 6-8 etasjer. Området inneholder flere bevaringsverdige bygg angitt i kulturminneplanen. Planforslaget inneholder et bygg med største høyde 9 etasjer, som bryter med kommuneplanens høydebestemmelser for området. Bygget inneholder om lag 35 boliger i de øvre etasjene, kontor og næring i 2.etasje og publikumsrettet næring i 1.etasje. Parkering til boligene løses med et helautomatisk parkeringsanlegg i kjernen. Deler av eksisterende parkeringsplass på vestlig del av plassen videreføres som i dag inkludert taxiholdeplass, mens den østlige delen av plassen utvides som bilfritt gatetun med leke- og uteoppholdsareal. Den eksisterende kiosken på plassen foreslås revet, etter kulturminnefaglig vurdering, mens de tre andre verneverdige bygningene i planområdet reguleres til vern. Planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for byutviklingen. Oppstart av planarbeidet er lovlig annonsert og berørte parter er varslet på forskriftsmessig måte. Planforslaget er utført i samsvar med avtaler gjort i oppstartsmøte Planforslaget har god planfaglig kvalitet og kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Saksopplysninger Tiltakshaver er Løvoldgården AS, og LPO arkitekter har utarbeidet planforslaget.

2 Det ble meldt oppstart på planarbeidet og det kom inn 6 innspill innen fristen, som er kommentert i planbeskrivelsen. Figuren under viser planområdet. Planforslaget: Bebyggelse Hensikten med planen er å rive dagens bygning på Tollbugata 11 for å oppføre et nytt bygg på 9 etasjer med om lag 35 nye boenheter. Det nye bygget inneholder tjenesteyting, bevertning og forretning i første og andre etasje, med åpning for kontor i andre etasje. Minimum 60% av fasadelengdene mot offentlige rom skal være transparente og ha innganger for å bidra til bylivet. Det foreslås boliger i de øvrige sju etasjene. Bygget inneholder også helautomatisk parkeringsheis for biler, med adkomst fra plassen. Handicap-parkering løses på plassen nær inngangen. Bygget er plassert på kote +3, og det skal derfor sendes inn dokumentasjon på sikringstiltak sammen med søknad om rammetillatelse. Det skal etableres en passasje mellom gatetunet og havnepromenaden med tilsvarende tre etasjers høyde under byggets østlige del, der også hovedinngangen til boligene er plassert. Det er tillatt å etablere boliger fra fjerde etasje og opp over passasjen. Alle boenhetene har privat uteoppholdsareal i form av balkonger, mens felles lekeog uteoppholdsareal skal etableres som en del av gatetunet. Nedgravde avfallscontainere og sykkelparkering løses på egen grunn. Det nye, foreslåtte bygget har et moderne arkitektonisk uttrykk som står i kontrast til de omkringliggende byggene i skala og form, med et stort volum som søkes brutt opp med skrå flater og tilbaketrekking fra de historiske byggene på begge sider. Planforslaget inneholder vurderinger rundt kulturminneverdiene i planområdet, og konkluderer med at de øvrige bygningene i planområdet reguleres til vern og uforandret bruk, med unntak av kiosken som foreslås revet. Dette er i tråd med kulturminneplanen som inneholder en kombinasjon av fasadevern, krav om regulering til vern og krav om vurdering av vern for de ulike bygningene i området. Nytt bygg sett fra Sjøgata 2 av 5

3 Byrom Det legges opp til en klar todeling av plassen, et fredeliggjort gatetun med leke- og uteoppholdsareal og en parkeringsplass med taxiholdeplass omtrent som i dag. Hovedgrepet i planen er å trekke det nye bygget tilbake fra dagens byggelinje for å skape et større og mer sammenhengende byrom. Inntrekningen av bygget gir også nye ganglinjer og siktlinjer mellom Tollbugata og Jakhelln-gården. Eksisterende nettstasjon som blokkerer muligheten for å gå fra plassen og ned til havnepromenaden flyttes inn i bygget og skaper en ny forbindelse nord-sør i planområdet. I tillegg flyttes taxiholdeplassen og dagens parkerings- og manøvreringsareal vestover, noe som øker arealet til gatetunet i den østlige delen. Dagens antall parkeringsplasser videreføres i vest, og det etableres fire handicap-parkeringsplasser, hvor av to er offentlige. Tiltakshavers eiendom i rødt Nye flater og forbindelser Planen stiller krav til samlet opparbeidelse av gatetunet, leke- og uteoppholdsarealet og passasjen gjennom til havnepromenaden. Gatetunet er foreslått som et moderne flerfunksjonelt byrom med servering og butikkfasader i ytterkant og et leke- og oppholdsareal sentralt med ulike soner for aktiviteter og møblering. Gatetunet har i dag gode klimaforhold, og vedlagte vind- og solstudier viser at dette vil ivaretas i planforslaget. Det nye foreslåtte bygget påvirker ikke solforholdene nevneverdig fra dagens situasjon, da det trekkes noe inn fra dagens byggelinje og erstatter et bygg som i dag har 6 etasjer mot plassen. Trafikk og parkering: I dag er det 11 offentlige parkeringsplasser i planområdet i tillegg til 11 plasser som er reservert for eiendommene Tollbugata 11 og 13, i henhold til avtale knyttet til tidligere opparbeiding av Hundholmen plass. Situasjonsplanen viser totalt 20 plasser, hvor av 2 er reservert for HC-parkering knyttet til Tollbugata 11. Det er også satt av 2 offentlige parkeringsplasser for bevegelseshemmede. Tiltakshaver må gå i dialog med Bodø kommune og øvrige grunneiere om den endelige parkeringsløsningen. Taxiholdeplassen videreføres som i dag, med manøvreringsareal og 7 venteplasser for taxier. Parkeringen til boligene foreslås løst med en helautomatisk parkeringsheis som har adkomst fra parkeringsplassen over fortauet. Det er lagt inn i bestemmelsene at åpning av porten skal markeres med lys og lyd-signal, samt frisikt i plankartet. Det vil ikke bli utkjørsel med fart som en kjenner fra tradisjonelle parkeringskjellere, da bilen starter stillestående rett bak porten. Dette reduserer ulempene med kryssing av fortauet. Anlegget har ikke plass til høye biler, derfor er det satt av HC-plasser utenfor nærmest hovedinngangen. Sykkelparkering finner sted på egen grunn. Det er utarbeidet en trafikkanalyse som konkluderer med at trafikken i området ikke vil påvirkes nevneverdig av utbyggingen. Området har god trafikksikkerhet grunnet lav fart, god sikt og egnede gangarealer. Forhold til planverk Planforslaget er ikke i tråd med kommuneplanen på to områder: I kommuneplanens arealdel er nesten hele Hundholmen plass satt av til friområde, med unntak av et mindre område rundt kiosken. Planforslaget inneholder parkering i den vestlige delen av plassen. Videre anviser kommuneplanen 6-8 etasjer og gesimshøyde på 20 meter for dette området. Planforslaget bryter med dette ved å foreslå et nybygg på ni etasjer, tilsvarende 30 meter. 3 av 5

4 Byplansjefens vurdering og konklusjon Bygninger: Planen viser et relativt stort nybygg som i skala forholder seg mer til Jakhelln Brygge og Scandic Havet enn til de tilstøtende historiske byggene. Slik føyer bygget seg inn i en rekke av store bygninger langs nordsiden av Sjøgata og havnepromenaden. Selve volumoppbyggingen søker en tilpasning til situasjonen, spesielt i møtet med nabobyggene, men framstår likevel som et nytt og kontrasterende element på plassen. Byplan legger vekt på at bygget henvender seg til et byrom på sørsiden og ut mot havnepromenaden og sjøen på nordsiden. Det er derfor få typiske ulemper knyttet til skygge, gatetverrsnitt og blokkering av utsikt, som ville vært tilfelle hvis bygget lå direkte inn mot Sjøgata. Fotavtrykket til bygget og utformingen av plassen skaper nye siktkorridorer og forbindelser på langs og tvers av planområdet, og ivaretar de eksisterende på en god måte. Byplankontoret mener summen av ulempene med den ekstra etasjen oppveies av fordelene som oppnås ved en bedre plassdannelse. På bakgrunn av dette er det akseptabelt at høydebestemmelsene i kommuneplanen kan fravikes i dette tilfellet. Tiltakshaver argumenterer med at tiltaket bør omfattes av retningslinjen i KPA b) som viser til at prosjekter som i vesentlig grad overoppfyller kvalitetskravene i kommuneplanen kan få en økt byggehøyde på inntil 3,5 meter, tilsvarende én etasje. Byplan legger ikke avgjørende vekt på dette argumentet, men baserer sin helhetsvurdering på ovenstående resonnement, dvs. at kvalitetskravene ikke vurderes å være vesentlig overoppfylt, men at ulempene med den ekstra etasjen og den forhøyede gesimsen vurderes å være mindre enn fordelene. Planarbeidet inneholder en vurdering av verneverdien til Tollbugata 12, og konkluderer med at denne kan rives, til fordel for en bedre bruk av Hundholmen plass, spesielt med tanke på taxi-avvikling. Byplan støtter denne vurderingen. De øvrige byggene i planområdet reguleres med hensynssone vern i henhold til kravene i kulturminneplanen. Byrom: Den foreslåtte bruken av plassen er i tråd med Bodø kommunes byromsveileder, som anbefaler at plassen etableres som et flerfunksjonelt byrom. Som nevnt trekkes bygget inn fra byggelinjene, og det resterende tomtearealet har en form og plassering som ikke er egnet til å etablere leke- og uteareal. Løsningen planen foreslår er å integrere leke- og uteoppholdsarealet i den fredeliggjorte, bilfrie delen av plassen, samt utvide denne. Opparbeidingen av plassen ligger inne som rekkefølgekrav i reguleringsplanen. Byplan mener dette er ei god løsning, og at lekearealet bidrar til å heve de allmenne kvalitetene i dette byrommet. Kravet i kommuneplanen innebærer 10 m2 pr boenhet, og dette skal løses i dette området. Trafikk og parkering: Trafikkmønsteret opprettholdes i all hovedsak som i dag, med innkjøring fra Professor Schyttes gate. Området tilføres nye parkeringsplasser i form av p-anlegget inne i bygget, men dette er boligparkering som ikke vil påvirke trafikkbildet nevneverdig. Byplan vurderer dette som tilfredsstillende løst. Barn og unges interesser: Leke- og uteoppholdsarealet er foreslått som en del av det bilfrie offentlige gatetunet, i umiddelbar nærhet til boligene. Byplan mener dette er en god løsning, da alternativene i dette området ville vært å legge felles lek til takterrasser på og i selve bygget. Med plassering på bygulvet er det lagt til rette for lek med tilsyn i trygge omgivelser, og for møter med andre barn som ikke bor i det samme bygget. Som nevnt over vurderer Byplan lekearealet som et positivt tilskudd til det helhetlige gatetunet. Det er en mengde tilbud til barn og unge i Bodø sentrum, og disse ligger i kort gangavstand fra planområdet, med trafikksikker adkomst. Byplan mener at barn og unges interesser er godt ivaretatt i planforslaget. 4 av 5

5 Byplansjefen finner at planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert, er utført i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for byutviklingen. Planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. BODØ KOMMUNE Annelise Bolland Byplansjef Jonas Bjørklund Byplanlegger/Arkitekt Vedlegg: Vedlegg 1: Forslag til reguleringskart Vedlegg 2: Forslag til reguleringsbestemmelser Vedlegg 3: Forslag til planbeskrivelse Vedlegg 4: Situasjonsplan Vedlegg 5: Sol- og skyggediagram Dokumentet er signert elektronisk og trenger ikke underskrifter 5 av 5