Administrativt vedtak om utlegging til offentlig ettersyn og høring av Detaljregulering for Sjøgata 37-39

Transkript

1 Notat til orientering Byplan Dato: Saksbehandler:... Jonas Bjørklund Telefon direkte: Deres ref.:... Løpenr.: /2018 Saksnr./vår ref.: /17846 Arkivkode:... L12 Administrativt vedtak om utlegging til offentlig ettersyn og høring av Detaljregulering for Sjøgata Byplansjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av Bodø kommunes delegasjonsreglement, behandlet påfølgende sak og fattet slikt vedtak: VEDTAK Byplansjefen vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan med planid Sjøgata ut til offentlig ettersyn, samtidig som planforslaget sendes på høring. Planforslaget er vist på plankart merket Bodø kommune datert og i bestemmelser sist endret med tilhørende planbeskrivelse datert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningslovens 12-11, jf Sammendrag Hensikten med planen er å legge til rette for oppføring av hotellbygg, tilliggende uteområder og del av havnepromenade. Planen inneholder ett byggeområde som kan bebygges med hotell, forretning og tjenesteyting. Planen medfører sanering av eksisterende bygningsmasse i planområdet og fullføring av havnepromenaden frem til Luftfartstilsynet. Planforslaget vil innebære en vesentlig fornyelse av området vest i Sjøgata og tilføre Bodø sentrum et nytt hotell med omlag 250 rom, og en største høyde på 52,0 m.o.h. Gjeldende kommuneplan har avsatt dette området til sentrumsformål, og det åpnes for 4-8 etasjes bygg. Området er i dag regulert gjennom reguleringsplan for Sjøgaten 29-47, der byggehøyden er satt til 25,3 m.o.h. Planforslagets høyder bryter med overordnede planer, men byplan mener at den samlede effekten av tiltaket er positiv, og at viktige tema er gjennomarbeidet og løst i planforslaget. Planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for byutviklingen. Oppstart av planarbeidet er lovlig annonsert og berørte parter er varslet på forskriftsmessig måte. Planforslaget er utført i samsvar med avtaler gjort i oppstartsmøte Planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring.

2 Saksopplysninger Oppstart: Oppstartsmøtet ble avholdt Annonsering av oppstart ble gjort med 6 ukers høringsfrist. Berørte parter ble skriftlig varslet ved oppstart. Det har vært en sterk fremdrift i planarbeidet, og det har derfor vært avholdt to arbeidsmøter mellom plankonsulentene og Bodø kommune i januar og februar. Tiltakshaver mottok 10 innspill til oppstart. Disse var fra: Avinor, Statens Vegvesen, Sametinget, NVE, Nordland Fylkeskommune, Kystverket, Bodø Havn, Bodøsyklistene, Offentlig bygg 1 AS og Iris. Det vises til forslag til planbeskrivelse for utfyllende kommentarer fra forslagsstiller. Tiltakshaver og planlegger: Tiltakshaver er Hundholmen Byutvikling, og planlegger er Nordic Arkitekter. Bakgrunn Sjøgata 37 og 39 ble regulert i 2004 som en del av et større område som strakk seg fra Sjøgata 27 i vest til NRK-bygget i øst. De vestlige delene ble aldri bygget ut etter denne planen, og ble erstattet av planen for Ramsalt, vedtatt i Da planen for Ramsalt ble lagt ut på høring omfattet den også Sjøgata 37 og 39, men etter daværende grunneieres ønske ble disse eiendommene tatt ut av planområdet. Området ble i ettertid ervervet av Hundholmen Byutvikling, men ble ikke regulert samtidig med Ramsalt. Underveis i planprosessen lanserte også de daværende grunneierne et eget hotellprosjekt for Sjøgata 37 som innebar større byggehøyder enn de regulerte. Dette ble fremmet som prinsippsak i komite for plan, næring og miljø , Sak 15/60. Initiativet ble avvist av komiteen, med den begrunnelse at «Bygget overstiger prinsippene for byggehøyder i sentrum i kommuneplanens arealdel og gjeldende detaljreguleringsplan. Bygningsvolumet henvender seg lite (til) bygningsstrukturene rundt.» Den formelle utfordringen for initiativet var, da som nå, at de foreslåtte høydene, (c+ 40 m.o.h.) var i strid med regulerte høyder og kommuneplanens arealdel. Vurderingen av forslaget inneholdt imidlertid flere punkter enn rene høydebetrakninger. Forslagsstiller ønsket ikke å delta i det da pågående planarbeidet til Ramsalt, men ønsket kun en avklaring av nye rammer for høyder og en påfølgende egen planprosess. Dette ble vurdert som klart uheldig med tanke på å utvikle helheten i området, spesielt med tanke på byrommene og forholdet mellom hotelldrift og boliger. Initiativet omfattet heller ikke hele området, da det kun var aktuelt å utvikle Sjøgata 37. Dette vanskeliggjorde gode løsninger for trafikk, parkering og varelevering, samt opparbeiding av havnepromenaden og attraktive byrom i tråd med Nerbyen-planen. Plasseringen av den høye bygningsdelen mot vest var også ugunstig for de fremtidige boligene i Ramsalt-prosjektet. Det foreliggende planforslaget tar med seg hele området mellom Ramsalt og Luftfartstilsynet, og planlegges i sammenheng med fremtidig og eksisterende bebyggelse. Der det foreslåtte prosjektet i 2015 inneholdt om lag 100 hotellrom og parkering med tilkomst over kaifront, inneholder dette planforslaget omlag 250 rom, konferansefasiliteter, restauranter på gatenivå og full opparbeiding av havnepromenaden og tilstøtende byrom. Planforslaget fullfører også oppgraderingen av området mellom Nedre Torg og Hurtigrutekaia i tråd med Nerbyen-planen, og har samlet et større potensiale til å bidra positivt til bylivet i sentrum. På bakgrunn av dette var Byplan positiv til at det kunne startes planlegging i området med de foreliggende rammene. Administrativt vedtak om utlegging til offentlig ettersyn og høring - Detaljregulering for Sjøgata av 8

3 Om området Planområdet ligger mellom Sjøgata og havnepromenaden, og mellom det såkalte Ramsaltprosjektet i vest og Luftfartstilsynet og NAV-bygget i øst. Området er i dag bebygget med to eldre næringsbygg, begge oppført rundt Den eksisterende bebyggelsen i planområdet forutsettes revet. Området ligger nær jernbane og kollektivtransport, og har en meget sentral beliggenhet. Størrelsen på planområdet er om lag 4 daa, hvor av ca. 1.4 daa er byggeområde. Det er med andre ord en liten byggetomt, der det er krevende å innpasse et såpass stort byggeprosjekt. Planstatus Gjeldende kommuneplan har avsatt dette området som en del av sone 1.8 til sentrumsformål. Området er også regulert gjennom reguleringsplan for Sjøgaten 29-47, (Planid 1023) vedtatt Denne planen var opprinnelig delt inn i fem byggeområder, K1 - K5. K4 og K5 er bebygget med henholdsvis NAV-bygget og Luftfartstilsynet, mens K1 og K2 er opphevet. Disse er erstattet av en egen plan, Sjøgata 29-33, vedtatt som grenser til dette planområdet i vest. Dette er Ramsalt-prosjektet som nå er under utbygging. Det gjenstående byggeområdet K3 blir opphevet gjennom vedtak av denne planen. Den gjeldende planen for området hjemler bolig, forretning og kontor, og har en regulert gesimshøyde på 25.3 m.o.h. med et parti i siktaksen fra Bankgata som er regulert til 16.0 m.o.h. Utnyttelsesgraden er satt til 100%. Deler av planområdet er også regulert gjennom Nerbyen-planen, PlanID 1024, vedtatt Dette gjelder havnepromenaden HP3, som går fra Prof. Schyttesgate til NRK-bygget. Det pågår også et planarbeid for Sjøgata vest og del av prof. Schyttes gate (Plan ID ) som delvis overlapper planområdet i sør. I de overlappende delene legges det i dette planforslaget opp til generelt trafikkformål, mens reguleringsplanen for Sjøgata vil detaljregulere arealbruken. Om tiltaket Byggeområde Planen legger til rette for ett utbyggingsområde for kombinert formål hotell/forretning og tjenesteyting med totalt inntil m 2 nybygg. Største tillatte byggehøyde er + 52 m.o.h, tilsvarende 13 etasjer mot Sjøgata og 14 etasjer mot havnepromenaden. Byggeområdets sørøstlige hjørne kan kun bebygges opp til +16 m.o.h., tilsvarende 3 etasjer, som er det samme som eksisterende bebyggelse på denne delen av tomta. Dette for å ivareta siktkorridoren ned langs Bankgata og mot sjøen som er regulert inn i gjeldende plan. Den høye bebyggelsen skal plasseres lengst øst i byggeområdet for å minske ulempene for de nye boligene i vest. Byggehøydene strider mot kommuneplanens bestemmelser og regulerte høyder i området. Administrativt vedtak om utlegging til offentlig ettersyn og høring - Detaljregulering for Sjøgata av 8

4 Bebyggelsen tenkes oppført med en base på 3 etasjer mot Sjøgata og 4 etasjer mot havnepromenade. Denne inneholder i hovedsak resepsjonsområde, restaurant og konferansefasiliteter. Oppå denne planlegges en 10 etasjes skive (lamell) på byggets østlige del som kun inneholder hotellrom. Lamellen trekker seg noe vestover ved Sjøgata for å danne den nevnte siktkorridoren fra Bankgata. Grepet med å sette opp en høy bygningsdel på en utvidet base har vist seg som en god modell for Bodø, og er gjenkjennbart fra andre høyhus som Radissonhotellet. Bygget som er vist i planbeskrivelsen har gode proporsjoner, og lamellen oppleves som slank med en logisk sammenheng i fasadeutforming med basen. Byggets første etasje mot Sjøgata har et åpent og transparent preg, og det er også en klar henvendelse til havnepromenaden på byggets nordside. Den høyeste bygningsdelen er plassert mot øst for å redusere skygge- og vindpåvirkningen mot boligene under oppføring i Ramsalt. Funksjonene mot øst er i hovedsak kontorarbeidsplasser som er i bruk på dagtid, og det blir derfor vurdert som mest hensiktsmessig å plassere hoveddelen av bygget på denne siden. Eierne av bygningene til Luftfartstilsynet og NAV har ved oppstart meldt seg kritiske til plasseringen og høyden på bebyggelsen, da det forverrer sol- og vindforholdene på deres eiendommer. Det vurderes likevel som mest hensiktsmessig å etablere den høye bygningsdelen med størst mulig avstand til boligene, og at det er til minst ulempe for kontorbyggene. Hotellet er planlagt med restaurant og frokostsal på bakkenivå ned mot havnepromenaden. Dette grepet gir muligheten for positiv aktivitet på bakkeplan rundt bygget, og skiller seg fra det høyere bygget Scandic Havet, som har en sterk funksjon som møteplass og utsiktspunkt i høyden. Denne planen har et tydelig fokus på havnepromenaden og aktivitet i byrommene. Et hotell av denne typen innebærer et stort antall rom. Størrelsen på tomten og størrelsen på bygget tilsier derfor en Administrativt vedtak om utlegging til offentlig ettersyn og høring - Detaljregulering for Sjøgata av 8

5 høy utnyttelsesgrad, og at bygget må gå opp i høyden. På bakgrunn av planleggingen av ny flyplass er den horisontale hinderflaten senket til 52,0 m.o.h., og byggets høyeste del ligger følgelig under denne. Bygget er dermed to etasjer lavere enn de eksisterende og planlagte høybyggene i Nerbyen, men vil fremstå som et femte høybygg i sentrum. Oppriss langs Sjøgata Den vedlagte vindanalysen viser at vindforholdene vil forverres noe på bakkeplan. Dette er påregnelig når et så stort bygg settes opp i sentrum. Likevel er det ingen områder der forholdene vil oppleves som uakseptable, og vindforsterkningen rundt bygget må totalt sett kunne regnes som akseptabel gitt størrelsen og høyden på bygget. Områdene som vil oppleves som mest vindutsatt er naturlig nok ut mot kaien, der det legges opp til mulighet for uteservering. Deler av dette området tillates overbygget med utkragende bygningsdeler, men det kan være behov for ytterligere skjermingstiltak. Det er inntatt krav om at dette gjøres rede for ved rammesøknad. Sol- og skyggestudiene fra planbeskrivelsen viser at tiltaket har svært liten effekt på solforholdene ved de planlagte uteområdene i Ramsalt-prosjektet i vest. De eksisterende takterrassene til boligene på NRK-bygget vil heller ikke få endrede solforhold, da de i dag er omfattet av slagskyggen fra Luftfartstilsynet. Byrom Havnepromenaden (o_kai) er tidligere regulert inn i Nerbyen-planen og går tvers gjennom planområdet. Denne skal utformes i tråd med prinsipplanen for havnepromenaden. Dette innebærer at dekke, lyspullerter, kaikant og annet videreføres fra områdene lengre vest. De innerste delene av kaien kan overbygges med utkragende bygningsdeler, men havnepromenaden skal sikres fri høyde over en minste bredde på 5.0 meter. De innerste delene kan møbleres og benyttes til servering og annet tilknyttet restaurantdrift. Havnepromenaden skal være kjørbar for tidsavgrenset varelevering og avfallshenting samt for redningskjøretøy, etter de samme prinsippene som i Ramsalt-planen. Planområdet inneholder også felles adkomst mellom det nye byggeområdet og NAV/Luftfartstilsynet, regulert som felles vegareal. Her skal det sikres adkomst til byggene, varelevering, avfallshenting og sykkelparkering, i tillegg til et opparbeidet bygulv for allmenn ferdsel. Delen av Sjøgata som inngår i planområdet (o_veg) skal detaljplanlegges gjennom egen reguleringsplan, og vises derfor i denne planen bare som generelt veiformål. Parkering: Krav til parkering følger kommuneplanens bestemmelser. Planområdet er i sone A for parkering, dette innebærer 0,1 bilparkeringsplasser pr. hotellrom, pr 100 m² forretning og plasser pr 100 m² bevertning. Prosjektet inneholder ikke bilparkering på egen tomt. Dette Administrativt vedtak om utlegging til offentlig ettersyn og høring - Detaljregulering for Sjøgata av 8

6 innebærer enten et frikjøp eller innfrielse av kravet med tinglyste plasser maksimalt 250 meter fra planområdet. Planbeskrivelsen viser til et aktuelt område for nytt p-anlegg øst for planområdet, men dette arealet må reguleres og avklares i en egen prosess. Kravet til sykkelparkering skal løses innenfor planområdet, og skal vises i og godkjennes gjennom utomhusplanen ved søknad om rammetillatelse. Planen legger opp til parkering for forflytningshemmede i Sjøgata. Trafikk og forholdet til omkringliggende veganlegg: Planen legger som nevnt ikke opp til parkering på egen tomt, men viderefører adkomsten fra Sjøgata til bebyggelsen i øst. Lommer for avstigning med taxi og buss må løses i Sjøgata. Vedlagt trafikkanalyse viser at trafikksituasjonen i Sjøgata vil forverres som en følge av tiltaket. Hotellet inneholder ingen parkeringsplasser på egen tomt, men vil generere trafikk knyttet til av- og påstigning, varelevering og annet. Det er vanskelig å estimere trafikk generert av hoteller, men trafikkanalysen opererer med at tiltaket vil gi en økning på 510 kjøretøy i døgnet. Trafikksituasjonen i Sjøgata er i dag anstrengt, med en restkapasitet i rundkjøringsarm mot vest på 15%. Denne kapasiteten vil med tradisjonell framskrivning (trafikkvekst på 0,5%) reduseres fram mot Dette er en følge av summen av utbyggingsprosjektene langs Sjøgata. Kommunen jobber parallelt med reguleringsplan for Sjøgata, som også innebærer bedre forhold for gående og syklende. Det vil her også være muligheter for å løse busslommer for av- og påstigning, taxistopp og annet. Teknisk infrastruktur: Det går større ledninger for vann, avløp og spillvann i planområdet som kreves omlagt i forbindelse med byggeprosjektet. Det er også etablert en pumpestasjon for avløp i området som skal benyttes til tilkomst og varelevering. Denne skal flyttes inn i ny bygningsmasse eller under terrengnivå. Dette blir gjenstand for videre bearbeiding i samråd med byteknikk inn mot rammesøknad. Planområdet er omfattet av konsesjonsområde for fjernvarme, og ny bebyggelse skal kunne knyttes til fjernvarmen med mindre det kan dokumenteres at valgte løsninger er miljømessig bedre. Det vil også bli behov for å etablere ny nettstasjon i området. Rekkefølgebestemmelser Planbestemmelsenes kapittel 7 inneholder rekkefølgekrav til opparbeiding av teknisk infrastruktur og byrom, avbøtende tiltak knyttet til vind og støy, kartlegging og håndtering av forurensede masser, dokumentasjon på grunnforhold og sikring mot havnivåstigning, utarbeidelse av ulempeplaner i byggeperioden samt detaljerte utomhusplaner som viser materialer, møblering, beplantning og sykkelparkering. Rekkefølgene er knyttet til ulike faser i byggesaksbehandlingen - rammesøknad, igangsettingstillatelse og brukstillatelse/ferdigattest. Byplansjefens vurdering og konklusjon Vurdering: Det foreliggende planforslaget bryter som nevnt over med høydene i overordnede planer og i reguleringsplanen som gjelder for området, og i 2015 ble et annet hotellinitiativ på samme tomten avvist. Forutsetningene for å realisere et godt prosjekt på denne viktige tomten ble den gang vurdert som relativt små, da initiativtakerne kun hadde tilgang på en av de tre eiendommene som nå reguleres, og at skissematerialet viste flere problemstillinger som var svært krevende å løse. Administrativt vedtak om utlegging til offentlig ettersyn og høring - Detaljregulering for Sjøgata av 8

7 Dette prosjektet er betydelig større, men tar derfor med seg hele området og viser gode, helhetlige løsninger. Forutsetningene er derfor helt andre enn de var i Nordland fylkeskommune peker i sin merknad til oppstart på at større avvik som dette burde vært forankret i kommuneplanens arealdel. Dette hadde selvsagt vært ønskelig, men dette tiltaket var ikke et aktuelt tema når kommuneplanen ble lagt ut på høring. Videre ble det konkludert i oppstartsmøtet med at selv om byggets høyde bryter med overordnede rammer for høyde, er tiltaket i tråd med overordnede planer for sentrumsutviklingen i Bodø kommune. Området er satt av til sentrumsformål, og er godt egnet for hotell. Et hotell på denne størrelsen vil i seg selv være et viktig og godt bidrag til den ønskede byutviklingen, med sentral beliggenhet nær jernbanen og uten bilparkeringsplasser på tomten. Mulighetene i dette prosjektet til å satse på byrom og i særdeleshet opparbeidingen av havnepromenaden er i tråd med viktige målsetninger for Bodø kommune. Tiltakets størrelse er heller ikke innenfor oppfangskriteriene for konsekvensutredning av næringsbebyggelse. Bodø kommune har lagt vekt på en ryddig og god planprosess som belyser de mest sentrale problemstillingene, som en konsekvensutredning ville ha omfattet. Det ble derfor avtalt i oppstartsmøtet at planen skulle ha et spesielt fokus på virkningen på omgivelsene. Dette ble konkretisert som behov for vind-, sol- og skyggestudier, fokus på byrom, arkitektur, volumoppbygging og innvirkning på byformen, samt analyser av trafikk og varelevering. Disse temaene har også blitt fulgt opp i arbeidsmøter med Bodø kommune og er godt gjennomarbeidet i planforslaget. Planarbeidet viser etter byplans mening at det er mulig å hensynta disse viktige temaene, samtidig som en innpasser et såpass stort bygg på tomten. Den viktige siktkorridoren fra Bankgata blir videreført i planforslaget, og selv om byggets øvrige volum selvsagt vil være synlig fra store deler av sentrum har en med den slanke lamellen unngått å hindre utsikten til sjøen i størst mulig grad. Planleggingen av hotellet sammenfaller også i tid med planleggingen av selve Sjøgata, og det vurderes som viktig å se dette i sammenheng for å forenkle gjennomføringen av disse store byggeprosjektene. Trafikkanalysen viser at tiltaket, selv uten parkeringsplasser, vil forverre trafikksituasjonen i Sjøgata. Byplan legger likevel til grunn at en ny opparbeiding av Sjøgata med bedre forhold for alle trafikantgrupper vil føre til at flere velger å benytte sykkel, gange og kollektivt når de skal til hotellet. Administrativt vedtak om utlegging til offentlig ettersyn og høring - Detaljregulering for Sjøgata av 8

8 Konklusjon Planforslaget anses, selv om det bryter med vedtatte rammer for høyder i området, å være i tråd med overordnede planer og retningslinjer. Planforslaget vurderes til å være et positivt bidrag til kommunens mål for byutviklingen i sentrum. Planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Med hilsen Annelise Bolland Byplansjef Jonas Bjørklund Arkitekt Vedlegg: Planbestemmelser Plankart Planbeskrivelse ROS-analyse Vindanalyse Trafikkanalyse Grunnundersøkelser, miljørapport, støy- og sporingsanalyser Referater fra oppstarts- og arbeidsmøter Notatet er signert elektronisk og behøver ikke underskrifter Administrativt vedtak om utlegging til offentlig ettersyn og høring - Detaljregulering for Sjøgata av 8