Sluttbehandling av detaljregulering for Firkanten - Gamle riksvei 1-5

Transkript

1 Byplan Særutskrift Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /11337 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 18/7 Råd for funksjonshemmede /8 Bodø eldreråd /1 Bodø ungdomsråd /3 Komite for Plan, næring og miljø /7 Bystyret Sluttbehandling av detaljregulering for Firkanten - Gamle riksvei 1-5 Bystyrets behandling i møte den : Forslag Fra Svein Olsen, Rødt: Justering av innstillinga: Byggehøyde reduseres som følger: - område F3: makshøyde 5 etasjer + 1 tilbaketrukket Votering Innstillingen ble vedtatt, mot 4 stemmer for forslaget fra Rødt (4R). Vedtak Bodø Bystyre vedtar detaljregulering for Firkanten Gamle riksvei 1-5, slik det er vist på plankart med plan ID , vist i to vertikalnivå datert med tilhørende reguleringsbestemmelser datert og planbeskrivelse datert Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd. Komite for Plan, næring og miljøs behandling i møte den :

2 Votering: Enstemmig vedtatt komite for Plan- Næring og miljøs innstilling: Bodø Bystyre vedtar detaljregulering for Firkanten Gamle riksvei 1-5, slik det er vist på plankart med plan ID , vist i to vertikalnivå datert med tilhørende reguleringsbestemmelser datert og planbeskrivelse datert Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd. Bodø ungdomsråds behandling i møte den : Det var enstemmig flertall på at område burde tilrettelegges for mere grøntområde rundt den nye bygningsmassen. Det var også et enstemmig flertall på at det burde legges større vekt på det estetiske i området. Dette gjeld underganger osv i området. Bodø ungdomsråd ønsker å få medvirke i hvordan området blir utformet. Bodø eldreråds behandling i møte den : Vedtak: Enstemmig tatt til orientering. Råd for funksjonshemmedes behandling i møte den : Votering: Enstemmig vedtatt

3 Råd for funksjonshemmedes uttalelse: Råd for funksjonshemmede støtter rådmannens innstilling Rådmannens forslag til innstilling Bodø Bystyre vedtar detaljregulering for Firkanten Gamle riksvei 1-5, slik det er vist på plankart med plan ID , vist i to vertikalnivå datert med tilhørende reguleringsbestemmelser datert og planbeskrivelse datert Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd. Annelise Bolland Byplansjef Rolf Kåre Jensen Rådmann Knut A. Hernes Kommunaldirektør Trykte vedlegg: Plankart over grunnen Plankart under grunnen Planbestemmelser Planbeskrivelse Vennligst ikke slett noe etter denne linjen> Sammendrag Hensikten med planen er å erstatte dagens bebyggelse i den østre delen av Firkanten, området mellom Rv80, Gamle riksvei og Sandhorngata, med nye næringsbygg. Området er i dag blant annet tilhold for Jakhelln Bil. Planen inneholder tre byggeområder kombinert med forretninger, service og kontorarbeidsplasser, og tar sikte på å utvikle Firkanten til et moderne næringsområde med en bymessig struktur. Byggehøyden varierer mellom de tre områdene fra 2-3 til 7-8 etasjer. Alle bygg som står i planområdet i dag forutsettes revet. Forslagsstiller er Chr. A. Jakhelln AS. Planarbeidet har pågått siden mars 2015 da det ble meldt oppstart, og flere viktige tema har blitt avklart gjennom planarbeidet. Dette inkluderer blant annet forholdet til RV80 og andre trafikk-tema, størrelse på areal for handel og byggehøyder i området. Avinor la ned innsigelse mot de foreslåtte høydene, og dette har ført til at de byggehøydene har blitt redusert i samråd med tiltakshaver. Planen inneholder også studier av sol, skygge og vind, i tråd med føringer fra oppstartsmøtet. Vindanalysene viser at det er behov for tiltak på tre steder i planområdet.

4 Planforslaget vil føre til en betydelig oppgradering av området både funksjonelt og estetisk. Dagens bygningsmasse og struktur er preget av overflateparkering og eldre bebyggelse med ulik kvalitet. Det vurderes som positivt at dette erstattes av nye bygg med fokus på god arkitektur og materialbruk, og at tiltakshaver ønsker å bygge med høy miljøstandard. Firkanten er et viktig område for byen som helhet, da det både er en innfallsport langs riksveien og en viktig del av miljøet langs Gamle riksvei, som også blir oppgradert med fortau gjennom planen. Rådmannen mener at planen som helhet fremstår som et godt tilskudd til byutviklingen og for næringsområdet på Stormyra, og anbefaler at planen vedtas. Saksopplysninger Bakgrunn Forslagsstiller er Chr. A. Jakhelln AS, og planen er utarbeidet av BOARCH arkitekter a.s. Det ble meldt oppstart av planarbeidet Planområdet som det ble varslet oppstart av er noe redusert etter justeringer inn mot vegvesenets plan for Rv80. Planen ble lagt ut på høring og det kom inn 8 merknader innen fristen, inkludert en innsigelse fra Avinor. Denne er nå trukket, etter at planen ble endret i tråd med Avinors krav. Merknadene er kommentert under «vurderinger». Planstatus Området er i hovedsak uregulert, men omfatter en del av reguleringsplan for Gamle Riksveg (PlanID 1246, vedtatt 2009). Det stilles krav til reguleringsplan for utbygging i området. Kommuneplanens arealdel viser planområdet som kombinert bebyggelse og anleggsformål og veg. Området er en del av sone 13.5 i kommuneplanens arealdel med kombinertformål kontor/forretning/tjenesteyting/industri. Det er her tillatt med detaljhandel inntil BRA m². Angitt gesimshøyde i kommuneplanen er 17 meter og det tillates punkthus opp mot 50 meter i sørlig del. Tiltaket er vurdert til å ikke utløse konsekvensutredning. Planforslaget Bebyggelse: Hensikten med planen er å erstatte dagens bebyggelse med nye næringsbygg, med sikte på å utvikle Firkanten til et mer bymessig kvartal med forretninger og kontorarbeidsplasser. Det legges opp til utbygging i tre ulike felt, F1 til F3, med et totalt bruksareal på m². Byggehøydene i planområdet varierer fra 35,3 moh (2-3 etasjer) 46,5 moh. (5-6 etasjer) og 52 moh. (7-8 etasjer). Utnyttelsesgrad er satt til 100%. Illustrasjon av planområdet med tre utbyggingsområder. (Nordic Office of Architecture) Området tenkes bygd ut i etapper, og gjennom byggegrenser er det etablert mellomliggende «gater» og byrom, som kan delvis overbygges med glass. Området er ganske vindutsatt, og det er utarbeidet egne

5 vindanalyser. Disse viser noen sterkt vindutsatte områder der innglassing eller andre avbøtende tiltak er nødvendig, og dette er hjemlet i bestemmelsenes rekkefølgekrav. Det er tillatt med inntil 3000 m² handel i området, hvorav 1500 m² kan være detaljhandel. Det øvrige arealet vil benyttes til kontorer og tjenesteyting. Parkering finner i all hovedsak sted under terreng, og parkeringsanlegget er vist i eget plankart for vertikalnivå 2. Trafikk og parkering: Planområdet grenser inn til riksvei 80, og avgrensing mot planområdet for riksveien har vært et viktig tema gjennom planarbeidet, spesielt fremføringen av sykkelvei langs planens nordside. Dette er løst gjennom enighet med tiltakshaver og statens vegvesen. Området er relativt sentralt beliggende i Bodø med god kollektivdekning og god tilkomst for bil, og det er fokus på gående og syklende til planområdet. Planen inneholder rekkefølgekrav om ferdigstilling av fortau langs Gamle riksvei. Området er innenfor sone B for parkering, som blant annet krever at hoveddelen av parkering finner sted under terreng. Det legges også opp til noen overflateplasser tilknyttet virksomheten på bakkeplan. Parkeringskravene i kommuneplanens arealdel utløser minimum 136 og maksimum 259 bilparkeringsplasser. Nøyaktig antall plasser blir fastsatt gjennom byggesaken. Det er også krav om 258 sykkel-parkeringsplasser. Prinsipplan, parkeringskjeller (Nordic Office of Architecture) Skisse på situasjonsplan Planprosess Planen lå ute på offentlig ettersyn fra til , og det kom inn 8 merknader, deriblant en innsigelse fra Avinor, som ble trukket Merknadene er oppsummert og kommentert under. Vurderinger # Merknadsstiller Innhold Kommentar fra byplan 1 Sametinget, Ingen merknader Tas til orientering 2 Nordlandsnett, Nordlandsnett har elektriske anlegg i området som ønskes ivaretatt. Nordlandsnett gjør oppmerksom på at det må tas høyde for de anlegg som det er nødvendig for Nordlandsnett å etablere og drifte. Merknaden spesifiserer hva som må ivaretas og spesielle forhold utbygger må være oppmerksom på. 3 Leverandørenes utviklings og kompetansesenter Minner om at adkomst til varelevering og varemottak må Tas til orientering. Bodø kommune forutsetter at tiltakshaver gjør de nødvendige avklaringene i forkant av en evt. utbygging. Tas til orientering. Byplan forutsetter at dette blir fulgt opp i

6 (LUKS), Statens vegvesen, Nordland Fylkeskommune, Fylkesmannen i Nordland, ivaretas i området, under henvisning til teknisk forskrift og arbeidstilsynets regler. Ønsker at byggegrense mot fortauet i Sandhorngata flyttes ca. en meter for å gå klar av frisiktsone og areal for etablering av trekkerør for belysningskabler. Ber også om at det tas inn bestemmelser om bruk av regulert adkomst fra sandhorngata i rigg og anleggsfase, samt krav om dokumentasjon på grunnforhold og stabilitet i byggegropen. Kulturminnefaglig: ingen merknader. Samferdselsfaglig: ber kommunen vurdere om en inn-/og utkjøring i Gamle riksvei er hensiktsmessig med tanke på bussenes fremkommelighet, samt trafikksikkerheten til både myke trafikanter så vel som bilførerne. Samordning av merknad fra Statens vegvesen og innsigelse fra Avinor. Ingen egne merknader. 7 Avinor Avinor fremmer innsigelse mot byggehøyden på 58,3 moh. Den horisontale hinderflaten til en evt. ny rullebane vil danne en ny hinderflate på 52 moh. Avinor ønsker at 52 moh. legges til grunn for ny høyeste bebyggelse i planområdet. Videre inneholder innsigelsen krav om endring av bestemmelsene om bruk av kraner, radiotekniske vurderinger o.a. i tråd med restriksjonskartet ENBO P Ulf Åsvang, Merknadsstiller bor i Nils Friis vei, vis a vis planområdet, og er berørt av anleggsstøy fra RV80. De frykter mer byggestøy, samt at volumene som planlegges vil ta sol og utsikt fra deres eiendommer. byggesaken. Tas til etterretning. Planen er endret i tråd med innspill fra vegvesenet. Firkanten er omsluttet av veiareal på tre sider. Hoveddelen av parkering finner sted i kjeller under terreng, og denne er planlagt med innkjøring fra Sandhorngata og utkjøring i Gamle riksvei. Den øvrige trafikken til og fra planområdet er begrenset, og det tillates innkjøring på terreng fra Gamle riksvei. Planforslaget sikrer også etablering av fortau på nordsiden av Gamle riksvei, noe som vil bedre forhold for alle trafikantgrupper langs planområdet. Tas til orientering Avinor ble ikke varslet om oppstart av planarbeidet da planoppstart skjedde før de fikk i overført ansvaret for flysikring i Bodø. Som en følge av dette fikk de ikke spilt inn sine behov før høringsrunden. Bodø kommune har i samråd med tiltakshaver endret på planen i tråd med Avinor sine ønsker, og innsigelsen er trukket i brev form Rammene for utbyggingen av Firkanten har ligget i overordnete planer i flere år, og det har vært påregnelig at området vil bli bygd ut i tråd med disse. Sol/skygge studiene i planbeskrivelsen viser at solforholdene ikke blir vesentlig forringet. Dette kommer blant annet av at området er ganske tungt utbygget i dag, og at

7 merknadsstillers bolig ligger 35 meter fra planområdet. Når det gjelder støy og ulemper i byggefasen forutsettes dette ivaretatt i byggesaken. Endringer i planen etter offentlig høring Bestemmelsene: 2.7 Varelevering Det er presisert at varelevering skal finne sted på egen eiendom og ikke over fortau/offentlig gate. 2.8 Avfallshåndtering Det er lagt til at avfallshåndtering skal utformes i samråd med renovasjonsselskap Hinderflate/flyplass Det er inntatt bestemmelser i tråd med Avinor sine ønsker. Disse forholder seg til krav om ny byggehøyde, samt krav til radioteknisk vurdering etter Avinors restriksjonskart Byggehøyder Byggehøydene er justert fra 58,3 moh. til 52 moh. for felt F3, i tråd med ovenstående. 6.1 Utomhusplan Det er lagt til at «Ved søknad om rammetillatelse skal det redegjøres for vindtekniske forhold og dokumenteres avbøtende tiltak, jf. vindanalyse i planbeskrivelsen. Dette for å unngå farlige situasjoner forårsaket av sterk vind.» 6.2 Plan for rigg og anleggsfase Det er lagt til at «Regulert atkomst fra Sandhorngata kan i anleggsfasen benyttes til inn- og utkjøring. Håndtering av dette må skje gjennom godkjente arbeidsvarslingsplaner.» 6.5 Geotekniske undersøkelser Det er lagt inn i planen at «Før det kan gis igangsettingstillatelse må det foreligge dokumentasjon på grunnforhold og stabilitet i byggegropen for garasjeanlegget.» Plankartet: Byggegrense mot Sandhorngata er justert noe, og påskrift om byggehøyder i felt F3 er endret. Byplan vurderer de samlede endringene som små, og i tråd med planens intensjoner og merknader gitt i høringen. Endringene innebærer ikke behov for nytt offentlig ettersyn. Oppsummering: Planarbeidet har pågått over lang tid, og ei rekke tema har blitt avklart gjennom planarbeidet som blant annet forholdet til Statens vegvesens opparbeiding av RV80 og trafikale tema knyttet til Gamle riksvei, omfang av handel i planområdet, byggehøyder og volum på tomten for å nevne noe. Planarbeidet omfatter også studier av sol, skygge og vind, i tråd med føringer fra oppstartsmøtet. Underveis i planarbeidet har Avinor tatt over ansvaret for flysikring og hinderflater for lufthavnen i Bodø, og den planlagte etableringen av ny rullebane der har ført til at de foreslåtte byggehøydene har blitt redusert i samråd med tiltakshaver. Området er relativt fleksibelt, og vil fremdeles kunne bygges ut med det planlagte bruttoarealet uten at det går på bekostning av andre kvaliteter.

8 Vindanalysene som er utarbeidet for planen viser at det nord og øst i planområdet blir økt vindhastighet, og behov for tiltak som må dokumenteres nærmere i rammesøknad. Det største problemet vil være på de to punktene der vinden passerer på tvers av sykkelveien. Vindforholdene ved Gamle riksvei blir imidlertid noe bedre, noe som kan tilskrives den lave sammenhengende bygningsmassen som planlegges oppført langs gata med nytt fortau. Disse byggene vil også kunne tilføre Gamle riksvei ny aktivitet og løfte området. Firkanten i dag er bebygd med større næringsbygg av ulik kvalitet som er omsluttet av parkeringsareal. Planforslaget representerer i dette henseende en betydelig oppgradering av planområdet både funksjonelt og estetisk. Planområdet vil kunne romme et hundretalls arbeidsplasser i moderne lokaler, og gir området et visuelt løft. Dette er viktig, da Firkanten på mange måter en er innfallsport til byen langs riksveien. Utviklingen av området bidrar også til å binde sammen bykjernen med Stormyra-området med utgangspunkt i Gamle riksvei. Med de endringene som er gjort etter høring, mener Rådmannen at planen som helhet fremstår som et godt tilskudd til byutviklingen og for næringsområdet på Stormyra. Konklusjon og anbefaling Rådmannen anbefaler at detaljregulering for Firkanten Gamle riksvei 1-5, godkjennes med de endringene som er gjort etter offentlig ettersyn og høring. Rett utskrift: Berit Skaug