Administrativt vedtak om utlegging til offentlig ettersyn og høring - detaljregulering av planid Firkanten

Transkript

1 Delegasjonsvedtak i plansak Byplan Administrativt vedtak om utlegging til offentlig ettersyn og høring - detaljregulering av planid Firkanten Byplansjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av Bodø kommunes delegasjonsreglement, behandlet påfølgende sak og fattet slikt vedtak: VEDTAK Byplansjefen vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan med planid Firkanten ut til offentlig ettersyn, samtidig som planforslaget sendes på høring. Planforslaget er vist på kart i to vertikalnivå, merket Bodø kommune datert og i bestemmelser sist endret med tilhørende planbeskrivelse datert Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningslovens 12-11, jf Sammendrag Hensikten med planen er å legge til rette for oppføring av næringsbygg, kontor, forretning med plasskrevende varehandel. Planen inneholder i hovedsak tre byggeområder for kombinerte formål på totalt m² med parkeringskjeller under terreng, og vil føre til en vesentlig oppgradering av næringsområdet «Firkanten» fra dagens situasjon. Planområdet er i kommuneplanens arealdel avsatt til kombinert bebyggelse og anleggsformål med maks tillatt %-BYA = 100 % (sone 13.5). Gesimshøyde/mønehøyde i planområdet er 17 m, med mulighet for punkthus på 50 m i sørlige del. I planområdet tillates detaljhandel med plasskrevende varehandel og engroshandel inntil BRA 3000 m 2, inkludert detaljhandel med ikke plasskrevende varer på inntil BRA 1500 m². Planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for byutviklingen. Oppstart av planarbeidet er lovlig annonsert og berørte parter er varslet på forskriftsmessig måte. Planforslaget er utført i samsvar med avtaler gjort i oppstartsmøte Planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Saksopplysninger Oppstart Oppstartsmøtet ble avholdt Annonsering av oppstart ble gjort med 4 ukers høringsfrist. Berørte parter ble skriftlig varslet ved oppstart. Innspill Dato: Saksbehandler:... Jonas Bjørklund Telefon direkte: Deres ref.:... Løpenr.: /2017 Saksnr./vår ref.: /11337 Arkivkode:... L12

2 Det kom inn 3 innspill til oppstart. Disse var: Nordlandsnett, Statens vegvesen og Nordland fylkeskommune. De innkomne innspillene er ivaretatt i planforslaget. Det vises til forslag til planbeskrivelse for utfyllende informasjon om innspill. Tiltakshaver og planlegger Tiltakshaver er Chr. A. Jakhelln AS, og planlegger er Boarch Arkitekter AS. Bakgrunn Tiltakshaver ønsker å legge til rette for videreutvikling av området med utbygging av kontor/forretning/tjenesteyting. Om området Planområdet ligger mellom Rv. 80 og Gamle riksvei og grenser i øst mot Sandhorngata, og har et areal på 7,4 daa. Tomtene er i dag bebygd med 1-2 etasjes næringsbygg med lettindustri/verksted, kontorer, forretninger og gatekjøkken. Området fremstår som noe uryddig, med store åpne parkeringsarealer. Den eksisterende bebyggelsen i planområdet forutsettes revet. Planstatus Gjeldende kommuneplan har avsatt dette området, sone 13.5, til kombinert bebyggelse og anlegg. Det er ingen gjeldende reguleringsplaner for eiendommen. Det er to tilgrensende reguleringsplaner, PlanID 1263 Rv 80 Thalleveien Hunstadmoen, vedtatt 2011 og PlanID 1233 Rv 80- Thallekrysset jernbaneområdet, vedtatt PlanID 1246 Gamle riksveg, vedtatt 2009, overlapper delvis planområdet. Den overlappende delen vil bli opphevet som følge av vedtak av denne planen. Gesimshøyde/mønehøyde i planområdet er 17 m, med mulighet for punkthus på 50 m i sørlige del. Utnyttingsgrad er 100%. I planområdet tillates detaljhandel med plasskrevende varehandel og engroshandel inntil BRA 3000 m 2, inkludert detaljhandel med ikke plasskrevende varer på inntil BRA 1500 m². Om tiltaket Illustrasjon av volumer Illustrasjonsplan Byggeområder: Planen legger til rette for utbygging av området til kombinert næringsformål forretning/kontor/tjenesteyting fordelt på tre byggeområder med totalt inntil m 2 nybygg. Bolig er ikke tillatt i området, og maksimalt tillatt BRA for handel er 3000 m². Byggeområdet F1 mot Rv 80 og Sandhorngata kan bebygges med kontor, handel og tjenesteyting, største byggehøyde +43,5 moh., noe som utgjør 5-6 etasjer. Det tillates inntil 5570 m² BRA. Byggeområdet F2 (lengst vest, mot gamle riksveg) kan bebygges med handel og tjenesteyting, største byggehøyde +35,3 moh. tilsvarende 1-3 etasjer, og inntil 3600 m². I byggeområdet F3 kan det Firkanten 2 av 5

3 oppføres et kontorbygg med noe handel. Dette bygget kan ha en største høyde på +58,3 moh., tilsvarende 9-10 etasjer, og 5830 m² BRA. Kommuneplanen åpner for punkthus med 50 meters byggehøyde, men det lar seg ikke løse i dette området, da Avinors hinderflater begrenser bygg til kote +58,3 moh, og tomten ligger rundt 21 moh. Det åpnes derfor for noe høyere bebyggelse enn 17 meter som anvist i kommuneplanen. Under terreng legges det opp til parkeringskjeller med et service- og verkstedsanlegg. Se planbeskrivelse side 36 for flere detaljer. Skisse på utomhusplan Parkering: Krav til parkering følger kommuneplanens bestemmelser. Planområdet er i sone B for parkering, dette innebærer at maks 15% av kontorparkeringen og 20% av forretningsparkeringen kan finne sted på terreng, mens hoveddelen skal finne sted i anlegg under bakken. Parkeringskravet samlet sett i planområdet er på minimum 141 og maksimum 224 plasser, og det legges opp til at parkering finner sted i anlegg under terreng, som vist i vertikalnivå 1. Kravet til sykkelparkering er 220 plasser, og dette skal løses både i parkeringskjeller og på bakkeplan. Parkeringsløsninger skal vises og godkjennes i utomhusplan ved søknad om rammetillatelse. Trafikk og forholdet til omkringliggende veganlegg: Adkomst til området skjer hovedsakelig fra Sandhorngata, der det kun er tillatt med innkjøring. Det er også tillatt med inn- og utkjøring fra Gamle riksvei. Det skal også etableres et fortau fra innkjørsel i Sandhorngata og langs Gamle riksvei til plangrensen, dette i forlengelsen av regulert gang/sykkelvei i plan for riksvei 80. Forholdet til Rv80 har vært et tema i planarbeidet, og det har vært dialog med vegvesenet om byggegrenser og plassering av bygg. En utfordring er vindstudiene som viser at bebyggelsen samlet sett medfører vindforsterkning på tvers av sykkelveien i to soner, samt i Sandhorngata. Dette avdekker et behov for avbøtende tiltak, og det ligger som rekkefølgekrav i bestemmelsene at dette skal løses ved innsending av byggesøknad. Vindanalysen anbefaler vindskjermingstiltak, for eksempel i form av levegger eller perforerte skjermingsplater, eller vegetasjon og beplantning. Planen åpner også for innglassing av deler av de interne «gatene» mellom byggene. Firkanten 3 av 5

4 Vindhastighet i kroppshøyde midlet over året Dagens situasjon Fremtidig situasjon Teknisk infrastruktur: Det går større ledninger for el, vann, avløp og spillvann tvers over planområdet. Disse forutsettes flyttet ved utbygging av området. Fjernvarmenettet er ført fram til området, og det er tilknytningsplikt for bygg med mer enn 500 m², med mindre det kan dokumenteres at valgte løsninger er miljømessig bedre. Rekkefølgebestemmelser Reguleringsbestemmelsene setter krav til utarbeidelse av utomhusplan ved søknad om rammesøknad. Denne skal blant annet vise planlagt bebyggelse, beplantning, utforming av utomhusarealer og parkering, samt dokumentasjon på avbøtende tiltak knyttet til vind. Detaljert plan skal foreligge ved innsending av igangsettingstillatelse. Vedlagt søknad om rammetillatelse skal det følge rigg- og anleggsplan. Før igangsetting av bygge- og anleggsarbeider skal det være vurdert og gjennomført tiltak for å minske ulempevirkninger i området med hensyn til anleggstrafikk på offentlige veier, støv og støy. Ulempeplanen skal sikre at gang- og sykkeltrafikken langs Rv80 ikke berøres gjennom byggeperioden, sommer og vinter. Detaljplaner for VA og teknisk infrastruktur inkludert behov for brannvann må være utarbeidet og godkjent av Byteknikk før det kan gis igangsettingstillatelse. For bygg med tilknytningsplikt til fjernvarme skal igangsettingstillatelse ikke gis før det er dokumentert at avtale om tilknytning er inngått. Før det gis igangsettingstillatelse skal nødvendig offentlig infrastruktur være opparbeidet eller sikret opparbeidet. Parkering skal være ferdigstilt i h.h.t. rammetillatelse før brukstillatelse kan gis. Før det kan gis ferdigattest for utomhusanlegg skal hele anlegget være opparbeidet i henhold til godkjent illustrasjonsplan. Brukstillatelse for deler av anlegget kan godkjennes så fremt det har en naturlig avgrensing og er ferdigstilt i henhold til gitte tillatelser. Byplansjefens vurdering og konklusjon Vurdering Planforslaget innebærer en vesentlig oppgradering av næringsområdet Firkanten, med en total sanering av den eksisterende bebyggelsen og ny oppbygging av moderne kontorer og næringsarealer. Plandokumentene viser bygninger og uteområder av høy kvalitet, med hoveddelen av parkering under terreng. Bebyggelsen er tung, men er godt tilpasset til områdets sentrale beliggenhet langs innfartsåren Rv80. Volumene er organisert med den tyngste delen mot hovedveien, og lettere, lavere bebyggelse som danner fasade mot gamle riksvei, og med et indre «gårdsrom» som har stort potensiale for opphold. Etablering av fortau langs planområdet er også positivt for fotgjengere i området, og sammen med vegvesenets utbygging av Rv80 med ny sykkelvei og kulvert under Thallekrysset blir området mer tilgjengelig for alle trafikanter. Ved transformasjon av området fra 1-2 etasjers sammenhengende bebyggelse til 2-10 etasjer i adskilte byggeområder endrer imidlertid vindforholdene seg betydelig, og det er viktig at en Firkanten 4 av 5

5 gjennom detaljprosjekteringen finner fram til de riktige avbøtende tiltakene. Dette vil spesielt gjelde forholdene for syklister langs Rv80. Konklusjon Planforslaget anses å være i tråd med overordnede planer og retningslinjer. Planforslaget overordnete krav og retningslinjer, og vurderes til å være et positivt bidrag til kommunens mål for byutviklingen. Planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. BODØ KOMMUNE Med hilsen Annelise Bolland Byplansjef Jonas Bjørklund Arkitekt Dokumentet er elektronisk godkjent, og har derfor ikke underskrift. Vedlegg 1 Plankart V1 2 Plankart V2 under grunnen 3 Planbeskrivelse 4 Planbestemmelser 5 CFD-vindanalyse 6 ROS analyse Firkanten 5 av 5