Saksframlegg. Saksb: Sveinung Watterdal Syversen Arkiv: PLAN 2014p190 14/ Dato: KLAGE PÅ VEDTATT REGULERINGSPLAN FOR KVARTAL 71B NORD

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Sveinung Watterdal Syversen Arkiv: PLAN 2014p190 14/ Dato: KLAGE PÅ VEDTATT REGULERINGSPLAN FOR KVARTAL 71B NORD Vedlegg: 1. Klage fra Jernbanegata borettslag v/ Advokatkontoret i Usbl, datert Vedtatt reguleringsplan: a. Plankart, datert b. Reguleringsbestemmelser, datert Samlet saksframstilling med kommunestyrets vedtak, datert Sammendrag: Advokatkontoret i Usbl har på vegne av Jernbanegata borettslag påklaget vedtatt reguleringsplan for Kvartal 71B Nord i Lillehammer sentrum. Bakgrunn for klagen er mangelfulle utredninger/visualiseringer i planmaterialet og «feil skjønnsutøvelse». Klager mener planen skulle vært konsekvensutredet etter plan- og bygningsloven 12-10, at det skulle vært fremlagt en 3D-modell av prosjektet, samt at tiltaket skulle vært vurdert etter folkehelseloven. Klager oppfatter også kommunens skjønnsutøvelse som ensidig. Klagen legges fram for Utvalg for plan og samfunnsutvikling uten forslag til vedtak. Bakgrunn: Reguleringsplan for Kvartal 71B Nord ble lagt ut til offentlig ettersyn i planutvalgsmøte (sak 40/15). Ved offentlig ettersyn ga Jernbanegata borettslag en merknad til planen. Den ble referert og kommentert på følgende måte i saken for sluttbehandling (vedlegg 3): Advokatkontoret i Usbl på vegne av Jernbanegatens borettslag, brev ) Jernbanegatens borettslag (heretter JB) påpeker at deres merknader ved oppstart ikke er tatt til følge. Har forståelse for byutvikling i sentrum, men mener grensen for hva eksisterende bebyggelse i borettslaget skal tåle er «langt overskredet». 2) JB mener «planforslaget åpenbart ikke er tilstrekkelig opplyst/utredet bl.a. mht. konsekvensene for JB», og hevder det er behov for en konsekvensutredning. 3) JB ønsker at det lages supplerende illustrasjoner for å belyse saken bedre før sluttbehandling. Det bes om sol-skyggediagram for eksisterende situasjon som supplement til skissene for fremtidig situasjon, bedre visualisering av bakgården og takparkeringen som viser hvordan de nederste boligene vil påvirkes og visualisering av fremtidige byggehøyder i Kirkegata fra 51 og 53 sett fra JB. Rådmannens kommentar: 1) Tas til orientering. 2) Planen er vurdert etter forskrift om konsekvensutredninger, og vurderes ikke å utløse et krav om konsekvensutredning. Selv om planen ikke utløser krav om konsekvensutredning,

2 skal virkningene for borettslaget belyses. Vi er enige i at konsekvensene bør visualiseres bedre for å gi et tydeligere beslutningsgrunnlag. 3) Det er utarbeidet nytt illustrasjonsmateriell i tråd med JB sine ønsker (jf. opplisting etter merknadene, samt vedlegg 3a d). For å tilpasse tilbygget til sportsforretningen bedre til boligblokka i Grønstads gate (Jernbanegata borettslag) ble bygget trukket noe innover etter offentlig ettersyn (se figur 2 og 3 i vedlagte saksframstilling). Endringen ble gjort for å gi den nederste leiligheten bedre utsyn og øke uteoppholdsarealet til borettslaget. Dette ble gjort i dialog med borettslaget, som etter kommunens oppfatning var fornøyd med endringen. Samtidig ble det utarbeidet supplerende illustrasjoner o.l., der konsekvensene for borettslag for utsikt og sol- skygge ble vurdert som akseptable. Planen ble behandlet i Utvalg for plan- og samfunnsutvikling sitt møte Kommunestyret fattet følgende vedtak i møtet (sak 35/16): I medhold av plan- og bygningsloven nr. 1 vedtas følgende: - Reguleringsplan for Kvartal 71B Nord, med planbeskrivelse sist revidert , plankart datert og reguleringsbestemmelser sist revidert Det skal tas hensyn til estetisk og god fasadeutforming i bestemmelsen som egen paragraf. - Utvalg for plan og samfunnsutvikling forutsetter å få tilbake en sak om fasadeutforming og bruk av materiale mot Jernbanegata i forbindelse med behandling av byggesaken. Klagen På vegne av Jernbanegata borettslag har Advokatkontoret i Usbl påklaget vedtaket Klagen er levert innen tidsfristen, og vil behandles i utvalg for plan og samfunn. Dersom vedtaket ikke oppheves, vil klagen sendes til Fylkesmannen for endelig behandling. Jernbanegata borettslag v/advokatkontoret i Usbl mener planen ikke er godt nok utredet og visualisert. Det anføres at det ikke er utarbeidet konsekvensutredning som del av planprosessen. Videre mener de det burde vært laget en 3D-modell for å tydeliggjøre tiltaket. Samtidig savnes det en egen vurdering av de mulige helsemessige konsekvensene tiltaket vil kunne få for beboerne i borettslaget. Summen av disse forholdene mener klager har ført til brudd på «det grunnleggende saksbehandlingsprinsipp om å sørge for at alle saker er så godt opplyst som mulig før vedtak fattes, jf. fvl. 17». Klager skriver videre «Planvedtaket er derfor ugyldig på grunn av saksbehandlingsfeil og vedtaket må oppheves og sendes til kommunen for ny behandling». Samtidig hevder klager at «kommunens skjønnsutøvelse har vært ensidig». Og konkluderer med at «vedtaket lider derfor også av feil skjønnsutøvelse (myndighetsmisbruk), og må derfor oppheves også på dette grunnlaget». Klagen ligger vedlagt saken (vedlegg 1). Vurdering: Behovet for konsekvensutredning

3 Klager mener planen utløser krav om konsekvensutredning etter plan og bygningsloven 4-2 annet ledd. Planen har vært vurdert etter Forskrift om konsekvensutredninger for planer etter plan- og bygningsloven i prosessen, både av forslagsstiller (jf. planbeskrivelsen s. 50) og av kommunen (bl.a. i forbindelse med oppstartsmøtet), i likhet med alle planforslag. Dette er også påpekt i saksframlegget i forbindelse med politisk sluttbehandling, som svar på Jernbanegata borettslag sin merknad (jf. utdrag ovenfor). Under følger likevel en mer utførlig skriftlig redegjørelse for hvorfor planen, etter kommunes vurdering, ikke utløser krav om konsekvensutredning etter forskriftens relevante paragrafer 2 4: Paragraf 2: Dette er utvilsomt ikke en plan «som alltid skal behandles etter forskriften 2», siden hverken plantypene, planområdets omfang eller formålene som inngår i bokstav a f (inkludert vedlegg I) er relevante for tiltaket. I vurderingen av 3 (Planer som skal vurderes nærmere) vil man for 3b («detaljreguleringer på inntil 15 dekar som innebærer endringer av kommuneplan eller områderegulering») presisere at den aktuelle reguleringsplanen ikke vurderes som en endring av Kommuneplanens arealdel Planområdet (Kvartal 71B Nord) er i kommuneplanen avsatt til «sentrumsformål». Hva som legges i å være «i samsvar med overordnet plan» er indikert på Kommunal- og moderniseringsdepartementet sine informasjonssider om forskriften: «At reguleringsplanen er i samsvar med overordnet plan, betyr at reguleringsplanen i hovedtrekk er innenfor de rammene som er gitt i overordnet plan. Det legges til grunn at det kan gjøres mindre endringer av tiltaket i reguleringsplanen uten at planen må behandles etter forskriften.». Reguleringsplan for kvartal 71B Nord vurderes således å være i samsvar med overordnet plan, og utløser derfor ikke forskriftens 3b. Planen innebærer heller ikke tiltak som nevnt i vedlegg II jf. 3c. Siden planen ikke omfattes av 3, er derfor ikke 4 («Vurdering etter vedlegg III for planer som omfattes av 3») aktuell. Klager viser til forskriftens 4, 4. ledd. Denne paragrafen synes imidlertid ikke å være relevant når det er konkludert med at det ikke er behov for konsekvensutredning etter forskriftens 2 eller 3. I plansaken har det derfor vært konkludert med at en ordinær planbeskrivelse med supplerende visualiseringer og rapporter er tilstrekkelig for å vurdere konsekvensene av tiltakene i planen. Visualisering/3D-modell Etter klagers oppfatning er det kun en 3d-modell som vil kunne belyse planens konsekvenser for bomiljøet i Jernbanegata borettslag på en tilfredsstillende måte. Etter Byplansjefens vurdering vil konsekvensene av tiltaket kunne beskrives og illustreres ved hjelp av ulike illustrasjoner, som supplement til de juridiske dokumentene: plankart og reguleringsbestemmelser. Ved politisk sluttbehandling forelå visualiseringer av de ulike tiltakene som planen legger opp til, med fasadetegninger, perspektiver, snitt med oppriss, sol- og skyggediagram, visualisering av utsikt fra Jernbanegata borettslag m.m. Dette ble vurdert som tilstrekkelig for å belyse konsekvensene for Jernbanegata borettslag, og er sammenlignbart med tilsvarende prosjekter i Lillehammer. Etter en ny gjennomgang av materialet vurderes dette fortsatt som tilstrekkelig for å fatte et opplyst vedtak. Forholdet til folkehelseloven 11

4 Klager viser til Folkehelseloven 11, som gjelder helsekonsekvensutredning. Bestemmelsen har følgende ordlyd: Kommunen kan pålegge den som planlegger eller driver virksomhet, eller den ansvarlige for forhold ved en eiendom, for egen regning å utrede mulige helsemessige konsekvenser av tiltaket eller forholdet. Slik utredning kan bare kreves dersom ulempene ved å foreta utredningen står i rimelig forhold til de helsemessige hensyn som tilsier at forholdet utredes. Klageinstansen har ved behandling av klagesaker tilsvarende rett til å kreve helsekonsekvensutredning. Byplansjefen har forståelse for at reguleringsplanen vil kunne oppleves som en ulempe for beboerne i Jernbanegata borettslag, men kan ikke se at det i denne saken gjør seg gjeldende helsemessige hensyn i en slik grad at bestemmelsen ville gi grunnlag for å pålegge helsekonsekvensutredning. Som del av planen er det gjennomført en risiko- og sårbarhetsanlyse og støyrapport, i tillegg til planbeskrivelse. Resultatene fra støyrapporten er lagt til grunn for hvor det er hensynssoner for gul og rød støysone i plankartet. Det aktuelle parkeringsarealet er ikke beregnet å være av et slikt omfang at det genererer slike støyverdier. For øvrig vil tiltaket føre til at det fjernes en rekke parkeringsplasser fra gårdsrommet, og dette arealet reguleres i stor grad til uteoppholdsareal i vedtatt plan. Etter Byplansjefens oppfatning er planen for øvrig grundig utredet, med planforslaget og kommunens videre vurderinger i planprosessen. Saken vurderes derfor som godt nok opplyst før vedtaket ble truffet, jf. forvaltningsloven 17. Kommunens skjønnsutøvelse Konsekvensene for eksisterende bebyggelse i planområdet er vurdert i planprosessen. I saken som fulgte planen til politisk behandling heter det: Jernbanegaten borettslag er kritisk til planlagte utbygging, da den vil påvirke sol- og utsiktsforholdene (samt endre parkeringssituasjonen og føre til økt trafikkstøy). I etterkant av offentlig ettersyn er det utarbeidet sol-skyggediagrammer også for eksisterende situasjon (vedlegg 3d). Denne viser at solforholdene påvirkes minimalt perioden i mai august. Etter offentlig ettersyn er det også laget en visualisering fra BBB, som viser at nybygget vil påvirke utsiktsforholdene (vedlegg b). Konsekvensene vurderes å være innenfor rammene av hva man må påregne innenfor byfortetting. Ved å flytte/rive Kirkegata 51 oppnår man en del bedre utnytting av tomta med plass til flere svært sentrale boenheter. Det vises også til øvrige vurderinger i saksframlegget, som de konkrete kommentarer til borettslagets merknad (gjengitt innledningsvis), samt forslagsstillers svar til oppstartsvarsel i planbeskrivelsen. Prosjektet bidrar til fortetting i Lillehammer sentrum, i tråd med nasjonale føringer, kommuneplanens arealdel samt mål og strategier lagt i Byutvikling Samtidig skal hensynet til eksisterende beboere ivaretas. Gårdsrommet er i dag en stor parkeringsplass, mens når hovedandelen av p-arealet legges under bakken åpnes det bl.a. opp for uteoppholdsarealer for borettslaget. Prosjektet vil kunne innebære en verdiøkning for dette sentrale sentrumskvartalet.

5 Konklusjon: Byplansjefen mener ovenstående vurdering tilsier at saken har vært tilstrekkelig utredet, opplyst og visualisert. og anbefaler utvalet å ikke ta klagen til følge. Saken legges fram med følgende alternative forslag til vedtak: Dersom utvalget velger å ta klagen til følge kan det gjøres følgende vedtak: - Klage fra Jernbanegata borettslag v/ Advokatkontoret i Usbl datert imøtekommes. Kommunestyrets vedtak datert (sak 35/16) oppheves. - Planutvalget ber om at det utarbeides et revidert planforslag, med supplerende utredninger/dokumentasjon, før planen legges ut til nytt offentlig ettersyn med påfølgende behandling i utvalg og kommunestyre. Dersom utvalget ikke velger å ta klagen til følge kan det gjøres følgende vedtak: - Klage fra Jernbanegata borettslag v/ Advokatkontoret i Usbl datert imøtekommes ikke. Kommunestyrets vedtak datert (sak 35/16) opprettholdes. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland for endelig avgjørelse. Byplansjefen legger saken fram uten forslag til V E D T A K : Lillehammer, Inger Stubsjøen Byplansjef Sveinung Syversen Saksbehandler