Sluttbehandling - Detaljreguleringsplan for Kvartal 98, felt B12

Transkript

1 Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /5440 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 15/49 Komite for plan, næring og miljø Bystyret Sluttbehandling - Detaljreguleringsplan for Kvartal 98, felt B12 Forslag til innstilling Bodø bystyre vedtar detaljreguleringsplan for Kvartal 98, felt B12, sentrum, slik det er vist på plankart med planid , datert , i to vertikalnivå, med planbestemmelser sist datert og planbeskrivelse sist datert Vedtaket gjøres med hjemmel i planog bygningslovens 12-12, 1. ledd. Sammendrag Tiltakshaver for planforslaget er Bodø sentrum AS og plankonsulent er Norconsult AS, avdeling Bodø. Planforslaget legger opp til etablering av ca. 120 boenheter i blokk med tilhørende leke- og uteoppholdsareal og parkeringskjeller i to plan. I første etasje langs Konrad Klausens vei tillates det kun etablering av forretning, næring, kontor, tjenesteyting og parkering. Felles uteoppholdsareal vil være på lokk mellom blokkene og skaper et åpent byrom mot Prinsens gate. Tiltaket representerer siste del av utbygging i kvartalet og vil trolig gjennomføres i flere byggetrinn. De forhold ved planen som har vært mest fokusert på er byggehøyde og bygningsvolumer sett i forhold til overordnet plan og omgivelsene, samt skape gode leke- og uteoppholdsarealer. Det er kommet fire uttalelser til planforslaget, fra Fylkesmannen i Nordland, Statens vegvesen, Leverandørenes utviklings- og kompetansesenter og Aage Steen Holm. Uttalelsene er besvart og justeringer for å imøtekomme dem er foretatt i planbeskrivelsen. Det er gjort noen få justeringer i planbestemmelsene. Med endringene i planbeskrivelsen anbefales planforslaget vedtatt.

2 Bakgrunn Tiltakshaver for planforslaget er Bodø sentrum AS og plankonsulent er Norconsult AS, avdeling Bodø. Planområdet ligger i ytre bykjerne i sentrum av Bodø. Området er ca. 7,3 daa og avgrenses av Konrad Klausens vei i nord, Prinsens gate i sør og gangforbindelse mellom Konrad Klausens vei og Prinsens gate i øst og vest. Bakgrunnen for planen er at gjeldende reguleringsplan for området stiller krav om detaljregulering før utbygging av feltet. Det er tidligere inngått en overordnet samarbeidsavtale mellom tiltakshaver og Bodø kommune for utbygging i kvartal 98 og egen delavtale for felt B12. Utbyggingen representerer siste del av utbyggingen som har vært i kvartalet de senere årene. Forhold til planverk og føringer fra tidligere vedtak Reguleringsplan for Nerbyen, vedtatt , har lagt føringer for arealutnyttelse, høyder, siktlinjer, forholdet til omkringliggende bebyggelse med mere. I tillegg stiller Nerbyenplanen krav om detaljregulering for felt B12, derav denne planen. Detaljreguleringsplan for Kvartal 98, felt B12 vil erstatte deler av reguleringsplan for Nerbyen. I kommuneplanens arealdel er området avsatt til sentrumsformål. Planforslaget er vurdert til ikke å komme inn under forskrift om konsekvensutredninger da det er i tråd med overordnet plan og vil ikke føre til vesentlige konsekvenser for miljø og samfunn. Det ble fattet vedtak i Formannskapet om en overordnet utbyggingsavtale mellom Bodø Sentrum AS og Bodø kommune for utbygging av kvartal 98. Avtalen forutsatte egne delavtaler for hver av utbyggingsetappene basert på den overordnede utbyggingsavtalen, heriblant særavtale for lekeplasser. Planforslaget Planforslaget legger opp til etablering av ca. 120 boenheter i blokk med tilhørende leke- og uteoppholdsareal og parkeringskjeller i to plan. I første etasje langs Konrad Klausens vei tillates det etablering av forretning, næring, kontor og tjenesteyting samt parkering, men ikke bolig. Felles uteoppholdsareal vil være på lokk mellom blokkene og skaper et åpent byrom mot Prinsens gate. Tiltaket representerer siste del av utbygging i kvartalet og vil trolig gjennomføres i flere byggetrinn (se figur 1). Figur 1: Illustrasjon Kvartal 98 med felt B12 midt i bildet

3 Høring og offentlig ettersyn Planen var ute til høring og offentlig ettersyn i tiden 26. juni 2015 til 31. august Det kom inn uttalelser fra Fylkesmannen i Nordland, Statens Vegvesen, Leverandørenes utviklings- og kompetansesenter (LUKS) og Aage Steen Holm. En oppsummering av uttalelsene samt kommentar til uttalelsen fremkommer av tabellen under: Fra Oppsummering Kommentar Fylkesmannen i Nordland Tilfreds med at det legges opp til at kravene til uteoppholdsareal gitt i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel skal oppfylles i prosjektet, både når det gjelder privat areal og fellesareal. Tas til orientering. Kommunen må etter Fylkesmannens oppfatning foreta en vurdering av barn og unges interesser i tilknytning til en eventuell utsatt opparbeiding av leke- og uteoppholdsarealet i prosjektet. Hensynet til barn og unge og gode boforhold er etter kommunens syn ivaretatt ved de bestemmelser som er gitt til planen. Dette forklares nærmere under kapitlet «vurderinger». Forutsetter at benevnelsen av det aktuelle arealet gjøres mer konkret og at kommunen ser på skrivemåten (Leif Jenssons plass er etter det vi kan se en vei som ligger ved det aktuelle arealet). Justeringer er gjort i planbeskrivelsens kap for å klargjøre dette på en bedre måte. Selve parken heter også Leif Jenssons plass. Statens Vegvesen Ingen merknader til planforslaget. Tas til orientering. LUKS Påpeker at det ikke er gitt bestemmelser knyttet til varelevering eller henting av avfall. Det er ikke riktig at planen ikke har bestemmelser som omhandler teamet vareleveranser og avfallshåndtering. Dette er ivaretatt i planbestemmelsene. Aage Steen Holm For å ivareta sikt til Børvasstindan fra moloen må byggehøydene i prosjektet kraftig ned. Fjernvirkning fra blant annet moloen er vurdert tidligere i planprosessen og høydene på byggene ble justert for å tilpasses omkringliggende bebyggelse på en bedre måte. Utsikten fra moloen til Børvasstindan vil bli noe obstruert men ikke helt borte (se figur 4). Etter høring og offentlig ettersyn er det gjort noen små justeringer i planbestemmelsene.

4 Vurderinger Forholdet til reguleringsplan for Nerbyen Nerbyenplanen gir en illustrasjon på hvordan bebyggelsen er tenkt plassert i området. Figur 2: Utsnitt fra illustrasjonsplan fra Reguleringsplan for Nerbyen Gjennom planprosessen er det kommet frem til at det vil være en bedre løsning, både for leke- og uteområdene og naboene på andre siden av Prinsens gate, å ta vekk bebyggelsen skissert langs Prinsens gate (se figur 2). Istedenfor har man konsentrert bebyggelsen slik at formen blir mer som en hestesko med et større og bedre uterom/tun inne i hesteskoen. Viktige akser fra Svenskbyen mot havet er bevart både øst og vest for bebyggelsen, i tillegg er hesteskoen delt opp slik at det dannes en «L-blokk» og en «I-blokk» slik at bebyggelsen ikke skal oppfattes for massiv (se figur 3). Figur 3: Viktige akser er bevart og bebyggelsen er oppdelt Gjennomgang gjennom hele kvartalet er ivaretatt. Planforslaget innebærer en økning av byggehøydene (maks gesims) i forhold til gjeldende plan. I Nerbyplanen tillates bebyggelsen oppført inntil kote +27,0m langs Prinsens gate (for tverrgående blokker) og inntil kote +33,0m langs Konrad Klausens vei. I planbeskrivelsen for Nerbyplanen er

5 dette beregnet til fire etasjer langs Prinsens gate og syv til åtte etasjer langs Konrad Klausens vei (avhengig av langsgående eller tverrgående fasade). Ettersom det er besluttet å fjerne den langsgående blokken mot Prinsens gate, har det vært ønskelig å øke byggehøydene på de delene av bebyggelsen hvor det vil bli minst konsekvenser for omgivelsene. I utgangspunktet ble det foreslått å øke hele fasaden mot Konrad Klausens vei til ni etasjer. Dette ga bygget et ruvende preg i landskapet og i forhold til den omkringliggende bebyggelsen. Det ble derfor besluttet å gå ned én etasje på hele den langsgående fasaden mot Konrad Klausens vei for å dempe fjernvirkningen av bygget. Dette betyr at det i planforslaget åpnes for at den langsgående blokken mot Konrad Klausens vei kan oppføres inntil åtte etasjer (kote +34,5 m) og de tverrliggende blokkene på sidene kan oppføres inntil 9 etasjer (kote +38,0 m). Til sammen tilsvarer dette en økning på én etasje i forhold Nerbyenplanen. For felt B12 setter Nerbyenplanen maksimum utnyttelse på m 2 BRA, mens planforslaget legger opp til maksimalt m 2 BRA. Beregningen av BRA i Nerbyplanen baserer seg på en vurdering av at samlet utnyttelsesgrad innenfor B11-B13 ikke skal overskride m 2 BRA. I planbeskrivelsen til Nerbyenplanen framkommer det imidlertid at næringsarealer og arealer til parkering ikke er medregnet i dette arealet, noe som vil gi høyere bruksareal. I dette planforslaget er alle formål som hjemles i planforslaget medregnet i bruksarealet, samt alle overdekte arealer, balkonger og utstikkende elementer. Fjernvirkning Forholdet til byen og omkringliggende bebyggelse har vært viktig i denne plansaken. Blant annet ved å holde høydene mot Prinsens gate lave og la være å bygge planlagt bebyggelse langs Prinsens gate. I tillegg har man sett på fjernvirkning blant annet fra moloen hvor man i dag har utsikt til Børvasstindan over Fylkeshuset. Denne utsikten vil bli noe obstruert av den nye bebyggelsen (se figur 4). Allikevel mener administrasjonen at de grep som er gjort ivaretar fjernvirkningen på en god måte og at de positive konsekvensene med tiltaket overgår de negative. Figur 4: Illustrasjon som viser utsikten fra moloen mot Børvasstindan Leke- og uteoppholdsarealer Det er få prosjektområder innenfor sone A hvor det kan etableres felles leke- og uteoppholdsarealer på bakkeplan og samtidig oppfylle krav til kvalitet, solforhold og tilfredsstillende størrelse. At det er mulig her blir sett på som svært positivt i denne saken. Prosjektet er planlagt bygget i flere trinn. For at byggeprosessen skal gå lettest mulig for seg og skape minst mulig konflikter med trafikk og andre vil det være optimalt om riggområdet og kran med videre står på tomten og ikke i veien. Dette er en foretrukket løsning, men resulterer i at lekeog uteoppholdsarealet i utgangspunktet ikke vil være ferdig opparbeidet før alle byggetrinn er på

6 plass. Det er derfor formulert en bestemmelse som ivaretar beboernes krav til leke- og uteoppholdsareal. Når første byggetrinn er ferdig vil det være mulig å få brukstillatelse så fremt grendelekeplassen på Leif Jenssons plass er opparbeidet i tråd med særavtalen for lekeplasser som ble signert 19. og 20. mars I henhold til særavtalen skulle Leif Jensons plass vært ferdig opparbeid 1. juli 2014, dette har imidlertid ikke blitt fulgt opp, og planlagt oppstart er nå satt til våren Grendelekeplassen vil sammen med andre nærliggende lekeplasser og offentlige rom kunne fungere som midlertidig felle leke- og uteoppholdsareal for de første beboerne i B12. Tar resterende byggetrinn mer enn fire år fra det er gitt brukstillatelse for første bolig er det satt krav om at felles leke- og uteoppholdsareal på tomten skal opparbeides selv om alle byggetrinn ikke er ferdigstilte. Det kreves også at utbygger stiller bankgaranti for dette ved rammesøknad. Gjennom disse bestemmelsene mener administrasjonen at man kan få et best mulig prosjekt samtidig som man sikrer interessene for naboer, kommende beboere og barn og unge spesielt. Det er lagt til i kapittel 6.11 i planbeskrivelsen både bilder og tekst for å klargjøre hvilket område som skal opparbeides. Konklusjon og anbefaling Planforslaget følger intensjonen i Nerbyenplanen og fremstår som et godt boligprosjekt i sentrum av Bodø. Administrasjonen anbefaler at planforslaget godkjennes med de endringer som er redegjort for og som er innarbeidet i planbeskrivelsen. Annelise Bolland Byplansjef Rolf Kåre Jensen Rådmann Knut A. Hernes Kommunaldirektør Saksbehandler: Mats Marthinussen Vedlegg 1 Plankart under grunn 2 Plankart på grunn 3 Planbestemmelser 4 Planbeskrivelse

7 "N:\514\55\ \DAK\Regulering\Modell\\ _KV98B12_på grunnen.dwg - LiFFr - Plottet: , 11:35:2 - LAYOUT = Vertikalnivå 1 - XREF = Utsnitt gjeldende reguleringsplaner, _KV98B12_under grunnen, grunnkart, Situasjonsplan veg, Situasjonsplan" Detaljregulering av kvartal 98, felt B12 PA 4.8 daa Tegnforklaring Linjetyper Planens begrensning Formålsgrense Planens begrensning (vertikalnivå 2) - Illustrasjon Reguleringsformål 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5, pkt. 2) Parkeringsanlegg (PA) Symboler Avkjørsel - inn- og utkjøring Detaljregulering for KVARTAL 98, felt B12 (del 2 av 2) Med tilhørende bestemmelser SAKSBEHANDLING IFLG. PLAN- OG BYGNINGSLOVEN Kommunestyrets vedtak: BODØ KOMMUNE UTARBEIDET AV: Kartref: Euref 89 Sone 33 Ajour: Høyderef: NN1954 Ekvidistanse: 1 m Kartmålestokk: PLAN NR. DATO SAKSNR. A1: 1:250 A3: 1: DATO SIGN GAN GAN GAN/LIFFR

8 Tegnforklaring "N:\514\55\ \DAK\Regulering\Modell\\ _KV98B12_på grunnen.dwg - GAn - Plottet: , 13:43:23 - LAYOUT = Vertikalnivå 2 - XREF = Utsnitt gjeldende reguleringsplaner, _KV98B12_under grunnen, grunnkart, Situasjonsplan veg, Situasjonsplan" 8,2 Parkering C+38,0m 6,0 o_kv2 f_gv B/F/K o_f2 C+34,5m Frisikt 3x10m Parkering 3,0 2,7 3,0 Komb. bygg og anlegg B/F/K/N/T/P 1.8 daa C+34,5m C+38,0m C+34,5m C+34,5m C+38,0m B 1.8 daa f_ua 1.7 daa 8,7 C+12,0m C+38,0m H140_1 H140_2 #2 C+38,0m Frisikt 3x10m Detaljregulering av kvartal 98, B12 #1 C+28,0m C+28,0m 3,0 #3 o_kv1 o_f1 2,8 3,0 4,2 10,0 Linjetyper Planens begrensning Formålsgrense Bebyggelse som forutsettes fjernet Regulert kant kjørebane Regulert senterlinje Byggegrense Grense for bestemmelser Gang-sykkelveg (illustrasjon) Frisiktlinje Grense for sikringssone Reguleringsformål Område for bestemmelser (PBL 11-10) Vilkår for fysisk utforming: Bestemmelsesområde #1, #2, #3 a.1) Sikringssoner (PBL 11-8) Frisikt (H140_1-H140_2) 1. Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5, pkt. 1) Boligbebyggelse (B) Uteoppholdsareal (f_ua) Kombinert bebyggelse og anleggsformål (B/F/K/N/T/P): Bolig/forretning/kontor/næring/tjenesteyting/parkering Bolig/forretning/kontor (B/F/K) 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5, pkt. 2) Kjøreveg (o_kv1-o_kv2) Gangveg (f_gv) Fortau (o_f1-o_f2) Symboler Avkjørsel - inn- og utkjøring Detaljregulering for KVARTAL 98, felt B12 (del 1 av 2) Med tilhørende bestemmelser SAKSBEHANDLING IFLG. PLAN- OG BYGNINGSLOVEN SAKSNR. DATO SIGN. Kommunestyrets vedtak: BODØ KOMMUNE UTARBEIDET AV: Kartref: Euref 89 Sone 33 Ajour: Høyderef: NN1954 Ekvidistanse: 1 m Kartmålestokk: PLAN NR. DATO A1: 1:250 A3: 1: GAN GAN GAN/LIFFR

9 PLANBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERING FOR KVARTAL 98, FELT B12 PLAN-ID: Dato for siste behandling i komiteen den Vedtatt av bystyret i møte den Under K. Sak nr den Formannskapssekretær GENERELT 1.1 Planavgrensning Det regulerte området er vist på plankart for detaljregulering av kvartal 98, felt B12 med plan-id i to vertikalnivå (på grunnen og under grunnen). Planen vil erstatte deler av reguleringsplan for Nerbyen vedtatt For området gjelder de reguleringsbestemmelser som er beskrevet nedenfor. 2 FORMÅLET MED REGULERINGSPLANEN 2.2 Formålet med planen Formålet med planen er å legge til rette for bolig, forretning, næring, kontorer, tjenesteyting og parkering innenfor planområdet, med hovedvekt på bolig Side: 1 av 7

10 2.3 Reguleringsformål: Området reguleres til følgende formål (PBL kap.12): Vertikalnivå på grunnen (vertikalnivå 2), jf. plankart del 1 av 2: Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse (B), annen eierform. Uteoppholdsareal (f_ua), eierform felles. Kombinert bebyggelse og anlegg (B/F/K/N/T/P), annen eierform. Bolig/forretning/kontor (B/F/K), annen eierform. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg (o_kv1-o_kv2), eierform offentlig. Fortau (o_f1-o_f2), eierform offentlig. Gangveg (f_gv), eierform felles Områder for bestemmelser Vilkår for fysisk utforming: Bestemmelsesområde #1, #2 og #3 Hensynssoner Sikringssone frisikt (H140_1-H140_2) Vertikalnivå under grunnen (vertikalnivå 1), jf. plankart del 2 av 2: Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Parkeringsanlegg (PA), annen eierform 3 FELLES BESTEMMELSER 3.1 Utomhusplan Vedlagt søknad om rammetillatelse skal det følge en utomhusplan i passende målestokk for omsøkt byggetrinn. Det knyttes rekkefølgebestemmelse til denne, jf Arkitektur og estetikk Bebyggelsen skal plasseres og utformes slik at det skapes god arkitektonisk helhetsvirkning i forhold til omgivelsene. Dette med tanke på å skape et mest mulig harmonisk og enhetlig arkitektonisk uttrykk i forhold til materialbruk, fargevalg, takform og detaljering innenfor planområdet og i kvartalet for øvrig. 3.3 Universell utforming For uteområder, adkomst til og i bygninger gjelder krav fastsatt i til enhver tid gjeldene Teknisk forskrift. 3.4 Parkering Det skal etableres parkering i henhold til enhver tid gjeldene bestemmelser i kommuneplanens arealdel. Utover å dekke eget parkeringsbehov for det som planlegges innenfor planområdet, tillates det en overdekning mht. antall parkeringsplasser for å Side: 2 av 7

11 erstatte eksisterende parkeringsplasser som går tapt og benyttes av andre aktører i kvartalet. Parkering skal løses i parkeringsanlegg under bakken, jf Avfall Det skal avsettes nødvendig areal for etablering av avfallshåndtering under bakken. Endelig plassering av avfallsanlegg skal fremgå av utomhusplan, og løses i samråd med renovasjonsselskap, jf Kommunaltekniske anlegg og kabelanlegg Det må tas hensyn til kabelanlegg i grunn. Flytting, nærbygging, etc. må avklares med kabeleier. 3.7 Energi Området ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Plikten gjelder iht. kommuneplanens arealdel for bygg med mer enn 500 m 2 oppvarmet areal. Det kan gjøres unntak fra tilknytningsplikten der det kan dokumenteres at alternativ energiløsning vil være miljømessig bedre. Behov for ny nettstasjon skal løses innenfor planområde iht. krav fra nettleverandør. 3.8 Kulturminner Skulle det under arbeid vise seg at tiltaket kan få konsekvenser for et automatisk fredet kulturminne, skal arbeidet stanses og ansvarlig myndighet eller nærmeste politimyndighet varsles i henhold til Kulturminneloven 8, 2. ledd. 3.9 Gangforbindelse Før ferdigattest kan gis skal gangforbindelse gjennom området være ferdig opparbeidet. Gangforbindelsen skal utformes slik at den sammenfaller med eksisterende gangtrasé i øst og felles gangveg i vest. Mulig plassering av denne er vist på plankartet med stiplet linje. Gangveien skal ha bredde på 2,5 meter og være universelt utformet. 4 BEBYGGELSE OG ANLEGG 4.1 Utnyttelsesgrad Innenfor planområdet skal samlet bruksareal for bebyggelse og anlegg ikke overstige m 2 BRA. Arealer under bakkenivå der avstand mellom himling og gjennomsnittlig planert terreng rundt bygning er mindre enn 0,5 meter medregnes ikke bruksarealet. 4.2 Byggehøyde Maks tillatt gesimshøyde fremgår av plankartet. For å ivareta hensynet til bygningens omgivelser, skal det være en gradvis nedtrapping i byggehøydene fra Konrad Klausens vei til Prinsens gate Side: 3 av 7

12 Rekkverk tillates oppført over oppgitte byggehøyder. Heissjakter og trapperom tillates oppført over de oppgitte byggehøyder inntil 3,0 meter. 4.3 Byggegrenser Innenfor planområdet gjelder følgende byggegrenser: - Fra Prinsens gate: 10 meter fra veiens senterlinje. - Konrad Klausens gate: 8,7 meter fra veiens senterlinje. - Fra vest (f_gv): 8,2 meter fra veiens senterlinje. - Fra øst (B13): 3 meter fra formålsgrensen. Der byggegrense ikke fremgår av plankartet er den sammenfallende med formålsgrensen. Balkonger/innglassede balkonger tillates utkraget inntil 0,5 meter ut over byggegrensen/fortau langs Konrad Klausens vei dersom det er 3,5 m fri høyde over fortau. Langs Prinsens gate tillates balkonger/innglassede balkonger kraget ut over byggegrensen inntil 1,7 meter. Mot nordøst tillates balkonger/innglassede balkonger kraget ut over byggegrensen inntil 0,5 meter. Oppføring av permanent spunt under bakkenivå tillates mellom byggegrensen og formålsgrensen for fortau mot Prinsens gate. På grunn av nærheten til offentlig veganlegg og teknisk infrastruktur skal plassering og løsning for spunten godkjennes av Byteknikk før igangsettelsestillatelse kan gis. 4.4 Boligbebyggelse (B) Innenfor områdene med signatur B kan det etableres boliger med tilhørende avfallshåndtering og parkeringsanlegg iht. fellesbestemmelsene. 4.5 Uteoppholdsareal (f_ua) Området med signatur f_ua reguleres til uteoppholdsareal. Eierformen er felles. Innenfor dette området skal det etableres uteoppholdsareal på lokk iht. Bodø kommunes enhver tids gjeldende krav. Uteoppholdsarealet skal ha tiltalende utforming og opparbeides på en måte som egner seg for lek og opphold uansett alder og funksjonsnivå. I etasjene under uteoppholdsarealet tillates det etablering av parkeringsanlegg iht. fellesbestemmelsene, samt forretning, kontorer, næring og tjenesteyting i 1. etasje mot Konrad Klausens vei. 4.6 Kombinert bebyggelse og anleggsformål (B/F/K/N/T/P) Innenfor områder med signatur B/F/K/N/T/P kan det etableres boliger med tilhørende avfallshåndtering og parkeringsanlegg iht. fellesbestemmelsene, samt forretning, kontor, næring og tjenesteyting i 1. etasje og kontorer i 2.etasje mot Konrad Klausens vei. 4.7 Bolig/forretning/kontor (B/F/K) Innenfor områder med signatur B/F/K kan det etableres bolig, forretning og kontor Side: 4 av 7

13 5 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 5.1 Kjøreveg (o_kv1-o_kv2) Områder med signatur o_kv1-o_kv2 reguleres til kjøreveger med bredder iht. plankart. Eierformen er offentlig. I o_kv2 mellom regulert kjørebanekant og formålsgrensen for fortau kan det etableres langsgående parkering. Disse må plasseres slik at de ikke hindrer sikt ved utkjøring fra garasjeanlegget, samt at det må sikres oppstillingsplass for varelevering og brannvesenets utrykningskjøretøy. 5.2 Fortau (o_f1-o_f2) Områder med signatur o_f1 og o_f2 reguleres til fortau med bredder iht. plankart. Eierformen er offentlig. 5.3 Gangveg (f_gv) Innenfor områder med signatur f_gv skal det anlegges gangveg. Eierformen er felles. Det tillates kjøring på gangvegen til eiendommene i Prinsens gate 83 og 85, samt kjøring i forbindelse med drift og vedlikehold innenfor planområdet. 5.4 Parkeringsanlegg (PA) Områder med signatur PA reguleres til parkeringsanlegg i vertikalnivå under grunnen. Det vil si det den delen av parkeringskjelleren som etableres i nivå under Konrad Klausens vei. Eierformen er annen eierform (privat). Parkeringsfasadene skal tilpasses øvrig fasade og ha høy estetisk kvalitet. For å oppnå tilstrekkelig sikt ved utkjøring til Konrad Klausens vei, skal bygningskroppen i portåpningene tilpasses de inntegnede frisiktslinjer og soner. Områder markert med atkomstpil på plankartet illustrerer inn- og utkjøring fra parkeringsanlegget. Disse og tilhørende frisiktslinjer tillates justert og avklares/behandles ved søknad om tillatelse til tiltak. 6 OMRÅDER FOR BESTEMMELSER 6.1 Bestemmelsesområde #1 Området med signatur #1 kan anlegges i to plan og tilrettelegges for flerfunksjonell bruk. Øvre plan kan utformes som en del av uteoppholdsarealet med muligheter for sitteplasser, amfi og beplantning. Det skal etableres trapp mellom øvre plan og felles uteoppholdsareal på lokk. I nedre plan kan det etableres anlegg for sykkelparkering og/eller tekniske anlegg. 6.2 Bestemmelsesområde #2 og #3 Innenfor områder med signatur #2 og #3 skal det sikres passasje gjennom bygget som sammenfaller med gangforbindelsen, jf Passasjene skal ha minimum 2,9 meter fri høyde. Det tillates oppføring av justerbare porter eller andre innretninger for å skjerme Side: 5 av 7

14 for vind gjennom passasjene. Vindskjerming skal ikke blokkere for naturlig gjennomgang. 7 HENSYNSSONER 7.1 Sikringssone frisikt (H140_1-H140_2) Områder med signatur H140_1-H140_2 reguleres til sikringssone frisikt. Innenfor sikringssonen tillates det ikke sikthindringer høyere enn 0,5m. Enkeltstående søyler, stolper og lignende kan stå innenfor sikringssonen. Frisiktlinjer og tilhørende sikringssone skal tilpasses avkjørslenes plassering. Mindre justeringer tillates avklart ved igangsettelsestillatelse. 8 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 8.1 Utomhusplan Vedlagt søknad om rammetillatelse skal det følge en utomhusplan i passende målestokk for omsøkt byggetrinn. Utomhusplanen skal vise planlagt bebyggelse med høyder og byggegrenser, koter, eksakte avkjørsler, parkeringsplasser, kjøreveier, gangveier, oppstillingsplass for utrykningskjøretøy, anlegg for avfallshåndtering, uteoppholdsarealer, eksisterende og framtidig terreng, forstøtningsmurer, beplantning, gjerder og bruk av ubebygde arealer, samt vegarealer. Dette skal ferdigstilles før brukstillatelse eller ferdigattest kan gis. 8.2 Teknisk infrastruktur Før igangsettingstillatelse kan gis må nødvendige plangodkjenninger for kommunalteknisk anlegg foreligge fra Byteknikk. Teknisk infrastruktur (vann og avløp, vei, fortau, parkering, gangvei og gangforbindelse) relatert til omsøkt utbygging/byggetrinn skal være ferdig opparbeidet før ferdigattest kan gis for første bolig. 8.3 Uteoppholdsareal Før det gis brukstillatelse for første bolig, skal nødvendig uteoppholdsareal relatert til omsøkt utbygging/byggetrinn være ferdig opparbeidet. Dersom dette ikke kan løses på egen tomt, skal Leif Jonsons plass være ferdig opparbeidet i tråd med særavtale for lekeplasser (dat ) og benyttes som midlertidig uteoppholdsareal inntil felles leke- og uteoppholdsareal (f_ua) er ferdig opparbeidet. Dersom siste byggetrinn ikke er ferdigstilt senest fire år etter brukstillatelse er gitt for første byggetrinn, skal felles leke- og uteoppholdsareal (f_ua) opparbeides omgående. Ved rammesøknad kreves bankgaranti for at dette kan gjennomføres. 8.4 Skolekapasitet Dokumentasjon om tilstrekkelig skolekapasitet skal fremlegges før det gis rammetillatelse Side: 6 av 7

15 8.5 Fjernvarme For bygg med tilknytningsplikt til fjernvarme, jf. 3.7, skal igangsettingstillatelse ikke gis før det er dokumentert at avtale om tilknytning med fjernvarmeleverandør er inngått. Krav om slik avtale bortfaller dersom unntak i samme paragraf kan dokumenteres. 8.6 Forurenset grunn Ved søknad om igangsettingstillatelse skal det foreligge rapport fra kartlegging av mulig forurensing i grunnen, samt eventuell tiltaksplan for håndtering av forurensede masser i henhold til forurensingsforskriftens kap Geoteknisk undersøkelse Ved søknad om igangsettingstillatelse skal det foreligge en rapport med geoteknisk vurdering og dokumentasjon om grunnen har tilstrekkelig stabilitet i forhold til omsøkte tiltak. 8.8 Brannvann Ved søknad om igangsettingstillatelse for bebyggelse skal det dokumenteres at området får tilstrekkelig vann til brannslukking og til eventuelle sprinklingsanlegg. 8.9 Støy Før igangsettingstillatelse kan gis skal det fremlegges støyfaglig rapport som dokumenterer at støykravene iht. PBL, TEK10 og T-1442 overholdes Anleggsfasen Før igangsetting av bygge- og anleggsarbeider skal det være vurdert og gjennomført tiltak for å minske ulempevirkninger i området med hensyn til anleggstrafikk på offentlige veier, støv og støy (ulempeplan). Ulempeplanen skal godkjennes av Byteknikk Side: 7 av 7

16 Bodø Sentrum AS Plan-ID: Bodø kommune Planbeskrivelse Oppdragsnr.:

17 Oppdragsnr.: Revidert etter offentlig ettersyn GAN GAN Detaljregulering av kvartal 98, felt B12 LIFFR GAN GAN Rev. Dato: Beskrivelse Utarbeidet Fagkontroll Godkjent Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier. Norconsult AS Pb. 234, NO-8001 Bodø Konrad Klausens vei 8, NO-8003 Bodø n:\514\55\ \5 arbeidsdokumenter\54 regulering\ _kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx Side 2 av 56

18 Oppdragsnr.: Innhold 1 Sammendrag 5 2 Bakgrunn Hensikten med planen Forslagsstiller, plankonsulent, eierforhold Tidligere vedtak i saken Krav om konsekvensutredninger 6 3 Planprosessen Medvirkningsprosess Møter og andre deltakere Innspill til plan 7 4 Planstatus og rammebetingelser Overordnede planer Gjeldende reguleringsplaner Tilgrensende planer Temaplaner Statlige og regionale planretningslinjer 13 5 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Stedets karakter Landskap Kulturminner og kulturell verdi Naturverdier Rekreasjonsverdi/Rekreasjonsbruk Trafikkforhold Barns interesser Sosial infrastruktur Universell tilgjengelighet Teknisk infrastruktur Miljø- og grunnforhold Støyforhold Luftforurensning 23 6 Beskrivelse av planforslaget Planlagt arealbruk Byggehøyde 25 n:\514\55\ \5 arbeidsdokumenter\54 regulering\ _kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx Side 3 av 56

19 Oppdragsnr.: Utnyttelsesgrad Analyser/Utredninger Bebyggelsens plassering og utforming Bomiljø/bokvalitet Bygningstetthet og byggehøyde Sol-/skyggeanalyser Vindanalyser Tilknytning til infrastruktur Trafikkløsning, kjøreatkomst og atkomst brann Parkering Universell utforming Uteoppholdsareal Kulturminner Plan for avfallshåndtering Risiko- og sårbarhet Avbøtende tiltak/løsninger ros Rekkefølgebestemmelser 51 7 Virkninger/konsekvenser av planforslaget Overordnede planer Gjeldende planer Stedets karakter Landskap Natur- og kulturverdier Rekreasjonsbruk og uteområder Trafikkforhold Barns interesser Sosial infrastruktur Universell tilgjengelighet Energibehov Teknisk infrastruktur Økonomiske konsekvenser for kommunen Interessemotsetninger Avveininger av virkninger 54 n:\514\55\ \5 arbeidsdokumenter\54 regulering\ _kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx Side 4 av 56

20 1 Sammendrag Bakgrunnen for planen er at gjeldende reguleringsplan for området stiller krav om detaljregulering før utbygging av området. Det er tidligere inngått en overordnet samarbeidsavtale mellom tiltakshaver og Bodø kommune for utbygging i kvartal 98 og egen delavtale for felt B12. Utbyggingen representerer siste del av utbyggingen som har vært i kvartalet de senere årene. Planforslaget legger opp til etablering av ca. 120 boenheter i blokk med tilhørende leke- og uteoppholdsareal og parkeringskjeller i to plan. I første etasje langs Konrad Klausens vei tillates det etablering av forretning, næring, kontor og tjenesteyting. Uteoppholdsarealet vil være på lokk mellom blokkene og skaper et åpent byrom mot Prinsens gate. På åpent møte uttrykte de fremmøtte at de var positiv til de valgte løsningene for området. Det har heller ikke kommet frem spesielle interessemotsetninger underveis i planprosessen. I forbindelse med planen er det utført en vindanalyse og en trafikkanalyse. Resultatene fra vindanalysen viste at den nye bebyggelsen ikke vil ha negativ effekt på vindkomfortnivået i gatene nærmest planområdet og at det ikke vil være markante vindrelaterte problem som oppstår som følge av de nye byggene. Analysen viste også at det bør vurderes skjermingstiltak for vind på takterrasser og i den vestlige passasjen. Trafikkanalysen viste at utbyggingen i kvartalet (B11 og B12) vil tilsvare en trafikkøkning på omtrent 750 bilturer i døgnet. Trafikkøkningen vil særlig merkes langs Konrad Klausens vei og Moloveien, samt i krysset mot Hålogalandsgata. Konsekvensene regnes imidlertid å være små eller begrensede, og det vurderes ikke nødvendig med avbøtende trafikktiltak utover anleggsperioden. Det oppfordres til en vurdering av områdets helhetlige gangog sykkelveinett som følge av økt trafikkbelastning. Samlet sett vurderes tiltaket å være et positivt bidrag for å skape mange flere boliger i sentrum av Bodø. Helheten i kvartalet og stedskvaliteten vil forsterkes ved tiltaket, samtidig som at den nye bebyggelsen forholder seg til den nærliggende småhusbebyggelsen. n:\514\55\ \5 arbeidsdokumenter\54 regulering\ _kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx Side 5 av 56

21 2 Bakgrunn 2.1 HENSIKTEN MED PLANEN Bakgrunnen for planen er at gjeldende reguleringsplan for området (Nerbyplan) stiller krav om detaljregulering før utbygging av området. Planforslaget legger opp til ca. 120 boenheter i blokk med parkering i to etasjer under bakken, samt muligheter for forretning/kontor/tjenesteyting/næringsvirksomhet i første etasje mot Konrad Klausens vei. 2.2 FORSLAGSSTILLER, PLANKONSULENT, EIERFORHOLD Tiltakshaver: Bodø Sentrum AS Postboks Bodø Plankonsulent: Norconsult AS Postboks Bodø Planområdet omfatter hele eller deler av gnr./bnr. 138/1513, 1514, 1515, 1517, 1518, 1843, 1918, 2831, 3355 og TIDLIGERE VEDTAK I SAKEN Det ble fattet vedtak i Formannskapet om en overordnet utbyggingsavtale mellom Bodø Sentrum AS og Bodø kommune for utbygging av kvartal 98. Avtalen forutsatte egne delavtaler for hver av utbyggingsetappene basert på den overordnede utbyggingsavtalen. 2.4 KRAV OM KONSEKVENSUTREDNINGER Bodø kommunen har vurdert at det planlagte tiltaket ikke utløser krav om konsekvensutredning iht. Plan- og bygningslovens 4.2. Tiltaket gir ingen vesentlige virkninger for miljø og samfunn i henhold til gjeldende forskrift om konsekvensutredning og er i tråd med overordnet plan. n:\514\55\ \5 arbeidsdokumenter\54 regulering\ _kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx Side 6 av 56

22 3 Planprosessen 3.1 MEDVIRKNINGSPROSESS Varsel om oppstart av detaljregulering med utbyggingsavtale ble kunngjort i Avisa Nordland og på kommunens hjemmesider Berørte parter ble varslet via brev. Det ble avholdt åpent møte i Gunvald Johansens lokaler i Olav V. gate 92 den De fremmøtte ga uttrykk for at de var positive til de valgte løsningene for tomten, særlig at det planlegges et åpent rom langs Prinsens gate. 3.2 MØTER OG ANDRE DELTAKERE Det ble avholdt oppstartsmøte med Bodø kommune Kontaktpersoner hos Byplan har vært Mats Martinussen og Knut Kaspersen. 3.3 INNSPILL TIL PLAN Det kom inn totalt syv innspill til varslet planoppstart innen fristen Disse er oppsummert og merknadsbehandlet i tabellen nedenfor: Person/etat Dato Innspill Kommentarer Aage Steen Holm Ønsker at siktlinjen fra Harald Langhelles vei og Prinsens gate mot sjøen bevares i det videre planarbeidet. Observerer at mange syklister også ønsker å bruke gangforbindelsen mellom Prinsens gate og Konrad Klausens vei, men at det ikke er tilrettelagt for dette. Syklistene sykler derfor over gresset og ødelegger beplantningen. Det bør derfor anlegges en sykkelvei mellom disse gatene Siktlinjen ivaretas fra Prinsens gate. Terrengforskjellen mellom Prinsens gate og Konrad Klausens vei er for stor til at en direkte sykkelvei mellom disse vil være mulig. Det undersøkes andre mulige løsninger for dette, for eksempel ved å kombinere tverrforbindelsene øst og vest for planområdet. n:\514\55\ \5 arbeidsdokumenter\54 regulering\ _kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx Side 7 av 56

23 slik at beplantningen ikke ødelegges. Nordlandsnett Nordlandsnett informerer om sin rolle som etablerer og drifter av strømnettet i kommunen og om generelle krav som stilles til disse. Ber om at det ikke må iverksettes tiltak som hindrer tilgang til deres anlegg eller terrenginngrep som medfører endring av overdekningen over kabler eller redusert høyde til luftledningsanlegg. Ønskes å kontaktes i god tid før utbygging slik at de kan planlegge nye anlegg og kan avklare fremdriftsplan med utbygger. Ivaretas i planforslaget. Opplyser om at spenningsnivået på kraftledninger ikke skal påtegnes i plankartet og at kraftledninger skal ha enhetlig utforming uavhengig av spenningsnivå og eventuelle fysiske forskjeller. Viser til forskrift om beredskap i kraftforsyningen 6-2 og NVEs Veiledning til forskrift om beredskap i kraftforsyningen, pkt Ber om at eksisterende høyspentkabler innenfor planområdet ivaretas og at det ikke planlegges bebyggelse over kabelgrøften. Dette for å unngå risiko for feilsituasjoner i nettet og ustabil strømleveranse. Dersom eksisterende høyspenningsanlegg må legges om, skal det avsettes areal til ny trasé. I god tid før utbygging må det avklares hvordan nye bygninger skal forsynes med elektrisk n:\514\55\ \5 arbeidsdokumenter\54 regulering\ _kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx Side 8 av 56

24 strøm og om det må etableres ny nettstasjon, nye kabler eller ledninger. Ønsker også beskjed dersom det planlegges alternativ energiforsyning, da dette påvirker behovet for elektrisk strøm. Eventuell flytting av eksisterende kabler, nyanlegg eller forsterkning skal som hovedregel dekkes av utbygger. Ny nettstasjon: For å sikre strøm til ny bebyggelse må det avsettes areal til å etablere en eller flere nye nettstasjoner i området. Arealer som i dag er i bruk til eller som i framtiden skal brukes til transformatorstasjoner eller nettstasjoner skal avsettes under «andre typer bebyggelse og anlegg» som energianlegg iht. kart- og planforskriften. Behov for ny nettstasjon skal løses innenfor planområde iht. krav fra nettleverandør. Endelig plassering av nettstasjon skal fremgå av utomhusplan og løses i samråd med Nordlandsnett. Der nettselskapet har angitt behov for ny nettstasjon, må det reguleres areal til slikt formål. Størrelsen på nettstasjonene kan være opptil 15 m2. Disse kan plasseres i egne rom i bygg. Det stilles i slike tilfeller særskilte krav til utforming av rommet. Nettstasjoner skal plasseres minimum 3 meter fra veikant og 5 meter fra bygning med brennbare overflater (inkl. balkonger) og inntil 1 meter fra eiendomsgrense. Det er viktig at byggegrenser mot nettstasjoner overholdes og ivaretas i bestemmelsene. Normalt er byggegrensen 5 meter. Statens Vegvesen Har ingen merknader til planen n:\514\55\ \5 arbeidsdokumenter\54 regulering\ _kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx Side 9 av 56

25 Helse- og miljøtilsyn, Salten IKS Opplyser om at det i kommuneplanens arealdel henvises til Klima- og miljøverndepartementets retningslinjer for støy (T- 1442/2012) og ber om at disse overholdes i anleggsperioden og at oppfyllelse støykrav bør dokumenteres. Presiserer også at forebygging av legionellasmitte må inn som forutsetning ved prosjekteringen av interne vannfordelingsnett og at det under drift må være rutiner som hindrer vekst av legionella. Ivaretas i planforslaget. Iris Iris forutsetter at det prosjekteres avfallsanlegg i containere under bakken. Ivaretas i planforslaget. Nordland Fylkeskommune Fylkeskommunen ser det som uheldig at kommunen ønsker å fravike fra bestemmelsene om byggehøyde kort tid etter at ny arealdel er vedtatt. Fylkeskommunen ber om at planleggingen legger til rette for en fortetting som ikke forringer områdets omgivelseskvaliteter og ber om at målene i gjeldende Fylkesplan for Nordland ivaretas. Viser spesielt til mål om at fortetting skal skje med kvalitet og at det skal vektlegges høy estetisk og arkitektonisk kvalitet i planleggingen. Ivaretas i planforslaget. Ber om at kommunens vurdering og begrunnelse for at planen ikke faller inn under forskrift om konsekvensutredning fremkommer når saken legges ut på offentlig høring. n:\514\55\ \5 arbeidsdokumenter\54 regulering\ _kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx Side 10 av 56

26 Minner på generelt grunnlag om hensynet til framtidige klimaendringer, reduksjon av energi- og klimagassutslipp, krav universell utforming, barn og unges interesser, estetikk, medvirkning, naturmangfoldloven og arealforvaltning som sikrer god vannkvalitet. Kan ikke se at planforslaget berører kjente kulturminner. Fylkesmannen i Nordland Ber om at krav til medvirkning iht. plan- og bygningsloven, rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planlegging, barnekonvensjonens krav til barnets beste og kravene i byggeteknisk forskrift for uteoppholdsareal ivaretas i planen. Påpeker spesielt kravene som stilles til fysiske anlegg som skal brukes av barn og at det i barnets nærmiljø må finnes attraktive arealer som egner seg til lek og opphold. Forventer at det stilles krav i bestemmelsene om minste tillatt uteoppholdsareal per boenhet og krav til ferdigstillelse av lekeog uteoppholdsarealer før boligene tas i bruk. Ivaretas i planforslaget. n:\514\55\ \5 arbeidsdokumenter\54 regulering\ _kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx Side 11 av 56

27 4 Planstatus og rammebetingelser 4.1 OVERORDNEDE PLANER Kommuneplanens arealdel I kommuneplanens arealdel er planområdet avsatt til nåværende sentrumsformål. 4.2 GJELDENDE REGULERINGSPLANER Planområdet inngår i reguleringsplan for Nerbyen (plan ID 1024, vedtatt 2008) og er avsatt til kombinert bebyggelse med bolig, kontor og forretning, se kartutsnittet nedenfor. Kart over tilgrensende reguleringsplaner hentet fra Bodø kommunes karttjeneste på nett. Planområdet er markert med rød stiplet linje. n:\514\55\ \5 arbeidsdokumenter\54 regulering\ _kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx Side 12 av 56

28 4.3 TILGRENSENDE PLANER I nord og vest omgis planområdet av reguleringsplan for Nerbyen (plan-id 1024, vedtatt 2008), i øst grenser planområdet til kvartal 98, felt B13, reguleringsplan for Nerbyen (plan-id 1265, vedtatt 2011) og i sør reguleringsplan for Svenskebyen formål bevaring (Plan-id 1042, vedtatt 2009). 4.4 TEMAPLANER Planområdet inngår i følgende temaplaner: TK10 - Byutviklingssoner: Sentrum TK8ab - Parkering og utearealer: Sone A TK4 - Støysoner flyplass: Gul flystøysone TK13 Hovedvegnett sykkel: Prinsens gate registrert som sykling i blandet trafikk og Hålogalandsgata som planlagt sykkelfelt. Grønn plakat: Prinsens gate registrert som gate med behov for økt tilrettelegging for allmennheten. 4.5 STATLIGE OG REGIONALE PLANRETNINGSLINJER Det er foretatt en samlet vurdering av tiltaket mot statlige retningslinjer, rammer og føringer og funnet at tiltaket ikke er i strid med disse. Relevante retningslinjer/rammer/føringer i forbindelse med planforslaget er listet opp nedenfor: Fylkesplan for Nordland Statlige planretningslinjer for samordnet bolig, areal- og transportplanlegging (2013) Statlig planbestemmelse for lokalisering av kjøpesentre og handel (2013) Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (2012) Retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging (2012) Naturmangfoldloven (2012) Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen (2009) Rikspolitiske retningslinjer for universell utforming (2008) Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barns og unges interesser i planleggingen (1995) n:\514\55\ \5 arbeidsdokumenter\54 regulering\ _kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx Side 13 av 56

29 5 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 5.1 BELIGGENHET Planområdet ligger i ytre bykjerne i sentrum av Bodø. Området er ca. 7,3 daa og avgrenses av Konrad Klausens vei i nord, Prinsens gate i sør og gangforbindelse mellom Konrad Klausens vei og Prinsens gate i øst og vest. Planavgrensningen er vist på illustrasjonen nedenfor. Planavgrensning og tilgrensende veier. Norconsult AS DAGENS AREALBRUK OG TILSTØTENDE AREALBRUK Hoveddelen av planområdet er i dag ubebygd og fremstår som et åpent felt i et ellers bebygd område i sentrum av Bodø. I vestlige deler av Konrad Klausens vei står det ett kontorbygg i to etasjer. Arealene rundt bygget og området øst for bygget brukes til parkering. Øvrige deler av n:\514\55\ \5 arbeidsdokumenter\54 regulering\ _kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx Side 14 av 56

30 planområdet brukes i stor grad som avlastningsområde for anleggsarbeidet som pågår i vestlige deler av Prinsens gate (siste utbyggingsetappe av B11). Den eksisterende bebyggelsen i kvartal 98 består av kontorer, boliger, spisesteder, dagligvare og hotell. Sør for Prinsens gate grenser planområdet til vernet boligbebyggelse. 5.3 STEDETS KARAKTER Store deler av kvartal 98 har i de senere årene vært preget av omfattende transformasjon. Prinsens gate og øvre deler av Moloveien besto tidligere av småhusbebyggelse som nå er revet og erstattet av tett bybebyggelse med høy arkitektonisk kvalitet. Planområdet (B12) utgjør siste utbygging av kvartalet. Den moderne bebyggelsen i kvartalet har stor grad av slektskap med hverandre når det kommer til utførelse, farge, materialvalg og detaljering. Langs Moloveien/Konrad Klausens er bebyggelsen mer variert og preges av å være oppført i ulike tidsepoker. Prinsens gate markerer et tydelig skille i bystrukturen der bykjernen avsluttes og bebyggelsen går over til boligbebyggelse. Hoveddelen av boligene er oppført under krigen og i etterkrigstiden. Bebyggelsen består i hovedsak av en- og tomannsboliger i to etasjer med hage, stående bordkledning og saltak. 5.4 LANDSKAP Topografi Planområdet har et bratt terreng med en markant helning fra Prinsens gate i sør til Konrad Klausens vei i nord. Mellom disse varierer terrenget ca. 8 meter. Helningen er tydelig også i øvrige deler av kvartalet og et stykke i øst- og vestlig retning. Sørover fra Prinsens gate og i nord- og vestlig retning fra Moloveien er terrenget tilnærmet flatt. Solforhold Planområdet har gode solforhold hele året. Vind og lokalklima Nærmeste målestasjon ligger ved Bodø lufthavn, ca. 1 km fra planområdet. Det lokale terrenget mellom målestasjonen og planområdet varierer lite og det er derfor sannsynlig at forholdene i planområdet vil være vesentlig lik det man finner ved Bodø lufthavn. Som vindrosen under viser, preges Bodø store deler av året av vind fra østlig retning. Dette gjelder særlig høst, vinter og vår. På sommertid dominerer vind fra vest og vest-sørvest. Gjennomsnittlig vindhastighet gjennom året er 6,3 m/s, men det er relativt stor forskjell i middelvind for sommerhalvåret og vinterhalvåret (4,9 m/s for sommer og 7,7 m/s for vinter). Vind fra vest og vestsørvestlig retning er den sterkeste vinden, særlig når denne forekommer på vinterstid. Vindhastigheten har stor betydning for hvordan vindkomfortnivået oppleves gjennom de ulike årstidene. n:\514\55\ \5 arbeidsdokumenter\54 regulering\ _kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx Side 15 av 56

31 Vindrose og hastighetsfordeling med vindretning, delt inn i årstider. Norconsult AS n:\514\55\ \5 arbeidsdokumenter\54 regulering\ _kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx Side 16 av 56

32 5.5 KULTURMINNER OG KULTURELL VERDI Det er ingen kjente kulturminner i planområdet. Boligområdet sør for planområdet er registrert som bebyggelse av nasjonal interesse av Riksantikvaren («Svenskebyen»). 5.6 NATURVERDIER I 2010 ble det observert oter i Prinsens gate. Denne er iht. Artsdatabanken registrert som en sårbar, rødlistet dyreart. Området er ellers registrert som bebygd område og samferdsel, og har ingen særskilte naturverdier. 5.7 REKREASJONSVERDI/REKREASJONSBRUK Planområdet og kvartalet for øvrig preges ikke av å være tilrettelagt eller i bruk til rekreasjon eller lek. Innenfor kort gangavstand i nærområdet er det registrert flere svært viktige og særdeles viktige friluftsområder i friluftskartleggingen gjort av Salten Friluftsråd. Områdene er varierte og spenner fra lekeplasser, parker og balløkker til badeplass og promenader. Nærmeste lekeplass ligger like sørvest for kvartalet, ca. 200 meter unna planområdet. Oversikt over registrerte friluftsområder vises på illustrasjonen under. Oversikt over områder registrert som friluftsområder av Salten Friluftsråd. Rød markering viser planområdet. Bildet er hentet fra Salten Friluftsråds karttjeneste på nett og redigert av Norconsult AS n:\514\55\ \5 arbeidsdokumenter\54 regulering\ _kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx Side 17 av 56

33 5.8 TRAFIKKFORHOLD Kjøreatkomsten til planområdet er fra Konrad Klausens vei som kan nås både fra Moloveien og Hålogalandsgata. I krysset ved Hålogalandsgata er kjøreretningen begrenset til kun høyresving ettersom Hålogalandsgata har midtrabatt. Planområdet avgrenses av Prinsens gate i sør og Konrad Klausens vei i nord. Fartsgrensen er 30 km/t langs Moloveien, Konrad Klausens vei og Prinsens gate mens Hålogalandsgata har fartsgrense på 40 km/t. Hålogalandsgata er en kapasitetssterk ferdselsgate som sammen med Bankgata og Sjøgata knytter sentrumstrafikken sammen med det overordnede trafikknettet. Skråfoto av planområdet med tilstøtende veier og adkomster. Kjøreatkomster er vist med rød farge. (Kartgrunnlag: Google Maps, bearbeidet av Norconsult AS). Det er begrenset informasjon om trafikkmengde (ÅDT 1 ) på de tilstøtende veiene rundt planområdet. Tellingene er samtidig noen år gamle og tar ikke hensyn til den omfattende transformasjonen som har vært i kvartalet de senere årene. De reelle trafikkmengdene regnes derfor å være noe høyere enn registrert. På tilstøtende veier er det registrert følgende ÅDT: Moloveien (okt.2004): ÅDT=2000 Hålogalandsgata (okt 2012): ÅDT=5293 Prinsens gate vest (aug. 2012): ÅDT=400 1 Årsdøgntrafikk: ÅDT er summen av alle kjøretøy som passerer et snitt i løpet av ett år, dividert på antall dager i året. n:\514\55\ \5 arbeidsdokumenter\54 regulering\ _kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx Side 18 av 56

34 Prinsens gate nordøst (sept.2013): ÅDT=1477 Parkering i området skjer hovedsakelig i parkeringskjellere og på egne områder for parkering. Langs Konrad Klausens vei og Moloveien er det i tillegg langsgående parkering som foruten personbiler også benyttes til varelevering. Det er opphøyd fortau på den ene siden av Prinsens gate og Konrad Klausens vei. Hålogalandsgata har fortau på begge sider, mens Moloveien har fortau på en side og atskilt gangvei på andre siden. Det er ikke eget sykkelfelt langs noen av veiene og syklende kan derfor velge om de ønsker å opptre som kjørende ved å bruke kjørebanen eller benytte fortau/gangvei. I Bodø kommunes temaplan for sykkel er Prinsens gate registrert som gate hvor det sykles i blandet trafikk og Hålogalandsgata er registrert som gate med framtidig sykkelfelt. Det er god kollektivdekning i sentrum av Bodø og planområdet betjenes av flere bussruter i kort gangavstand. Fra planområdet er det ca. 410 meter gangavstand til bussholdeplass Aspåsen der alle bybusser foruten rute 4 stopper og ca. 440 meter til Leif Jensons plass der rute 4 stopper. Det er ca. 450 meter til Bodø sentrum der alle busser stopper. 5.9 BARNS INTERESSER Planområdet og kvartalet for øvrig er i liten grad tilpasset barns lek og opphold, men fremstår relativt trygt og oversiktlig når det kommer til trafikk. I nærområdet er det et bredt utvalg av sosial infrastruktur og områder for lek og rekreasjon SOSIAL INFRASTRUKTUR Området ligger i bykjernen i sentrum av Bodø og har et variert tilbud av forretning og kultur i umiddelbar nærhet. Avstand til noen sentrale tilbud er listet opp nedenfor: Dagligvare: 200 meter Barnehage: 350 meter (Vestbyen barnehage), 450 meter (Breivika barnehage) Barneskole: 350 meter (Aspåsen skole), 550 meter (St. Eysteins skole) Ungdomsskole: 850 meter (Bankgata skole) Videregående skole: 700 meter (Bodø videregående skole) Grunnskolekontoret i Bodø kommune opplyser om at skolekapasiteten på Bankgata er god, mens det på Aspåsen skole er noe anstrengt kapasitet. Det arbeides imidlertid med å omgjøre kulturdelen av Aspåsen skole til skole og kulturskole. Dette vil bidra til at kapasiteten utvides med 2-3 klasser per trinn. Forutsatt at finansieringen for dette kommer på plass til antatt tid, regnes det med at også Aspåsen vil ha tilstrekkelig kapasitet i løpet av Kapasiteten på barnehager i Bodø er tilstrekkelig. Utviklingstrenden viser at behovet for barnehager er synkende frem mot ca. 2018, noe som tilsier at kapasiteten også vil være god nok i fremtiden. n:\514\55\ \5 arbeidsdokumenter\54 regulering\ _kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx Side 19 av 56

35 5.11 UNIVERSELL TILGJENGELIGHET Veiarealene langs Prinsens gate og Konrad Klausens vei er tilpasset universell tilgjengelighet. Planområdet for øvrig er ubebygd og ikke tilpasset universell tilgjengelighet. På grunn av høydeforskjellen mellom Prinsens gate og Konrad Klausens vei vil det være vanskelig å få til en god løsning for universell utforming mellom disse, og en eventuelt universelt utformet gangforbindelse vil kreve mye arealer TEKNISK INFRASTRUKTUR Vann- og avløpsanlegget langs Prinsens gate og Konrad Klausens vei har nylig blitt oppgradert. Det regnes derfor med at dette har tilstrekkelig kapasitet for det planlagte tiltaket og at det vil være mulig å koble seg direkte på dette anlegget. Innenfor planområdet ligger det lavspentkabler som har forsynt de tidligere boligene som lå langs Prinsens gate med elektrisitet. Omlegging og/eller fjerning av disse må avklares. I tillegg må det etableres en nettstasjon (trafo) i området for å forsyne de nye boligene med strøm. Denne kan plasseres utendørs eller innendørs. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme, hvor det i utgangspunktet er tilknytningsplikt. Det kan gjøres unntak fra tilknytningsplikten der det kan dokumenteres at alternative løsninger vil være miljømessig bedre MILJØ- OG GRUNNFORHOLD Grunnforhold I 2011 ble Rambøll engasjert av Bodø Sentrum AS for å gjøre grunnundersøkelser i kvartal 98 i forbindelse med de planlagte utbyggingsprosjektene 2. Rapporten gir kun en generell beskrivelse av grunnforholdene i området og inneholder ingen geoteknisk vurdering av resultatene. Det er derfor nødvendig med supplerende grunnundersøkelser for nærmere å avklare stabilitet og øvrige forhold som kan ha betydning for utbygging i området. Prøvetakingen som ble gjort viste at området har et tykt topplag med organiske løsmasser og fyllmasser bestående av jord, grus og sand. Grunnen består av tørrskorpeleire over fast Bodøleire. Avstand til fast fjell innenfor planområdet ble funnet mellom ca meter. I NGUs karttjenester er hovedbergarten i planområdet registrert som kalkglimmerskifer og kalkglimmergneis. Rapporten med dataresultater legges som vedlegg til planforslaget. Forurensning Rambøll ble videre engasjert til å utføre en innledende miljøteknisk grunnundersøkelse i kvartal Målsettingen for grunnundersøkelsen var å kartlegge mulig forurensning i grunnen og avgjøre 2 Rambøll (2011) Datarapport fra grunnundersøkelse. Bodø Sentrum AS, Konrad Klausens veg, kvartal 98. Oppdrag A. Rapport nr 1. 3 Rambøll (2011) Miljøteknisk rapport. Konrad Klausens veg, kvartal 98. Oppdrag Doknr: M-RAP- 001-(rev000), n:\514\55\ \5 arbeidsdokumenter\54 regulering\ _kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx Side 20 av 56

36 hvorvidt supplerende prøver og tiltaksplan var nødvendig. Av totalt 14 borehull ble 6 tatt innenfor planavgrensningen for denne planen (B12). Resultatene for området viste at de fleste prøvepunktene lå innenfor tilstandsklasse 1, noe som vil si normalverdi for jord. Disse massene regnes som rene og kan deponeres fritt. I noen av prøvepunktene som ble tatt langs Prinsens gate ble det påvist forurensning tilsvarende tilstandsklasse 2 for sink, PAH (polysykliske aromatiske hydrokarboner) og benso(a)pyren. Ett prøvepunkt lengst øst viste forurensning av oljekomponenter tilsvarende tilstandsklasse 3. I nedre bunnlag var alle prøvene som ble tatt i kvartalet innenfor tilstandsklasse 1. Oversikt over prøvepunkt og resultat for topplag og bunnlag er vist på illustrasjonen under. Oversikt over prøvepunkter for topplaget innenfor kvartal 98. Prøvepunkt MP2, MP3, inngår i planområdet for B12. Hentet fra miljøteknisk rapport av Rambøll AS (2011) 2. n:\514\55\ \5 arbeidsdokumenter\54 regulering\ _kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx Side 21 av 56

37 Oversikt over prøvepunkter for bunnlaget innenfor kvartal 98. Prøvepunkt MP2, MP3, inngår i planområdet for B12. Hentet fra miljøteknisk rapport av Rambøll AS (2011) 2. For forurensede masser i tilstandsklasse 2 eller høyere stilles det krav i forurensningsloven til utarbeidelse av tiltaksplan for håndtering av disse. Prøvene som ble tatt tilfredsstiller imidlertid ikke krav til prøvetetthet, og det anbefales derfor gjennomføring av supplerende prøvetaking i området. Områdene hvor det ble påvist forurensning ser ut til å være knyttet til områder som tidligere har vært i bruk som biloppstillingsplasser. Det anbefales derfor at det fokuseres på disse områdene ved supplerende prøvetaking. Ytterligere prøvetaking vil samtidig bidra til og tydeligere avgrense utbredelsen av den påviste forurensningen. Miljørapporten med kartlegging, resultater og vurderinger legges som vedlegg til planforslaget. n:\514\55\ \5 arbeidsdokumenter\54 regulering\ _kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx Side 22 av 56

38 5.14 STØYFORHOLD Området ligger innenfor gul flystøysone fra Bodø Lufthavn. For støyømfintlig bebyggelse (for eksempel bolig) stilles det krav i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel at det skal fremlegges støyfaglig rapport som redegjør for at støykrav oppfylles. Området er ellers lite utsatt fra trafikkstøy i umiddelbar nærhet ettersom Prinsens gate og Konrad Klausens vei har relativt lite trafikk og lav fart. Hålogalandsgata øst for planområdet utgjør hovedkilden for trafikkstøy LUFTFORURENSNING Luftforurensningen i planområdet er hovedsakelig knyttet til biltrafikk fra veiene i nærområdet. Det er ikke kjent at planområdet har luftforurensningsverdier som overstiger grenseverdiene for konsentrasjoner av tillatt luftforurensning. n:\514\55\ \5 arbeidsdokumenter\54 regulering\ _kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx Side 23 av 56

39 6 Beskrivelse av planforslaget 6.1 PLANLAGT AREALBRUK Hensikten med planen er å legge til rette for til ca. 120 boenheter i blokk med tilhørende leke- og uteoppholdsareal og parkeringskjeller i to plan. I første etasje langs Konrad Klausens vei tillates det etablering av forretning, næring, kontor og tjenesteyting, samt muligheter for etablering av kontor i andre etasje mot Konrad Klausens vei. Tiltaket representerer siste del av utbygging i kvartalet og vil trolig gjennomføres i flere byggetrinn. Planforslaget vises på plankart i to vertikalnivå (på grunnen/under grunnen) med tilhørende bestemmelser. Situasjonsplan over planlagt bebyggelse i B12 og omkringliggende bebyggelse. Norconsult AS. n:\514\55\ \5 arbeidsdokumenter\54 regulering\ _kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx Side 24 av 56

40 Perspektiv over planlagt bebyggelse i B12 og omkringliggende bebyggelse sett fra øst langs Prinsens gate. Norconsult AS Byggehøyde Planforslaget innebærer en økning av byggehøydene (maks gesims) i forhold til gjeldende plan. I Nerbyplanen tillates bebyggelsen oppført inntil kote +27,0m langs Prinsens gate (for tverrgående blokker) og inntil kote +33,0m langs Konrad Klausens vei. I planbeskrivelsen for Nerbyplanen er dette beregnet til fire etasjer langs Prinsens gate og syv til åtte etasjer langs Konrad Klausens vei (avhengig av langsgående eller tverrgående fasade). Dette er vist i illustrasjonen nedenfor. n:\514\55\ \5 arbeidsdokumenter\54 regulering\ _kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx Side 25 av 56

41 Illustrasjon fra Nerbyplanen som viser snitt gjennom mulig bebyggelse på B12 (sett fra vest). Bygget i bakgrunn illustrerer tverrgående bygning innenfor samme felt. Kilde: Planbeskrivelse for Nerbyen (plan-id 1024), side 131. Ettersom det er besluttet å fjerne den langsgående blokken mot Prinsens gate, har det vært ønskelig å øke byggehøydene på de delene av bebyggelsen hvor det vil bli minst konsekvenser for omgivelsene. I utgangspunktet ble det foreslått å øke hele fasaden mot Konrad Klausens vei til ni etasjer. Dette ga bygget et ruvende preg i landskapet og i forhold til den omkringliggende bebyggelsen. Det ble derfor besluttet å gå ned én etasje på hele den langsgående fasaden mot Konrad Klausens vei for å dempe fjernvirkningen av bygget. Dette betyr at det i planforslaget åpnes for at den langsgående blokken mot Konrad Klausens vei kan oppføres inntil åtte etasjer (kote +34,5 m) og de tverrliggende blokkene på sidene kan oppføres inntil 9 etasjer (kote +38,0 m). Til sammen tilsvarer dette en økning på én etasje i forhold Nerbyplanen. Økningen av byggehøydene vurderes samlet sett å gi flere positive enn negative konsekvenser og vurderes som en forsvarlig høydeøking (jf. kap 6.4). Langs Prinsens gate har det av byggtekniske årsaker vært nødvendig å øke byggehøyden til kote +28,0 m, men antall etasjer vil være uforandret (fire etasjer). Oppriss av planlagt bebyggelse sett fra Nord. Norconsult AS. n:\514\55\ \5 arbeidsdokumenter\54 regulering\ _kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx Side 26 av 56

42 6.1.2 Utnyttelsesgrad I Nerbyplanen er maks utnyttelsesgrad innenfor B12 satt til 8500 m 2 BRA, mens planforslaget legger opp til maksimalt m 2 BRA. Beregningen av BRA i Nerbyplanen baserer seg på en vurdering av at samlet utnyttelsesgrad innenfor B11-B13 ikke skal overskride m 2 BRA. I planbeskrivelsen framkommer det imidlertid at næringsarealer og arealer til parkering ikke er medregnet i dette arealet, noe som vil gi høyere bruksareal. I planforslaget er alle formål som hjemles i planforslaget medregnet i bruksarealet, samt alle overdekte arealer, balkonger og utstikkende elementer. I tillegg er arealet hvor det planlegges utbygging noe mindre enn det som var forutsatt i Nerbyplanen på grunn av forskyvningen av gangveien i vest ca. 1,5 meter mot øst (jf. kap. 6.6). Arealer under bakkenivå der avstand mellom himling og gjennomsnittlig planert terreng rundt bygning er mindre enn 0,5 meter er ikke medregnet i bruksarealet. Sammenligner man det planlagte bygget med illustrasjonene for B12 som ble laget i Nerbyplanen, avviker disse relativt lite med hverandre til tross for stort avvik i utnyttelsesgrad. Det virker derfor som at matrisen med tillatt bruksareal for B12 i Nerbyplanens bestemmelser ikke samsvarer med de tenkte volumene og byggehøydene som fremkommer i planbeskrivelsen for Nerbyen. Oppriss av planlagt bebyggelse sett i fra vest. Norconsult AS. n:\514\55\ \5 arbeidsdokumenter\54 regulering\ _kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx Side 27 av 56

43 Oppdragsnr Oppriss av planlagt bebyggelse fra øst og sør. Norconsult AS. n:\514\55\ \5 arbeidsdokumenter\54 regulering\ _kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx Side 28 av 56

44 6.2 ANALYSER/UTREDNINGER I forbindelse med planen er det utført en vindanalyse og en trafikkanalyse. Vindanalysen vurderer konsekvensene av tiltaket i forhold til vindmiljø i nærliggende gater, på uteoppholdsarealer og på takterrassene. Hovedmomentene fra denne er gjengitt i kap. 5.4 og 6.4. Trafikkanalysen vurderer konsekvensene av tiltaket i forhold til gående og kjørende i det omkringliggende veinettet, både i anleggsfasen og ved ferdigbygd anlegg. Hovedmomentene av denne er gjengitt i kap. 5.8 og 6.6. I tillegg er utredninger for grunnforhold og miljøforurensning gjort av Rambøll i 2011 lagt til grunn for planen, jf. kap Ettersom disse kun delvis berører planområdet for B12, regnes det som nødvendig med supplerende analyser for å kartlegge forurensning og grunnforhold innenfor planområdet. Det er knyttet rekkefølgebestemmelser til gjennomføring av disse. 6.3 BEBYGGELSENS PLASSERING OG UTFORMING Den planlagte bebyggelsen tenkes utformet som en hestesko med langsgående fasade langs Konrad Klausens vei og mot øst og vest. I den nordøstlige delen av fasaden mot Konrad Klausens vei vil det være en åpning som bryter opp hesteskoformen. Felles lek- og uteoppholdsareal for beboerne vil anlegges på lokk i det åpne byrommet som skapes mellom blokkene. Dette bidrar til å øke vindkomfortnivået på uteoppholdsarealet, samt sikre gode solforhold. I tillegg sørger byrommet for at den eksisterende småhusbebyggelsen langs Prinsens gate ikke mister utsyn eller sollys som følge av den nye bebyggelsen. Gangforbindelser, byrom og siktlinjer for den planlagte bebyggelsen i kvartal 98. Norconsult AS. n:\514\55\ \5 arbeidsdokumenter\54 regulering\ _kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx Side 29 av 56

45 I øst-vestlig retning gjennom uteoppholdsarealet planlegges det en langsgående gangforbindelse som integreres som del av uteområdet og som sammenfaller med den eksisterende gangforbindelsen i øst og den planlagte gangforbindelsen i vest. Fullføringen av denne vil gjøre det mulig å gå/sykle gjennom kvartalet på langs. Der gangforbindelsen møter fasaden vil det være åpne passasjer i bebyggelsen. Siktlinjene mot havet på hver side av planområdet ivaretas. Utsnitt av illustrasjonsplanen for kvartal 98. Kilde: Reguleringsplan for Nerbyen. Bodø kommune. I bestemmelsene til kommuneplanens arealdel tillates det utkraging av balkonger og terrasser med inntil 50 cm over offentlig fortau dersom det er minst 3,5 m over bakken. Denne bestemmelsen videreføres i planforslaget langs Konrad Klausens vei. Dette kompenseres med at bygningskroppen trekkes tilbake slik fortauet blir bredere. Langs Prinsens gate tillates balkonger/innglassede balkonger kraget ut over byggegrensen inntil 1,7 meter dersom de ikke krysser formålsgrensen eller er til hinder for alminnelig ferdsel. Mot nordøst tillates balkonger/innglassede balkonger kraget ut over byggegrensen inntil 0,5 meter. Avstanden er satt som en øvre grense og vil trolig bli noe mindre enn dette. Utkragingen på denne siden er nødvendig for å oppnå kravene om universell utforming på alle balkongene. Også her er bygningskroppen trukket tilbake fra byggegrensen slik at det kun er trapperom og balkonger som stikker ut. I forhold til siktlinjen mot sjøen vil avstanden fra balkongene til nabobygget i B13 fortsatt være 11,5 meter på det smaleste. Arkitekten har vurdert at balkongene vil bidra til å bryte opp fasaden og gjøre den mer spennende. Særlig i Konrad Klausens vei i dag er gaten i stor grad preget av innadvendte, lukkede fasader. Balkongene og virksomhetene i første etasje vil være en måte å skape mer liv i gaten og «myke opp» gatekarakteren. For beboerne vil dette også bety muligheter for å få med seg det som skjer i gaten og i nærområdet ved at de får større synsvinkel og utsikt. n:\514\55\ \5 arbeidsdokumenter\54 regulering\ _kv98 b12_planbeskrivelse -etter offentlig ettersyn.docx Side 30 av 56