Reguleringsplan Kvartal 14 Vestbyen

Transkript

1 Reguleringsplan Kvartal 14 Vestbyen PLANBESKRIVELSE , revidert

2 1 Innhold 1 Bakgrunn Hensikten med planen Om forslagsstiller Planområdet Oversiktskart Planområdets beliggenhet Planstatus og rammebetingelser Gjeldende regulering Eiendomsforhold Eiendomskart/grunneiere Planforslaget Plankart Planens intensjon Arealbruk plan Arealbruk plan Reguleringsformål Hensynsoner Område for parkeringsanlegg Område for bolig Område for kontor/forretning/tjenesteyting Område for uteoppholdsareal Område for kjøreveg Område for fortau Konsekvenser av planforslaget Konsekvensutredning Natur og miljøforhold Virksomhetsbasert sårbarhet

3 2 4.4 Barns interesser Universell utforming Verneverdier Miljøvennlig energiforsyning Infrastruktur Forhold / uønsket hendelse Støy Konsekvensutredning/ ROS analyse Planprosessen Om planprosessen Innkomne innspill a) Fylkesmannen i Hedmark b) Hedmark fylkeskommune c) Statens vegvesen Vedlegg... 25

4 Reguleringsplan kvartal 14 Planbeskrivelse 3 1 Bakgrunn 1.1 Hensikten med planen Hensikten med reguleringen er å legge til rette for boligbebyggelse med mindre innslag av næringsareal. I tillegg forutsettes etablering av parkeringsanlegg for dekning av eget parkeringsbehov. All eksisterende bebyggelse forutsettes revet, og Sangenveien åpnes i hele gateløpet. 1.2 Om forslagsstiller Reguleringsforslaget for Kvartal 14, med tilhørende forslag til reguleringsbestemmelser, blir fremmet som privat forslag om detaljregulering (PBL 12 3). Forslagsstiller er Storhamargata Eiendom as. Planen er utarbeidet av ASH Arkitekter AS, Postboks 13, 2301 Hamar 2 Planområdet 2.1 Oversiktskart 2.2 Planområdets beliggenhet Planområdet utgjør ca. 4,6 daa. Reguleringen omfatter kvartal 14 i Hamar sentrum.

5 Reguleringsplan kvartal 14 Planbeskrivelse Varsel om oppstart inkluderte kvartalene 13 og 14, men etter nærmere vurdering er kvartal 13 trukket ut av planarbeidet. 2.3 Planstatus og rammebetingelser Gjeldende regulering For området gjelder Områdeplan for Vestbyen Eiendomsforhold Eiendomskart/grunneiere Reguleringen berører 1 grunneier. Det kan kreves innsyn i hjemmelshaver og matrikkelinformasjon jfr. Kapittel 6 i Matrikkelloven. Krav om innsyn rettes kommunen.. 4

6 5 3 Planforslaget 3.1 Plankart Plan 1 Plan Planens intensjon All eksisterende bebyggelse forutsettes revet. Sangenvegen åpnes i hele gateløpet. Områdereguleringen gir detaljert grunnlag for detaljregulering. Detaljreguleringen er innenfor hovedreglene i områdeplanen. Som viktige elementer viser planen inntrekk av bygninger langs Sangenvegen, samt åpning av kvartalet mot Mjøsa med bredde ca 13m. Foran åpningen skal det anlegges plantekar mot Skappelsgate. Kvartalet deles også med spalte mot Storhamargata. Delingen av bygningmassen er samtidig et dele mellom byggetrinn. Åpning på plan 2 mot Høiensalgata gir tilgang for vedlikehold/snørydding mm i gårdsrom. Økt bredde i Sangenvegen er planlagt ut fra ønske om bedre solinnfall på nedre plan i midtpartiet av kvartalet. Kvartalets åpning mot Mjøsa er vurdert som svært vesentlig for hele kvartalsbebyggelsen, med betydning for bedre solinnfall og utsikt mht gårdsrom og leiligheter.

7 6 21. juni kl juni kl juli kl juli kl september kl september kl mars kl mars kl SOL / SKYGGEDIAGRAM

8 7 Detaljreguleringen med illustrert prosjekt har i vesentlig grad fulgt områdeplanens krav til bruk på gateplan. Det er derimot ansett som svært vanskelig å etablere omfattende næringsareal iht. planens forutsetninger. Noe areal er likevel avsatt på hjørnet Sangenvegen / Storhamargata. Tanken er at kryssområdet kan bli et knutepunkt for næringsaktivitet i forbindelse med kvartal 9 og 13. Områdeplanen setter detaljerte krav til høyder, volumutforming og materialbruk. Planen åpner for inntrukket øverste etasje over hovedgesims. Planlagt inntrukket etasje er i hovedsak innenfor den totale høydebegrensningen. Total etasjehøyde over regulert hovedgesims oppstår kun ved inntrukket etasje på hjørnet av Storhamargata / Høiensalsgate. Intensjoner i detaljregulering mht høyder og avtrapping er grundig dokumentert ved snitt og fasadeoppriss. Planen forutsetter universell utforming av uteområder og bygninger iht lover og forskrifter. * * * * * Regulert høyde i godkjent Områdeplan for Vestbyen 2

9 8 * * * * * Regulert høyde i godkjent områdeplan for Vestbyen 2

10 9 Storhamargata

11 10 Storhamargata

12 Arealbruk plan 1 Arealregnskap: Område for bolig 0.8 daa Område for parkeringsanlegg 3.0 daa Sum 3.8 daa 3.4 Arealbruk plan 2 Arealregnskap: Område for bolig 2.4 daa Område for kontor/forretning/tjenesteyting Område for uteoppholdsareal Område for kjøreveg Område for gangveg Sum 0,3 daa 1,1 daa 0,4 daa 0,4 daa 4,6 daa

13 12 Høiensalgate / Storhamargata

14 13 Storhamargata mot syd Skappelsgate mot syd Skappelsgate

15 14 Gårdsrom mot syd Gårdsrom mot nord

16 Reguleringsformål Reguleringsplanen er vist for 2 nivåer. Dette er gjort for å synliggjøre formål for parkeringsetasje og øvrige etasjer. I tillegg viser reguleringsplanen regulerte høyder på snitt og fasadeoppriss Hensynsoner Det er avsatt flomsone med grense for faresone iht områdeplanen. For flomsone gjelder 200 års flom iht kote For bygninger skal det regnes 50 cm sikkerhetshøyde over kotenivå Område for parkeringsanlegg Formålet er vist på reguleringsnivå plan 1 med atkomst fra Sangenveien. Anlegget har til hensikt å dekke parkeringskravet innenfor planområdet (80 p plasser), samt avsette nødvendig areal til leilighetsboder. Reguleringen viser i tillegg boligformål på hjørnet mot Sangenvegen/Skappelsgate. PLAN 1 Bolig / Parkering kode 127,50 / 128,00

17 Område for bolig. Boligbebyggelsen er detaljert regulert, med inntrekk og avtrapninger innenfor formålsgrense. Boligene er illustrert med terrasser i hovedsak mot sør og vest. Bebyggelsen er planlagt som karrè bebyggelse mot tilgrensende veger rundt gårdsrom. Bebyggelsen er planlagt iht områdeplanens intensjoner mht fasadeutforming og materialbruk, og er grundig dokumentert. Hovedmateriale i fasader vil være tegl Område for kontor/forretning/tjenesteyting Formålet er vist på reguleringsnivå plan 2 mot hjørnet av Sangenveien / Storhamargata. Formålet er i samsvar med områdeplanens forutsetning om virksomhet med atkomst fra gatenivå. PLAN 2 Bolig / Næring kote 130,85 / 130,15 / 132,05

18 17 PLAN 3 Bolig / Utleie kote 133,70 / 134,90 PLAN 4 Bolig kote 136,55 / 137,75

19 18 PLAN 5 Bolig 139,40 / 139,80 / 140,60 PLAN 6 Bolig kote 142,65 / 143,85

20 19 PLAN 7 Bolig kote 145,90

21 20 PLAN 8 Tak med høyder

22 Område for uteoppholdsareal Formålet er vist på reguleringsnivå plan 2. Området skal være uteoppholdsareal / lekeareal for boligdelen, og vil bli opparbeidet etter prinsipp som illustrert. Totalt areal skal være min 1000m² Område for kjøreveg Sangenveien skal opparbeides og gjenåpnes som del av gatemønsteret i kvartalsstrukturen iht. forutsetninger i områdeplanen Område for fortau. Fortau skal opparbeides på begges sider av Sangenveien.

23 22 4 Konsekvenser av planforslaget 4.1 Konsekvensutredning Forslaget er vurdert etter plan og bygningslovens 4 2 og forskrift om konsekvensutredninger. Reguleringen er foreslått innenfor rammen av overordnet områdeplan, og detaljplanen anses ikke å utløse krav om konsekvensutredning. 4.2 Natur og miljøforhold Kvartalet er i umiddelbar nærhet til store friområder langs Mjøsa. Skappelsgate vil forbli uten vesentlig trafikkbelastning, og atkomst til Mjøsa vil være uten vesentlig fare for gående og syklende. For nybygg skal grunnforhold dokumenteres mht radon. 4.3 Virksomhetsbasert sårbarhet. Det er ikke påvist forurensning i grunnen eller forhold som skulle tilsi dette. Det kan likevel kreves dokumentasjon av grunnen dersom det etter riving av eksisterende bygningsmasse oppstår tvil om dette. 4.4 Barns interesser Det vil bli opparbeidet område for lek inne i kvartalet. I tillegg er kvartalet i umiddelbar nærhet til store lekeområder / skate anlegg på Koigen 4.5 Universell utforming Adkomstforhold fra tilstøtende gater mot innganger og gårdrom er ivaretatt for mennesker med nedsatt funksjonsevne. Parkeringsareal er plassert i u etasje med heisforbindelse til alle etasjer. Stigningsforhold i gater vil være iht fastlagte høyder i kvartalsstrukturen. 4.6 Verneverdier Eksisterende bygningsmasse som skal rives består av lager og påbygg av senere dato. Ingen bygninger er sefrak registrert eller ansett som bevaringsverdige. 4.7 Miljøvennlig energiforsyning Bygninger skal planlegges med sikte på lite energibruk. Området skal tilknyttes kommunalt fjernvarmeanlegg. 4.8 Infrastruktur Kvartal 14 er del av kvartalsstrukturen i Hamar sentrum. Tilgrensende gater er omtalt i trafikkplan for sentrum. Områdeplanen bekrefter definisjon av gatestruktur: Storhamargate er definert som offentlig hovedgate med dimensjonerende hastighet 30 km/t. Skappelsgate, Sangenveien og nedre del av

24 23 Høiensalgate er offentlige atkomstgater. Mindre næringslokaler er gitt tillatelse til varemottak fra gateside. Atkomst til parkeringsanlegg er fra Sangenveien. Fortau skal sikre gående i området. 4.9 Forhold / uønsket hendelse Det blir en ev kommunal oppgave å sikre kryssende fotgjengertrafikk over Storhamargata. Gata har en trafikkbelastning tilsv. ÅDT = 9650 pr Trafikken er beregnet å øke til ÅDT = i Støy Det er gjort støyberegninger for trafikkstøy av Ingeniør Gert Berg Knudsen. Planlagte bygninger vil bli fasadeisolert iht støyrapport der dette er nødvendig. Utendørs støy i gårdsrom vil ikke overskride grenseverdier slik det er planlagt.

25 Konsekvensutredning/ ROS analyse ROS analyse er foretatt i henhold til sjekkliste. Se vedlegg. 5 Planprosessen 5.1 Om planprosessen Varsel om igangsatt regulering ble annonsert Det har vært flere møter med berørte grunneier og Hamar kommune. 5.2 Innkomne innspill I forbindelse med kunngjøring av reguleringsplanen foreligger følgende høringsuttalelser (noe forkortet, se vedlegg for fullstendige merknader): a) Fylkesmannen i Hedmark Det forutsettes at krav til universell utforming vektlegges og at hensynet til barn og unge ivaretas. Det stilles krav til risiko og sårbarhetsanalyse samt at det tilrettelegges for alternative oppvarmingskilder. Kommentar Vektlegging av universell utforming og hensyn til barn og unge anses ivaretatt. Støyvurdering er utført og rapporten viser at lydkrav i T 1442 og NS8175 kan oppfylles ved bygningsmessige tiltak i fasader. Støyskjerming mot gårdsrom er ivaretatt. Bygninger vil bli tilknyttet kommunalt fjernvarmeanlegg. b) Hedmark fylkeskommune Viser til at godkjent områdeplan må foreligge. Vektlegger betydningen av at Sangenvegen og Høiensalgate åpnes for ferdsel. Det varsles innsigelse hvis inn/utkjøring til parkeringsanlegg hindrer ferdsel. Det anbefales at kommuneplanen for sentrum etterfølges. Det er ikke registrert bevaringsverdige bygninger innenfor kvartalene 13 og 14. Hedmark Fylkeskommune minner om varslingsplikt for funn av automatisk freda kulturminner iht kulturminneloven. Kommentar Områdeplanen er godkjent. Detaljplanen følger i hovedsak alle bestemmelser i områdeplanen med krav knyttet til utforming av bygningsmassen. Atkomst til parkeringsareal hindrer ikke fri ferdsel i Sangenvegen og Høiensalgate. c) Statens vegvesen Påpeker viktigheten av opparbeidelse av gater i kvartalsstrukturen. Kommenterer spesielt betydningen av Høiensalgate samt åpningen av Sangenvegen. Kommentar Reguleringen ivaretar alle forhold som tidligere er omtalt i områdeplanen og som omfattes av vegvesenets kommentar.

26 25 6 Vedlegg Støyrapport Merknader ifm. varsling av planarbeidet ROS analyse