1 Beliggenhet Eiendomsforhold Hovedkonsept Byggehøyder Byggegrenser Grad av utnyttelse...

Transkript

1 Oppdragsgiver: Strømsbusletta 9 AS Oppdrag: Strømsbusletta 9 Dato: Skrevet av: Johan Nyland Kvalitetskontroll: Per Christensen STRØMSBUSLETTA 9 - PLANLAGT UTBYGGING INNHOLD 1 Beliggenhet Eiendomsforhold Hovedkonsept Byggehøyder Byggegrenser Grad av utnyttelse Terrengbearbeiding og tilpasning Formål / fordeling av funksjoner Adkomster Trafikk og parkering Kollektivtrafikk Gang- og sykkeltrafikk Uterom og universell utforming Notat: Strømsbusletta 9 - Planlagt utbygging Side 1

2 1 Beliggenhet Strømsbusletta 9 ligger i gangavstand til Arendal sentrum, langs fylkesvei 42, ca.1 km vest for byen. Vis Strømsbuveien eller Svinoddveien/Kittelsbuktveien kan en spasere nærmest bilfritt til man ender midt i sentrum. FV42 har god forbindelse både opp til E18 og ned til sentrum. Strømsbusletta preges av ulike former for næringsbygg fra nærbutikker innen dagligvarehandel til kontorer og større butikker som møbel- og bilforretninger. Området er under transformasjon til å bli mer bypreget, med typisk gatestruktur og høyere utnyttelse på næringsarealer på begge sider av veien. Bedre tilrettelegging for både gang og sykkelveinett er under planlegging. Omkringliggende områder er preget av både eneboliger og leilighetsbygg. Gåsåsen ligger rett vest for tomten og er et solrikt og attraktivt boligområdet, oppe på høyden. 2 Eiendomsforhold Hele tomtearealet eies og disponeres av utbygger, Strømsbuveien 9 AS. 3 Hovedkonsept På østsiden av tomten har man bylivet med trafikk, buss, aktivitet, lyd og folkeliv. Mot vest har man en rolig side, med natur, lunhet, privathet og et uterom mot det grønne. Inngangen for publikum ligger rett ut mot gate og busstopp og parkering. De ansatte har et mer privat uteareal på motsatt side. Uterommet har direkte adgang fra kantinen. Arkitektonisk er det lagt en åpenhet på tvers, som forbinder det travle bylivet utenfor med det grønne, rolige uterommet mot naturen. Dette rommet utnyttes til en naturlig felles møteplass i alle etasjene. Notat: Strømsbusletta 9 - Planlagt utbygging Side 2

3 4 Byggehøyder Planlagt takterrasse over forretningsarealene ligger på kote +32,5, mens øverste gesimshøyde i planlagt prosjekt ligger på kote +44,5. Det gir tre etasjer over to forretningsetasjene i bunn, pluss kjellerparkering under deler av anlegget. Prosjektet er tilpasset nye kontoret for Statens vegvesen. I planforslaget åpnes det opp for ytterligere en etasje, slik at maks mønehøyde reguleres til kote +48,5. Notat: Strømsbusletta 9 - Planlagt utbygging Side 3

4 5 Byggegrenser Det foreslås bygd helt i formålsgrensen mot Strømsbusletta og veien til Gåsåsen i øst og 4 m fra formålsgrensen mot øvre del av bakken til Gåsåsen og foreslått grønnstruktur i vest. Notat: Strømsbusletta 9 - Planlagt utbygging Side 4

5 6 Grad av utnyttelse Grad av utnyttelse foreslås fastsatt i to plan, nedre og øvre nivå. Justert byggeområde (tomta) er på til sammen 14,8 daa. Nedre nivå foreslås utbygg med grunnflate bebyggelse på 11 daa, hvilket gir BYA=75% ekskl. overflateparkering og BYA=85% inkl. overflateparkering (vurdert iht. samlet tomt inkl. interne vegarealer, angitt med brunt på illustrasjon på neste side). Notat: Strømsbusletta 9 - Planlagt utbygging Side 5

6 Øvre nivå foreslås utbygd med grunnflate bebyggelse på til sammen 5,5 daa, hvilket gir BYA=37% ekskl. overflateparkering og BYA=47% dersom en også her regner med overflateparkeringen på nedre nivå. I forhold til regulert byggeområde er maks BYA regulert til 95% for nedre nivå og 80% for øvre nivå. I tillegg er det regulert maks BRA for hvert av nivåene Samlet utbygging vil utgjøre rundt BTA, bestående av 2 plan a ca BTA næringsareal, pluss 3 plan a ca BTA, samt mulig parkeringskjeller i nord på BTA. I tillegg kommer overflateparkering på ca BTA. Notat: Strømsbusletta 9 - Planlagt utbygging Side 6

7 7 Terrengbearbeiding og tilpasning Notat: Strømsbusletta 9 - Planlagt utbygging Side 7

8 Bebyggelsen foreslås lagt inn terrenget slik at den nedre delen kun vil få fasade mot nord og øst. Øvrige fasader av nedre del vil ligge under bakken og inn mot terreng. Det forslås at terrenget bearbeides og fylles tilbake inn mot og delvis inn på taket av nedre del. Her settes det inn en mur langs planlagt gangforbindelse på taket som skiller bearbeidet terreng fra det bygde taklandskapet og danner en vegetasjonskjerm / overgangssone mot skjæringene i bakkant. 8 Formål / fordeling av funksjoner Det foreslås forretning i de to nederste etasjene. Dette er funksjoner som gjerne kan være dype, og der det ikke er behov for større fasadeareal eller spesielle dagslyskrav. Slike funksjoner passer derfor godt å legge inn mot terreng. Over, og på taket at den nedre delen, plasseres kontorer og boliger. Kontorene foreslås plassert i nord, da denne delen vil ha bedre profilering mot hovedveinettet og er enklere å skjerme mht. trafikkstøy. Boligene foreslås plassert i den søndre delen. Både boligdelen og kontordelen etableres med atkomst fra nedre plan via trapper og heis. Reguleringsmessig foreslås det likevel at hele den øvre delen reguleres både til bolig og kontor for å gi bedre fleksibilitet og tilpasning til markedssituasjonen. Under den nordre delen foreslås kjellerparkering for ansatte og beboere. Via tilliggende trapp og heis, gir det dirkete tilgang til både boligene og arbeidsplassene. Det gir også et naturlig skille mellom besøksparkering og fast parkering. Notat: Strømsbusletta 9 - Planlagt utbygging Side 8

9 9 Adkomster Det legges opp til flere adkomster, men hovedinngangen er plassert sentralt i anlegget i sonen mellom planlagt boligdel og kontordel, og inn mot den interne forplassen. Adkomst til parkeringskjelleren skjer i nord. Denne vil kunne kombineres med atkomst til Strømsbusletta 9B (søndre del av bebyggelsen i felt S6). Her er det også lagt opp til varelevering for mindre varebiler. 10 Trafikk og parkering Bebyggelsen har parkeringskjeller med inngang fra nord, samt at det blir åpen parkeringsplass foran næringslokalene i syd. Deler av denne parkeringen vil ved full utbygging av anlegget bli liggende inn under bebyggelsen. Besøksparkeringen vil få direkte avkjørsel fra rundkjøringen og vil være fysisk adskilt fra parkeringskjelleren i nord. Dermed skilles det tydelig mellom besøksplasser og faste plasser. Notat: Strømsbusletta 9 - Planlagt utbygging Side 9

10 11 Kollektivtrafikk Like utenfor hovedinngangen og forplassen til Strømsbusletta 9 planlegges nye bussholdeplasser. (Busstoppet i nordgående retning fremgår ikke av illustrasjonen over). 12 Gang- og sykkeltrafikk Utvikling av Strømsbusletta vil også medføre bedre tilrettelagt gang- og sykkelnett i området. Via taklandskapet på planlagt bebyggelse legges det til rette for gangforbindelse med påkobling til regulert gangvei i felt S6 i nord og med mulighet for etablering av gangbro over Strømsbuveien med forbindelse til Strømsbuveien. Etablering av gangbro vil gi både raskere og tryggere gangforbindelse til Stinta skole og til Arendal sentrum for alle på vestsiden av Strumsbusletta (fv 42). 13 Uterom og universell utforming Utearealene både for bolig og kontordelen legges på vestsiden av bebyggelsen, og dermed skjermet fra hovedveien. Utearealene er sydvestvendte og gir fine muligheter for utforming og møblering for ulik bruk og aktivitet, både mht. lek og uteopphold for beboere og for arbeidstakere som ønsker å nyte lunsjen ute. Nivå både på nedre del (hovedinnganger og forretningsområdet) og øvre del (taklandskapet) er flate og med liten nivåforskjell ved påkobling til eksisterende og planlagt gangveinett i området. Uteområdene vil dermed kunne utformes slik at alle brukergrupper gis god tilgjengelighet. Utsnitt av takterrassen ved kontordelen i nord. Notat: Strømsbusletta 9 - Planlagt utbygging Side 10