Saksprotokoll - Utvalg for miljø, plan og ressurs sak 95/16

Transkript

1 Arkiv: 0 Arkivsaksnr: 2016/ Saksbehandler: Hanne Marit Mikalsen Plan 2166 Detaljregulering for Thora Meyers gate 9 Offentlig ettersyn Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for miljø, plan og ressurs 95/ Saksprotokoll - Utvalg for miljø, plan og ressurs sak 95/16 Vedtak: Plan 2166 Detaljregulering for Thora Meyers gate 9 legges ut til offentlig ettersyn, jf. plan- og bygningsloven Votering: Enstemmig vedtatt (10-0) Rådmannens innstilling Plan 2166 Detaljregulering for Thora Meyers gate 9 legges ut til offentlig ettersyn, jf. plan- og bygningsloven Sammendrag (formålet med planen) Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for ombygging av eksisterende kontorbygg til boligbygg med åtte leiligheter. Byggets størrelse vil forbli uendret, men det vil bli noen mindre fasadeendringer, blant annet balkonger for boligene mot vest. Tillatte byggehøyder angis som kotehøyder i planen, og tillatt utnyttingsgrad tar høyde for at parkering på bakkeplan inngår i bebygd areal. Saksopplysninger Parter Plankonsulent: Norconsult AS, Postboks 237, 8601 MO I RANA Forslagsstiller: MOBO Helgeland AS, Postboks 1013, 8601 MO I RANA Grunneier: MOBO Helgeland AS Eiendommer: Gnr/bnr 20/479 Planprosess Forskrift om konsekvensutredning

2 Planen innebærer en endring i forhold til overordnet plan ved at området er regulert til næring i kommuneplanens arealdel. Planen faller dermed inn under Forskrift om konsekvensutredning 3 b). Planen vurderes ikke å ha vesentlig virkning for miljø og samfunn jf. pkt. i vedlegg III, og utløser derfor ikke krav om konsekvensutredninger etter plan- og bygningslovens 2-4. Varsel om planoppstart Oppstart av planarbeidet ble varslet i brev datert til berørte parter, og i annonse i Rana Blad Innkomne merknader ved planoppstart Det kom inn seks merknader ved planoppstart. Disse var fra: Sametinget, Statens vegvesen, Fylkesmannen i Nordland, naboer, Rana trafikksikkerhetsutvalg og Nordland fylkeskommune. Det var ingen merknader av vesentlig betydning for planen. På sidene 7-9 i planbeskrivelsen finnes en oppsummering av innkomne merknader ved planoppstart, med tiltakshavers kommentarer. Plankontoret slutter seg til tiltakshavers kommentarer, og har ingen tilføyelser. Gjeldende planer I Kommunedelplan for Mo og omegn er området regulert til næringsformål. Området ligger tett mot boligformål i overordnet plan. Planområdet tilhører i dag reguleringsplan 2065 Strandgata der formål er kombinert forretning/kontor. Tillatt utnyttingsgrad er BYA 40 % og maksimalt etasjetall er 3. Tillatt mønehøyde er kote 21,40, og maksimal gesimshøyde er på kote 17,90. Byggegrense er ca. 3,3 m fra Strandgata. Beskrivelse av planforslaget Eksisterende bebyggelse er planlagt ombygd til boliger med åtte leiligheter. Planforslaget er utformet for planlagt ombygging i eksisterende bebyggelse. En del av tomta reguleres til uteoppholdsareal. Side 2 av 7

3 Fasader med balkonger Illustrasjon: Norconsult seksjon Tegneverket I planforslaget er byggegrense mot Thora Meyers gate beholdt, mens mot Strandgata og mot sør vil det være mulig å bygge i formålsgrensa. Planlagt ombygging av eksisterende bebyggelse vil ikke medføre endring i byggehøyde. Gjeldende regulering tillater bebyggelse som er høyere enn dagens bebyggelse og det som nå foreslås i det nye planforslaget. I planforslaget er byggehøyde satt som maksimal kotehøyde, tilsvarende kotehøyde på gesims og møne i eksisterende bygg i Strandgata 14. Dette er ca. 0,6 m høyere enn dagens MOBO-bygg på mønet og 1,4 m høyere på gesims (maks mønehøyde 19,50 og gesimshøyde 16,50, mot i gjeldende plan; mønehøyde 21,40 og gesimshøyde 17,90). Se illustrasjon under. Høyder Illustrasjon: Norconsult, seksjon Tegneverket Parkering på bakkeplan skal inngå i beregnet utnyttingsgrad etter gjeldende regelverk. Regulert tomt for byggeformål er vesentlig redusert som følge av at deler av eiendommen reguleres til formål uteoppholdsareal. Tillatt utnyttingsgrad på byggeformål foreslås derfor økt fra 40 til 77 %. Dette ivaretar eksisterende bebyggelse, utendørs gjesteparkering og altaner som understøttes fra terreng. Uteoppholdsareal Private altaner skal etableres med minimumsareal på 10 m2 pr boenhet. Disse er planlagt på vestsiden av bygningen, og vil ha gode solforhold. Området som reguleres til uteopphold ligger på østsiden av bebyggelsen og er ca. 230 m2. Dette kreves opparbeidet til bruk for ulike grupper, blant annet med lekeplass. I tillegg er gårdsplass foran garasjer på vestsiden tenkt å kunne sambrukes til adkomst for biler og uteareal for aktiviteter. Det er lagt inn rekkefølgebestemmelse som krever at uteoppholdsareal skal være ferdig opparbeidet før det kan gis ferdigattest til boligene. Side 3 av 7

4 Skisse til utomhusplan Norconsult, seksjon Tegneverket Se planbeskrivelsen for ytterligere informasjon om planen. Kapittel 4; Eksisterende forhold (s ) og kapittel 5; Beskrivelse av planforslaget (s.16-21) Plankontorets vurdering av saken Bebyggelsens utforming og tetthet Eksisterende bygningsmasse skal bestå, uten de store endringene med fasader, bortsett fra balkonger på byggets vestside. Dersom det skal bygges noe nytt/ annet på tomta, må det lages en ny reguleringsplan, da denne reguleringsplanen kun hjemler endret bruk at eksisterende bygg. Det vil da være naturlig å stille krav om at ny bebyggelse skal ligge enten langs Thora Meyers gate eller Strandgata. Dagens bygg ligger litt i «ingenmannsland», midt mellom de to gatene, noe som gjør at dagens bygg ser litt «tilfeldig» plassert ut. Byggets kvalitet er imidlertid så god, at det er naturlig å bruke dagens bygningsmasse framfor å etablere noe nytt. Bokvalitet Planområdet ligger sentrumsnært i et forholdsvis rolig og etablert strøk med både boliger og næring. Planforslaget stiller krav om romslige private altaner med gode solforhold og et felles uteoppholdsareal hvor det skal legges til rette for ulike typer aktivitet. På grunn av bygningens plassering på tomta, vil det tross alt være en viss avstand til vei for alle leilighetene. Den spredte og relativt lave omkringliggende bebyggelsen gir også gode solforhold for boligene, og med vestvendte altaner for alle de åtte leilighetene, er dette en god kvalitet for boligene. Leke- og uteoppholdsarealer Felles uteoppholdsareal har en størrelse som er absolutt minimum. Men som skissa til utomhusplanen viser, har plankontoret i samarbeid med plankonsulent hatt fokus på å lage god Side 4 av 7

5 kvalitet på det arealet man har til rådighet, og opparbeidelsen av uteområdet sikres gjennom en rekkefølgebestemmelse. Dette er positivt og nødvendig, da felles uteområder bidrar til å skape uformelle møteplasser for beboerne. Dette er med på å høyne bokvaliteten for de som skal bo her. Uteområdet har ikke en optimal plassering i forhold til sol, men det er ikke mulig å legge hoveduteområdet i sør pga nødvendig innkjøring til garasjer i dette området. Dette vil imidlertid kunne være et tilleggsareal for uteopphold, f.eks til ballspill, skating eller trehjulssykling (under oppsikt), da trafikken ut/ inn her vil være begrenset. Det er flere offentlige utearealer i nærområdet. På østsiden av Thora Meyersgate ved krysset med Brannklokkeveien, ca. 150 m fra planområdet, ligger et offentlig friområde på over 2 daa. Området er per i dag nokså overgrodd, og kunne med fordel vært oppgradert. Nærmeste tilrettelagte ballplass ligger i Vika, i gangavstand (600 m). Det er gangavstand til Talvikparken (ca. 400 m) og til lekeplass i sentrum (ca. 400 m). Sosial infrastruktur (Skolekapasitet/ nærhet til barnehage, butikk m.m) Avstand til Mo ungdomsskole og Lyngheim barneskole er henholdsvis under 1 km og knapt 2 km. Det anses ikke å være noen spesielt trafikkfarlige punkter på skoleveien. Flere barnehager ligger også innenfor gangavstand fra planområdet. Det samme gjelder butikker og øvrige sentrumsfunksjoner. Det er svært positivt at de fleste samfunnsfunksjoner kan nås til fots/ på sykkel. Tilgjengelighet (UU) Eksisterende bygg har heis og trinnfri adkomst både fra Strandgata og Thora Meyers gate. Den enkelte leilighet må ha universell utforming, dette sikres gjennom Teknisk forskrift (TEK 10). Adkomst og parkering Det reguleres adkomst til planområdet fra både Thora Meyers gate og Strandgata. Med dagens bebyggelse er det kjøreadkomst fra begge gater, mens det i reguleringsplan for bolig er et ønske å redusere kjøring fra Thora Meyers gate til eiendommen. Det er lagt opp til gjesteparkering og en HC-plass med innkjøring fra Thora Meyers gate. Hovedinngang og gangadkomst er fra Thora Meyers gate og adkomsten vil være innenfor område regulert til uteopphold. Det stilles krav om tydelig og fysisk skille mellom parkeringsområde og gangadkomst. I planlagt ombyggingsprosjekt er det avsatt plass i garasjekjeller for sykkelparkering Kollektivdekning Det går ingen busser rett forbi planområdet, men det er relativt nærme kollektivknutepunktet for busser og tog. I tillegg er det busstopp i O.T. Olsens gate vis à vis Folkets hus, og i forslag til ny kollektivplan foreslås det at èn av busslinjene skal gå via Lars Meyers gate. Støy Økt innslag av boliger i Strandgata vurderes ikke å generere trafikkstøy for omgivelsene. Støy fra O.T. Olsens gate for boligene/balkongene vil kunne være et tema. Boligene er imidlertid noe skjermet på grunn av bebyggelsen i Strandgata. Støy må utredes i forbindelse med byggesaken, og støyverdiene må ligge innenfor kravene. Eventuelle avbøtende tiltak må utføres før boligene kan tas i bruk. Dette er sikret gjennom bestemmelsene. Det bør vurderes å legge inn en rekkefølgekrav som sikrer at dette blir gjort før det gis ferdigattest for boligene. Trafikkbelastning (overordna veinett) Økt innslag av boliger i Strandgata vurderes ikke å ha konsekvenser for det overordna veinettet. Side 5 av 7

6 Annen infrastruktur (VA, nett/ fiber) Bebyggelsen er knyttet til offentlig vann- og avløp. Det er ikke gjort noen vurderinger om vannog avløpsnettet, eller strømnettet, har tilstrekkelig kapasitet. Eventuelle oppgraderinger må bekostes av utbygger. Oppvarming/ fjernvarme/ alternative energikilder Det er positivt at bygget allerede er tilknyttet fjernvarme, og at leilighetene kan nytte seg av dette. Rekkefølgekrav I denne reguleringsplanen er det utearealer som er den største utfordringen. Krav til opparbeidelse av utearealer er sikret gjennom bestemmelser og rekkefølgekrav i bestemmelsene. Naturmangfoldloven Ikke relevant. Eksisterende vegetasjon på eiendommen (som kan ha en viss betydning for naturmangfoldet), skal bevares. Dette bør sikres i bestemmelsene før sluttbehandling. Risiko og sårbarhet Det er ikke avdekket risiko og sårbarhet som følge av planforslaget som krever avbøtende tiltak. Samlet vurdering/ konklusjon Planforslaget medfører en økt tilgang til tilgjengelige boliger i sentrum. Det bygges (og planlegges) svært mange leiligheter i byen for tiden, flere av dem av større leilighetsbygg som ligger enda mer midt i byen. Dette prosjektet vil være kun åtte leiligheter, og vil være bynært men samtidig ligge i et spredtbygd, rolig strøk, og vil nok derfor være attraktivt som boliger. På en annen side, vil dette medføre redusert tilgang på kontorarbeidsplasser i sentrum av byen. Det er ikke utelukkende positivt at stadig flere kontorbygg/-plasser blir ombygd fra kontor til leiligheter. En god byutvikling og et attraktivt sentrum er avhengig av en funksjonsblanding av bolig, kontor, næring, offentlig/ privat tjenesteyting og kultur i sentrum. Kontorarbeidsplasser vil blant annet kunne bidra positivt til næringslivet, og vil kunne trekke folk til sentrum. For mye av èn type funksjon (f.eks boliger) vil kunne føre til et ensartet sentrum hvor de ulike funksjonene ikke har muligheten til å spille på lag med hverandre på en like god måte. For øvrig ligger dette leilighetsprosjektet i randsonen av sentrum, hvor den viktige funksjonsblandingen ikke har like stor betydning som midt i bykjernen. Samlet sett anser imidlertid kommunen at planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn. Vedlegg 1. Plankart 1:500 (A3), datert Bestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Utomhusplan 1:150 (A3), skisse, datert Side 6 av 7

7 Side 7 av 7