Områderegulering for Nøsted og Glassverket

Transkript

1 Områderegulering for Nøsted og Glassverket 1. Bakgrunn og overordnede sammenhenger 2. Hovedelementer i planforslaget 3. Viktige konsekvenser/oppfølging av rekkefølgekrav

2 1. Bakgrunn og overordnede sammenhenger Transformasjonsområde F i kommuneplanens arealdel Transformasjonsområdene = potensielle arealer for byvekst som skal tilfredsstille følgende overordende krav (punkt 7.1): «Innenfor transformasjonsområdene (A-G og 0) skal det utvikles en bymessig og variert bebyggelse med blandet formål, med hovedvekt på bolig. Områdene skal bygges ut på en måte som tilfører området og byen kvaliteter i form av møteplasser, aktivitetsarenaer og nødvendig teknisk- og sosial infrastruktur.»

3 1. Bakgrunn og overordnede sammenhenger Rekkefølgekrav og plankrav (punkt 1.2) Generelt: «Før det kan vedtas detaljreguleringsplaner for delområder innenfor transformasjonsområdene for byutvikling (områdene A-G, J og 0) stilles det krav om at de overordnede, helhetlige sammenhengene for arealbruk, bebyggelsesstruktur, grønnstruktur, gang-og sykkelveger, vegsystem og kollektivbetjening for området er avklart. Det skal vises hvordan de overordnede sammenhengene kan ivaretas i ulike etapper av områdets utvikling. De overordnede avklaringene kan gjøres gjennom programmer for området som behandles av bystyret, eller en samlet arealplan for hele det aktuelle transformasjonsområdet.» I tillegg for F: «hvilke deler av veg-, kollektiv og gang-/sykkelsystemet utenfor planområdet som må være ferdig utbygd»

4 1. Bakgrunn og overordnede sammenhenger Prosess Planprogram vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn i Formannskapet Høringsperiode Planprogram fastsatt i Bystyret Vedtak i Bystyret om å inkludere Nøsted Brygge i transformasjonsområde F og dermed i områdereguleringen

5 1. Bakgrunn og overordnede sammenhenger Varslet planområde Nøsted Brygge: Varslet som utvidet planområde Drammen Glassverk: Varslet oppstart av planarbeid

6 Eksisterende situasjon

7 Hensikten med planen Hovedhensikten med områdeplanen er å transformere Nøsted og Glassverket fra industri til et nytt flerfunksjonelt boligområde. Det skal legges til rette for å etablere lokale handels-, service- og kulturfunksjoner som kan supplere Åskollen bydelssenter og betjene et lokalt marked. Et sentralt element er å etablere en sammenhengende fjordpromenade og et nettverk av varierte, lett tilgjengelige byrom og uteoppholdsarealer som inngår i et definert hierarki, fra offentlig til privat og som innbyr til lek, aktivitet og opphold

8 Illustrasjonsplan Hovedgrep: Omdanning av industriområder til boligformål. Sammenhengende Fjordpromenade med ulike program og aktiviteter knyttet til fjorden. Nøsted Brygge: Ombygging og mindre påbygging i en til to etasjer på deler av eksisterende lager- og industribygg. Det legges til rette for noe tjenesteyting i første etasje, men hovedsakelig foreslås bygningen bygget om til boliger. Glassverket: Med utgangspunkt i avholdt konkurranse, foreslås en bygningsrekke på mellom 3 og 7 etasjer mot fjorden med ulike typer åpninger. Forslagsstiller ønsker et høyhus for å markerer avslutningen av rekken mot nord. Lokalt sentrum i tilknytning til bebyggelse som ønskes bevart (Glasslageret og Tårnbygningen) Mindre punktbebyggelse i tre etasjer mot Svelvikveien tilpasset småhusbebyggelsen på Åskollen. Grøntdrag som strekker seg hele veien gjennom området med ulikt program (ballfelt, opphold og lek). Landskapsreperasjon

9 Nøkkeltall Størrelse 2. Planforslaget Nøsted Totalt 35,5 daa: 24 daa land/ 11,5 daa sjø Glassverket Totalt 116 daa: 61 daa land/55 daa sjø Antall boliger Totalt BRA bolig m² m² Totalt BRA næring m² (Maks m² forretning og inntil m² dagligvarehandel) Totalt BRA tjenesteyting m² Totalt BRA m² m²

10 Plankart og plankrav Dette er en områderegulering Men følgende områder foreslås unntatt plankrav = man kan gå rett på søknad om tiltak/rammesøknad - Nøsted 90 boliger - Båthavna bruk som i dag - Glassverket 1. byggetrinn 140 boliger For alle andre områder vil bebyggelsens plassering og utforming diskuteres gjennom nye detaljreguleringer

11 Leilighetsutforming og botilbud Åskollen bydel har en forholdsvis lav tetthet med en overvekt av eneboliger og tettere småhusbebyggelse. For å kunne ivareta arealdelens intensjon både knyttet til transformasjonsområdene generelt, men også målet om et variert botilbud innenfor hver bydel, er det i planforslaget lagt vekt på å tilby en mer bymessig tetthet enn dagens situasjon. Samtidig foreslås det i bestemmelsene (punkt Boligkvalitet) at alle boliger på bakkeplan: b) skal etableres med direkte tilgang til privat uteoppholdsareal på terreng med mindre det kan dokumenteres andre kvalitative løsninger. Min 60 % av leiligheter i 1.etg skal etableres som familieleiligheter med minimum 2 soverom

12 Samlet utnyttelse og krav til uteoppholdsarealer Samlet prosent bruksareal på land [Fjordpromenaden og all infrastruktur utelatt]: Nøsted Glassverket 125 % (%BRA) 123 % (%BRA) Til sammenligning er Oslo s ytterste sone definert som å ha %BRA opp mot 250% Områdereguleringen viser prinsipper for en utvikling som skal skje over år. Planforslaget tillater et bruksareal pr. felt for bebyggelse og anlegg og angir maks antall kvadratmeter bruksareal for hele planen. I tillegg er det foreslått et maksimalt antall boliger slik at man får forutsigbarhet for alle typer infrastruktur og tilgang på utearealer. Det er også stilt krav til at hver etappe skal tilfredsstille kravene til uteoppholdsarealer, både kvantitativt og kvalitativt

13 Samlet utnyttelse og krav til uteoppholdsarealer Fra bestemmelsene, punkt 7.6.: b) Krav til lek og uteoppholdsareal skal være i henhold til den enhver tid gjeldende kommuneplanens arealdel. Innenfor sentrumsformål, felt BS1 kan beregningen baseres på prinsippene for «innenfor sentrumsplanen», i henhold til kommuneplanens arealdel datert 5. okt. 2015, forutsatt at de kvalitative kravene blir oppfylt. Utenfor det definerte sentrumsområdet, felt BS1 tillates inntil 30 % av privat og felles uteoppholdsareal løst på takterrasser. Gatetun med begrenset omfang av biltrafikk kan medregnes i lek og uteoppholdsareal. Sykkelparkering/-boder, HC-parkering, renovasjonsanlegg, fjordpromenade (bredde 6 m) og uteoppholdsareal for barnehage kan ikke medregnes i lek og uteoppholdsareal. c) Krav til uteoppholdsareal (MUA) og lek iht. kommuneplanens arealdel skal være tilfredsstilt innenfor planområdet og innenfor det enkelte byggetrinn. Midlertidige løsninger tillates i den etappevise utviklingen av området forutsatt at tilfredsstillende løsninger i forhold til nærhet, tilgjengelighet og miljøforhold kan dokumenteres. Planforslaget fastsetter maks antall boenheter. Det gir et gjennomsnittlig uteareal per boenhet på: Glassverket: Nøsted: 52 m2 69 m2 kravet i punkt 7.4 i arealdelen varierer fra 15 m2 til 63 m

14 Samlet utnyttelse og utforming - eksempel på fleksibilitet for områdene med plankrav Sammen med de foreslåtte høydebegrensningene innebærer forslaget til maks. BRA at den regulerte utnyttelsen kan arronderes på ulike måter, avhengig av program og ønsket uttrykk

15 Illustrasjoner Glassverket Oversiktsperspektiv Parken Fjordpromenaden og torget i sentrumsområdet med den bevarte bebyggelsen

16 Område som detaljreguleres - 1. byggetrinn på Glassverket Felt B1 og B2 i områdereguleringen 140 boliger Rosa flater er de foreslåtte høydebegrensningene, mens røde streker indikerer illustrasjonsprosjektet Grunneier, Union Eiendomsutvikling, ønsker et høyhus for å avslutte bygningsrekken

17 Høyhus? - bryter med kommuneplanens arealdel I forslaget som skal legges frem for Formannskapet er det vist alternativer for å fordele volumet innenfor de øvrige boligfeltene

18 Område som detaljreguleres - Nøsted Brygge Om- og påbygging av eksisterende bygning Dagens bygningsmasse - vurderes som et godt prosjekt (kfr gjennomgang av utnyttelse og tilgang på utearealer over) Oversiktsperspektiver

19 3. Viktige konsekvenser/oppfølging av rekkefølgekrav Overordnet vegnett: Stilt rekkefølgekrav som begrenser utbyggingen slik at trafikkbelastningen på Svelvikveien ikke øker før utbedret Svelvikvei kan tas i bruk og ny Svelvikvei er bygget. Det foreslås tillatt tilsammen ca. 400 boliger parallelt med at næringsaktiviteten fases ut. Kollektivtrafikk: Tilpasset vegvesenets planer for utbedring av Svelvikveien. Gang- sykkelveinett: Foreslås et sammenhengende forløp gjennom hele planområdet Mellom Nøsted Brygge og Merket er det gjennom rekkefølgebestemmelser sikret opparbeidelse av en midlertidig rute som på sikt, når Svelvikveien er utbedret kan fungere som den den rekreative ruta i området

20 3. Viktige konsekvenser/oppfølging av rekkefølgekrav Barn og unge Dersom man ser «bort» fra Nøstedhallen, er området i dag ikke spesielt tilrettelagt for barn og unge Eierne av Nøstedhallen ønsker en bruksendring til bolig på sikt. Samtidig vil transformasjonen av Glassverket gi nye tilbud til aktivitetsarealer for alle aldersgrupper som ikke finnes der i dag i form av: 1) Tilrettelegging av områdene i tilknytning til Fjordpromenaden 2) Nye tilgjengelige arealer som er resultat av landskapsreperasjonen

21 Kulturminner Kulturminner

22 Alle boenheter skal ha stille side, og tilgang til uteoppholdsareal og lek med tilfredsstillende støyforhold

23 Fjordpromenaden Fjordpromenaden blir rom for opphold, lek og fysisk aktivitet