Saksbehandler: Marianne Sønåsen Arkiv: GBNR 113/750 Arkivsaksnr.: 09/ Dato:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Marianne Sønåsen Arkiv: GBNR 113/750 Arkivsaksnr.: 09/ Dato: /750, BRAGERNES STRAND, GODKJENNING AV OVERORDNET UTOMHUSPLAN â INNSTILLING TIL: Formannskapet Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til overordnet utomhusplan godkjennes med noen mindre endringer, og det gis dispensasjon på vilkår som nevnt nedenfor: 1. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra reguleringsplanens krav til støybelastning jfr. punkt til Sentrumsplanens støykrav punkt 2.3, slik at 50 % av felles uteareal innenfor området Bragernes Strand tilfredsstiller kravet på under 55dB. Resterende areal kan ha en støybelasting mellom 55 og 60 db. Alle lekeareal skal være under 55dB. 2. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra støykravene i reguleringsplanenes bestemmelse punkt og Sentrumsplanen punkt 2.3 for 430m2 av Elveparken slik at dette arealet ikke må tilfredsstille støykravet på under 55dB hhv 60dB. 3. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse punkt og bygningsvedtektens til 69 nr 3- den ubebygde del av tomta fellesareal nr 3 lekeareal punkt f. sandlekeplass, fra kravet om at sandlekeplass skal anlegges i en avstand av 50 meter fra boligen. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra Sentrumsplanens bestemmelse punkt 3.3 Areal for lek og kravet om at sandlekeplass opparbeides for hver boliggruppe på maksimum 50 boliger med maksimum avstand fra bolig 50 m og minimum areal 50m2. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: Sandlekeplassen i rød støysone v/steinmuren utgår i utomhusplanen/opparbeides ikke. Det tegnes inn nye sandlekeplasser nær utgangen fra hus 8 og hus 9 (vist på planen). På minimum 50m2 med standard utstyr. Disse må være opparbeidet før det gis ferdigattest på de resterende husene og utomhusarealene. Det innhentes uttalelse fra barnetalspersonen før disse sandlekeplassene godkjennes i detalj. Administrasjonen gis fullmakt til å godkjenne endelig utomhusplan etter at de nevnte endringene er innarbeidet i samråd med barnetalspersonen.

2 Osmund Kaldheim rådmann á Bertil Horvli byutviklingsdirektør

3 â Hensikten med saken Saken gjelder godkjenning av overordnet utomhusplan for området Bragerens Strand. Det er mottatt forslag til godkjenning av overordnet utomhusplan for området sist revidert I kvartalet er det oppført 11 hus med til sammen 332 leiligheter med parkeringskjellere. Det er etablert barnehage i bygningen mot Prins Oscarsgste/Tomtegata (hus 11 se utomhusplan vedlegg1). Utbyggingen av området er fordelt på 5 byggetrinn (se utomhusplan vedlegg 1). Før det kan gis ferdigattester for hele byggeprosjektet gjenstår det godkjenning av overordnet utomhusplan. Hensikten med denne saken er å vurdere om det kan innvilges dispensasjon for krav til støy på utomhusområdet, og avstand til lekeplass slik at utomhusplanen kan godkjennes og ferdigattest innvilges. Saksutredning Historikk/bakgrunn Området omfattes av reguleringsplan for Bragernes Strand vedtatt Området er regulert til områder for bolig med tilhørende anlegg. Kvartalet omfattes av Sentrumsplanen vedtatt I Sentrumsplanen er området avsatt til bybebyggelse blandet formål Det er inngått utbyggingsavtale for Bragernes Strand mellom utbygger og Drammen kommune. Denne utbyggingsavtalen innebærer at utbygger ble gitt tillatelse til å regne 1300 m2 av det offentlige området Elveparken som lå utenfor reguleringsplanen for Bragernes Strand som del av sitt utomhusområde. 430 m2 av Elveparken er benyttet som utomhusareal av utbygger. Prosjektet Bragernes strand har utarbeidet en endelig utomhusplan som viser lekearealer som tilfredsstiller kravet til areal i Drammen kommunes bygningsvedtekter, men der krav til minste avstand fra bolig på 50 meter til lekeplasser er overskredet for hus 1,5 og 6. Hus 6 er plassert lengst unna nærmeste lekeplass med en avstand på ca 60 meter. Prosjektet Bragernes Strand har ikke klart å overholde krav til støy satt i reguleringsplanens pkt I forhold til støy på private uteoppholdsareal er det derfor gitt tillatelse til full innglassing av balkonger og terrasser dette gjelder hus 11, 7, 1, 2 og 3. Dette forholdet anses derfor som tilfredstilt. I forhold til de felles utomhusområder innenfor reguleringsområdet Bragernes Strand, tilfredsstilles ikke kravet i reguleringsbestemmelsene pkt Derimot fremkommer det av søknaden at de lempeligere kravene i kommunedelplan for Drammen sentrum kan oppnås. Siden sentrumsplanen er en nyere plan er også dette forholdet tilfredstilt, men det må formelt sett dispenseres fra reguleringsplanen. De 430m2 av Elveparken som er regnet med som felles uteoppholdsareal iht. utbyggingsavtalen med Drammen kommune tilfredsstiller ikke bestemmelsene om støy i Sentrumsplanen. Plangrunnlag Støyforhold:

4 Av reguleringsplanen for Bragernes Strand bestemmelse punkt fremgår det: Bebyggelsens innendørs oppholdsrom, og utvendige arealer må tilfredsstille støykravene i Miljøverndepartementets rundskriv T 8/79. Aktuelle støyskjermingstiltak kan være både tiltak i fasader og planløsninger, innglassede balkonger, plassering av bygninger for å skjerme, støyskjermer mv. Luftkvaliteten i leilighetene må tilfredsstille kravene i: Forskrift om lokal luftkvaltiet. Etter at reguleringsplanen ble vedtatt ble det fastsatt ny retningslinje for behandling av støy (T- 1442) fastsatt av Miljøverndepartementet T 8/79 er opphevet. Iht. veileder til Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen (støyretningslinjen) fremgår det at dersom vedtatte reguleringsplaner henviser direkte til tidligere retningslinjer, for eksempel T-8/79, er det bestemmelsene i disse retningslinjene som gjelder. Etter sentrumsplanens bestemmelser pkt. 1 gjelder tidligere stadfestede regulerings- og bebyggelsesplaner når hovedformålet ikke er i strid med sentrumsplanen, og parkeringskrav ikke er i strid med parkeringsvedtektene. Reguleringsplan for Bragernes strand er vedtatt før sentrumsplanen og har hovedformål og parkeringskrav som foreskrevet. Sentrumsplanen utfyller reguleringsplanen for Bragernes Strand bare på områder reguleringsplanen ikke selv har bestemmelser. De 430 m2 i Elveparken har ikke bestemmelser om støy, og er således regulert av sentrumsplanens bestemmelser. Avstand til sandlekeplasser fra bolig: Av reguleringsplanens punkt fremgår det at utomhusplanen skal beskrive prinsippene for bruken av utearealene i samsvar med kommunens bygningsvedtekter (vedtekt til plan- og bygningsloven 69). Bygningsvedtektene krever at sandlekeplass for småbarn skal anlegges for mindre boliggrupper i en avstand av maksimalt 50 meter fra boligen. Adkomsten til sandlekeplassen skal være trafikksikker og ikke finne sted mot gate med gjennomgående trafikk. Arealet skal være minst 100 kvadratmeter og gi plass for sandkasse, bord og benker for barn og voksne. Av Sentrumsplanens bestemmelse punkt 3.3 fremgår det at maks. avstand fra bolig til sandlekeplass skal være 50 meter, maks antall boliger 50 minimum areal 50m2. Sandlekeplasser skal ha trafikksikker adkomst. Dispensasjonssøknadene Halvorsen & Reiene har i to brev datert søkt om dispensasjon fra både krav til støy for utomhusarealet og avstand til lekeplassene. Dispensasjon fra kravene til støy er begrunnet med at man innefor reguleringsområdet Bragernes Strand kan oppnå det lempeligere kravet i sentrumsplanen. For de 430 m2 i Elveparken vises det til at området er et høykvalitets rekreasjonsområde som har så mange positive elementer i forhold til uteopphold at ulempene med tidvis høye støyverdier i praksis må anses kompensert. Søknaden om dispensasjon fra avstanskravet i Drammen kommunes vedtekter til plan- og bygningsloven på femti meter fra sandlekeplassen til boligen er begrunnet med at sandlekeplassene er gitt en plassering der uterommene har de beste kvaliteter for denne type bruk. Det påpekes også

5 at avstandsforskjellen på 10 meter må være akseptabel da adkomsten til lekeplassen er tilnærmet bilfri. Høring: Søknadene om dispensasjon er forelagt Fylkesmannen i Buskerud og Buskerud fylkeskommune til uttalelse (se vedlegg 9 og 10). Av uttalelse fra Fylkesmannen i Buskerud datert fremgår det bla: I forbindelse med behandlingen av et forslag til utomhusplan for Bragernes Strand har Drammen kommune oversendt søknad om dispensasjon fra bestemmelser om støy på uteoppholdsarealer og avstand til lekeplasser. Fylkesmannen kan ikke se at omsøkte løsning ivaretar barn og unges interesser på en tilfredsstillende måte. Vi anser at det burde vært innarbeidet flere sandlekeplasser, og vi vil sterkt fraråde etablering av lekeplass i rød støysone. Vi vil benytte vår klageadgang dersom kommunen vedtar en løsning som vi mener er i strid med nasjonale føringer for barn og unges interesser. Til søknaden om dispensasjon fra kommunedelplanens bestemmelser om avstand til sandlekeplasser, anser vi at avstanden på 60m fra en av blokkene (hus 6) kun innebærer en mindre overskridelse av kravet om maksimal 50m avstand. Forutsatt en trafikksikker atkomst, har vi ingen vesentlige merknader til et slikt avvik. Vi vil likevel bemerke at det ikke er satt av tilstrekkelig antall sandlekeplasser i området ut i fra antall leiligheter, jfr. sentrumsplanens bestemmelser. Vi anbefaler derfor at kommunen vurderer å innarbeide flere sandlekeplasser i dette området fremfor å dispensere fra planbestemmelsene. Den andre lekeplassen som skal regnes med som lekeareal inngår i en barnehage. I barnehagens åpningstider vil derfor avstanden til lekeplass bli lengre enn 50m også i denne delen av området, og nærmeste lekeplass vil da være den sterkt støybelastede lekeplassen ved rundkjøringen i sørøst. Vi vil derfor gjenta at denne lekeplassen må støyskjermes. Etablering av lekeplass i rød støysone vil være i strid med nasjonale føringer for barn og unges interesser. Vi etterlyser informasjon om hvorvidt kommunens representant for ivaretakelse av barn og unges interesser i plansaker har vurdert saken og hva vedkommende eventuelt har uttalt. Kommunen må for øvrig se til at plan- og bygningslovens vilkår for dispensasjon blir oppfylt og unngå vedtak som kan skape en uheldig presedens. Fylkesmannen vil i denne saken legge spesiell vekt på oppfølgingen av rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser. Buskerud Fylkeskommune uttaler 1 e-post av at: - Det foreligger ikke sterke motforestillinger mot å innvilge dispensasjon. Dersom kravene om i forhold til uteoppholdsareal ikke er oppfylt, er det mulig å benytte areal som ligger i Elveparken jf. tidligere inngått utbyggingsavtale. Rådmannens vurdering Etter plan- og bygningsloven 19-2 kan kommunen innvilge varig eller midlertidig dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf plan- og bygningsloven kap. 19. Fordelene skal primært knyttes til de offentlige hensyn som planen skal ivareta og de formål og hensyn som plan- og bygningsloven fastsetter. Kommunen har også anledning til å sette betingelser for dispensasjon for å kompensere for eventuelle ulemper som følger av dispensasjonen. Dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse om støyforhold på felles utearealer. Innenfor området Bragernes Strand søkes det om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser om støy for i stedet å benytte Sentrumsplanens noe reduserte krav om støy. I henhold til

6 reguleringsplanen skal alle utearealer tilfredsstille et støynivå under 55dB. I Sentrumsplanen er kravene noe lempet, med et krav om maksimum 55dB på minimum 50 % av uteoppholdsarealet og maksimum 60dB på resterende areal. Dette tilfredsstilles på uteoppholdsarealet på Bragernes Strand. Av Nasjonale forventinger til regional og kommunal planlegging fremgår det at nye miljø- og helseulemper i form av støy skal forebygges ved planlegging av ny boligbebyggelse. Rådmannen mener at dispensasjon fra støykravene i reguleringsplanens bestemmelse ned til kravene i Sentrumsplanen for felles utearealer innenfor området Bragernes Strand ikke medfører at hensynene bak de nasjonale forventningene blir vesentlig tilsidesatt. Sentrumsplanen er en nyere plan utarbeidet for å gi riktige rammevilkår for utvikling av sentrumsbebyggelse. Ut fra nasjonale målsettinger om samordnet areal- og transport- planlegging er det ønskelig å konsentrere både bolig- og næringsbebyggelse i sentrale byområder som kan betjenes med et forbedret kollektivreisetilbud. Dette er også en av hovedtankene bak Buskerudbysamarbeidet. Ideelle målsettinger om lav trafikkstøy i boligområdene må veies mot de foran nevnte målsettinger. Etter en samlet vurdering finner Rådmannen at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Det er tilstrekkelig at Bragernes Strand har felles uteoppholdsarealer i tråd med Sentrumsplanens bestemmelse. Utenfor området Bragernes Strand (dvs. Elveparken) søkes det dispensasjon fra Sentrumsplanens bestemmelser om støy. 430m2 av Elveparken er benyttet som felles uteoppholdsareal i henhold til utbyggingsavtalen med Drammen kommune. Dette arealet kan ikke tilfredsstille et støykrav under 60dB. Elveparken er et høykvaltitetes rekreasjonsområde som har så mange positive elementer i forhold til uteopphold at en ulempe med tidvis høye støyverdier i praksis kompenseres. Med henvisning til ovennevnte, finner Rådmannen at hensynene bak støybestemmelsene ikke blir vesentlig tilsidesatt ved å gi dispensasjon fra bestemmelsene om støykrav. Rådmannen har vektlagt at de 430 kvadratmeterne utgjør en liten del av det totale utomhusarealet. Det vil neppe være mulig å støyskjerme de opparbeidede arealene i Elveparken slik at de oppnår de nevnte støykravene, uten store estetiske og bruksmessige ulemper. Videre påpekes at området er svært egnet for ungdom som gjerne benytter stranden, og ikke finner støy tilsvarende sjenerende som mindre barn og voksne. Fordelene med et slikt område tilpasset de unges behov for utendørs sosiale møteplasser medfører etter rådmannens syn at fordelene ved å innvilge dispensasjonen etter en samlet vurdering er klart større enn ulempene. Dispensasjon fra avstandskravet til sandlekeplasser. Det er søkt om dispensasjon fra Drammen kommunes vedtekter vedrørende avstandskravet på 50 meter fra boligen til sandlekeplassen. Hus 6 ligger i en noe større avstand enn 50 meter fra sandlekeplassen. Rådmannen finner at adkomsten til lekeplassen som ligger inne i kvartalet der det nesten er bilfritt ikke medfører at hensynet bak bestemmelsen om dispensasjon fra avstandskravet blir vesentlig tilsidesatt. Fylkesmannen har også bemerket at en avstand på 60 meter under slike forhold er akseptabelt. Etter en samlet vurdering finner man at fordelene ved å gi dispensasjon fra avstandskravet fra boligen til sandlekeplassen er klart større enn ulempene. Sandlekeplassene tilfredsstiller støykravene i gjeldende bestemmelser og har en god utforming som tilfredsstiller Sentrumsplanens krav.

7 Lekeareal i barnehage. I regnskapet for lekearealer (inkludert avstander) er lekearealet for barnehagen regnet med. Dette arealet er åpent for alle utenom barnehagens åpningstid. I barnehagens åpningstid er det få barn hjemme i boligene (kommunen har tilnærmet full barnehagedekning) som har behov for å benytte sandlekeplassene. Vi har observert at lekearealet til barnehagen brukes jevnlig av barn og foreldre utenom barnehagens åpningstid. Kommunen har godtatt tilsvarende bruk av barnehagenes uteareal for nærliggende boliger andre steder, uten at vi har observert problemer i den forbindelse. Sandlekeplassen i rød støysone bak den nevnte steinmuren er ikke opparbeidet og er ikke regnet med i regnskapet for lekearealer. Det er antakelig vanskelig/umulig å støyskjerme denne slik at støykravet (55dB) oppfylles. Det har derfor ingen hensikt å opparbeide denne, men at det pålegges å opparbeide to erstatningsarealer i et område inne på eiendommen med tilfredsstillende støyforhold. Rådmannen vil derfor, med bakgrunn i Fylkesmannens uttalelse, stille som vilkår for dispensasjonen forøvrig kreve at det opparbeides en sandlekeplass på minimum 50m2 ved inngangen til hus 9 (se vedlegg 11). Konklusjon: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 anbefales det å gi dispensasjon fra reguleringsplanen mht. krav til støybelastning jfr. punkt ned til Sentrumsplanens støykrav punkt 2.3, slik at 50 % av felles uteareal innenfor området Bragernes Strand tilfredsstiller kravet på under 55dB. Resterende areal kan ha en støybelasting mellom 55 og 60 db. Alle lekeareal skal være under 55dB. Følgende begrunnelse er lagt til grunn for innvilgelsen: Dispensasjon fra støykravene i reguleringsplanen ned til støybestemmelsene i Sentrumsplanen for felles utearealer innenfor området Bragernes Strand medfører ikke at hensynene bak de Nasjonale forventningene blir vesentlig tilsidesatt. Sentrumsplanen er en nyere plan utarbeidet for å gi riktige rammevilkår for utvikling av sentrumsbebyggelse i et fremtidig byutviklingsperspektiv. Etter en samlet vurdering finner Rådmannen at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Det er tilstrekkelig at Bragernes Strand har felles uteoppholdsarealer i tråd med Sentrumsplanens bestemmelse. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 anbefales det å gi dispensasjon fra støykravene i reguleringsplanenes bestemmelse punkt og Sentrumsplanen punkt 2.3 for 430m2 av Elveparken slik at dette arealet ikke må tilfredsstille støykravet på under 55dB hhv 60dB. Følgende begrunnelse er lagt til grunn for innvilgelsen: Elveparken er et høykvaltitets rekreasjonsområde som har så mange positive elementer i forhold til uteopphold at en ulempe med tidvis høye støyverdier i praksis kompenseres. En eventuell støyskjerming av disse områdende vil neppe gi tilfredsstillende støyforhold, selv med tilhørende store estetiske og bruksmessige ulemper. Med henvisning til ovennevnte, vil hensynene bak støybestemmelsene ikke bli vesentlig tilsidesatt ved å gi dispensasjon fra bestemmelsene om støykrav. Etter en samlet vurdering er fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene.

8 Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 anbefales det å gi dispensasjon fra reguleringplanens bestemmelse punkt og bygningsvedtektens til 69 nr 3- den ubebygde del av tomta fellesareal nr 3 lekeareal punkt f. sandlekeplass fra kravet om at sandlekeplass skal anlegges i en avstand av 50 meter fra boligen. Med henvisning til Fylkesmannens tolkning anbefales det at det gis dispensasjon fra Sentrumsplanens bestemmelse punkt 3.3 Areal for lek og kravet om at sandlekeplass opparbeides for hver boliggruppe på maksimum 50 boliger med maksimum avstand fra bolig 50 m og minimum areal 50m2. Begrunnelsen er som følger: Adkomsten til lekeplassene ligger inne i kvartalet der det nesten er bilfritt, slik at hensynet bak bestemmelsen om avstand, størrelse og antall boliger ikke blir vesentlig tilsidesatt ved en eventuell dispensasjon. Den store lekeplassen mellom hus 2 og hus 3 og lekeplassen i barnehagen har vesentlig mer variert utstyr i form av lekeapparater enn regelverket krever. Etter en samlet vurdering finner man at fordelene ved å gi dispensasjon fra avstandskravet fra boligen til sandlekeplassen på vilkår som nevnte nedenfor er klart større enn ulempene. Sandlekeplassene tilfredsstiller støykravene i gjeldende bestemmelser og har en god utforming som tilfredsstiller Sentrumsplanens krav. Følgende vilkår anbefales: Sandlekeplassen i rød støysone v/steinmuren utgår i utomhusplanen/opparbeides ikke. Det tegnes inn nye sandlekeplasser nær utgangen fra hus 8 og hus 9 (vist på planen). På minimum 50m2 med standard utstyr. Disse må være opparbeidet før det gis ferdigattest på de resterende husene og utomhusarealene. Det innhentes uttalelse fra barnetalspersonen før disse sandlekeplassene godkjennes i detalj. Vedlegg: 1. Utomhusplan revidert Revidert støykart Uavhengig kontroll av støynivå på utendørs oppholdsareal av Søknad om dispensasjon-støyforhold felles utearealer av Søknad om dispensasjon avstand til sandlekeplasser fra bolig av Brev fra JM dokumentasjon av nærlekeplasser Bragernes Strand av Kart lekeareal Bragernes Strand revidert Støyutredning Bragernes Strand sist revidert Uttalelse fra Fylkesmannen i Buskerud i brev datert Uttalelse fra Buskerud fylkeskommune i e-post av Kart nye lekearealer. á