Saksframlegg. Saksb: Dorota Hatlevik Arkiv: HEIGB 66/243 13/ Dato:

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Dorota Hatlevik Arkiv: HEIGB 66/243 13/ Dato: SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLANEN/KOMMUNEPLANENS AREALDEL FOR FREDRIK COLLETTS VEG 1, 66/243. BEBYGD AREAL (BYA)/STØRRELSE PÅ FRADELT TOMT. Vedlegg: 1. Reguleringsplan for Fredrik Colletsveg 1 med bestemmelser. 2. Søknad fra Rambøll mottatt med vedlegg. 3. Brev fra advokat Kristoffer Ringerud med supplerende opplysninger mottatt , med uttalelse fra naboer datert Brev fra Harald Bøgh-Olsen, Thorvald Eriksensveg 7 mottatt Brev fra Fylkesmannen i Oppland vedrørende klagesak i Roavegen 30 mottatt Sammendrag: Det søkes på vegne av eieren av Fredrik Colletsveg 1 om dispensasjon fra gjeldende planer for fradeling av ei boligtomt. Administrasjonen anbefaler at det ikke gis dispensasjon. Bakgrunn: Rambøll søker i brev mottatt på vegne av eieren av Fredrik Colletsveg 1, 66/243, Hanne Mikkelsen om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan/kommuneplanens arealdel. Formålet med dispensasjonen er å fradele en boligtomt. Fakta: Reguleringsplan. Eiendommen ligger innenfor reguleringsplanen for Fredrik Colletsveg 1, vedtatt av kommunestyret den Eiendommen Fredrik Colletsveg 1, tidligere Matbua, er regulert til boligformål med 25% BYA. Parkering på terreng skal regnes med i BYA med 15m2 pr. plass. Planen angir tre atkomster til eiendommen. Eksisterende bebyggelse på eiendommen med 5 leiligheter som er ferdige og i bruk har et bebygd areal på 415m2, inklusive parkering på terreng og i garasje/carport. Totalt tomteareal er m2. Med eksisterende bebyggelse som i dag gir dette BYA på 19.6 %. Innenfor regulert BYA på 25 % både for hver tomt (ved fradeling) og samlet kan det fradeles en tomt på 380 m2 med et bebygd areal på 95 m2.

2 Kommuneplanens arealdel. I kommuneplanens arealdel, planbestemmelser 1.5.2, «Fradeling av boligtomter og fortetting i eksisterende boligområder» kreves det at gjenværende og fradelte tomter skal være minimum 600 m2. Det kan, etter skjønn i enkelte områder godkjennes tomter ned til 500 m2. En fradelt tomt vil utfra dette være av svært begrenset størrelse etter reguleringsplanen. Den vil være i strid med kommuneplanens arealdel og en fradeling vil være avhengig av dispensasjon. Søknad om dispensasjon. Det søkes om fradeling av ei tomt på 600 m2 med BYA på 25 %. BYA blir da for den gjenværende delen 29.4 %, BYA blir samlet på 28.1 %. Det opplyses at arealet har stått ubrukt etter at næringsvirksomheten (Matbua) ble avsluttet og at det etter søkers oppfatning egner seg godt for fortetting. Et hus med gode utearealer kan plasseres i samsvar med byggegrenser og frisiktsoner. Tomta får atkomst fra syd/vest og parkering på terreng eller i underetasje. Det påpekes at en enebolig vil passe godt inn i området, som består av eneboliger. Leke/utearealer ivaretas på den fradelte tomta og nærlekeplass avsettes på gjenværende del. Det vises til kommuneplanens arealdel og dens retningslinjer, del 3 pkt 1og at den omsøkte fradeling følger disse retningslinjene. Det gjelder tilstrekkelig teknisk og sosial infrastruktur, ikke uheldige trafikkbelastninger, ikke nedbygging av grøntområder, at nabolaget tilføres kvaliteter, at det er plass til bygninger og parkering og tilfredsstillende leke og uteoppholdsarealer. I følge retningslinjenes pkt h kan det gis dispensasjon fra bla BYA forutsatt at BYA og type bebyggelse er tilpasset strøket for øvrig og at øvrige bestemmelser og retningslinjer etterkommes. Søknaden gjelder dermed dispensasjon fra reguleringsplanen mht BYA, fra 25 % til 29.4 % på gjenværende del og til 28.1 % samlet. Kravet i kommuneplanens arealdel mht minimum tomtestørrelse oppfylles. Alternativ søknad om dispensasjon. Alternativt kunne det i følge søker søkes om fradeling av ei tomt på 380 m2. Med et mindre bygg enn ønskelig, dvs. bebygd areal på 95 m2 ville fradeling en være innenfor reguleringsplanen. Søknaden ville da gjelde dispensasjon fra kravet i kommuneplanens arealdel mht minimum tomtestørrelse (600/500 m2). Dette alternativet ønsker ikke søkeren. Saksgang. Foreløpig svar ble gitt Det foreløpige svaret er at administrasjonen av de beskrevne alternativer går for alternativet til dispensasjon det er søkt om. Etter nærmere vurdering bla av en klagesak rett over gata, eiendommen Roavegen 30 som på det tidspunktet lå hos fylkesmannen til behandling ble det fra administrasjonen den gitt uttrykk for at det vil være svært vanskelig å gå inn for dispensasjon, og en allikevel ikke vil kunne gjøre det. Saken ble gjennomgått i møte den med eier Hanne Mikkelsen, Rambøll v/per Finborud, advokatfirmaet Ringerud AS v/kristoffer Ringerud og Lillehammer kommune

3 v/øyvind Nyfløt og Bjørn Kr Sveen. Konklusjonen ble at saken foreslås fremmet for planutvalget på grunn av at dispensasjoner fra kommuneplanen, som er ett alternativ, ikke er delegert til administrasjonen og forholdet til saken i Roavegen 30 som også er behandlet i planutvalget og som nå er avgjort.. Videre var konklusjonen at advokat Kristoffer Ringerud før saken fremmes oversender et supplerende brev med konkretisering av argumentene for dispensasjon. Supplerende brev fra advokat Kristoffer Ringerud er datert , hovedpunkter. Begge alternativer opprettholdes, men argumentasjonen er fokusert rundt den omsøkte løsningen, dvs. tomt på 600 m2. Vilkårene for dispensasjon er at formålsbestemmelsene eller hensynet bak disse ikke blir vesentlig tilsidesatt. Størrelse og bebygget areal på fradelt tomt er innenfor planen. I gjenværende del er det ikke medregnet regulert fortau. Planen er på dette punktet uaktuell. Medregnet dette arealet reduseres BYA fra 29.4 % til 28.9 %. Avviket fra bestemmelsene er ikke betydelig. Vilkårene for dispensasjon er at fordelene er klart større enn ulempene. I stedet for å forlenge dagens bygg, som en kan innenfor bestemmelsene er det klart best å bebygge tomta med enebolig som passer inn og ønskes av naboene. Tomta står igjen som en rest etter tidligere næringsvirksomhet. Parkering, atkomst, vann, avløp er tilrettelagt. Det er ikke konflikt med byggegrense, fri sikt, trafikkale forhold. Gode utearealer er ivaretatt. Bygningene framstår verken som ruvende eller tett bygget. Forslaget vil ikke medføre ulemper, men bidra til å rydde opp i området. Søker har hele tida rettet seg etter kommunens innspill og brukt betydelige summer på å planlegge i samsvar med disse. Hun har arbeidet for å utnytte eiendommen på en god måte, redusert tidligere forslag og engasjert rådgivere for å framlegge et prosjekt som hun mente ville bli godkjent. Det har, i epost vært korrespondanse og veiledning inn mot at den omsøkte løsningen ville bli godkjent. For eieren er det sentralt at søknaden behandles og innvilges. Brevet er vedlagt. Uttalelse fra noen naboer datert vedlegges. De mener at en fradelt tomt med tilpasset hus er den beste løsningen. Det tas forbehold om høyde på og utformingen av nytt hus. Tilleggskommentar fra en nabo. Eier av Thorvald Eriksensveg 7 tar i brev mottatt forbehold om at fellesuttalelsen ikke er et samtykke og påpeker at de må få vanlig nabovarsel, spesielt mht atkomst og parkering for eksisterende bebyggelse. Brevet er vedlagt. Sak 66/232, Roavegen 30. En klagesak på eiendommen Roavegen 30 har visse likheter med den som nå behandles. Det gjelder søknad om fradeling av boligtomt, som ble avslått Vedtaket ble påklaget av søker. Fylkesmannens avgjørelse foreligger i brev av Kommunens avslag er stadfestet, klagen er ikke tatt til følge. Fylkesmannens brev er vedlagt. Eiendommen ligger innenfor Byplanen for Lillehammer og er avsatt til småhusbebyggelse med BYA maks 25 %. I kommuneplanens arealdel, planbestemmelser 1.5.2, «Fradeling av

4 boligtomter og fortetting i eksisterende boligområder» gjelder samme krav til tomtestørrelse som for Fredrik Colletsveg 1. Eksisterende bebyggelse på eiendommen har et bebygd areal på 220m2, inklusive parkering. Totalt tomteareal er m2. Med eksisterende bebyggelse som i dag gir dette BYA på 16.5 %. Innenfor regulert BYA på 25 % både for hver tomt (ved fradeling) og samlet kan det fradeles en tomt på 450 m2 med et bebygd areal på 112 m2. Hvis det fradeles ei tomt på 600 m2, som omsøkt i Fredrik Colletsveg 1 blir BYA på den gjenværende delen 34.9 %. BYA blir samlet 27.8%. Regulert BYA er 25%. Fylkesmannen slår fast at tomta som søkes fradelt blir mindre enn 600 m2 og at kommunen med hjemmel i kommuneplanen har adgang til å avslå fradeling. Det er, i motsetning til Fredrik Colletsveg 1, ikke søkt om dispensasjon og Fylkesmannen går ikke inn på en konkret dispensasjonsvurdering så lenge det ikke er søkt og angitt hvilke konkrete forhold som taler for en dispensasjon. En bebyggelse av omsøkt tomt ville også vært avhengig av dispensasjon fra byggelinja mot Fredrik Colletsveg og avstanden til atkomstvegen mellom Roavegen og Fredrik Colletsveg. I tillegg vil ei tomt på 600 m2 bety at grensa mellom ny tomt og gjenværende del må legges nærmere bebyggelsen på gjenværende del enn 4m. Lovgrunnlag. Lovgrunnlag for dispensasjon fra planer er plan- og bygningsloven kap. 19. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det skal legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke innvilge dispensasjon dersom en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Før det eventuelt innvilges dispensasjon må saken sendes på høring til slik at naboer, regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt får mulighet til å uttale seg. Høring/videre behandling. Søknaden er ikke sendt ut på høring enda, jfr. lovgrunnlaget ovenfor. Vi har, i samråd med planutvalgets leder valgt å legge saken fram for planutvalget først. Hvis planutvalget mener at det skal gis dispensasjon legges saken ut på høring etterpå. Er det ikke vesentlige merknader, kan saken ferdigbehandles administrativt. Er det vesentlige merknader legges saken fram for planutvalget på nytt. Vurdering Foreløpig svar. Foreløpig svar ble på tross av flere purringer gitt fire måneder etter at søknaden kom inn. Dette på grunn av svært mange prioriterte arbeidsoppgaver og medarbeider i permisjon. Vi beklager dette.

5 Forskjellen i foreløpige svar i august 2013 skyldes at det ble foretatt en grundigere gjennomgang av denne saken og sammenlignbar sak før det siste svaret. Dette oppfattes som uheldig bla utfra hensynet til forutsigbarhet, men et foreløpig svar er ingen formell tillatelse. Sammenligning mellom Fredrik Colletsveg 1 og Roavegen 30. Likheter i sakene i Fredrik Colletsveg 1 og Roavegen 30 er at det må gis dispensasjon enten fra BYA på gjenværende del, som blir for stor, eller fra størrelsen på fradelt tomt, som blir for lita. Begge eiendommene er således for små til fradeling av ny boligtomt etter gjeldende planer. Forskjellen er at det i Fredrik Colletsveg 1 er mulig å plassere nybygg på en tilfredsstillende måte uten ytterligere dispensasjoner, det er det etter vår vurdering ikke i Roavegen 30. Dispensasjon er imidlertid ikke vurdert konkret i Roavegen 30. Avviket i BYA er mindre i Fredrik Colletsveg 1 enn i Roavegen 30. I begge saker er regulert fortau tatt ut av beregningsgrunnlaget for BYA. Likhetsprinsippet. I saken vedrørende Roavegen 30 ble det fra søker hevdet forskjellsbehandling i forhold til tidligere saker. Fylkesmannen er ikke enig i det, men bemerker generelt at det ikke er i strid med likhetsprinsippet hvis myndighetene strammer inn tidligere praksis, dersom den nye praksisen blir fulgt konsekvent i senere saker av tilsvarende karakter. Fredrik Colletsveg 1må derfor ikke behandles slik at det blir usaklig forskjellsbehandling i forhold til Roavegen 30. Like saker skal behandles likt, men søknader skal behandles individuelt og forskjeller skal vektlegges. Hensyn bak vedtatte planer/presedens. Vedtatt øvre grense for BYA og nedre grense for størrelse på ny tomt er basert på at en ønsker fortetting, men at det skal fortettes med kvalitet. Dette gjelder tilpassing til bygningsmiljø/byggeskikk, dekning av parkeringsbehov, trafikksikkerhet og ikke minst bomiljø, bla. gode utearealer. Fradelt tomt på 500 m2 i stedet for 600 m2. Et alternativ til det omsøkte kan være å fradele 500 m2, som det åpnes for i enkelte tilfeller i kommuneplanen, ikke 600 m2. Dette vil bety et mindre bebygd areal på ny tomt, 125 m2 i stedet for 150 m2. Samtidig vil avviket på gjenværende del og samlet være mindre, fra 25 % til 27.4 % på gjenværende del og fra 25 % til 26.8 % samlet. Det vil fortsatt innebære dispensasjon. Konklusjon En eventuell dispensasjon i Fredrik Colletsveg 1 bør baseres på at hensynene bak gjeldende planer ikke er tilsidesatt, at fordelene er større enn ulempene og at det er forskjell på denne saken og Roavegen 30. Administrasjonen er kommet til at hensynene bak gjeldende planer blir tilsidesatt og at fordelene ved dispensasjon etter en samlet vurdering ikke er større enn ulempene. Videre er

6 forskjellen til Roavegen 30 for liten til at en kan anbefale dispensasjon. Dispensasjoner av denne kategori skaper som regel presedens. Tjenesteområdeleder legger saken fram med slikt forslag til V E D T A K : Planutvalget avslår søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for Fredrik Collets veg 1 for fradeling av boligtomt fra eiendommen Fredrik Colletsveg 1, 66/243. Dette gjelder bebygd areal (BYA) på gjenværende del og samlet. Vedtaket er fattet med hjemmel i plan og bygningslovens Lillehammer Bjørn Kr. Sveen Rådgiver