Saksgang Møtedato Sak nr. Utvalg for plan, miljø og teknikk

Transkript

1 Arkivsak-dok. 17/ Saksbehandler Christian Emmerich Saksgang Møtedato Sak nr. Utvalg for plan, miljø og teknikk Søknad om midlertidig dispensasjon fra reguleringsplan - blokkbebyggelse - gnr 1 bnr 3735, 3736, 3737 og Kulås terrasse 8, 10, 12 og 14 - Vestlia properties AS Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 og med henvisning til grunner oppgitt i brev datert gir kommunen midlertidig dispensasjon fra reguleringsplanens rekkefølgekrav om opparbeidelse av fortau, jf. reguleringsplanen punkt 3.2, slik at det kan gis brukstillatelse til leilighetene. Dispensasjonen gjelder fram til Dispensasjonen gis på følgende vilkår: 1.1. Etablert anleggsvei over gnr 1 bnr 642 benyttes som kjøreadkomst for all bebyggelse i Kulås terrasse med unntak av for gnr 1 bnr Etablert anleggsvei holdes i god stand og vedlikeholdes av utbygger. Dette omfatter også vintervedlikehold. For nærmere begrunnelse vises til avsnitt «Rådmannens vurdering» nedenfor. Vedlegg: 1. Søknad om dispensasjon (17/ ) 2. Nabovarsel Sammendrag: Reguleringsplan for Kulås terrasse 8-14 ble vedtatt av Sarpsborg bystyre Kommunen ga rammetillatelse for oppføring av 39 leiligheter i Kulås terrasse. Igangsettingstillatelse ble gitt , og det første av totalt fire leilighetsbygg er planlagt ferdigstilt i løpet av november På grunn av økt trafikkbelastning har reguleringsplanen blant annet et krav om at det skal opparbeides fortau langs adkomstvei i nord før brukstillatelse til leilighetene kan gis. For at fortau skal kunne etableres må veien utvides. Utbygger mangler rettigheter til grunnen og søker om midlertidig dispensasjon fra rekkefølgekravet slik at leilighetene kan tas i bruk til tross for at det regulerte fortauet ikke er opparbeidet. Utbygger har inngått avtale med en annen eiendomsbesitter om at anleggsveien som allerede er opparbeidet midlertidig kan brukes som hovedadkomst for bebyggelsen i Kulås 1

2 terrasse. Dette medfører i sin tur at eksisterende adkomst i hovedsak vil kunne forbeholdes de myke trafikantene. Rådmannen mener at denne løsningen ivaretar intensjonen i reguleringsplanen om sikkerhet for de myke trafikantene, slik at vilkårene for å gi midlertidig dispensasjon er tilstede. Utredning: Reguleringsplan for Kulås terrasse 8-14 ble vedtatt av Sarpsborg bystyre Kommunen ga rammetillatelse for oppføring av 39 leiligheter i Kulås terrasse. Igangsettingstillatelse ble gitt , og det første av totalt fire leilighetsbygg er planlagt ferdigstilt i løpet av november På grunn av økt trafikkbelastning har reguleringsplanen blant annet et krav om at det skal opparbeides fortau langs adkomstvei i nord før brukstillatelse til leilighetene kan gis. Kulås terrasse (vist som gul strek) er en kommunal adkomstvei. Veien er ment å betjene både blokkbebyggelsen som er under oppføring og den eksisterende bebyggelsen lenger inn i veien. Kulås terrasse er en blindvei som ender ved Nedre Kulås borettslag. Veien er i dag stengt mellom Kulås terrasse 6 og 10 (vist med røde prikker). Traseen mellom Sandesundveien og trappene opp til Kulåsparken er åpen (vist med grønn strek) og brukes i dag som gangvei og adkomst til Kulås terrasse 6. For at rekkefølgekravet om etablering av fortau langs Kulås terrasse skal kunne ivaretas må veien utvides med om lag 2 meter. Eier av Sandesundveien 24 B vil ikke avstå grunn for fortau. Utbygger har i søknad datert søkt om samtykke til ekspropriasjon. Denne søknaden forventes å bli behandlet i utvalg for plan, miljø og teknikk og i bystyret Arealet som eventuelt må eksproprieres er i underkant av 100 m². Utbygger har etablert anleggsvei over Sandesundveien 28 (vist med rød strek). Anleggsveien betjener i dag all trafikk i Kulås terrasse, med unntak av Kulås terrasse 6. Plangrunnlag: Gjeldende reguleringsplan er Kulås terrasse 8-14, vedtatt av Sarpsborg bystyre Arealene er avsatt som fortau i reguleringsplanen. Reguleringsplanens 3.2 krever at hele veisystemet inkludert fortau (o_sf3) skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse. Dispensasjon: Utbyggingen av Kulås terrasse 8-14 er i sluttfasen og de første leilighetene vil være innflytningsklare i slutten av november I reguleringsplanen for Kulås terrasse heter det i punkt 3.2 at «[h]ele veisystemet (o_skv1-2, o_sf1-4, o_sgg1-2 og o_svg1-7) skal være ferdigstilt før brukstillatelse gis». 2

3 Det er i brev datert søkt om midlertidig dispensasjon fra rekkefølgekravet. Søker skriver at «[o]mrådene avsatt til felles lekeplass er opparbeidet. I hovedsak er hele også veisystemet opparbeidet bortsett fra cirka 30 meter med gangvei det siste stykket ned mot Sandesundveien. Grunnen til det er at grunneier (1/1577) ikke ønsker å avstå grunn for opparbeidelse av regulert gangvei.» Utbygger ber kommunen dispensere fra rekkefølgekravet i reguleringsplanen slik at brukstillatelse til leilighetene kan bli gitt til tross for at fortauet langs Kulås terrasse ikke er ferdig opparbeidet. Etter pbl. 19-2, kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Kommunen kan sette vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hensynet bak rekkefølgebestemmelsen i reguleringsplanen er å sikre en trygg gangvei for myke trafikanter, først og fremst for skolebarn som går gjennom Kulåsparken og ned til Sandesundveien skole. Veien i Kulås terrasse har frem til nå vært uten fortau og etablering av fortau ble derfor satt som et rekkefølgekrav i reguleringsplan for Kulås terrasse siden utbyggingen ville gi økt trafikkbelastning på veien. Kostnaden med opparbeidelse skulle bæres av utbygger. Utbygger har igangsatt bygging av leilighetskomplekset i Kulås terrasse uten at de privatrettslige avtalene har vært på plass. Dette er utbyggers risiko. Søker skriver imidlertid i dispensasjonssøknaden: I forkant av reguleringsplanarbeidet hadde Vestlia sikret seg nødvendige rettigheter til grunn for selve utbyggingsområdet. Ønske om gangvei fra kommunen medførte at også andre grunneiere ble berørt som Vestlia ikke hadde avtale med. Dette kunne vanskeliggjøre gjennomføringen av planen særlig som følge av rekkefølgekravet. Vestlia tok derfor dette opp med kommunen i planprosessen. Kommunen ga imidlertid forsikringer at den ville «bistå» med dette og at grunnervervet ikke ville bli noe hinder for gjennomføring av prosjektet. Vestlia oppfattet dette som at kommunen ville sørge for nødvendige avtaler om rettigheter til grunnen men at kostnaden med dette og opparbeidelsen skulle væres av utbygger. Sarpsborg kommune ved kommuneområde teknisk har forsøkt å bistå med grunnervervet. Dette henger sammen med at grunnen som skal erverves i henhold til planen skal benyttes til fortau, og at kommuneområde teknisk vil ha ansvaret for dette fortauet når det blir etablert. Rådmannen vil imidlertid tilbakevise påstanden om at Sarpsborg kommune har gitt uttrykk for at «grunnervervet ikke ville bli noe hinder for gjennomføring av prosjektet». Søker skriver videre: Høsten 2017 i forbindelse med oppstart av byggearbeidene var kommunen i kontakt med grunneier av 1/1577 for å avklare en evt. grunnavståelse. Fremstøtet ble relativt kontant avvist fra grunneiers side ( ). ( ) og etter det gjorde Vestlia flere fremstøt med hensyn til å komme frem til en minnelig løsning for stripeavståelsen til regulert gangvei. I april 2018 fikk Vestli[a] et «endelig» nei fra grunneier og i brev 17. april 2018 ble det derfor søkt om ekspropriasjon. 3

4 Dersom bystyret i november sier ja til søknad om ekspropriasjon vil ferdigstillelse av veilegemet kunne skje tidligst i løpet av våren Noen av leilighetene er innflyttingsklare allerede i november 2018 mens de resterende vil bli ferdigstilt fortløpende vinter/vår Under arbeidet med oppføring av blokkene i Kulås terrasse er det anlagt en anleggsvei over gnr 1 bnr 642 («branntomta»). Søker skisserer i sin dispensasjonssøknad en løsning hvor anleggsveien i en periode blir hovedadkomst for både nybyggene og øvrig bebyggelse i Kulås terrasse. Skoleveistrekket lengst nord vil da fungere som en ren gangvei, med unntak av inn/utkjøring for én eiendom (gnr 1/ bnr 3734). Dette vil gi en langt mindre trafikkbelastning enn tidligere situasjon, hvor både blokkene innerst i Kulås terrasse og Nedre Kulås borettslag har brukt veien. Søker opplyser å ha inngått nødvendig privatrettslig avtale eier av tomta for å kunne benytte anleggsveien som adkomstvei fram til april 2019, og vil om nødvendig forsøke å få forlenget denne avtalen. Søker tar sikte på at bruk av adkomstveien skal være midlertidig, og jobber for at den permanente løsningen skal være slik reguleringsplanen beskriver. Søker skriver: Det er heller ingen reell fare, slik vi ser det, for at rettighetene med å anlegge gangvei ikke vil bli sikret. Vestlia er fortsatt i dialog med grunneier for å få til en frivillig avtale. Dersom en slik løsning ikke kommer på plass - har utbygger etter vår oppfatning krav på samtykke til ekspropriasjon etter plan- og bygningsloven 16-5 første ledd og vil ta den rettslige prosessen helt til nødvendig grunn er sikret og gangveien opparbeidet i tråd med planens intensjoner. Rådmannens vurdering: Rådmannen mener at de myke trafikantene får en sikker og god skolevei med den løsningen som er skissert. Kravet om at hensynet det skal dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, er da oppfylt. Rådmannen forutsetter da at det i dispensasjonen settes vilkår om at anleggsveien skal benyttes som hovedatkomst for boligene i Kulås terrasse med unntak for én eiendom. Rådmannen er innforstått med at utbygger er avhengig av privatrettslige avtaler, eventuelt ekspropriasjon, for å kunne oppfylle reguleringsplanens rekkefølgekrav. Det er ingen garanti for at slike avtaler vil bli inngått eller at bystyret samtykker til ekspropriasjon. Dersom det på et tidspunkt heller ikke er mulig å forlenge den privatrettslige avtalen som nå er inngått om adkomstveien, kan dette i ytterste konsekvens føre til de midlertidige brukstillatelsene må falle bort. For de som vurderer å kjøpe leilighet i de nyoppførte blokkene vil det trolig oppleves som en større ulempe å miste en allerede gitt brukstillatelse enn ikke å få lov til å flytte inn. Rådmannen synes det er uheldig dersom innflyttingsklare leilighetsbygg blir stående tomme. Prosjektet er i tråd med kommunens ambisjoner om et mer kompakt sentrum med mindre villabebyggelse og mer leilighetsbygg. Kommende sentrumsplan tydeliggjør en målsetting om at flere skal kunne bo i sentrum innen Det innebærer at det er behov for cirka 1750 nye boliger i sentrumsområdet. For å kunne ferdigstille prosjektet er utbygger avhengig av å få solgt leiligheter for å finansiere de siste utbyggingstrinnene. Rådmannen kan ikke finne at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Rådmannen konkluderer etter en samlet vurdering med at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene og at dispensasjon dermed kan gis. Selv om trafikkløsningen som nå er skissert er akseptabel, mener rådmannen løsningen som er regulert er bedre og bør etableres på lengre sikt. Dispensasjonen bør derfor være midlertidig. Rådmannen foreslår at den utløper

5 Nabovarsel: Naboer og gjenboere er varslet. Eier av eiendommen gbnr. 1/786 ønsker at veien Kulås terrasse vil bli asfaltert etter at utbyggingen er ferdigstilt. Tiltakshaver bekrefter at merknaden vil bli ivaretatt etter at arbeidene er ferdigstilt. Kulås Terrasse Sameie (gbnr. 1/3739) samtykker også til at søknaden innvilges. Forutsetningen for samtykket er at den nye og midlertidige adkomstveien settes i god stand og vedlikeholdes av utbygger og at dette også omfatter vintervedlikehold. Søker opplyser at tiltakshaver og sameiet er i god dialog om dette og at dette er en forutsetning også for tiltakshaver. Øvrige naboer og gjenboere har ingen merknader. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Den omsøkte dispensasjonen vil ikke få økonomiske konsekvenser for kommunen. Miljø: Den omsøkte dispensasjonen vil ikke få vesentlige konsekvenser for miljøet. Folkehelse: Den midlertidige dispensasjonen vil gi en bedre og tryggere skolevei enn den som var frem til utbyggingen i Kulås terrasse 8-14 siden veien nå vil fungere primært som gangvei, med unntak av adkomstvei for én eiendom. Trygg skolevei bidrar til at barn og unge velger å sykle/gå til skolen. 5