Saksgang Møtedato Sak nr.

Transkript

1 Arkivsak-dok. 17/ Saksbehandler Lilian Synnøve Olsson Saksgang Møtedato Sak nr. Utvalg for plan, miljø og teknikk Søknad om midlertidig dispensasjon fra formål i reguleringsplan - bruksendring og endring av bygg - gnr 1 bnr Alvimveien 61 - Toftenes Eiendom AS Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 og med henvisning til grunner oppgitt i brev datert gir kommunen midlertidig dispensasjon fra formålet i reguleringsplan. Den midlertidige dispensasjonen gis for tre år fra vedtaksdato i påvente av ny reguleringsplan. Dersom tiltaket ikke er i samsvar med ny reguleringsplan ved dispensasjonens utløp, må bruken opphøre og bygningen tilbakeføres til industriformål. Ved dispensasjonens utløp eller ved pålegg må tiltakshaver uten utgift for kommunen opphøre bruken, jf pbl Vedlegg: 1. Søknad om dispensasjon datert Søknad om rammetillatelse, opplysninger om tiltakets ytre rammer 3. Situasjonsplan 4. Kart over adkomstforhold 5. Plan, snitt og fasadetegninger 6. Innspill fra Bane Nor datert Innspill fra nabo eier av gnr 1 bnr 2449 datert Søknad om utvidet bruk av avkjørsel fra Statens vegvesen datert Sammendrag: Kommunen har mottatt søknad om midlertidig dispensasjon fra formålet i reguleringsplan Kvartal 427 v/havnesporet vedtatt , til bruksendring av eksisterende bebyggelse til trampolinepark. Bygningen er en større lagerhall på 1984 m² som har stått ubrukt lenge. Ny eier ønsker å skape aktivitet i lokalene. Eiendommen ligger i overgangssonen mellom industri/forretningsområde og boligområde sydøst for eiendommen. Jernbanen ligger umiddelbart inntil eiendommens nordgrense. Det er godt kollektivtilbud i området. Rådmannen mener at vilkårene for å gi dispensasjon er tilstede, forutsatt at den gis midlertidig for 3 år. 1

2 Søknad om rammetillatelse behandles administrativt. Utredning: Plangrunnlag Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Kvartal 427 v/havnesporet med planid Eiendommen er avsatt til industriformål. I kommuneplanens arealdel er tomta imidlertid avsatt til bebyggelse og anlegg. Ny plan gjelder foran eldre plan ved motstrid, men siden industriformålet er et underformål av «bebyggelse og anlegg» er det ikke motstrid. Reguleringsplanen gjelder derfor. Kommuneplanen oppstiller et plankrav for bruksendringer som berører areal større enn 600 m², jf kommuneplanen 4.2 c). Dette gjelder imidlertid eiendommer som ikke allerede inngår i reguleringsplan, jf kommuneplanen 4.1. Plankravet gjør seg ikke gjeldende i denne saken. Eiendommen ligger sentralt på Alvim. I gjeldende kommuneplan er det opprettet hensynssone for det pågående arbeidet med kommunedelplan «Sandesund-Greåker». Det er ikke tillatt med tiltak som kan forhindre utviklingen av området innenfor intensjonen i det vedtatte planprogrammet. Eiendommen er omfattet av denne hensynssonen. Det er igangsatt detaljregulering for FV 109 Alvim Rolvsøysund bru, som berører en del av eiendommen. Beskrivelse av tomta Tomta har et areal på 6224m². På tomta står en større lagerhall/industrilokale med et bruksareal (BRA) på 1984m². Det er opparbeidet areal til parkering og adkomst. Eksisterende bygning ønskes bruksendret til trampolinepark. Den planlagte bruken til trampolinepark og annen innendørs aktivitet (fotballbane) vil ikke kreve endringer i bygningens hovedstruktur og vil derfor ikke medføre store utvendige påbygg eller vesentlig ombygging. Det skal gjennomføres en oppgradering av bygningens fasader jf. vedlagte plantegninger. Dispensasjon Det er i brev datert søkt om dispensasjon fra formålet i reguleringsplan for Kvartal 427 v/havnesporet. Etter pbl. 19-2, kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Kommunen kan sette vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurdering av om det skal gis dispensasjon fra planer, skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt Uttalelse fra annen myndighet Statens vegvesen har i brev av behandlet søknad om utvidet bruk av avkjørsel til fylkesveg 557. Statens vegvesen har ingen innvendinger mot utvidet bruk av avkjørsel fra fylkesveg 557 Alvimveien til Alvimveien 61. Bane-Nor har i epost datert kommentert at dersom det ved fasadeendringen eller andre deler av tiltaket skal nyttes kran/gravemaskin eller tilsvarende, som under arbeidet har 2

3 en rekkevidde som kommer nærmere spenningsførende del av jernbaneanlegget enn 6 meter, må tilstandskontrollør for El-Kraft hos Bane Nor kontaktes i god tid før oppstart. Kommunen forutsetter at tiltakshaver som eier og ansvarlige foretak for utførelse ivaretar dette forholdet. Nabovarsling Det er sendt nabovarsel. Kommunen har mottatt én merknad til tiltaket. Eier av naboeiendommen gnr 1 bnr 2449 har i epost til ansvarlig søker datert , opplyst at de ikke har noen innvendinger mot tiltaket. Men det kommenteres at de har behov for manøvreringsareal til sine lagringscontainere, og mulighet til å manøvrere biler inn på arealet mellom sin tomt og lagerbygget. Etablering av 9 parkeringsmuligheter som vist på situasjonskartet er ikke optimalt for deres del. De ønsker derfor dialog med tiltakshaver om alternativ plassering av de aktuelle plassene. Søkers begrunnelse Ansvarlig søker har i brev datert søkt om dispensasjon fra industriformålet i reguleringsplan for Kvartal 427 v/havnesporet. Ansvarlig søker redegjør innledningsvis for dagens status for eiendommen. Ansvarlig søker viser videre til at det er viktig at «( ) eksisterende bygg brukes slik at det ikke forfaller og uvedkommende skader eller lager hærverk på bygningen. Den planlagte bruken til trampolinehall og annen innendørs aktivitet (fotballbane) vil ikke kreve endringer i bygningens hovedstruktur og vil derfor ikke medføre store utvendige påbygg eller vesentlig ombygging. Aktivitetene er særlig rettet mot barn og unge som får fysisk aktivitet og sosialt samvær. Det vil bli lagt til rette for alle aldersgrupper og for funksjonshemmede. Det vil også bli lagt til rette for at kan feires bursdager og andre sammenkomster for barn og unge.» Søker opplyser videre at bygningen ligger godt plassert for ny bruk. I nærområdet er det boliger, og bygningen ligger ca 2 km fra sentrum. Det er allerede et godt opparbeidet gangog sykkelveinett hvor det er trygt å ferdes både fra Lande/Valaskjold og Greåkersiden. I tillegg er det god kollektivdekning ved at det er bussholdeplass både i Alvimveien og i 109- veien. Det er under 500m avstand fra bussholdeplassene på begge veiene. For de som kommer med bil vil det bli opparbeidet ca 90 parkeringsplasser på egen tomt, og trafikk til eiendommen vil ikke gå gjennom sårbart boligområde. I tillegg til parkering på egen grunn er det innhentet samtykke fra Borg Amfi til også å benytte parkeringsplasser der. Fra Borg Amfi er det gangadkomst via gang/sykkelsti under jernbanen uten kryssing av trafikk direkte til inngangen til trampolineparken. Vurdering Det søkes om bruksendring av eksisterende bygning til trampolinepark. Tomten er i gjeldende reguleringsplan avsatt til industriformål. For at det skal være grunnlag for å gi dispensasjon, må to vilkår være oppfylt. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt. Dessuten må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hensynet bak industriformålet var å legge til rette for industriutvikling i området. Bygningen har stått ubrukt lenge og har ligget ute for salg. Det har ikke vært interesse for eiendommen til bruk for produksjonsvirksomhet. Lokalene ligger forholdsvis tett innpå eksisterende boligbebyggelse i sørøst. En trampolinepark vil trolig være et mer positivt bidrag til boligområdene enn mer tradisjonell industri med potensiell tungtransport, støv og 3

4 støy. Rådmannen kan ikke se at hensynene bak reguleringsformålet blir satt vesentlig til side. En trampolinepark vil imidlertid kunne påvirke de omkringliggende områdene på andre måter gjennom eksempelvis lange åpningstider, aktivitet i helger/høytider, mange personbiler, ureglementert parkering og musikkstøy. Rådmannen mener dette er forhold som bør vurderes gjennom en reguleringsprosess og ikke utelukkende som en dispensasjon i en byggesak. Rådmannen mener derfor at dispensasjon bør gis midlertidig og at det må igangsettes et reguleringsplanarbeid som legger føringer for den videre bruken og utviklingen av eiendommen. En bruksendring til trampolinepark vil ikke utløse behov for utvidelse av bygningen, kun innvendig ombygging og oppgradering av fasadene. Rådmannen mener det er positivt at det legges til rette for aktivitet i bygget og at det i seg selv vil bidra til å hindre forfall og øke attraktiviteten på eiendommen og arealene rundt. Søker viser til trafikksituasjonen og at det vil være god tilgjengelighet med kollektivtransport til og fra trampolineparken. Rådmannen er enig i at parken vil ligge sentralt mellom 109-veien i nord og Greåkerveien i sør. Særlig på 109-veien er det et godt kollektivtilbud med mange avganger i timen både i retning Sarpsborg og Fredrikstad. Tiltaket vil i et helseperspektiv være et positivt tiltak for barn og unge i Sarpsborg kommune. Med sin beliggenhet er det kort vei fra bussholdeplassene, og det er godt opparbeidet gangog sykkelveinett i området, som gir unge og barn sikker adkomst til trampolineparken. Rådmannen mener etter en samlet vurdering at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene og at en midlertidig dispensasjon kan gis. Hensynssoner Eiendommen omfattes av hensynsone 810 i kommuneplanens arealdel. I 3.9 i kommuneplanens areadel bokstav a) heter det: Innenfor planarbeidet for det pågående arbeidet med kommunedelplan «Sandesund- Greåker» er det ikke tillatt med tiltak som kan forhindre utviklingen av området innenfor rammene og intensjonen i det vedtatte planprogrammet. I vedtatt planprogram er formålet å legge til rette for fortetting og transformasjon med større andel bolig og næring. I planprogrammet er det blant annet uttalt at det ligger til rette for ny bebyggelse og rekreasjonsområder som kan gi både området og byen økt attraktivitet og omdømme. En bruksendring som det her søkes om vil bidra til økt aktivitet på en næringstomt som per i dag står tom. Det er i forbindelse med søknad om rammetillatelse vist en oppgradering av bygningens fasader som vil øke kvaliteten på bygget, og som vil fremme området på en positiv måte. En trampolinepark vil trolig være lettere å innpasse i et boligområde enn mer tradisjonell industri. Siden dispensasjonen gis midlertidig vil planarbeidet kunne ta opp i seg føringer fra arbeidet med kommedelplan Sandesund-Greåker. Rådmannen kan ikke se at en bruksendring vil komme i konflikt med det pågående arbeidet med kommunedelplanen. Eiendommen ligger også innenfor planområdet for ny fv 109. Etter kommuneplanens arealdel 3.9 bokstav c) er det ikke tillatt med tiltak som kan forhindre utviklingen av området innenfor rammene og intensjonen av det pågående reguleringsarbeidet for ny fv

5 Avgrensningen for det pågående reguleringsarbeidet berører den østlige delen av tomta, og del av eksisterende bygning. Et av målene med det pågående reguleringsplanarbeidet er å fokusere på en god og sikker fremkommelighet for gående, syklende og kollektivreisende. Bruksendringen vil ikke medføre byggearbeider/utvidelser. Det at dispensasjonen gis for tre år bidrar til å sikre at eventuelle hensyn til reguleringsarbeidet med Fv 109 kan ivaretas. Vegvesenet har ingen kommentarer til dispensasjonssøknaden. Rådmannen mener at en midlertidig dispensasjon til bruksendring i denne saken ikke vil komme i konflikt med det pågående arbeidet med reguleringsplanarbeidet for Fv 109. Vurdering av naboinnspill fra eier av gnr 1 bnr 2449 Etter rådmannens vurdering er dette et privatrettslig forhold som kommunen ikke skal ta stilling til i sin behandling. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Ingen for kommunen. Miljø: Det er god kollektivdekning i området, og det er godt tilrettelagt for å komme til trampolinebarken med sykkel eller gange. Det kan bli noe trafikkøkning, men rådmannen kan ikke se at dette går på bekostning av boligområdene rundt. Det er gang/sykkelsti fra Amfi Borg, og det er mulighet for å benytte parkeringsanlegget her. Det søkes om midlertidig dispensasjon fra kravet til regulering. Det er planlagt innsendelse av reguleringsforslag fra dagens formål, til nytt formål som blir i samsvar med bruken «Trampolinepark». Helse, miljø og sikkerhet vil bli belyst i reguleringsprosessen. Folkehelse: Det skal etableres tilbud for barn i alle og aldre og det skal bli innendørs fotballbane. Tiltaket vil i et helseperspektiv være positivt for barn og unge i Sarpsborg kommune. 5