Saksbehandler: Anne K. Rosfjord Wik Arkiv: PLA 276 Arkivsaksnr.: 07/ Dato: Kari Høyer kst. rådmann Arild Eek Byutviklingsdirektør

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Anne K. Rosfjord Wik Arkiv: PLA 276 Arkivsaksnr.: 07/ Dato: MINDRE VESENTLIG REGULERINGSENDRING, ØVRE SUND BRU INNSTILLING TIL: Formannskapet Administrasjonens innstilling: Mindre vesentlig reguleringsendring, for reguleringsplan Øvre Sund bru med tilstøtende kryssområder datert , vedtas i henhold til Plan og bygningsloven 28-1 pkt. 2. Rammene for oppføring av bygning til erstatning for den verneverdige bygningen som rives må vurderes i forhold til et konkret byggeprosjekt, og fremmes som egen sak. Foreslåtte endringer av reguleringsplanen fra grunneier, Øvre Storgate 35, ansees som vesentlige og må eventuelt behandles som en egen reguleringsendring etter innsending av forslag fra grunneier. Kari Høyer kst. rådmann Arild Eek Byutviklingsdirektør 1

2 Saksutredning: Sammendrag: Statens Vegvesen Region sør har bedt Drammen kommune om tillatelse til å rive en verneverdig bygning på eiendom Øvre Storgate 35 for å kunne stabilisere elvebredden Reguleringsplanen for Øvre Sund bru omfatter også eiendommen Øvre Storgate 35 som berøres. Reguleringsplanen forutsetter bevaring av en bakgårdsbygning på eiendommen i tillegg til bevaring av bygningsmassen som ligger til Øvre Storgate, jamfør kart i vedlegg 1 og foto vedlegg 8 og 9. Reguleringen av Øvre Sund bru forutsetter at det må foretas stabilisering av elvebredden for å sikre risikofri bygging av brua. For å få gjennomført sikringstiltakene viser det seg at bakgårdsbygningen bygget i mur må rives. Spørsmålet må formelt avklares gjennom en mindre vesentlig endring av reguleringsplanen. Buskerud Fylkeskommune har ikke formulert innsigelse men anbefaler ikke at bygningen rives. Med bakgrunn i Fylkeskommunens ønske om bevaring av den verneverdige bygningen har Fylkeskommunen i sin uttalelse bedt om at metodene for sikring av grunnen langs elvebredden vurderes på nytt. Rapport som beskriver grundig vurdering av ulike sikringsmetoder er i ettertid oversendt Fylkeskommunen og Drammen kommune. Konklusjonen er at det er behov for å rive den bevaringsverdige båkgårdsbygningen. (se vedlegg 6 og 7). Ferdigstillelse av Øvre Sund bru til årsskiftet 2009/2010 avhenger bl.a av at den mindre vesentlige planendringen vedtas nå. Etter avveining av de samfunnsinteresser som er involvert anbefaler administrasjonen at den omsøkte mindre vesentlige reguleringsendringen av planen som innebærer riving av bakgårdsbygningen vedtas. FAKTA: Øvre Sund bru. Øvre Sund bru var gjenstand for en omfattende arkitekt og design konkurranse forut for at reguleringsplanen for Øvre Sund bru ble vedtatt av bystyret 30. mars 2004, jamfør kart vedlegg 01. Det er lagt stor vekt på at brua skal få en moderne, spennedne og interresant arkitektonisk utforming. Reguleringsplanen for Øvre Sund bru omhandler også Øvre Storgate 35. Det er kun eiendommen Øvre Storgate 35 gnr/bnr 114/1120 som blir berørt av omsøkte mindre vesentlige reguleringsendring. Øvre Storgate 35 er en del av Biedermeierstrøket og inngår i bygningsmassen som Christian Wriedt etablerte sin bryggerivirksomhet i. Den verneverdige bygningen som må rives er regulert til bevaring i reguleringsplanen for Øvre Sund bru. Den er en bakgårdsbygning oppført i ca Bygningen er forøvrig i relativt dårlig teknisk forfatning. Den mindre vesentlige reguleringsendringen vil medføre følgende endring på plankartet: Linjen som beskriver fotavtrykket til den verneverdige bakgårdsbygningen erstattes med en linje for byggegrense mot elva lokalisert i eksisterende bygnings fasadelinje mot elva. 2

3 Behov for stabilisering av elvebredd som berører verneverdig bygg. Behovet for reguleringsendringen har sin bakgrunn i at den eksisterende elvebredden ved Hanborgstrøm viser seg å være mindre stabil enn beregningene fra reguleringsplanfasen tilsa. Statens vegvesen vil erosjonssikre elvebredden for å stabilisere grunnen. Gjennom byggeplanleggingen og detaljplanleggingen av brua inklusiv landingsområder viser det seg at det er nødvendig å rive 4 bygninger ved Øvre Storgate 35 hvorav en er regulert til bevaring gjennom reguleringsplanen for Øvre Sund bru. Eiendommens hovedbygning som ligger til Øvre Storgate er også regulert til bevaring. Denne foreslås ikke revet. Når fundamenteringsarbeidene for brua igangsettes skal sikringstiltakene være gjennomført før mudring, spunt og pelearbeider påbegynnes. Ulike metoder for sikring av grunnen er vurdert. Det er kun løsningen som innebærer at den nevnte verneverdige bygningen må rives som i tilstrekkelig grad sikrer grunnen. (vedlegg 3, Forslag til mindre vesentlig reg.endring). Uttalelser Både Buskerud Fylkeskommune og eneste direkte berørte grunneier (Øvre Storgate 35, John Soot) er blitt hørt og har uttalt seg til spørsmålet om mindre vesentlig reguleringsendring. Administrasjonen og Statens vegvesen har i tillegg hatt kontakt med representanter for Fortidsminneforeningen og Hamborgstrøm Gropa velforening vedrørende spørsmålet om riving av den verneverdige bygningen. Buskerud Fylkeskommune jamfør vedlegg 5, Uttalelser. Fylkeskommunen anbefaler ikke at bygningen rives men har likevel ikke varslet noen innsigelse til den mindre vesentlige planendringen. Med bakgrunn i Fylkeskommunens ønske om bevaring av den verneverdige bygningen etterspør Fylkeskommunen dokumentasjon på vurdering av alternative sikringsmetoder. En grundig vurdering av alternative sikringsmetoder ble gjennomført før Fylkeskommunen ble forespurt om omsøkte mindre vesentlige reguleringsendring. Rapport med konklusjon om at aktuell løsning for sikring av grunnen vil medføre riving av den omtalte verneverdige bygningen er ettersendt Fylkeskommunen og Drammen kommune. (Notat, hovedkonklusjon vedrørende sikringstiltak: se vedlegg 6 og 7). Fylkeskommunen minner videre i sin uttalelse om Drammen kommunes krav om at hele eiendommen fortsatt skal være regulert til spesialområde bevaring. Grunneier har i sin uttalelse fremsatt ønske om en liberalisering av bestemmelsene i planen på en rekke punkt som omfatter ønske om at: Spesialområde bevaring fjernes fra planen, etablering av forretningsvirksomhet tillates ved nybygg, byggegrense mot elva fjernes, gesimshøyde blir på 9 m, utnyttelse på eiendommen økes til BYA= 70 %, kommunens pumpehus fjernes og inngår som en del av brukonstruksjonen. Videre forutsetter grunneier at vegvesenets arbeider er så grundige at det lar seg gjøre å bygge en bygning med kjeller uten behov for at ytterligere forsterkningsarbeider gjennomføres. Sistnevnte er et spørsmål av privatrettslig karakter mellom Statens vegvesen og grunneier og er ikke en del av et reguleringsspørsmål. (Se vedlegg 5, datert ). Fremdrift Statens vegvesen har bedt om en så rask behandling av den mindre vesentlige planendringen som mulig, fordi ferdigstillelse av Øvre Sund bru til årsskiftet 2009/2010 bl.a avhenger av at den mindre vesentlige 3

4 planendringen vedtas nå. En utsettelse på vedtaket vil medføre forsinkelse i forhold til ferdigstillelse av brua. Konkurransegrunnlaget for hovedentreprisen for brua skal etter planen sendes ut 15. juni 2007, avhengig av vedtak om omsøkte mindre vesentlige reguleringsendring. En utsettelse vil forsinke oppstart og ferdigstillelsesdato for Øvre Sund bru. VURDERINGER: Verneverdi Bkgårdsbygningen ved Øvre Storgate 35 betraktes i utgangspunktet som verneverdig, som en del av et verneverdig komplett bygningsanlegg. Bygningen avgrenser og fungerer nærmest som et introduksjonsbygg til det bevaringsverdige Biedermeier strøket. Bygningene som grenser til gata ved Øvre Storgate 35 vurderes som enkeltobjekter til å ha en enda større verneverdi sett i forhold til bymiljø, enn bygningen som foreslås revet. Med bakgrunn i den store samfunnsverdien som gjennomføringen av Øvre Sund bru har anbefales omsøkte mindre vesentlige reguleringsendring vedtatt fordi det viser seg å være nødvendig å rive bakgårdsbygningen ved Øvre Storgate 35 for å kunne sikre grunnen. Den ytterligere vurdering av alternative sikringsmetoder som Buskerud Fylkeskommune etterspør i sin høringsuttalelse anses som gjennomført. Konklusjonen er at den verneverdige bygningen må rives for i tilstrekkelig grad å kunne sikre grunnen. Grunneier De samlede planendringene som grunneier i utgangspunktet har fremlagt ønske om i uttalelse av (Vedlegg 5) vurderes til ikke å være av mindre vesentlig art. De ønskede planendringer vil kreve en komplett omregulering av eiendommen Øvre Storgate 35. Ut i fra foreløpige byplanfaglige vurderinger anbefales ikke de samlede reguleringsendringene som grunneier etterspør. For å komme nærmere en enighet eller klarhet med grunneier har det vært avholdt møte med grunneier og administrasjonen. I møtet viste det seg at det grunneier er opptatt av er om rammene for oppføring av en ny bygning til erstatning for den verneverdige bygningen som rives kan vurderes, slik at det kan bli økonomisk lønnsomt å oppføre en ny bygning på eiendommen. Administrasjonen vurderer det til at det vil være av stor betydning både for Biedermeierstrøket og for byen som helhet at det faktisk kommer opp en ny bygning til erstatning for den verneverdige bygningen. Administrasjonen anbefaler derfor at rammene for oppføring av nybygg vurderes og eventuelt justeres sett i forhold til et konkret byggeprosjekt, bl.a bør byggelinjen mot elva kunne vurderes. At spørsmålet om endrede rammer for utnyttelse av eiendommen må fremmes som egen sak er et punkt i forslaget til vedtak i denne saken. Administrasjonen vurderer uttalelsen og samtalen med grunneier til at han ikke motsetter seg omsøkte mindre vesentlige reguleringsendring. En utsettelse på vedtak i denne saken frarådes fordi Øvre Sund bru er den siste lenken i sentrumsringen i Drammen og en forsinkelse på ferdigstillelse av brua vil påvirke andre sentrumsutviklingsprosjekter. Drammen er avhengig av at Øvre Sund bru er på plass bl.a for å kunne oppruste Bybrua samt å kunne fjerne biltrafikken over Strømsø torg. 4

5 Rådmannens vurdering Den omsøkte mindre vesentlige reguleringsendringen anbefales vedtatt nå, da det ansees som nødvendig å rive den verneverdige bygningen ved Øvre Storgate 35 for å kunne stabilisere elvebredden. Videre anbefales det at spørsmålet om rammer for utnyttelse av Øvre Storgate 35 i ettertid fremmes som en egen sak i Formannskapet, sett i forhold til et konkret byggeprosjekt. De foreslåtte samlede reguleringsendringer som grunneier har beskrevet i sin uttalelse ansees som vesentlige og kan ikke behnadles i denne saken. Disse må eventuelt behandles som en egen reguleringsendring. Vedlegg: 1. Reguleringsplan for Øvre Sund bru vedtatt av Bystyret Reguleringsbestemmelser vedtatt av Bystyret Forslag til mindre vesentlig reguleringsendring. Datert Søknad om mindre vesentlig endring av reguleringsplan for Øvre Sund bru med tilstøtende kryssområder. Datert Sammendrag av uttalelser med uttalelse fra grunneier av Øvre Storgate 35 og Buskerud Fylkeskommune. 6. Oppsummeringsnotat vedrørende stabiliserende tiltak. Datert Notat, Øvre Storgate 35, alternativ sikring. Datert Foto. 9. Foto. 5