Gjennomføring av reguleringsplan Gulskogen senter

Transkript

1 Gjennomføring av reguleringsplan Gulskogen senter

2 BAKGRUNN: Hva er en reguleringsplan? Hva er en midlertidig brukstillatelse? Trinn i en plan- og byggesakprosess Sentrale punkter i reguleringsplanen for Gulskogen senter kort om den videre prosess fram til nå. HVA SKJER NÅ Hva består uenigheten mellom Gulskogen senter og kommunen i nå? Påstanden om muntlige løfter fra administrasjonen: har og/eller kunne kommunen gjort noe galt her? Alternative veier ut av situasjonen/konflikten nå og konsekvensen av dem

3 Hva er en reguleringsplan? Et lokalt lovdokument for vern eller utvikling av arealbruk vedtatt av den lokale lovgivende myndighet (bystyre) Plan- og bygningsloven angir prosedyrekrav : hva man kan styre gjennom en reguleringsplan og hvordan overordnede myndigheter og berørte parter skal høres underveis i prosessen fram mot vedtak. Gjennom prosessen fram mot vedtatt plan skal ulike enkeltinteresser veies mot fellesskapets interesser. I en plan for utbygging får utbygger rettighet til å bygge på bestemte vilkår stilt i plandokumentene (kart, bestemmelser, retningslinjer + illustrasjonsmateriell og planbeskrivelse)

4 Prosess fra plan til bygg i drift: Reguleringsplan Plankart Bestemmelser Byggesaksbehandling Byggesøknad Rammetillatelse Igangsettingstillatelse Midlertidig brukstillatelse Ferdigattest

5 Planer for kjøpesentre generelt TO OVERORDNEDE HENSYN: Sikre en hensiktsmessig senterstruktur: levende sentrum, velfungerende lokalsentra Tilrettelegge for senterstrukturutvikling som ikke skaper unødig biltrafikk Sentralt styringsverktøy: mengde, mix og lokalisering av ulike typer (detalj-, areal- og plasskrevende) handel. Rikspolitiske bestemmelser for midlertidig etableringsstopp av kjøpesentre utenfor sentrale deler av byer og tettsteder (MD ) Fylkesdelplan for handel, service og senterstruktur i Buskerud (2003)

6 Noen begreper Detaljhandel: handel med varer som får plass i en bærepose Arealkrevende varer: hvite- og brunevarer, møbler, madrasser og andre større varer man vanligvis frakter hjem med bil (sykler, ski, kajakker, planter, såjord, tredemøller, madrasser osv) Plasskrevende varer: biler, båter, landbruksmaskiner, trelast

7 Gulskogen senter lokalsenter (som skal sikre et handels- og servicetilbud som ivaretar lokale behov for bydelen.. og reduserer behovet for å reise andre steder uten å utkonkurrere sentrum) OG kjøpesenter som konkurrerer med Liertoppen og Buskerud Storsenter: et argument for utvidelsen var å gi rom for handel med arealkrevende varer som skulle demme opp for handelslekkasje

8 Bystyrets behandling av reguleringsplanen «For å sikre at senteret ikke truer bysentrum er det satt krav til at dagens bruksareal til forretningsvirksomhet detaljhandel med T-BRA på kvm gulvareal ikke skal øke med unntak av arealkrevende varer (møbler, interiør-, hvite- og brunevarer).»

9 Reguleringsbestemmelsene «Maks tillatt bruksareal til forretningsformål detaljhandel er T-BRA m2. Av dette skal T-BRA m2 kun omfatte etablering av arealkrevende varer, dvs. hviteog brunevarer, møbler og interiørvarer. I tillegg kan det etableres forretning for plasskrevende varer, slik de er definert i Fylkesdelplanen for handel, service og senterstruktur i Buskerud, godkjent av MD »

10 Rammetillatelsen Vedtak Behandlet etter Pbl Betingelse: «må redegjøres for at krav om andel av detalj-/arealkrevende handel i hht reguleringsbestemmelser pkt. 2.2 blir etterfulgt.»

11 Midlertidig brukstillatelse Pbl. legger opp til at bygninger under oppføring kan tas i bruk før de er helt ferdige. Hensikt: at mindre gjenstående arbeider uten betydning for brukernes sikkerhet ikke skal forsinke overtakelse, bruk (og avkastning på investeringene i tiltaket) Systemet bygger på tillit, kommunen utsteder midlertidig brukstillatelse etter erklæring av at tiltaket er i samsvar med lov, plan, rammetillatelse osv. Vanlig å dele opp større næringsbygg i byggetrinn. Midlertidig brukstillatelse for deler utstedes i tillit til at både deler og helhet vil bli i samsvar med lov, plan, rammetillatelse til slutt.

12 Trinnvis utbygging Totalt gitt 15 igangsettingstillatelser for ulike deler av arbeidet på Gulskogen i perioden februar 2007 april Det er også gitt 7 endringstillatelser i samme periode. Fra november 2007 til desember 2010 er det gitt 7 midlertidige brukstillatelser for ulike deler av senteret

13 Tiltakshavers arealregnskap: Mottatt Arealkrevende handel inkl. fellesareal: m2 Detaljhandel: m2 Sum detalj- og arealkrevende handel m2 Serveringssted: m2 Kontor/Tjenesteytende: m2 Totalt beregnet areal m2

14 Kommunens krav til arealregnskap: Arealformål i plan: Bolig, forretning, kontor (enten/eller) (fellesarealer mellom forretninger og serveringsarealer kan ikke tas ut av beregning, må regnes som andel av totalt forretningsareal) Arealkrevende VARER, arealregnskap av fordeling av områder med overveiende arealkrevende varer ikke arealkrevende (store) butikker eller bestemte butikk-konsepter

15 Kommunens brev av Tar utgangspunkt i at tiltakshavers arealbruk ikke er i samsvar med plan. 2. Varsler søknad om ytterligere utvidelse av sportsforretningen XXL avslått. 3. Ber om omdisponering av senteret, slik at bruken kommer i samsvar med reguleringsplanen. 4. Varsler pålegg om opphør av bruk som er i strid med plan (ulovlighetsoppfølging).

16 Den veien ut man prøver: Gulskogen senter tilpasser seg vilkår i gjeldende reguleringsplan og rammetillatelse Utfører arealregnskap i tråd med vedtatt reguleringsplan Reduserer areal med detaljvarer i henhold til dette arealregnskapet Kommunen utsteder permanent brukstillatelse (ferdigattest) HVIS IKKE: - Klagesaksbehandling - Rettssak

17 muntlige løfter? I brevet fra Gulskogensenterets advokat påstås det at det ble avholdt et møte med en tidligere byplansjef og at i referatet fra møtet ble inntatt følgende passus: "Arealkrevende varer innebærer "store" varer - dvs. ikke bærepose-varer. Hovedvaregruppe skal være arealkrevende. Vurdering av varegruppe kan være omsetningsbasert...store butikker f.eks m2 hører ikke hjemme i bysentrum. Kommunen ønsker ikke satelitter og vil samle store butikker - f.eks. XXL og lignende. Drammen kommune stiller seg uforstående til dette

18 Alternativ vei ut A. Ny reguleringsplan / dispensasjon fra plan Endre kartet så det passer med terrenget Andel detaljhandel utvides Krav om tiltak for å bedre trafikksituasjonen legges inn som rekkefølgebestemmelser Full høringsprosess mv. er nødvendig Pr i dag er verken trafikksystemet eller det lokale nedslagsfeltet for Gulskogen senter vesentlig endret siden gjeldende plan ble vedtatt. Overordnede planmyndigheter har i mellomtiden ikke slakket på kravene til å styre utvikling av senterstruktur (tvert imot). I relativt sett nær fremtid vil (trolig) en rekke planer for ulike nye boligområder på Gulskogen utvikles, vedtas og gjennomføres sammen med nye deler av vegsystemet. DA er situasjonen en annen.