Utvalg Utvalgssak Møtedato Formannskap 91/ Kommunestyret 97/

Transkript

1 Side 1 av 5 sider Arkiv: Arkivsaksnr: 2016/98-17 Saksbehandler: Bjørn Gunnarsson Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Formannskap 91/ Kommunestyret 97/ Detaljreguleringsplan Fagerlia 4.3 planid Journalposter i sak 1 I Reguleringsplan Fagerlia felt 4.3 NORCONSULT AS 2 I Varsel om igangsatt NORCONSULT AS reguleringsplanarbeid 3 I Tilbakemelding angående varsel om igangsatt reguleringsplanarbeid FAGERLIA HYTTEFORENING 4 I Dokument 16/ Statens vegvesens STATENS VEGVESEN uttalelse til varsel om igangsatt reguleringsplanarbeid for hyttefelt 4.3 i Fagerlia 5 I Fylkeskommunens uttalelse til varsel om oppstart av planarbeid - Reguleringsplan NORD-TRØNDELAG FYLKESKOMMUNE Fagerlia felt 4.3 sendt fra Nord- Trøndelag Fylkeskommune 6 I Fagerlia felt 4.3 Norconsult v/kvistad Gunhild 7 S Planid Reguleringsplan Fagerlia felt Høring 8 X Særutskrift Planid Reguleringsplan Fagerlia felt Høring 9 U Høring Reguleringsplan Fagerlia felt 4.3 Torbjørn Skei m.fl. 10 U Høring Reguleringsplan Fagerlia 4.3 Kjell Håvard Nilsen m.fl. 11 I Statens vegvesens uttalelse til høring av STATENS VEGVESEN reguleringsplan - Fagerlia felt 4.3 i 12 I Sametingets uttalelse til høring av SAMEDIGGI / SAMETINGET reguleringsplan - Fagerlia 4.3, Meråker kommune 13 I Uttalelse til reguleringsplan Fagerlia felt 4.3 NORD-TRØNDELAG FYLKESKOMMUNE 14 I Innspill og bemerkninger til MANTINIA UTVIKLING AS reguleringsplan for Fagerlia felt I Innsigelse til reguleringsplan Fagerlia De Bruksberettigedes Forening i

2 Side 2 av 5 sider felt 4,3 16 I Høringsuttalelse til reguleringsplan Fagerlia felt 4,3 Meråker FYLKESMANNEN I NORD- TRØNDELAG Vedlegg: Plankart_ Planbeskrivelse Reguleringsbestemmelser_ Rådmannens forslag til Innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtar detaljreguleringsplan for Fagerlia, hyttefelt plan ID , plankart og planbestemmelser datert Behandling i Formannskap : Innstilling i Formannskap : Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt. Behandling i Kommunestyret : Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Kommunestyret : Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtar detaljreguleringsplan for Fagerlia, hyttefelt plan ID , plankart og planbestemmelser datert

3 Side 3 av 5 sider Saksopplysninger Arbeidet med detaljreguleringsplan for felt 4.3 ble først igangsatt Like etter oppstart av arbeidet ble det meldt interesse fra en privat utbygger om å utvikle et prosjekt med tett utbygging av fritidsboliger i øvre del av felt 4.3 og deler av K1 (mellom 4.3 og vegen). Det ble skissert ulike løsninger for utnytting av hele området, men av ulike grunner ble planene lagt på is. AS Meraker Brug så for egen del fordelen med å regulere hele arealet opp til vegen og kunngjorde vinteren 2016 oppstart på nytt for felt 4.3 og deler av K1 siden planområdet nå ble større enn tidligere kunngjort. Norconsult har utarbeidd detaljreguleringsplanen på vegne av AS Meraker Brug. Dagens Planstatus Kommuneplanens arealdel vedtatt I gjeldende kommuneplan/arealplan, stadfestet i 2015 er det meste av planområdet avsatt til «fritidsbebyggelse» - nåværende, dvs. allerede regulert. Øvre deler av planområdet har status «kombinert bebyggelse og anlegg» - nåværende/ regulert. Arealbruken i kommuneplanen er i samsvar med flatereguleringsplanen vedtatt i Flatereguleringsplan «Fagelia øvre», vedtatt Planområdet er avsatt til fritidsbebyggelse F.4.3 og kombinerte formål område for fritidsbebyggelse og turistanlegg K1. Det er stilt krav om «bebyggelsesplan» (dvs. detaljreguleringsplan etter ny plan- og bygningslov) for å avklare videre detaljer for utbygging. Oppsummering av høring Reguleringsplanen ble sendt på høring med høringsfrist Sammendrag av uttalelser til off. ettersyn og høring med Rådmannens vurderinger Statens vegvesen datert Detaljplanen er i overensstemmelse med overordnede planer. Statens vegvesen har ingen merknader til planforslaget. Sámediggi/ Sametinget - datert Sametinget har ingen spesielle merknader til planforslaget. Mantinia utvikling AS Mantinia AS bemerker at planen er detaljert og stram med hensyn til høyder, møneretning, takform og plassering av bygninger på tomt. I følge Mantinia har feltet mange store tomter og det burde derfor vært mer handlingsrom innenfor hver tomt. For tomtene 4.4.3, 4.3.6, 4.3.7, og bes det om at det åpnes for møneretning nord-sør for å kunne tillate hytter med utsikt/glass i gavlveggen. Det ønskes også en mer fleksibel adkomst til øvre del av feltet.

4 Side 4 av 5 sider Kommentar fra planlegger: Planforslaget er utformet mer detaljert enn tidligere reguleringsplaner for feltene i Fagerlia. Dette er gjort for å sikre en best mulig helhet der alle tomtene blir tilnærmet like attraktive. Siden deler av området er flatt vil det være helt nødvendig å styre plassering og høyder på hyttene for at alle tomtene skal ha utsikt og være salgbare. I flere av de tidligere utbygde feltene har det blitt store utfordrende terrenginngrep mellom tomtene og flere av tomtene har fått vanskelig adkomst, redusert utsikt etc fordi man ikke har hatt god nok kontroll på terreng og utforming av tilgrensende tomteareal. Dette har man ønsket å unngå i dette feltet. Det er ikke tilfelle slik Mantinia påstår at alle tomtene er store og romslige og tåler fritt valgt hyttetype fra katalog. Byggbart areal på hver tomt er begrenset og ikke alle typer hytter vil passe på alle tomtene. For å sikre at alle ser forbi hverandre er det for enkelte av tomtene gitt begrensninger ift. plassering gjennom byggegrenser og kotehøyder på ok golv og møne. Når det gjelder hyttetyper med glass og utsikt i gavlvegg så åpnes det for møneretning nord-sør på samtlige tomter bortsett fra 4.3.1, 4.3.2, 4.3.8, 4.3,9. For disse fire tomtene er det av landskapsestetiske hensyn vurdert å bli finest med hytter der hovedformen ligger på langs av terrenget og ikke på tvers. Det er ingen slik begrensning for tomt 4.4.3, 4.3.6, slik Mantinia hevder. Til nå har det heller ikke vært tilfelle at de fleste ønsker hyttetype med utsikt i gavlvegg angitt som «hyttetype II» i planforslaget. De fleste hyttene som er oppført i Fagerlia er «hyttetype I». Felt 4.3 vil bli et område med kostbare tomter og det er grunn til å anta at hyttene kan bli store. Styring av møneretning, plassering og høyder har avgjørende betydning for om hyttene samlet sett vil oppleves å ligge godt i landskapet eller i motsatt fall oppleves rotete. For tomtekjøpere som investerer i området vil en gjennomarbeidet reguleringsplan være en garanti for et harmonisk sluttresultatet når alle tomtene er utbygd. Når det gjelder ønsket om mer fleksibel adkomst til øvre del er denne gjennom planen gjort svært fleksibel. Den eneste føringen er at tomtene skal ha adkomst fra Fagerliavegen på oversiden. Videre vegføring ned til hytter, enten det bygges enkelthytter eller tettere, vil løses i situasjonsplan. Å åpne for adkomst nedenfra ville ødelagt muligheten til å selge tomtene Fylkeskommunen i Nord-Trøndelag datert Fylkeskommunen anser at gjennomgående grønne korridorer/stier for turgåere sommerstid og preparerte skitraséer for vinterbruk, turløyper og ski-inn/ski-ut-traséer, vil være et viktig element for utvikling av området. Det vil også høyne kvaliteten og attraktiviteten for brukere av området. Fylkeskommunen har ingen planfaglige merknader til foreslått reguleringsplan. Det finnes ingen kjente kulturminner innenfor planområdet og kulturminnefaglig ansvarlig i fylkeskommunen har ingen merknader til planforslaget. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Fylkesmannen konstaterer at planforslaget er i tråd med overordnet plan, og har ingen merknader til planforslaget.

5 Side 5 av 5 sider De Bruksberettigedes Forening i Meråker De Bruksberettigedes Forening i Meråker har ingen intensjon om å hindre hyttebygging i Meråker, men mener det er rett og rimelig at de gis godtgjørelse for tapte bruksrettigheter. De henstiller Landbruksdirektoratet/ Mat- og Landbruksdepartementet om å gi innsigelse til reguleringsplanen. Kommentar fra planlegger: Statens innsigelsesorgan i plansaker er Fylkesmannen. En evt. innsigelse knyttet til landbruksinteresser skulle vært gitt gjennom fylkesmannens landbruksavdeling og ikke direktorat/ departement. Tap av bruksrettigheter er ikke innsigelsesgrunn i plansaker og må håndteres gjennom privatrettslig avklaringer mellom grunneier og foreningen. Vurdering Detaljreguleringsplanen for felt 4,3 i Fagerlia er utarbeidet i god dialog med administrasjonen i kommunen, og er i all hovedsak i tråd med de innspill som kommunen har gitt. Konsekvensene av planen i forhold til naturmangfold, ferdsel, geoteknikk og flom er etter rådmannens vurdering grundig beskrevet i plandokumentet. Tilhørende risiko- og sårbarhetsanalyse er gjennomført uten at det er avdekket noen større risiko i tilknytning til opparbeiding av området i samsvar med planen. Rådmannen har merket seg høringsuttalelsene og de kommentarene som planlegger har hatt til uttalelsene. Det er rådmannens oppfatning at reguleringsplanen er gjennomarbeidet og detaljeringen som framgår at kart og bestemmelser, tar det nødvendige hensyn til terrenget og mulighetene for å utnytte dette området til bebyggelse. Rådmannen slutter seg til planleggers kommentarer til høringsuttalelse fra Mantinia AS. Rådmannen har merket seg uttalelsen fra De bruksberettigedes forening i Meråker. Etter rådmannens oppfatning er forholdet til bruksrettigheter et privatrettslig anliggende, som må tas opp i forhold til AS Meraker Brug. Rådmannen er derfor enig i kommentarene fra planlegger. Det bemerkes også at Fylkesmannen som innsigelsesmyndighet i plansaker, ikke har hatt innsigelse eller merknader til planforslaget. De innkomne høringsuttalelsene til reguleringsplanen har ikke medført behov for endring av plankart eller bestemmelsene. Plankartet og bestemmelser som legges fram til sluttbehandling er identisk med det som ble sendt på høring. Konklusjon Forslaget til ny detaljreguleringsplan for Fagerlia, hyttefelt 4.3 er i samsvar med dagens behov, regelverk og gjeldende planer, kommuneplanens arealdel og den tidligere flatereguleringsplanen. Rådmannen innstiller på at reguleringsplanen kan vedtas slik forslaget foreligger fra tiltakshaver, jfr. plan- og bygningslovens