UTBYGGINGSAVTALER PÅ LIFJELL

Transkript

1 UTBYGGINGSAVTALER PÅ LIFJELL 1. Avtaleparter Denne avtalen er mellom Bø kommune og grunneier/utbygger. Parter i avtalen er Bø kommune og grunneierne/utbyggerne (heretter i fellesskap kalt grunneierne) innen det enkelte reguleringsplanområdet på Lifjell. Nærværende avtale gjelder for området omfattet av reguleringsplanen for S1-2, nord for spesialområde SPSL2 (blått område) og H7 etter 1.gangs behandling den i PTN-sak 112/05. Det er en forutsetning for denne avtalen at reguleringsplanen med tilhørende bestemmelser blir vedtatt med endelig virkning. Dersom slik vedtak ikke blir gjort, eller dersom vedtaket blir gjort med vesentlige endringer for avtalens innhold, faller denne avtalen bort og må reforhandles. For områder med krav om bebyggelsesplan knyttes utbyggingsavtalen opp mot denne. Følgende grunneiere innen området er parter i avtalen: Lifjell Utvikling AS eier av gnr. 9 bnr. 106 Resterende grunneiere/eiendommer innen planområdet er ikke parter i denne avtalen. Grunneierne kan i fellesskap, eller hver for seg, overdra sitt areal eller sine utbyggingsinteresser innen feltet. I så fall trer erverver inn i opprinnelig grunneiers sted som part i denne avtale. Ved slik overdragelse skal erververen signere på nærværende avtale. Bø kommune og eventuelle øvrige avtaleparter skal varsles av opprinnelig grunneier uten ugrunnet opphold etter at overdragelsen har funnet sted. Opprinnelig grunneier er ansvarlig for pliktene i denne avtalen inntil erverver har signert og Bø kommune og eventuelle øvrige avtaleparter er orientert om overdragelsen. 2. Generelt Grunnlagsmateriale for denne avtalen er kommunedelplan for del av Lifjellområdet (Jønnbu), vedtatt , samt kommunalt forutsigbarhetsvedtak etter pbl. 64a, fattet av kommunestyret i Bø Hovedprinsippet for finansiering er i henhold til forutsigbarhetsvedtaket at grunneierne må påregne og dekke alle kostnader som har direkte sammenheng med egen utbygging. I tillegg må grunneierne påregne og delta helt eller delvis i finansiering av eksterne kostnader som har saklig sammenheng med utbyggingen. 3. Planarbeidet Grunneierne har overfor kommunen fremmet et forslag til reguleringsplan med bestemmelser. Planavgrensningen skal fastsettes i samråd med kommunen og sikre at viktige sammenhenger blir ivaretatt. Grunneierne dekker kostnadene med utarbeidelse av reguleringsplanen samt eventuelle endringer/korreksjoner som fremkommer under den politiske behandlingen. Side 1 av 6

2 4. Veier og parkeringsplasser Alle veier og parkeringsplasser innen reguleringsfeltet skal opparbeides, driftes og bekostes av grunneierne i henhold til den standard som følger av reguleringsplanen. Som utgangspunkt skal alle veier som betjener mer enn en hytte bygges etter veiklasse 2, jfr. Normaler for landbruksveier med byggebeskrivelse, Landbruksdepartementet Grunneierne opparbeider og bekoster nødvendig veitilknytning fra feltet og frem til eksisterende veinett. Før utbygging starter skal grunneierne ha sørget for å oppnå avtaler med private veistyrer vedrørende utbyggingsområdets andel i drift og vedlikehold av eksisterende private veier som utbyggingsfeltet tilsluttes. 5. Bidrag til finansiering av vei og kulvert ved Jønnbu Utbyggingen ved Jønnbu medfører behov for at det bygges en vei på ca. 800 m. fra fylkesveien til område P3, jfr. kommunedelplanen, med tilhørende kulvert/bru for skiløype og adkomst til parkeringsplass. Utbyggingen vil ifølge kostnadsoverslag innhentet av Bø kommune fra Tveiten AS, datert , beløpe seg til ca. NOK eks. mva. Utbyggingen har en verdi for allmennhetens tilgang til Lifjell og Bø kommune vil derfor bidra med kostnadene i forbindelse med erverv og kjøp av nødvendig grunn. Erverv av grunn vil bli utført i Byggingen av vei og kulvert fordeles på de områder som har direkte nytte av tiltaket ut fra følgende fordelingnøkkel, basert på sannsynlig antall enheter: Utbyggingsområde % av kostnadene S1-2, nord for spesialområde SPSL2 (blått område) 34,5 S1-2, sør for spesialområde SPSL2 + resten av S1 20,5 H6 30 H7 3 H8 10 Utvidelse vest for Lifjell feriesenter 2 Det er viktig for utviklingen av Lifjell at vei og kulvert ved Jønnbu kommer på plass i første fase. Lifjell Utvikling, Lifjell Eiendom, Østerli Sameie og Stein Helge Østerli(Privat) påtar seg ansvaret for finansiering og utbygging av vei og kulvert. Finansieringen innebærer forskuttering for de utbyggere som ikke er klar til utbygging. Fordelingen internt mellom grunneierne innen de enkelte reguleringsfelter avklares av grunneierne. Utgangspunktet også for denne fordelingen bør være sannsynlig antall enheter innenfor hver grunneiers areal. Bø kommune vil gjennom fremtidige utbyggingsavtaler sikre seg at øvrige aktører blir med i gjennomføringsmodellen og dermed bidrar med deres andel av kostnadene ut fra fordelingen i ovenstående tabell. Avtale med de grunneierne som har forskuttert byggingen av vei og kulvert om økonomisk bidrag i henhold til dette punktet, skal fremvises for Bø kommune før utbyggingsavtale underskrives av kommunen. Vei og kulvert skal være bygget senest 12 måneder etter at kommunen har ervervet nødvendig grunn. Dersom vei og kulvert ikke er klar til tidsfristen vil kommunen stoppe med å gi byggetillatelse i området frem til tiltakene er på plass. Når anleggsarbeidene med vei og kulvert er avsluttet, holdes ferdigbefaring og overtakelsesforretning. Ved overtakelse skal det skrives overtakelsesprotokoll som signeres av Side 2 av 6

3 partene. Etter overtakelsen påtar kommunen seg ansvaret for videre drift og vedlikehold av vei og kulvert. 6. Vannforsyning og avløp Utbyggingen av hovedledningsnettet for vann og avløp på Lifjell innebærer kostnader til høydebasseng, trykkøkning fra Folkestad pumpestasjon og bygging av hovedledninger. Bø kommune vil opprette et eget fond/lån og stå som byggherre for utbyggingen av hovedledningsnettet for vann og avløp på Lifjell med bakgrunn i ledningsplan fra Tveiten AS, tegning nr. 100, datert Samlet kostnad er beregnet til NOK ,- eksklusiv mva. og finansieringsutgifter. Bø kommune er avhengig av låneopptak til utbyggingen. Det sannsynlige anleggsbidrag er satt ca. 20 % høgere enn kostnadsoverslaget. Dette er gjort med bakgrunn i finansieringskostnader, uforutsette kostnader, justering til 2007-priser og usikkerhet omkring antall enheter som tilkoples. Jfr. kommunestyrets prinsippvedtak etter pbl. 64a legges det til grunn at hele utbyggingen skal finansieres av grunneierne via anleggsbidrag. Fordeling av investeringskostnader for hovedledningsnettet på Lifjell (2007 priser): Antall enheter Enhet Sannsynlig bidrag Anleggsbidrag mva. Sum anleggsbidrag 425 Nye hytter/tomter 70 % solgt % Nye leiligheter 100 % solgt % Eksisterende hytter 60 % tilkopling % Sum anleggsbidrag Bø kommune Andre typer bygg enn hytter og leiligheter (f. eks. forretningsbygg) betaler anleggsbidrag ut fra en konkret vurdering av byggets forholdsmessige belastning på vann- og avløpsnettet. Beløpene skal hvert år justeres i forhold til byggekonsumindeksen. Utbyggingen skal igjennom hele utbyggingen basere seg på selvkostprinsippet og kommunen forbeholder seg derfor rett til å øke anleggsbidraget i fremtidige utbyggingsavtaler dersom utbyggingen viser seg å bli dyrere. Rammevilkårene i lovgivningen, og tolkningen av lovgivningen kan endre seg slik at anleggsbidragene blir mva. pliktige. Mva. vil da komme i tillegg for alle det gjelder for. Utbyggingen av anlegget innebærer en risiko blant annet fordi flere tunge investeringer må på plass på forhånd. Administrasjonen i Bø kommune har utarbeidet 2 alternative løsninger for fremgangsmåte og finansiering av første fase av utbyggingen i Jønnbuområdet. Formannskapet har på møte gått inn for å ta opp et lån på 10 mill i 2007 til å dekke forskuttering av deler av utbyggingen. Resten av investeringen i første fase finansieres i 2008 og 2009 ved innbetalte anleggsbidrag. Første fase defineres til: utbygging av høydebasseng, trykkøkning fra Folkestad pumpestasjon og bygging av hovedledningsnett i område S1, H6 og H7 (jfr. ledningsplan fra Tveiten AS, tegning nr. 100, datert ). Bø kommune tar risiko ved forskutteringen og forbeholder seg rett til stoppe forskutteringen etter at investeringene i denne første fasen er gjennomført. Dersom anleggsbidraget gir overdekning vil overdekningen bli avsatt til bundne investeringsfond for dekning av investeringer/reduksjon av risiko i neste fase av utbyggingen. Anleggsbidragene skal innbetales fortløpende til Bø kommune. Tidspunkt for innbetaling er ved salg av tomt og/eller søknad om byggetillatelse. Betaling skal skje ved det tidspunkt som inntreffer først. I den grad leilighetsbygg bygges ut i byggetrinn betales det for forut for hvert enkelt byggetrinn. Det skal betales anleggsbidrag for alle enheter. Side 3 av 6

4 Kommunens utviklingskostnader som følge av utbyggingen på Lifjell skal dekkes av VA-fondet. Med utviklingskostnader menes alle kostnader som har saklig sammenheng med utbyggingen i form av kostnadsberegninger, inngåelse av avtaler, prosjektering m.m. Grunneierne forplikter seg til å stille nødvendig grunn til rådighet for VA-utbyggingen. Hovedledningsnettet vil i sin helhet bli eiet og driftet av Bø kommune. Grunneierne skal bekoste, gjennomføre og drifte alt ledningsnett frem til kommunal hovedledning. Grunneierne har også ansvar for å erverve eventuelle rettigheter på tredjemanns grunn samt å oppnå alle nødvendige offentlige tillatelser. For alle tilknytninger betales det tilknytningsavgift og årsgebyr i henhold til kommunalt gebyrregulativ. Fylkesmannen må godkjenne Bø kommune sitt låneopptak før utbyggingsavtalen underskrives av kommunen. 7. Renovasjon I planarbeidet skal det sikres at det innarbeides tilstrekkelig med areal til returpunkt. Grunneierne forplikter seg til å inngå avtale om renovasjon for utbyggingsområdet. Alle hytter forpliktes seg til å delta i områdets renovasjonsordning og renovasjonsavgift for nye leiligheter/hytter betales fra det tidspunkt hvor det gis brukstillatelse. El- og telekabler Grunneierne inngår avtale med Midt-Telemark Energi om fremføring av elektrisk energi. Grunneierne tar for øvrig ansvaret for og kostnadene med å tilrettelegge for fremføring av nødvendige kommunikasjonskabler Tilrettelegging for ski- og turløyper Oppkjøring, drift og vedlikehold av sti- og turløyper er fellesoppgaver som er viktige for alle interessenter på Lifjell. Bø kommune og grunneierne på Lifjell har som felles intensjon at en forening skal ha ansvar for drift og vedlikehold av sti- og langrennsløypenettet. Foreningen skal utføre spesifiserte fellesoppgaver og skal ikke kunne gi avkastning. Foreningen skal i samråd med kommunen utarbeide materiale som viser hvilke stier/løyper som foreningen har ansvaret for og hvilken standard som kan forventes. Foreningen skal skaffe inntekter fra eksisterende hytteeiere, bedrifter, turlag m.m. basert på frivillige ordninger. Kommunen bidrar med et årlig beløp basert på parkeringsinntektene fra Jønnbu. Grunneierne forplikter seg til å inngå egen avtale med foreningen om at det ved salg eller feste av hyttetomter/leiligheter skal tinglyses en betalingsplikt for kjøper/fester om et årlig driftsbidrag til foreningen for løypekjøring og andre spesifiserte driftsoppgaver. Årlig driftsbidrag settes til NOK 1000,- pr. år.og kan indeksreguleres av foreningen. Ved eventuell overskudd kan foreningen innføre betalingsfrie år. Avtalen skal inneholde bestemmelser om at det skal settes opp budsjett og regnskap for driften av sti- og løypenettet. Avtalen mellom grunneier og foreningen skal fremvises for Bø kommune før denne utbyggingsavtalen underskrives. Side 4 av 6

5 10. Alpinanlegg Utbygging av alpinanlegget er en sentral del av gjennomføringsmodellen på Lifjell. Kommunedelplanen har derfor rekkefølgebestemmelser som sikrer at nye løyper og nedfarter blir bygget før nye byggeområder blir godkjent. Kommunen har forventning til at grunneierne og øvrige aktører på Lifjell inngår avtalebaserte løsninger knyttet til utbygging og drift av alpinanlegg. Utbyggingen forutsetter håndtering av rekkefølgebestemmelsen med oppretting av privat selskap. Delvis håndtering av rekkefølgekravet kan aksepteres med forholdsmessig frikjøp knyttet til trinn 1-4. Trinn 5 er basert på et kommersielt nivå. Ved slikt frikjøp skal nødvendig dokumentasjon leveres til kommunen før underskrivelse av utbyggingsavtalen. 11. Salgs- og festekontrakter Grunneierne forplikter seg til å samordne sine salgs- og festekontrakter slik at disse har harmoniserte bestemmelser vedrørende: - Rettigheter og forpliktelser for hytteeierne vedrørende drift og vedlikehold av infrastruktur. - Rett og plikt for hytteeierne til å delta i velforening eller hytteeierforening og bestemmelser om opprettelse av slik forening. - Plikt til å betale årlig bidrag til ski- og løypeforeningen. - Plikt til å delta i renovasjonsordning Utleie i område BU-4 Grunneierne forplikter seg til å legge til rette for en høy utleieandel gjennom å: - oppføre alle bygg med brannteknisk godkjennelse for utleie - bidra aktivt til å etablere en godt organisert virksomhet som skal ivareta markedsføring og praktiske oppgaver i forbindelse med utleie på Lifjell - aktivt bruke utleiemulighetene som salgsargument overfor kjøperne Tvist, tinglysning og underskrivelse Enhver tvist mellom partene som springer ut av denne avtalen skal søkes løst gjennom forhandliger. Tvist om finansiering skal tolkes i lys av hovedprinsippene i avtalens 2 jfr. kommunalt vedtak etter pbl. 64a. Oppnås ikke enighet, bli tvisten avgjort ved voldgift i henhold til lov om voldgift av 14. mai 2004, så fremt ikke en av partene krever saken anlagt for de ordinære domstoler. Voldgiftsforhandlingene skal holdes i Bø. Ved ordinær rettergang skal søksmål anlegges ved den lokale tingrett. Denne avtalen skal tinglyses på eiendommene som nevnt under avtalens pkt 1, med 1. prioritet for Bø kommune som sikkerhet for at forpliktelsene gjennom denne avtalen blir oppfylt og ivaretatt. Grunneierne foretar nødvendig tinglysning og betaler tinglysningsgebyr. Side 5 av 6

6 Denne avtalen foreligger i 2 likelydende eksemplarer, ett til hver av partene. Sted Dato Sted Dato Bø kommune Grunneier.. Ordfører Eier gnr. 9 bnr. 106 Side 6 av 6