UTBYGGINGSAVTALE FOR EKEBERG MELLOM INN EIENDOMSINVEST AS (ORG.NR ) OG LIER KOMMUNE. (forslag)

Transkript

1 UTBYGGINGSAVTALE FOR EKEBERG MELLOM INN EIENDOMSINVEST AS (ORG.NR ) OG LIER KOMMUNE (forslag)

2 1. Bakgrunn for avtalen a. Kommuneplanens krav Kommuneplanen setter rammer og retningslinjer for planleggingen og utbyggingen i Lier kommune Gjennomføringen av kommuneplanens mål og retningslinjer skjer for en stor del gjennom Kommunens virksomhet, men mange oppgaver forutsetter privat og annen offentlig deltagelse. b. Formål og innhold Utbyggingsavtalen skal sikre at utbyggingen av området i privat regi foregår i henhold til Kommunens intensjoner i utbyggingspolitikken, og sikre en helhetlig og variert boligsammensetning for området, med tilhørende infrastruktur. Foreliggende dokument baserer seg på at partene ser seg tjent med en utbyggingsavtale for å skape forutsigbarhet i den videre planlegging og utbygging. 2 Definisjoner og forkortelser For denne avtale gjelder begreper og definisjoner i Plan- og bygningsloven (Lov om planlegging og byggesaksbehandling av 25. juni 2010 nr. 48) med forskrifter. Videre vil Lier kommune bli benevnt som «Kommunen», og grunneier Inn Eiendomsinvest AS som «Utbygger». Utbygger og Kommunen utgjør avtalens «parter». 3. Grunnlag utbyggingsområde a. Utbyggingsavtalen Utbyggingsavtalen skal danne grunnlag for utbygging av/på følgende eiendommer: Gnr/bnr 154/25 samt tiltak på deler av gnr 154, bnr 1, 152/8, 154/4,154/26, 152/12 og 152/1 I forbindelse med tiltakene overdrar kommunen vederlagsfritt veigrunnen av gnr/bnr 154/26 på strekningen fra og med f_kv-4 og nordover frem til avgrensning plankart (vist på vedlagte kart). Avtalen skal videre klargjøre omfang av og ansvar for opparbeidelse av alle kommunaltekniske anlegg, som er nødvendige for utbyggingen av området. b. Områder som omfattes av utbyggingsavtalen Planområdet skal utvikles i hh.t. godkjent reguleringsplan for Ekeberg med bestemmelser vedtatt (heretter kalt reguleringsplanen). Utbyggingsavtalen berører ikke eksisterende boliger som er medtatt i reguleringsplanen. På eiendommene gnr 154, bnr 1, 152/8, 154/4, 154/26, 152/12 og 152/1 omfattes kun arealer som i reguleringskartet er betegnet som følgende:

3 154/1: f_nasv_1, f_na_1, o_avg-st_2, o_v-2, o_ft_3, o_avg_6, f_g_7. 152/8: f_nasv-1, o_avg_9, o_av-2, o_v /4: f_nasv_1, f_na_1, o_avg-st_2, o_v-2, o_ft_3, o_avg_6, f_g_8, f_nt_2, o_av_1, o_ft-4, o_avg_12, o_ft /26: o_v-2, o_ft_1, o_avg_3, BK-2, f_ua-2, f_avg_4, f_p-3, f_kv-3, f_avg_5, BK-4, f_ua-3, o_avg_7, o_ft-2, o_v-3, o_avg_8, BK-7, f_ua-4, BF-9, f_avg_11, f_kv-4, f_avg_10, f_gs, f_kv-e, f_nt_2, f_g_8, o_avg_6, o_ft_3, o_ft-4, o_avg- ST_2, o_av_1, f_nasv /12: o_ft_6, o_gs, o_avg /1: o_v-4, o_v-1, o_avg-9, o_avg-10, o_avg-11, o_avg-12, o_avg-13, o_avg-17, o_ft-6, o_av-2, f_nasv-1, o_ft-5 c. Overdragelse av rettigheter og plikter etter utbyggingsavtalen Utbygger kan, etter avtalen med Kommunen, overdra sine rettigheter og plikter i henhold til utbyggingsavtalen under forutsetning av at de som overtar, aksepterer utbyggingsavtalen som grunnlag for utvikling av områdene. d. Oppfølging av utbyggingsavtalen Partene skal lojalt følge opp intensjonene i denne avtalen og varsle den andre parten om alle forhold en forstår eller bør forstå vil være av betydning for gjennomføringen av denne avtalen. Utbygger og Kommunen har hver for seg påtatt seg ansvar for å følge opp utbyggingsavtalen og fremdriften i henhold til denne avtalen. Utbygger holder kommunen skadesløs ved evt. krav fra tredjepart som følge av mislighold fra utbygger i gjennomføring av denne avtalen. 4. Bebyggelse Utbyggingstakt Fremdrift tekniske anlegg a. Boligløsninger / - typer: Reguleringsplanens bestemmelser gjelder. b. Utbyggingsvolum Det er planlagt ca. 32 leiligheter og 32 rekkehus, samt 39 selvbyggertomter for videresalg. Planområdet utgjør ca. 100 daa. Maksimalt antall boliger i utbyggingsområdet er 120. c. Rapportering fremdrift

4 Utbygger skal innen 1. juni hvert år, inntil avsluttet utbygging, rapportere til Kommunen om antall igangsatte og ferdigstilte boliger i inneværende år, samt antall solgte tomter. Utbygger skal også rapportere om planlagte igangsatte og ferdigstilte boliger påfølgende år d. Energibehov /Energiutredning: Det stilles ikke særskilte krav til energiutredning for utbyggingen. Byggingen baserer seg på kravene i gjeldende Teknisk Forskrift (2010). e. Fortrinnsrett til kjøp av bolig Kommunen har ved første gangs omsetning opsjon på kjøp av nøkkelferdige boliger til markedspris. Dette er begrenset til inntil 10 % av totalt antall boliger i området. Kommunen har 6 ukers frist for sin beslutning fra den dag de mottar underlag/prisliste. 5. Ansvarsfordeling av tekniske anlegg a. Ansvar for tekniske anlegg Utbyggere er ansvarlige for utvikling / gjennomføring av alle veier, VA-ledninger og øvrige tekniske anlegg innenfor planområdet. Utbyggere står selv ansvarlige for innmåling av nødvendige terrengprofiler og tekniske anlegg. Omfang av tekniske anlegg og veier som skal overtas av kommunen skal vises på tegning som senest skal være klar til søknad om rammetillatelse. Kommunen overtar ikke tekniske anlegg i private veier som eksempelvis veilysanlegg etc. b. Tilgang til grunn for veier og VA-ledninger Utbyggere er ansvarlige for å innhente eventuelle avtaler som måtte være nødvendig for fremføring av veier, VA-ledninger og øvrig tekniske anlegg. For anlegg som føres over annens eiendom, skal retten sikres ved tinglyst erklæring. Avtaler om anlegg som skal overtas av Kommunen, skal sikre Kommunen rett til tilgang for drift og vedlikehold av anlegget. Avtale skal ikke kunne endres uten Kommunens samtykke. Rettigheter for fremføring av veier samt til fremtidig vedlikehold / drift av anlegg skal tinglyses direkte til Kommunen for anlegg som skal overtas av Kommunen. c. Tilknytning av v/a for eksisterende boliger Dette ivaretas av Lier kommune mot eksisterende beboere. Utbygger skal legge til rette for at eksisterende boliger skal kunne koble seg til VA-anlegg som skal overtas av kommunen. 6. Veianlegg

5 a. Prosjektering, byggesøknader, utbygging og kontroll Utbyggere skal forestå og bekoste prosjektering av alle veianleggene som de har ansvar for i hh.t. denne avtalens punkt 5.A. Eksisterende veier som berøres av anlegget, skal dokumenteres med foto før utbyggingen starter. Prosjektering av veianlegget skal også koordineres mot andre anlegg som forutsettes å ligge i veikroppen hvis disse ikke allerede er prosjektert, herunder VA- og overvannsledninger, kabelanlegg for el, tele, bredbånd og TV, veilysanlegg samt anlegg for oppsamling av avfall. Kommunen har rett til å delta på byggemøter i byggeperioden med hhv. en representant for Vei og en for VA. Det skal sendes innkalling i rimelig tid. Før oppstart skal arbeidstegninger oversendes Lier kommune ved Anleggs- og eiendomsavdelingen for orientering. Kommunen overtar ikke ansvar for eventuelle avvik fra normen. b. Standard for utførelsen Veianleggene skal utformes og utføres etter kommunens gjeldende Retningslinjer for veibygging, Veinormaler og utforming og Veglysnorm. Veilys skal utføres med LED-belysning. Utbyggere skal videre bekoste og montere trafikkskilt, veinavnskilt og henvisningsskilt i hh.t. Skiltplan utarbeidet av Utbyggere og godkjent av Kommunen. c. Tidsrammer for ferdigstillelse: Ferdigstillelse av vei (eventuelt unntatt siste slitelag) skal skje før det utstedes første brukstillatelse/ferdigattest. Eventuell etappevis ferdigstillelse kan avtales særskilt mellom partene. Kommunen aksepterer at veier i området ikke fullføres med toppdekke før det gis ferdigattest til boliger, da toppdekke vil bli etablert etter at hele området innenfor reguleringsplanen er bygd ut. Veier som skal overtas av kommunen skal, på overtakelsestidspunktet, være ferdigstilt i henhold til kommunens normer og retningslinjer. Utbygger utfører overskjøtingen og kommunen kan ikke motsette seg dette med mindre det er feil eller mangler ved anlegget. Veigrunn skal også være overskjøtet før overtakelse. Utbygger bærer ansvaret for utbedringer og kostnader som måtte påløpe somfølge av at veiene blir stående uten fast toppdekke i heleanleggsperioden. Utbygger bærer ansvar for de ulemper som påføres bolig- og tomtekjøpere, og evt. derav følgende krav, som følge av manglende toppdekke. d. Veianlegg for offentlig overtagelse /overdragelse Innenfor reguleringsplanen er følgende felt planlagt overlevert til kommunen som offentlig vei: o_av_1, o_av_2, o_avg_2, o_avg_3, o_avg_6, o_avg_7, o_avg_8, o_avg_9, o_avg_10,

6 o_avg_11, o_avg_12, o_avg_13, o_avg_14, o_avg_17, o_avg-st_1, o_avg-st_2, o_ft_1, o_ft_2, o_ft_3, o_ft_4, o_ft_5, o_ft_6, o_ft_7, o_gs, o_v-1, o_v-2, o_v-3, o_v- 4. Utbyggere forbeholder seg retten til å eie veiene til hele området er ferdig utbygd. Kommunen overtar etter dette tidspunkt veiene. Anleggene overtas på samme vilkår som nevnt for VA-anlegg under punkt 7.D. med følgende tilføyelse: Veianleggene inklusive veigrunnen overdras vederlagsfritt til Kommunen når områdene betegnet BK-1 til BK-8 (feltutbyggingene) i reguleringsplanen er ferdig utbygget og overtagelsesforretning er avholdt, jfr. plan- og bygningsloven 18.1 femte ledd. Kommunen er deretter ansvarlig for drift og vedlikehold av veiene. Utbyggere har drift- og vedlikeholdsansvar for veiene inntil de er overtatt. Utbyggere er ansvarlige for fradeling og overskjøting av veigrunnen. Arealene som skal overtas skal være sammenføyet til ett bruksnummer. Kostnader ved deling og / eller sammenføyinger av arealer til veigrunnen skal bekostes av Utbyggere. 7. Vann, avløp og overvann a. VA anlegg og omfang av anleggene Anleggene skal utføres i samsvar med godkjent rammeplan for hele feltet, som angir omfanget av VA-anleggene. Utbygger planlegger, bygger og bekoster alle VA-anlegg, som er nødvendig for å betjene utbygging av de enkelte delfeltene. Utbyggere besørger korrekt dimensjonert VA-anlegg til tilknytning til kommunalt anlegg i retning Lierskogen. Skal være godkjent av kommunen før rammeplan godkjennes. b. Standard for utførelsen Anleggene skal utføres i hh.t. Norsk Standard og Lier kommunes V/A norm. Rammeplan og detaljplaner skal godkjennes av Kommunen før anleggene bygges. Utbyggere er ansvarlig for overvannsløsninger i henhold til reguleringsbestemmelsene. c. Tidsrammer for ferdigstillelse Ferdigstillelse skal skje før det utstedes første brukstillatelse/ferdigattest. Eventuell etappevis ferdigstillelse kan avtales særskilt mellom partene. d. VA anlegg for offentlig overtagelse Utbyggere forbeholder seg retten til å eie VA-anleggene til hele området er ferdig utbygd. Anleggene overtas vederlagsfritt av Kommunen for drift og vedlikehold. Overtagelse forutsetter at ferdigbefaring er avholdt og anlegget funnet i orden i henhold til godkjent byggesøknad for anlegget. Utbyggere har drifts- og vedlikeholdsansvaret for nytt VA-anlegg inntil Kommunen har overtatt det. Før det gis brukstillatelse til boliger, skal følgende være godkjent av kommunen:

7 1. Prøving og dokumentasjon av hovedanlegget. 2. Søknad om sanitærabonnement med ferdigmelding. Overtagelsesprosedyre skal gjennomføres i hh.t. Kravene i kommunens VA-norm. Det skrives protokoll fra overtakelse. Utbyggere har ansvaret for utbedring av eventuelle mangler i inntil 3 tre år etter overtakelse. Utbygger stiller sikkerhet for sine forpliktelser i reklamasjonstiden i form av selvskyldnergaranti. Sikkerheten skal utgjøre kr Garantien gjelder i 3 år fra overtakelse og faller deretter bort. Utbyggere skal innta i avtalen med tomtekjøpere at byggverk e.l. normalt ikke vil bli tillatt plassert nærmere offentlig vann- og avløpsledning enn 5 meter, målt fra anleggets senterlinje. 8. Overdragelse av refundert MVA i forbindelse med justeringsrett Kommunen gir rett til refusjon av MVA i forbindelse med justeringsrett grunnet avtalt overdragelse av veier, vann- og avløpsanlegg og annen infrastruktur fra privat eier til kommunen, og kan tilgodeskrives overdrager i medhold av justeringsordningen, med fradrag for kommunale kostnader til å administrere ordningen. Det forutsettes skriftlig avtale. Avtalen skal inneholde bestemmelser om gjennomføring og overtagelse, samt de økonomiske premissene for avtalen. 9. Sikring av områder a. Omfang og utførelse Utbyggere er ansvarlige for at store skjæringer / fyllinger i veier og delfeltene for bebyggelse, sikres mot utglidninger / ras. Sikringstiltak vil bli prosjektert ifm igangsettingssøknaden. 10. Fellesområder a. Stell/bruk av fellesområder Innenfor fellesområdene skal eksisterende terreng og vegetasjon ivaretas i størst mulig grad, jfr. reguleringsbestemmelser. Det kan tillates rydding av vegetasjon, som har tilknytning til bruken av områdene. På fellesområdet kan Kommunen tillate at utbygger kan få oppføre mindre anlegg som har naturlig tilknytning til formålet (som hoppbakke, akebakke, lavo, m.m.) og som ikke er til hinder for områdets bruk for øvrig. b. Frist for utførelse av felles lekeplass /turvei Felles lekeplass og turvei skal være ferdig opparbeidet innen hele planområdet er tatt i bruk. Jfr. Reguleringsbestemmelsene. Det skal innen samme tidspunkt være avholdt ferdigbefaring og området skal være opparbeidet i henhold til godkjente planer. c. Allmennhetens rett til ferdsel m. v. I fellesområdene skal det fortsatt være allemannsrett til fri ferdsel og friluftsliv i hht. friluftsloven, som heftelse på områdene.

8 11. Opprettelse av borettslag /velforening Drift av fellesområder Utbyggere forplikter seg til å stifte ett eller flere borettslag, sameier eller velforeninger som dekker hele planområdet og som delfeltene er forpliktet til å være medlemmer i. Borettslaget /sameiet / velforeningen skal vedlikeholde og drifte uteoppholdsarealene. Utgiftene forbundet med vedlikehold og drift skal dekkes i hh.t. egen avtale mellom partene. Kommunen skal ikke påføres kostnader ved etablering eller vedlikehold og drift av fellesarealer innenfor planområdet. For hver boligseksjon som selges / overdras første gang er utbygger ansvarlig for innbetaling til borettslaget / sameiet / velforeningen med et fastsatt beløp, som bestemmes av utbygger. Beløpet settes inn på en konto i borettslaget / sameiet / velforeningens navn og skal disponeres av borettslaget / sameiet/ velforeningen alene. Eventuelt krav om medlemskap i velforening tas inn i salgsdokumentene som en plikt for den som til enhver tid eier eiendommen. 12. Tilknytningsavgifter Det skal betales tilknytningsavgift for bebyggelsen i planområdet i hh.t. gjeldende gebyrregulativ for vann- og avløp. 13. Reforhandling av avtalen Hver av partene har anledning til å kreve reforhandling av avtalen. 14. Ikrafttredelse Denne avtalen trer i kraft når den er politisk godkjent i Lier kommune. 15. Tinglysning Etter at denne avtalen er inngått skal utbygger sørge for at utbyggingsområdet fradeles dersom dette er nødvendig for tinglysningen av avtalen. Kommunen sørger deretter for at foreliggende avtale tinglyses på det / de gårds- og bruksnumrene som utbyggingsavtalen omfatter. Når utbygger anser at utbyggingen av området er avsluttet og hans forpliktelser etter denne avtale er oppfylt, skal han sende skriftlig melding til Kommunen med redegjørelse for oppfyllelse av hans forpliktelser etter denne avtalen, samt påpeke eventuelle mangler i oppfølgingen fra Kommunens side. Når partene er enige om at forpliktelse etter denne avtalen er oppfylt, sørger utbygger for at tinglysningen av avtalen slettes fra grunnboka. Kommunen skal bidra til at dette lar seg gjennomføre. Tinglyste heftelser og sletting av disse knyttes til forpliktelser de respektive delfeltene har, og opprettes og deretter slettes på de aktuelle gårds- og bruksnummer når disse forpliktelsene er innfridd. 16. Avtaleforståelse og tvister

9 Eventuelle tvister vedrørende denne avtalen og eventuelle supplerende avtaler skal søkes løst i minnelighet. Dersom det ikke fører frem kan saken tas opp det ordinære rettssystemet dersom ikke partene i fellesskap blir enige om å løse den gjennom voldgift. 17. Bekjentgjøring av utbyggingsavtale, overtakelseskart, reguleringsbestemmelser Utbyggere skal gjøre alle tomtekjøpere kjent med utbyggingsavtalen og bilag til denne, samt reguleringsbestemmelsene før avtale om kjøp sluttes. Avtalen er undertegnet i 2 - to eksemplarer, hvorav partene beholder hvert sitt. Lier, den.. Lier, den.. INN Eiendomsinvest AS Lier kommune