RETT TIL KJØP OG UTBYGGING AV TOMTEOMRÅDE

Transkript

1 KONTRAKT om RETT TIL KJØP OG UTBYGGING AV TOMTEOMRÅDE 14. november 2012 Side 1 av 11

2 1. TOMTENE 3 2. KONTRAKTSDOKUMENTER 3 3. TIDSBEGERENSET RETT 3 4. SPESIELLE BETINGELSER FOR UTNYTTELSE AV TOMTENE 4 5. GJENKJØPSRETT 5 6. TEKNISKE ANLEGG SOM KJØPER OPPARBEIDER ELLER OVERTAR TIL VEDLIKEHOLD 5 7. ANSVAR FOR SKADE 6 8. TILKNYTNING TIL OFFENTLIG ANLEGG 6 9. DISPOSISJON OVER FELLES LEKE- OG FRIOMRÅDER FREM TIL VELFORENING ER ETABLERT TOMTENES TILSTAND AVKALL PÅ REKLAMASJONSRETT SKADESLØSHOLDELSE KJØPESUM OG ANDRE UTGIFTER BETALINGSTIDSPUNKT BETALINGSSTED OVERTAKELSESDATO OVERSKJØTING PENGEHEFTELSER ANDRE HEFTELSER KJØPERS GARANTIER MISLIGHOLD KONSESJON OVERDRAGELSE AV AVTALE BILAG SIGNATUR november 2012 Side 2 av 11

3 Mellom Stjørdal kommune (heretter kalt Kommunen ) og [ utbygger ] (firmaattest er vedlagt som bilag 1.) (heretter kalt Kjøper ) er det i dag inngått følgende avtale: 1. Tomtene Kjøper har rett til å kjøpe inntil 21 boligeiendommer fra Kommunen i boligfeltet Geving III, del 2, område KS2 og 3 med opsjon på utbygging av områdene KS 1 og 5 på de særskilte betingelser som fremgår av denne avtale. Området er i det vesentlige opparbeidet med veger, vann og avløp. Tomtene skal oppmåles slik det fremgår av bebyggelsesplanen. På samme vilkår som inntatt i denne avtale har Kommunen en opsjon til å selge ytterligere 13 tomter i områdene KS 1 og 5, se nærmere nedenfor under punkt Kontraktsdokumenter Avtalen mellom partene består av 1. Dette kontraktsdokumentet med bilag 2. Kjøpers tilbud 3. Komplett konkurransegrunnlag Ved motstrid går nye foran gamle dokumenter. 3. Tidsbegrenset rett Retten til å kjøpe eiendommene består i to år fra signering av denne avtale. Retten utøves for hver eiendom ved at Kjøper gir Kommunen skriftlig melding om at tomt kjøpes. Melding om kjøp må være mottatt av kommunen senest to år etter signering av denne avtale. Etter toårsfristens utløp står Kommunen fritt til å utnytte gjenstående eiendommer selv 14. november 2012 Side 3 av 11

4 eller selge til andre. 4. Spesielle betingelser for utnyttelse av tomtene Kjøper har plikt til å overholde alle bestemmelser i konkurransegrunnlaget, og herunder blant annet: 4.1. Byggeklausul Kjøper kan utelukkende benytte tomtene til å bygge boliger i samsvar de bestemmelser som er inntatt i konkurransegrunnlaget og den bearbeidelse av prosjektmaterialet som fremgår av Kjøpers endelige tilbud. Ved bearbeidning av tomt må fylling eller skjæring i sin helhet holdes innenfor tomtens areal Prosjektmateriale og ansvar for dette Kjøper har slik det fremgår av konkurransegrunnlaget rett til å benytte prosjektmaterialet som er utarbeidet av kommunen. Kjøper må gjennomgå og kvalitetssikre prosjektmaterialet og overtar alt ansvar for prosjektmaterialet som det er og kan ikke gjøre Kommunen ansvarlig for noen del av prosjektmaterialet eller eventuelle mangler ved dette. Dersom det er svakheter eller der prosjektmaterialet er ufullstendig har Kjøper rett til og ansvar for å utbedre disse svakhetene, og boliger skal oppføres i henhold til det korrigerte prosjektmaterialet. Korrigeringer kan ikke føre til at de prosjekterte boligene blir dårligere eller får lavere standard enn det som fremgår av prosjektmaterialet Videresalg Tomtene/eiendommene kan bare selges til kjøper av bolig i samsvar med prosjektmaterialet og tomtene med bolig kan ikke selges til andre enn forbrukerkjøpere (heretter kalt Forbruker ). Tomtene med bolig skal selges til Forbrukere i samsvar med Bustadoppføringsloven og Kjøpers tomtepris skal videreføres til Forbruker. Kjøper har ikke rett til å bortfeste tomtene. Kjøper har plikt til å annonsere for salg tomter med nye boliger i samsvar med prosjektmaterialet. Alle prospekter som skal benyttes må godkjennes skriftlig av Kommunen før de kan legges ut. 14. november 2012 Side 4 av 11

5 4.4. Tildelingsrett Kommunen har rett til å utpeke en Forbruker som Kjøper skal inngå avtale med. Kommunen har rett til å nekte Kjøper å inngå avtale med en bestemt forbruker om oppføring av bolig Medlemskap i velforening Kjøper er forpliktet til å etablere velforening. Bestemmelse om pliktig medlemskap i velforeningen vil bli inntatt for tinglysing på skjøte for hver tomt. Velforeningen skal ha til formål å vedlikeholde lekeplasser og eventuelle andre fellesareal innen området i henhold til reguleringsplanens bestemmelser om bruk av området, unntatt felles private adkomster og private ledninger i henhold til ledningsplan. Videre har velforeningen et kollektivt ansvar for å drive og vedlikeholde gatelysene internt i feltet. Foreningens vedtekter skal godkjennes av kommunen. 5. Gjenkjøpsrett Kommunens sentrale formål med tomtesalget er å bidra til å dekke behovet for rimelige boliger i kommunen. Kjøpesummen er fastsatt på bakgrunn av dette formålet. Kommunen skal ikke være prisdrivende i boligmarkedet og tomtene selges til selvkost for kommunen. Kommunen vil under ingen omstendighet at tomtene skal være spekulasjonsobjekter for å oppnå økonomisk gevinst. Dersom en kjøpt tomt ikke er videresolgt med byggeprosjekt innen utløpet av tidsperioden for denne avtale har Kommunen rett til å kjøpe tilbake tomten mot tilbakebetaling av opprinnelig kjøpesum. Dersom eiendommen er overskjøtet til kjøper skal tinglysingsgebyr og dokumentavgift som kommunen må betale for å få tilbake grunnbokshjemmel til eiendommen trekkes fra slik at kun kjøpesum minus tinglysingsgebyr og dokumentavgift tilbakebetales. 6. Tekniske anlegg som kjøper opparbeider eller overtar til vedlikehold Stikkledninger, andre ledninger og adkomst til vedlikehold av disse er Kjøpers ansvar og Kjøper skal videreføre dette til Forbruker som kjøper bolig. Regulerte felles private adkomster følger tomtene til eie og vedlikehold for den som er eier til en hver tid. Vann, overvann og spillvannsledninger fra og med anboringsklaver på kommunale ledninger i henhold til godkjent ledningsplan overtas av oppsitterne for eie og vedlikehold. Ledningsnett som blir privat: Trase 3 Veger som blir privat: Ingen Gatelys som blir privat (velforening): Trase november 2012 Side 5 av 11

6 Fellesareal, friområder og lignende kan ikke benyttes til opplagsplass for materialer. Det er ikke tillatt å benytte beltegående maskiner på asfaltert veg. 7. Ansvar for skade Ved eventuell skade på annen manns eiendom, herunder tomt, bygning, veg, ledninger (kommunens og andres) er skadevolder ansvarlig. 8. Tilknytning til offentlig anlegg Kjøper må betale tilknytningsavgift for vann og avløp i henhold til de til en hver tid gjeldende satser. For tilknytning til vann og avløp gjelder Stjørdal kommunes ordinære abonnementsbetingelser. 9. Disposisjon over felles leke- og friområder frem til velforening er etablert Kjøper har ingen rett til å disponere over andel av fellesareal. Tiltak på fellesareal unntatt opparbeiding i henhold til plan kan ikke gjennomføres uten Kommunens samtykke. 10. Tomtenes tilstand Tomtene selges som de er. Kjøper har gjort seg kjent med tomtene og den infrastruktur som er utbygd. Kjøper overtar enhver risiko for tomtenes og infrastrukturens tilstand. Kommunen har opparbeidet området og kjenner grunnen slik at det kan gås ut i fra at grunnen består av fjell og stein, men Kommunen har intet ansvar og Kjøper har alt ansvar også for grunnforhold. Kjøper må om nødvendig gjennomføre grunnundersøkelser. 11. Avkall på reklamasjonsrett Kjøper kan ikke gjøre reklamasjonskrav gjeldende overfor Kommunen på grunn av forhold ved prosjektmaterialet, tomtene, veger, rør eller andre forhold. Ingen forhold kan være en mangel i forholdet mellom Kommunen og Kjøper. Kommunen skal ikke ha ansvar som selger, men kun som offentlig forvaltningsorgan for offentlig infrastruktur. 12. Skadesløsholdelse Kjøper skal holde Kommunen skadesløs ved eventuelle krav fra Forbruker mot Kommunen. Dette gjelder alle krav knyttet til prosjektet, og herunder men ikke 14. november 2012 Side 6 av 11

7 begrenset til krav på grunnlag av forhold ved prosjektmaterialet, tomtene, infrastruktur og bebyggelsen. Krav mot kommunen som forvaltningsorgan er ikke omfattet av denne bestemmelsen. 13. Kjøpesum og andre utgifter Kjøper skal betale ca. kr ,- for hver tomt som overtas i henhold til denne avtale, jfr. vedtak i Stjørdal formannskap møte den , sak 88/12. Kjøper har ansvar for å betale dokumentavgift, alle gebyrer i forbindelse med overdragelse og tinglysing. Selger besørger oppmåling. Kostnader ved den opparbeidelse kommunen har foretatt er inkludert i prisen og kjøpesummen dekker tomtekostnad, andel fellesareal, andel for opparbeidelse av tekniske anlegg og gatelys og administrasjonskostnader. Kjøper må påregne noen kostnader knyttet til opparbeidelse og fellesanlegg. I tillegg beregnes prisjustering i henhold til konsumprisindeksen fra til tomtene betales. 14. Betalingstidspunkt Tomtene skal betales senest 14 dager etter at Kjøper har erklært at han skal kjøpe en tomt. Tomt og skjøte overleveres ikke fra Kommunen før tomten er betalt. Ved betaling etter fastsatt betalingsfrist løper rente etter lov om rente ved forsinket betaling. Bruker kjøper eiendomsmegler for salg av boligene, skal det i kjøpers avtale med megler inngå at innbetalt kjøpesum for tomten skal overføres direkte til selgers (kommunens) bankkonto. 15. Betalingssted Kjøpesummen skal betales til kommunens bankkonto. 16. Overtakelsesdato Eiendomsretten til tomtene overtas ikke av Kjøper før kjøpesummen er betalt. Risikoen for tomtene går over på Kjøper når Kjøper overtar bruken av tomtene. Kjøper overtar bruken av en tomt når han med bindende virkning har erklært at han kjøper tomten og har betalt tomten. 14. november 2012 Side 7 av 11

8 17. Overskjøting Etter at kjøpesummen for en tomt er betalt utsteder kommunen skjøte. Skjøtet utstedes for hver tomt fra Kommunen direkte til forbruker og innsendes for tinglysing for Kjøpers regning når Kjøper ønsker det etter at tomten er betalt og Forbruker er godkjent av kommunen. Eventuell pantobligasjon fra Forbruker til fordel for den som finansierer kjøp av eiendommen for Forbruker kan tinglyses samtidig. Dersom Forbruker misligholder sin kontrakt med Kjøper har Kjøper rett til å få eiendommen overskjøtet til seg eller utpeke ny Forbruker som eiendommen skal overskjøtes til direkte. Kommunen skal godkjenne også denne Forbrukeren. Kjøper garanterer at betaling for tomtene finner sted så tidlig at overskjøting kan skje i henhold til denne bestemmelse uten at Kjøpers avtale med Forbruker misligholdes. 18. Pengeheftelser Tomtene overdras fra Kommunen fri for pengeheftelser. Kjøper har ikke rett til å behefte tomtene med byggelån. 19. Andre heftelser Tomtene vil ha heftelser som følger av hovedbølets grunnboksblad. I tillegg vil Kommunen i skjøte innta de bestemmelser som følger av Bilag 2. Kjøper må videreføre dette i sin kontrakt med Forbruker. 20. Kjøpers garantier Garantert kjøpesum for Forbruker Kjøper garanterer at tomt med ferdig hus i henhold til prosjektmaterialet ikke skal selges til Forbruker for en høyere pris enn tilbudspris eventuelt justert etter skriftlig avtale med Kommunen. I dette beløpet skal kjøpesum for ferdig bebygd eiendom og alle kostnader være innkalkulert. Kun eventuelle tilvalg for økt standard avtalt med Forbruker kan komme i tillegg. Tomteprisen skal være presisert slik at det fremgår at Kommunens tomtepris er videreført til Forbruker. Eventuelle overføringer fra Forbruker til Kjøper som overstiger summen av garantert kjøpesum og betaling for tilvalg har Kjøper plikt til å betale til kommunen slik at Kommunen kan tilbakebetale dette til Forbruker. Kommunen har rett til fullt innsyn i Kjøpers avtaler med Forbruker og regnskapene for hvert avtaleforhold. 14. november 2012 Side 8 av 11

9 20.2. Kjøpers garanterte kontraktsvilkår Kjøper garanterer at han overfor Forbrukere benytter NS 3427 med konkurransegrunnlagets tilleggsbestemmelser Kjøpers garanti for egne egenskaper Kjøper er valgt på grunnlag av den informasjon som ble gitt i Kjøpers kjøpetilbud. Kjøper garanterer at opplysningene er riktige og at ingen forhold vil bli dårligere for Forbruker i løpet av kontraktens to-årsperiode Kjøpers garanti for overholdelse av konkurransegrunnlaget Kjøper garanterer at han i forholdet til Forbruker og i byggeprosessen vil overholde alle krav og prinsipper nedfelt i konkurransegrunnlaget Forsikring Kjøper garanterer at det vil bli tegnet ansvarsforsikring for alt arbeid Heftelser Kjøper garanterer at tomtene vil bli overdratt fra Kjøper til Forbruker fri for pengeheftelser Kjøpers informasjonsplikt overfor Forbruker Kjøper garanterer at Forbruker vil få all relevant informasjon om reguleringsforhold, byggeprosjektet, naboforhold og andre relevante forhold før det inngås avtale med Forbruker. Kjøper må kunne dokumentere at all relevant informasjon er gitt. 21. Mislighold Kjøpers mislighold gir Kommunen rett til alle alminnelige misligholdssanksjoner, og herunder har Kommunen rett til å holde tilbake egen ytelse eller heve avtalen slik at Kjøper mister retten til å kjøpe tomter i henhold til denne avtale og kreve erstattet et hvert tap. Kommunen har ved mislighold rett til å heve avtalen i sin helhet eller for en enkelt tomt selv om Kjøper har fått skjøte eller har fått tinglyst hjemmel eller har overtatt bruken av tomtene. Kjøper har ved brudd på garantier i tillegg til øvrige misligholdssanksjoner plikt til å betale til Kommunen et beløp tilsvarende det tap Forbruker lider som følge av 14. november 2012 Side 9 av 11

10 misligholdet slik at Kommunen kan overføre dette beløpet til den rammede Forbrukeren. I tillegg har Kjøper plikt til å betale en bot til Kommunen på kr ,- for hvert garantibrudd og erstatte Kommunen alt tap som følge av garantibruddet, herunder også eventuelle kostnader pådratt for å kompensere for garantibruddet. 22. Konsesjon Kjøper er, om det skulle bli nødvendig, ansvarlig for å søke om konsesjon for ervervet, og konsesjonsrisikoen ligger på Kjøper. 23. Overdragelse av avtale Kjøper kan ikke overdra sine rettigheter etter denne avtale. 24. Forskrift om lønns- og arbeidsvilkår i offentlige kontrakter. Det stilles krav om at ansatte hol Kjøper eller eventuelle underentreprenører og underleverandører som direkte medvirker til å oppfylle kontrakten, har lønns- og arbeidsvilkår som ikke er dårligere enn det som følger av gjeldende landsomfattende tariffavtale, eller det som ellers er normalt for vedkommende sted og yrke. Det vises i denne forbindelse til Forskrift om lønns- og arbeidsvilkår i offentlige kontrakter i sin helhet. Kjøper er på forespørsel forpliktet til å legge fram dokumentasjon på ansattes lønns- og arbeidsvilkår, fore eksempel kopi av arbeidsavtale. Dokumentasjonen skal være på norsk. Dokumentasjonsplikten omfatter også underentreprenører og underleverandører. Alle avtaler om underentrepriser og øvrige avtaler om utførelse av arbeid eller leveranse under denne kontrakten skal inneholde tilsvarende bestemmelser. Vesentlige brudd på denne bestemmelsen gir Kommunen rett til å heve avtalen. 25. Opsjon områdene KS 1 og 5. Denne avtalen omhandler kjøp av 8 boligeiendommer fra Kommunen i boligfeltet Geving III del 2. områdene KS 2 og 3. Kommunen har i tillegg en ensidig opsjon overfor Kjøper på å utløse utbygging av hele eller deler av områdene KS 1 og 5, inntil 13 boligeiendommer. Totalt omhandler avtalen inntil 21 boligeiendommer. Kommunens opsjon kan kalles på frem til to år etter tidspunktet for signering av denne avtale. Dersom selger kaller på opsjonen gjelder den toårige tidsbegrensningen i kontrakten pkt. 3 tilsvarende for ytelsene som er omfattet av opsjonen, og slik at 14. november 2012 Side 10 av 11

11 toårsfristen regnes da fra tidspunktet hvor opsjonen ble kalt på. Opsjonsprisen reguleres i overenstemmelse med endringen i konsumprisen fra kontraktsignering og til opsjonen kalles på. For øvrig vil kontraktens vilkår gjelde ved en eventuell utøvelse av opsjonen. 26. Bilag Følgende billag er en del av denne kontrakten: 1) Kjøpers tilbud datert???? m/vedlegg 2) Bestemmelser som skal inntas på skjøte for tinglysing 3) Komplett konkurransegrunnlag. 27. Signatur Kontrakten er signert i 2 to likelydende eksemplarer, ett til hver av partene.,, sted dato sted dato Stjørdal Kommune [ utbygger] 14. november 2012 Side 11 av 11