Skarmyra, Hunstad sør - utbyggingsavtale

Transkript

1 Kommunalteknisk kontor Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / Saksnummer Utvalg Møtedato 10/21 Formannskapet /28 Bystyret Skarmyra, Hunstad sør - utbyggingsavtale Sammendrag Vedlagte utbyggingsavtale er utarbeidet med grunnlag i reguleringsplan for Skarmyra vedtatt 11.des under K.sak 08/179. Utbygger er Gunvald Johansen Eiendom AS, Bodø. Avtalen forutsetter at utbyggeren bekoster planlegging og opparbeidelse av alle anlegg innenfor reguleringsplanens grenser og vann- og avløpsledning fra Skarmyra langs Knut Hamsuns vei til Gamle Kongsvei. Utbyggeren skal bygge næringsbygg for utleie på tomta. Knut Hamsuns vei fra rundkjøring til Skarmyra ble bygd av Rema Eiendom AS samtidig med Hunstad Senter. Veien er ikke formeldt overtatt av kommunen siden det gjenstår overføring av veggrunn fra Rema Eiendom AS/Ren Eiendom AS til kommunen. Overskjøting av veggrunn pågår nå. På grunn av tung anleggstrafikk fra steinbruddet og stor slitasje, må hele Knut Hamsuns vei langs Hunstad Senter, oppgraderes. Det må legges nytt forsterkningslag og asfalt. Oppgradering av veien i reguleringsplanen skal bekostes og utføres av utbyggeren. Utbyggeren aksepterer ikke å bekoste oppgradering av veien utenfor reguleringsplanens grense og mener at den del av veien må bekostes av kommunen. Arbeidet kan utføres av utbyggeren. Veilengden mellom reguleringsplanen og rundkjøring er ca 65 m. Kostnadene for denne veistrekningen er beregnet til ca kr ,- Kostnadene er ikke finansiert over kommunens budsjetter, men kan forskutteres over kommunens tomtefond. Kostnadene belastes senere framtidig utbygging av Hunstad sør. Saksopplysninger Reguleringsplanens rekkefølgebestemmelser forutsetter at Knut Hamsuns vei, fortausløsninger og busslommer, skal være ferdigstilt før det gis brukstillatelse til næringsbygget. Utbyggeren ønsker å bygge Knut Hamsuns vei i to etapper. Etappe 1 er oppgradering veien fra rundkjøringen til og med atkomst til Skarmyra. Etappe 2 er resten av Knut Hamsuns vei i reguleringsplan. Etappeplan godkjennes av planmyndighetene siden den forutsetter endring av reguleringsplanens rekkefølgebestemmelser. Godkjennelse kan skje samtidig med utenomhusplan. Det forutsetter at utbyggeren stiller 100 % sikkerhet for de anlegg som omfattes av etappe 2. J.fr. pkt 8 i utbyggingsavtalen. Oppstart forhandling er annonsert og utbyggingsavtalen har vært ute til offentlig ettersyn i 30 dager, i samsvar med plan- og bygningslovens 64. Det er ingen merknader til avtalen. Side 199

2 Forskuttering Kommunens andel fram til rundkjøringen ca 65 m, er beregnet av Norconsult AS til kr ,-. Avrundet til kr ,-. Avsluttes oppgradering av veien ved trafikkøya/gangfeltet kan kostnadene reduseres til ca ,-. Kommunens kostnadsandel er vist på vedlegg 3 og 4. Hunstad Utbyggingsselskap AS (HUS) ønsker å bygge ut hele Hunstad Sør. Skarmyra og Knut Hamsuns vei er innenfor utbyggingsområdet. Pr. i dag foreligger det ingen avtale mellom kommunen og HUS som forplikter HUS til å oppgradere Knut Hamsuns vei. Mulighetene er tilstedet for at kommunen senere kan få refundert andelen i oppgradering av Knut Hamsuns vei ved rundkjøringen, over Hunstad Sør utbyggingen. I så fall skal kommunens kostnader kun forskutteres. Til dette kan tomtefondet brukes. Andre alternativer er: a) Kommunen kan be utbyggeren å forskuttere kommunens utgifter i Knut Hamsuns vei. Jfr. plan- og bygningslovens bestemmelser 64 b, Forskutteringen innebærer at kommunen refunderer utbyggerens utgifter inklusiv rentekostnader for perioden mellom opparbeiding og til kostnadene er betalt. b) Kommunens del utføres først når finansiering er vedtatt. Dette alternativet anbefales ikke da veistrekningen fram til rundkjøring bør oppgraderes samtidig med resten av Knut Hamsuns vei i Skarmyraplanen. c) Alternativet kan også være at oppgradering av hele Knut Hamsuns vei (også utbyggerens del) utsettes til kommunal finansiering er vedtatt. Her må rekkefølgebestemmelsene i Skarmyraplanen endres. d) Videre at bystyret vedtar at utbyggeren skal bekoste hele veistrekningen fram til rundkjøringen. Utbyggingsavtalen kan ikke påklages, men utbyggeren kan gå til søksmål om gyldighet denne delen av avtalen. Utbyggeren er i gang med grunnarbeider og næringsbygget forutsetter å stå ferdig i nov Rammetillatelse vil bli gitt når utbyggingsavtalen er vedtatt og undertegnet Konklusjon og anbefaling Siden kommunens kostnader i Knut Hamsuns vei ikke er budsjettert legges avtalen fram for bystyret. Det anbefales at andel kommunens kostnader i oppgradering av Knut Hamsuns vei, forskutteres over tomtefondet og belastes framtidig utbygging av Hunstad sør. Forslag til innstilling I samsvar med overnevnte konklusjon, tilråder jeg at formannskapet gjør følgende Innstilling 1. Utbyggingsavtale for Skarmyra. Hunstad Sør vedtas 2. Kommunens andel av oppgradering av Knut Hamsuns forskutteres over tomtefondet og belastes framtidig utbygging av Hunstad sør. Saksbehandler: Torgeir Strand Svein Blix rådmann Henrik Brækkan kommunaldirektør Side 200

3 Trykte vedlegg: 1 Utbyggingsavtale for Skarmyra, Hunstad Sør 2 Reguleringsplankart 3 Utenomhusplan 4 Kart Knut Hamsuns vei ved Hunstadsenteret andel Bodø kommune. 5 Kostnader Knut Hamsuns vei andel Bodø kommune Utrykte vedlegg: Ingen Formannskapets behandling i møte den : Votering Innstillingen enstemmig tiltrådt. Formannskapets innstilling 3. Utbyggingsavtale for Skarmyra. Hunstad Sør vedtas 4. Kommunens andel av oppgradering av Knut Hamsuns forskutteres over tomtefondet og belastes framtidig utbygging av Hunstad sør. Side 201

4 Kommunalteknisk kontor Dato: Saksbehandler:...Torgeir Strand Telefon direkte: Deres ref.:... Løpenr.: /2010 Saksnr./vår ref.: /2904 Arkivkode: UTBYGGINGSAVTALE for Skarmyra Hunstad sør(utkast pr ) 1. GENERELT Parter Bodø kommune, Postb. 319, 8001 Bodø org nr Gunvald Johansen Eiendom Hunstad AS, Pb 209, 8001 Bodø org nr Definisjoner Tillatelse etter plan- og bygningsloven 1985 Kap.XVI. 93. Tillatelsen gis når utbyggingsavtalen er undertegnet av begge parter. Brukstillatelse/ferdigattest etter plan- og bygningsloven 1985 Kap. XVI 99. Ferdigattest gis når tomteområdet med tilstøtende anlegg er i samsvar med godkjent reguleringsplan eller bebyggelsesplan, utbyggingsavtalen og plan for teknisk infrastruktur. Teknisk og grønn infrastruktur er anlegg som omfattes av opparbeidelsesplikten i plan- og bygningsloven og 69. Vei, vann og avløp Gang- og sykkelveier Friområder, lekearealer og grønnstruktur 1.3 Formål. I samsvar med plan- og bygningsloven , har avtalen til formål å regulere partenes rettigheter og forpliktelser overfor hverandre ved utbygging av Skarmyra, gnr 41, brnr 1408 og Avtalen gjelder regulerings- og bebyggelsesplan, teknisk og grønn infrastruktur. Før rammetillatelse kan gis skal utbyggingsavtale mellom Bodø kommune og utbygger, være inngått. Utbyggingsavtalen skal regulere ansvar og utbyggingsstandard for oppgradering av nødvendig infrastruktur som veg, fortau og ledningsanlegg. 1.4 Forholdet til kommunale planer og normer. Utbyggingsavtalen har sitt grunnlag i : a) Reguleringsplan for Skarmyra vedtatt 11.des Side 202

5 b) Kommunens normer for kommunaltekniske anlegg og parkanlegg av (gjeldende for de anlegg som BK skal overta). c) Reglement for sanitæranlegg og stikkledning av UTBYGGERENS ANSVAR 2.1 Utbyggeren forplikter seg til: a) Planlegge og bygge ut området i samsvar med vedtatt reguleringsplan med bestemmelser b) Planlegge og bygge veg, fortau og busslomme innenfor reguleringsplanens avgrensing inklusiv oppgradering av Knut Hamsuns veg fram til rundkjøring. Kommunen bekoster oppgradering av KH s veg mellom reguleringsplangrense og rundkjøring. Utbygger må forskuttere kommunens kostnader inntil finansiering er innarbeidet i kommunens budsjett. c) Planlegge og bygge nye vann- og spill- og overvannsledninger fra Skarmyra, langs Knut Hamsuns veg til anvist tilkoblingspunk i Gamle Kongsveg. d) Planlegge og bygge gatelys langs veiene i reguleringsplanen. Planlegging av teknisk og grønn infrastruktur skal gjøres i nært samarbeid med Kommunalteknisk kontor. Kommunalteknisk kontor skal ha tekniske detaljplaner og beskrivelser oversendt for gjennomgang og kontroll i henhold til krav, avtalt standard og utførelse. Ferdige planer skal leveres i 3 eksemplarer til Kommunalteknisk kontor for godkjenning. Skriftlig godkjenning fra Kommunalteknisk kontor skal foreligge før det kan gis igangsettingstillatelse etter plan- og bygningsloven , 95, 95a og 95b. Eksisterende lekeplasser og friområder tillates ikke brukt til rigg- og lagringsplass uten tillatelse fra Kommunalteknisk kontor. Det er heller ikke tillatt å bruke eksisterende offentlig vei til rigg- eller lagringsplass uten tillatelse fra Kommunalteknisk kontor. Riggplan skal fremlegges sammen med søknad om rammetillatelse eller tillatelse etter plan- og bygningsloven overfor Byggesakskontoret med nødvendige godkjenning med eventuelle vilkår fra andre offentlige myndigheter og kommunalteknisk kontor. Dersom det er gravd mer enn 1/3 av veg eller fortausbredde, skal hele veibredden asfalteres. Det er utbyggerens ansvar å legge til rette og sørge for at eksisterende bebyggelse blir tilknyttet kommunale ledningsnett på en tilfredsstillende måte. Representant for teknisk avdeling skal innkalles til byggemøter og ha adgang til utbyggingsområdet i anleggsperioden. 2.2 Utbyggerens ansvar overfor el-, tele- og kabelanlegg. Telenor, Bodø Energi og andre kabelselskaper skal kontaktes i planfasen slik at eksisterende og planlagte kabeltraseer blir tatt hensyn til. Kabelplaner skal utarbeides samtidig med planer for teknisk og grønn infrastruktur, og legges ved når disse sendes til godkjenning. Parallelt med kommunal plangodkjenning skal kabelplanene sendes berørte kabelselskaper for godkjenning. Utbyggeren skal påse at fremføring av kabelanlegg og gatelys blir samordnet med kommunaltekniske anlegg. Kabelplaner og gatelysplaner skal vedlegges de kommunaltekniske planene ved plangodkjenning, og samtidig sendes kabeletatene for godkjenning. 2.3 Universell utforming. Veg og fortau skal være universelt utformet. Skarmyra, Hunstad sør - utbyggingsavtale 09/ av 5 Side 203

6 2.4 Knut Hamsuns veg. Ren Hunstad AS er eier av Knut Hamsuns veg fra rundkjøring langs Hunstad Senter. (gnr 41, bnr 1417). Kommunen avklarer med Ren Hunstad AS/Rema Eiendom Nord AS om kommunal overtagelse av Knut Hamsun vei som Ren Hunstad AS er eier av. Utbygger og Ren Hunstad AS inngår en samarbeidsplan om regulering av trafikken og drift av Knut Hamsuns vei, inntil kommunen har overtatt veien. Samarbeidsavtalen inngås før undertegning av utbyggingsavtale. 3. KOMMUNENS ANSVAR 1. Med unntak av VA-ledning fra Skarmyra langs Knut Hamsuns veg til Gamle Kongsveg, overtar kommunen offentlig vei med fortau og vann- og avløpsledninger for drift og vedlikehold, når disse er utført i samsvar med reguleringsplanene og godkjent tekniske planer. 2. Kommunen bekoster oppgradering av Knut Hamsuns veg fra rundkjøring til reguleringsplanens grense for Skarmyra. J.fr. 2.1b i avtalen. 4. ERVERV AV GRUNN a) I den grad utbyggingen berører areal som ikke disponeres av utbygger, er utbygger ansvarlig for å erverve grunn ved avtale. b) Areal som er i kommunal eie overdras til utbygger etter markedspris. 5. ØKONOMISKE BETINGELSER a) Utbyggeren skal dekke alle kostnader med planlegging, opparbeidelse og ferdigstillelse av anlegg nevnt under pkt 2 i avtalen inklusiv overføring av arealer og anlegg til kommunen. b) Moms som kommunen får refundert tilbakeføres ikke anlegget. c) Utbygger skal bekoste alle typer midlertidige anlegg som er nødvendig for gjennomføring av tiltaket d) Utbygger forplikter seg til å gjennomføre og bekoste alle krav som er beskrevet i godkjenningen av kommunaltekniske planer. e) Ved undertegning av utbyggingsavtalen betaler utbygger et grunnbeløp kr 8000,- for avtalen og kr 2000,- pr daa brutto tomteareal til oppfølging av avtalen til og med garantitiden. Ny behandling etter avtaleinngåelse initiert av utbygger faktureres utbygger etter medgått tid med kr 500,- pr time. K.sak 110/03. f) Utbyggeren skal dekke kommunens kostnader til kunngjøring av utbyggingsavtalen g) Ajourføring av kart og fastmerker etter at feltet er ferdigstilt, kr 1,25,- pr m² i utbyggingsområdet (eks mva) h) Eventuelle kostnader som skyldes mangler eller feil i planene eller uforutsette forhold dekkes av utbygger. i) Oppmåling og tinglysningskostnader i forbindelse med overtakelse skal dekkes av utbygger. j) Vann- og avløpsgebyrer beregnes etter kommunens gjeldende satser. k) Nødvendige arkeologiske undersøkelser bekostes av utbyggeren. Skarmyra, Hunstad sør - utbyggingsavtale 09/ av 5 Side 204

7 6. FRAMDRIFT/REKKEFØLGEBESTEMMELSER Utbyggingen skal følge rekkefølgebestemmelsene under 3 i reguleringsplanen for Skarmyra. Eventuell etappeplan for Knut Hamsun vei, offentlig vei langs vestsiden av Skarmyra og hvordan etappeplanen skal sikres gjennomført, godkjennes samtidig med utenomhusplan. 7. OVERTAGELSE OG DRIFTSANSVAR Utbygger har ansvaret for drift og vedlikehold av teknisk og grønn infrastruktur inntil kommunen har overtatt anlegg som er søkt og godkjent overtatt. Utbygger plikter å utbedre alle skader på vei, vann- og avløpsanlegg som skyldes gjennomføring av utbyggingstiltaket. Følgende dokumentasjon skal leveres kommunen før anlegget meldes klart for overtagelse: Innmålingsdata Digitalt plansett i dwg og gab 1 format Protokoll fra tetthetsprøving av vannledning/spillvannsledning/vannkummer/spillvannskummer. Dokumentasjon fra desinfeksjon av vannledning Film og filmprotokoll Beliggenhetskontroll for veiareal Skjøte på veiareal og andre offentlige arealer Bodø kommune overtar vederlagsfritt teknisk og grønn infrastruktur som omfattes av denne avtalen inklusiv rågrunn. Bodø kommune skal sikres tinglyst rett til atkomst og vedlikehold av vann- og avløpsledninger som skal overtas til kommunal drift og vedlikehold samt eksisterende ledninger. I et belte på 4 m på hver side av vann- og avløpsanleggets senterlinje, kan det ikke uten eierens tillatelse etableres byggverk som ikke er lett flyttbar. Likeså skal utbygger sørge for at slike heftelser er påført eiendommens skjøte ved tinglysing. Denne rett gis uten vederlag, men mot erstatning ved eventuell skade på hus, gjerde eller beplantning. Hvis ledning må legges over privat eiendom skal avtale med grunneier legges ved planene som sendes til godkjenning. Når tomtene er tilknyttet privat felles atkomst og ledninger, må utbygger informere boligkjøper om alle heftelser som gjelder eiendommen og at han i fellesskap med andre beboere har ansvaret for disse. 8. SIKKERHETSSTILLELSE Utbyggeren stiller sikkerhet for oppfyllelse av kontraktsforpliktelser overfor kommunen. Sikkerheten stilles som selvskyldnerkausjon med bank/forsikringsselskap eller annen kredittinstitusjon. Sikkerhet for utbyggerens forpliktelser i henhold til utbyggingsavtalen er 10 % av verdien av grunn og anlegg som kommunen skal overta(ref. pkt 2.1 b og d). Veigrunn(rågrunn) som i dag eies av Ren Hunstad AS stilles det ikke sikkerhet for. Sikkerheten i reklamasjonstiden er 3 % av ovennevnte verdi for forhold som påberopes i 3 år etter overdragelsen. Sikkerhet i reklamasjonstiden omfatter ikke verdien av grunn. Skarmyra, Hunstad sør - utbyggingsavtale 09/ av 5 Side 205

8 Utbyggeren stiller 100 % sikkerhet for de anlegg som omfattes av etappe 2 enten ved bankgaranti eller prioritert pant i eiendommen. Utbyggingsavtalen varer inntil garantien som utbygger har stillet er tilbakesendt utbygger fra kommunen. Sikkerhetsstillelse sendes sammen med plangodkjenning. 9. TRANSPORT AV AVTALEN Utbyggingsavtalen kan ikke tiltransporteres til andre uten kommunens samtykke. 10. TVISTER Eventuell tvist mellom partene om kontraktsforhold eller arbeid skal avgjøres av domstolen dersom partene ikke blir enige om voldgift. Verneting er Salten Tingrett 11. IKRAFTTREDELSE Utbyggingsavtalen trer i kraft når avtalen er undertegnet av begge partner. Bodø, Bodø, Bodø kommune Utbygger Vedlegg 1: Kart som viser utbyggerens ansvarsområde og anlegg. Skarmyra, Hunstad sør - utbyggingsavtale 09/ av 5 Side 206

9 Side 207

10 Side 208

11 Side 209

12 Side 210