SAKSFRAMLEGG. Saksgang. Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet Arkivsaksnr: 2014/5651 Klassering: 611 Saksbehandler: Kari Elisabeth Nordgård FASTSETTELSE AV PRINSIPPER FOR JUSTERING AV FESTEAVGIFT OG SALG AV KOMMUNALE FESTETOMTER TIL BOLIG Trykte vedlegg: Ingen Rådmannens forslag til vedtak: 1. Følgende retningslinjer gjøres gjeldende for Steinkjer kommune: a. Steinkjer kommune skal legge til rette for at antallet festetomter til bolig kan reduseres og på sikt avvikles ved å ta i bruk følgende virkemidler: i. festere av kommunal tomt til bolig selges etter søknad eller tilbys å kjøpe tomten sin for 60 kroner per m 2 pluss eventuelle kostnader til merking og måling av usikre grenser ii. iii. Ingen nye festeavtaler for bolig skal inngås Årlig festeavgift for feste- og fremfesteavtaler reguleres en gang i henhold til gjeldende tomtefestelov til maksimalt kroner per dekar tomt eller per tomt dersom tomten er mindre enn ett dekar b. Ved krav fra fester om innløsning etter tomtefestelovens bestemmelser velges den kjøpesum som er til gunst for tomtefester 2. Ny pris gjøres gjeldende fra Prisen justeres hvert annet år i henhold til konsumprisindeksen, første gang Torunn Autsheim rådmann

2 Saksopplysninger: Bakgrunn I utvalgssak 15/120 ble rådmannen bedt om å fremme en sak til formannskapet med en vurdering av hvilke tomtefestepolitiske prinsipper som gjelder i kommunen. Behovet for slik avklaring har kommet som følge av gjentatte henvendelser fra festere som ønsker å innløse tomten til egen bolig samt nye regler i tomtefesteloven om regulering av festeavgiften. Festeforholdene ble i sin tid opprette som et boligsosialt hjelpemiddel for å gjøre det lettere for kommunens innbyggere å etablere seg med egen bolig. Derfor ble den årlige festeavgiften satt lav og festetiden lang. I dag har kommunen andre boligsosiale virkemidler til dem som trenger hjelp til å komme inn i boligmarkedet i form av startlån og egne kommunale boliger til dem som trenger det. Steinkjer kommune eier ca. 270 tomter som festes bort til boligformål og i 2015 ga disse ca kroner i leieinntekter. I tillegg fremfester kommunen ca. 600 boligtomter hvor andre er grunneier. Kommunen betaler i disse tilfellene leie til grunneier for et større sammenhengende areal, og krever festeavgift fra fester for den enkelte boligtomten. Dersom kommunen velger å regulere samtlige festeavgifter i tråd med de nye reglene vil det være nødvendig å taksere hver tomt for å finne riktig tomteverdi som skal legges til grunn for beregningen av ny festeavgift. Kommunale tomter som festes bort til andre formål enn bolig omfattes ikke av denne saken. Steinkjer kommune har siden rundt 1980 hatt praksis med å selge festetomt til fester dersom de har søkt om det og det ble frem til 2012 solgt ca. 500 festetomter. I perioden januar desember 2012 var prisen for festetomter til bolig 18,- kroner per m 2. Det ble i utvalgssak 15/120 fremmet forslag om å vedta å selge festetomter til bolig for 60,- kroner per m 2 dersom det ikke var avtalt lavere pris i avtalen. Den 10. juni 2015 vedtok Stortinget endringer i tomtefesteloven som styrker rettighetene til grunneier ved å gi muligheten for å regulere festeavgiften til 2 prosent av tomteverdien en gang hvert 30. år. Loven tok til å gjelde fra Staten har gjennom lovendringen ønsket å rette ubalansen mellom bortfesterens forventning om en markedstilpasset leie eller markedsverdi ved forlengelse av festeavtalen eller innløsning av tomten, og festers forventning om å få realisere den gevinsten som har oppstått under festerens rådighet. Bakgrunnen for endringene i tomtefesteloven er Den europeiske menneskerettsdomstolens dom 12. juni Der kom domstolen til at festeres rett til å kreve forlengelse av festeavtaler på samme vilkår som før ved festetidens utløp var i strid med bortfesterens eiendomsvern etter Den europeiske menneskerettskonvensjonens første tilleggsprotokoll artikkel 1. Det fremgår av dommen at reglene om forlengelse i tomtefesteloven må endres. Hva er tomtefeste? Tomtefeste er leie av grunn til bygning som festeren har eller får på tomten. Begrepene tomteleie, grunnleie og bygsling har også vært brukt om tomtefeste. Grunn kan festes til både bolig, fritids- og næringsformål. Tomtefeste innebærer at eiendomsretten til grunn og bygning er splittet. Grunneieren (bortfesteren) eier tomten, mens festeren eier bygningene på tomten og leier grunnen disse står på. Leiesummen kalles festeavgift, og skal for bortfester normalt tilsvare en risikofri avkastning av arealet. Lov om tomtefeste av med endringer fra gir regler for blant annet festetid, festeavgift, forlengelse og oppsigelse av festeforhold av grunn og rettigheter. I noen tilfeller er fester også bortfester. Dette oppstår der en aktør leier et ofte større areal av en grunneier for deretter å dele det opp i mindre tomter. Tomtefestelovens regler gjelder også for disse tilfellene. Steinkjer kommune er bortfester både som grunneier og som fremfester. Steinkjer kommunes praksis frem til Steinkjer kommune har siden starten av 1980-tallet solgt festetomter til de som har ønsket det. Festetomtene ble solgt for 12,- kroner per m 2 frem til 1989, og for 18,- kroner per m 2 frem til Dette var ordinære 2

3 salg hvor prisen var bestemt av formannskapet i motsetning til krav om innløsning etter tomtefestelovens bestemmelser. I perioden ble det solgt ca. 500 festetomter eller ca. 15 tomter per år. Steinkjer kommune har ikke oversikt over hvor mange av de om lag 270 festerne som ønsker å kjøpe sine egne tomter. Festeavgiften har blitt regulert etter konsumprisindeksen i henhold til den enkelte festekontrakt. Som regel innebærer dette at festeavgiften har blitt regulert hvert 10. eller hvert 20. år. Steinkjer kommune har ikke noe system som sørger for at festeavgiften reguleres automatisk, men er avhengig av manuell saksbehandling. Dette har medført at en del festeavgifter ikke har blitt regulert til riktig tid, og kommunen har tapt inntekt. Mange festekontrakter har blitt forlenget med 40 nye år i et eget tillegg til festekontrakten når festetiden har gått ut. Andre kontrakter har aldri blitt fornyet etter utløp av festetiden og hverken fester eller kommunen som grunneier har foretatt seg noe som helst. I disse tilfellene løper kontraktsforholdet videre på samme vilkår som før inntil det sies opp av fester, eller tomten blir innløst, jf. tomtefesteloven 33. Gjeldende rett regulering av festeavgift ved forlengelse av avtalen Tomtefesteloven har blant annet som formål å sikre grunneier sikker leieinntekt ved bortleie av egen grunn samtidig som den tar hensyn til festers behov for sikkerhet og forutsigbarhet. Festers rett til sikkerhet og forutsigbarhet betyr derimot ikke at fester har krav på livslang lav leie. For avtaler hvor festetiden løper ut etter , forlenges festeavtalen etter loven i utgangspunktet på samme vilkår som før. Bortfester kan imidlertid kreve regulering av festeavgiften innen 3 år etter at festetiden er ute. Bortfesteren får dermed rett til et engangsløft av festeavgiften i forbindelse med forlengelse av avtalen slik at festeavgiften gjenspeiler mer riktig tomteverdi. Bortfesteren har samme mulighet for å gjøre et engangsløft for de avtalene som er forlenget før , men dette må kreves innen utløpet av For bortfestere gjelder følgende regler for regulering av festeavgiften: 1. Den årlige festeavgiften kan settes til 2 prosent av tomteverdien. Ved beregningen av tomteverdien skal det gjøres fradrag for verdiøkning som festeren har tilført tomten. Tomteverdien kan ikke settes høyere enn det tomten kan selges for om det bare er tillatt å sette opp det huset eller de husene som er på tomten. 2. Det settes likevel et maksimalbeløp (et «tak») for den årlige festeavgiften. Uansett tomtens verdi, kan festeavgiften ikke utgjøre mer enn kroner ( kroner) per dekar tomt eller per tomt dersom tomten er mindre enn ett dekar. Maksimalbeløpet justeres årlig i samsvar med endringene i pengeverdien. 3. Det finnes overgangsregler for de tilfellene hvor den årlige festeavgiften øker med mer enn kroner for festeavgift som forfaller før 1. januar Etter en slik engangsregulering kan grunneier kun regulere avgiften i samsvar med endringene i KPI de neste 30 årene. De samme reglene som beskrevet over vil også gjelde for de tilfellene hvor Steinkjer kommune er fremfester. Tomtefesteloven bruker begrepet bortfester og ikke grunneier. Dette innebærer at bortfester også i disse tilfellene vil kunne benytte seg av muligheten til å engangsjustere festeavgiften kommunen betaler. Det vil kunne oppstå en situasjon hvor Steinkjer kommune som fester må betale mer i festeavgift enn hva vi får inn av inntekter fra fremfeste. I slike tilfeller kan det også oppstå at kommunen har samtykket til at fester har fått kjøpe tomten av grunneier i et område hvor kommunen leier et større areal. Dersom kommunen ikke har fått redusert tellende areal tilsvarende de solgte tomtene, betaler kommunene leie for mer areal enn hva kommunen krever festeavgift for. Det er ordlyden i den enkelte festekontrakt og fremfestekontrakt som avgjør eventuelt om og når festeavgiften kan justeres i henhold til de nye reglene. Gjeldende rett innløsning De nye reglene om regulering av festeavgiften ved forlengelse kan føre til høyere innløsningssummer. Etter dagens hovedregel skal innløsningssummen settes til 25 ganger årlig festeavgift etter regulering på innløsningstidspunktet. Velger festeren å innløse festetomten når festetiden i henhold til kontrakten er ute, settes innløsningssummen til 25 ganger den festeavgiften bortfesteren kan kreve etter de nye reglene. For 3

4 tidsbegrensede festeavtaler kan bortfesteren velge å kreve innløsningssummen satt til 40 prosent av tomteverdien. Gitt at årlig festeavgift når maksimalbeløpet blir innløsningssummen etter hovedregelen 25x kr= kr. Det vil lønne seg for kommunen å bruke 40 % -regelen dersom tomteverdien overstiger kr (40x/100= ). Fester og grunneier kan når som helst i løpet av festetiden gjøre avtale om salg av festetomten. Prisen for tomten i slike tilfeller reguleres ikke av tomtefesteloven. Alternativt kan fester framsette krav om å få innløst tomten i henhold til tomtefestelovens 32 når det har gått 30 år av festetiden eller når festetiden er ute. Dersom det har gått mer enn 30 år av festetiden eller festetiden er ute, kan festeren fremsette krav om innløsning av boligtomt hvert 2. år. Et slikt krav om innløsning må fremsettes skriftlig senest et år før festetiden har løpt ut. Dersom det er fremfester som ønsker å kjøpe tomten må fester samtykke til salget før festeforholdet kan slettes hos Tinglysingen. Saksvurderinger: Festeforholdene ble i sin tid opprette som et boligsosialt hjelpemiddel for å gjøre det lettere for kommunens innbyggere å etablere seg med egen bolig. Hele systemet med å feste bort boligtomter har for lengst utspilt sin rolle. Ordningen er tungvint og tidkrevende for bortfester å administrere, og forbundet med usikkerhet hos fester på grunn av kompliserte og uoversiktlige regler. Å feste boligtomt var vanlig i en tid der det også var vanlig å bygge egen bolig selv. Slik er det ikke lenger. Andelen av selvbyggere er sterkt redusert da de aller fleste kjøper bolig enten brukt eller ny direkte fra en utbygger. Det er ikke lenger behov for kommunen som boligsosial tilbyder i dette markedet da kommunen i stedet har andre boligsosiale virkemidler til dem som trenger hjelp til å komme inn i boligmarkedet i form av startlån og egne kommunale boliger til dem som trenger det. På grunn av at ordningen ikke lenger er hensiktsmessig eller ønsket, er tiden moden for å avvikle ordningen med festetomt til bolig der det er mulig, og rådmannen mener Steinkjer kommunen bør bidra til å redusere omfanget av slike festetomter. For å oppnå målet med å redusere antall festetomter, er det flere virkemidler som kan være aktuelle. For det første kan kommunen bestemme seg for å selge til en pris som er lavere enn markedspris. Med dette oppnår vi at fester ser at de får et tilbud som er bedre enn om de skulle ha kjøpt av en privat grunneier. Steinkjer kommune har de siste tiårene hatt praksis med å selge festetomt til fester dersom de har søkt om det. Prisen har vært svært lav, men det har likevel vist seg at dette ikke har ført til vesentlig mange søknader om kjøp. Dette viser at lav salgspris alene ikke er et godt nok insitament til å få fester til å søke om innløsning. Sannsynligvis er festeavgiften så lav (mellom 100 og kroner per år) at det er enklest og mer lønnsomt for fester å fortsette festeforholdet enn å søke om å kjøpe tomten sin. Dersom kommunen ønsker å selge flere festetomter må fester ha en grunn til å ønske å kjøpe fremfor å fortsette festeforholdet. Derfor vil et annet virkemiddel være å regulere festeavgiften opp til den blir høy nok til at det vil lønne seg for fester å kjøpe tomten i stedet. De nye reglene i tomtefesteloven gir nå bortfester adgang til å gjøre en engangsregulering opp til maksimalt kroner per dekar eller per tomt. En årlig festeavgift av en slik størrelse vil være mer riktig i forhold til reell markedsverdi, det vil være i tråd med de føringer som ble gitt i Den europeiske menneskerettsdomstolens dom og kommunen vil ha lik praksis som private grunneiere i det samme markedet. Rådmannen mener at dersom festeavgiften økes i tråd med de nye reglene i tomtefesteloven vil flere festere anse det som mest lønnsomt å be om innløsning dersom salgsprisen er gunstig. Økt festeavgift kombinert med gunstig salgspris mener rådmannen vil være et godt insitament for å få flere festere til å be om innløsning. Det ble i formannskapets sak 15/120 argumentert for og fremmet forslag om å vedta å selge festetomter til bolig for 60,- kroner per m 2 dersom det ikke var avtalt lavere pris i avtalen. Rådmannen mener det må være viktigere for kommunen å redusere antall festetomter, og på den måten bidra positivt til å avvikle en utdatert ordning, enn å maksimere inntekten ved salg av fast eiendom. Derfor må prisen som tilbys ved salg være så lav at det vil lønne seg for fester å be om innløsning. Rådmannen ser derfor ingen grunner til å endre sitt forslag mht prisnivå, gitt at målsettingen både er å utløse et inntektspotensial i eventuelt salg, og samtidig avvikle en tungvint ordning som ikke lenger er et effektivt virkemiddel i boligsosial sammenheng. 4

5 For å stimulere til enda flere salg kan kommunen innta en mer aktiv rolle ved å tilskrive den enkelte fester og der tilby dem å innløse tomten sin. Det vil i et slikt skriv være hensiktsmessig å informere om eventuell økt årlig festeavgift slik at fester kan gjøre seg opp en mening om hva som lønner seg for dem. På den ene siden kan de få en årlig festeavgift på kroner, eller de kan på den andre siden kjøpe tomten sin til maksimalt 60 kroner per m 2 pluss omkostninger til oppmåling av eventuelle usikre grenser. Selv om Steinkjer kommune får økt salget av festetomter ved bruk av virkemidlene over, vil kommunen fortsatt måtte forvalte fremfesteavtalene. Steinkjer kommunen er forpliktet til å forvalte sine eiendommer, både eid og festet, på en samfunnsmessig god måte som kommer hele befolkningen til gode. En forstandig forvaltning av eiendomsressurser tilsier at det er mest fornuftig og riktig å følge utviklingen i samfunnet for øvrig. Det vil i denne saken være viktig å veie hensynet til den enkelte fester opp mot kommunens ansvar for å tilby gode tjenester til alle innbyggerne i kommunen. Steinkjer kommune er en by i vekst. Med andre ord blir det stadig flere som krever at kommunen leverer gode tjenester til en rimelig pris. Videre blir det stadig viktigere at kommunen administreres rasjonelt og kostnadseffektivt. I lys av dette vil det være naturlig å benytte seg av de inntektsmulighetene som finnes. Med de nye reglene i tomtefesteloven har Steinkjer kommune fått en mulighet til å øke inntektene det vil være naturlig å benytte seg av. Dersom kommunen ikke regulerer festeavgiften der det er mulig, vil den miste verdifull inntekt som ville ha kommet innbyggerne til gode. I tillegg vil det være med på å undergrave de føringene som Den europeiske menneskerettsdomstolen ga i dommen mot Norge. I denne saken mener rådmannen at de samfunnsmessige fordelene helt klart er større enn ulempen festerne får ved å regulere festeavgiften i tråd med de nye reglene. Rådmannen anbefaler derfor at festeavgiften reguleres opp i tråd med de nye bestemmelsene i tomtefesteloven der det er mulig. Dette vil være mulig for de festeavtalene som har gått ut før og som har blitt forlenget i henhold til tomtefestelovens 33; festeforholdet forlenges automatisk på samme vilkår som før dersom fester ikke krever tomten innløst. Ordlyden i de enkelte festekontraktene er til dels svært ulike da kommunen ikke har brukt én standard festekontrakt. På grunn av at dette vil det være nødvendig å gjennomgå hver enkelt festekontrakt for å kunne avgjøre om festeavgiften kan reguleres på denne måten eller ikke. Rådmannen mener ut fra ovenstående at følgende tomtefestepolitiske prinsipper kan gjøres gjeldende i Steinkjer kommune: Følgende retningslinjer gjøres gjeldende for Steinkjer kommune: a. Steinkjer kommune skal legge til rette for at antallet festetomter til bolig kan reduseres og på sikt avvikles ved å ta i bruk følgende virkemidler: i. festere av kommunal tomt til bolig selges etter søknad eller tilbys å kjøpe tomten sin for 60 kroner per m 2 pluss eventuelle kostnader til merking og måling av usikre grenser ii. iii. Ingen nye festeavtaler for bolig skal inngås Årlig festeavgift for feste- og fremfesteavtaler reguleres en gang i henhold til gjeldende tomtefestelov til maksimalt kroner per dekar tomt eller per tomt dersom tomten er mindre enn ett dekar b. Ved krav fra fester om innløsning etter tomtefestelovens bestemmelser velges den kjøpesum som er til gunst for tomtefester Steinkjer kommune som fester Steinkjer kommune fester flere større tomter til boligformål. Flere grunneiere har allerede varslet at de vil komme til å benytte seg av muligheten til å regulere festeavgiften i tråd med de nye reglene i tomtefesteloven, og det er nærliggende å anta at festeavgiften vil bli regulert opp til den øvre grensen på 9 000, kroner. Rådmannen anbefaler derfor en enhetlig praksis både der kommunen er bortfester og frembortfester. 5