Guldholmstrand friområde - hytteområde - innløsing av festetomt. Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos formannskap

Transkript

1 Namsos kommune Namsos bydrift Saksmappe: 2007/ Saksbehandler: Randi Henden Tranås Saksframlegg Guldholmstrand friområde - hytteområde - innløsing av festetomt Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos formannskap Rådmannens innstilling 1. Namsos formannskap vedtar å tilby Ivar Sørgaard, Wesselsgate 22 b, 7043 Trondheim, følgende alternativer for kontraktsfesting av hans hyttetomt på Guldholmstrand friområde hytteområde; Alt. 1: Ivar Sørgaard innløser grunneiendomsretten under gnr. 14, bnr. 1, fnr. 50 for en samlet kjøpesum på kr ,- og på vilkår som fastsatt i vedlagte forslag til kjøpekontrakt, datert Namsos Alt. 2: Ivar Sørgaard tilbys ny festekontrakt på festenr. 50 med en årlig festeavgift på kr ,- samt på de samme vilkår som fastsatt i vedlagte forslag til kjøpekontrakt. Rådmannen får fullmakt til å utarbeide festekontraktdokumentet. 2. Frist for tilbakemelding settes til

2 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I Bebygd hyttetomt, gnr. 14, bnr. 1, fnr tomtetakst Y Situasjonskart over hytter på Guldholmstranda friluftsområde i Namsos I Festekontrakt evt. kjøp av hyttetomt - gnr. 14, bnr. 1, fnr. 50 Y Festekontrakt gnr. 14, bnr. 1, fnr. 50 I Kjøp av hyttetomt - svar på mottatt tilbud S Guldholmstrand friområde - hytteområde - innløsing av festetomt Siv. ing. Robert Williamsen AS Ivar Sørgaard Ivar Sørgaard Saksopplysninger Ivar Sørgaard, Wesselsgate 22 b, 7043 Trondheim søker i brev av om å få kjøpe tomt til en hytte som han eier på Guldholmstranda friområde. Sørgaard har ved avtale av overtatt hytta som forskudd på arv fra sin mor. I sitt brev av tilbød Sørgaard seg å betale kr ,- for tomten. I brev av tilbyr Sørgaard seg å betale kr ,- alternativt kr ,- for tomten. Namsos kommune overtok Guldholmstranda friområde fra Staten v/miljøverndepartementet ved skjøte av 16. juni Betingelsene for overdragelsen var følgende; Området kan ikke nyttes til annet enn friluftsformål uten etter samtykke av vedkommende departement. Da Staten kjøpte området var det allerede etablert ca. 17 hytteeiendommer på området. Hyttene var festet med kontrakter fra tidligere grunneier, og hadde varierende innhold særlig når det gjaldt kontraktenes lengde. Ca. halvparten av kontraktene hadde en løpetid på 20 år, men hadde blitt forlenget for 20 nye år. Ca. halvparten av kontraktene hadde følgende bestemmelser; Festeren kan kreve festet forlenget for 20 år av gangen så lenge hytta er i god stand. Krav herom må festeren fastsette skriftlig i det siste året av løpende festetid, ellers bortfaller det. En av hyttene, hvor kontrakten hadde gått ut ble i sin tid forlangt ryddiggjort og er således ledig for salg, eventuelt nytt bortfeste.

3 Hele friluftsområdet, inkludert samtlige hyttetomter var i tidligere reguleringsplan for Guldholmstrand friluftsområde, regulert til friluftsformål. Reguleringsplanen forutsatte således at hyttene skulle fjernes etter hvert som festekontraktene utløp. Direktoratet hadde imidlertid ikke satt noe frist for sanering av hyttene, og kommunen hadde ikke satt av midler til opparbeidelse av området. På tallet ble det således gitt tillatelse til forlengelse av festekontraktene, under forutsetning av at de kun ble overdratt til arvinger i rett nedstigende linje. På slutten av 1990 tallet tok Gullholmstrand hytteforening opp spørsmålet om en omregulering av hytteområdet, slik at hyttene kunne vedlikeholdes og eiendommene overdras. I møte den vedtok Namsos formannskap at arbeidet med overtagelse av hytter med sikte på erverv og sanering i området skulle stoppes. Videre ba formannskapet Rådmannen igangsette nødvendig reguleringsarbeid i området med sikte på å opprettholde eksisterende hyttebebyggelse. I den forbindelse ble Direktoratet for naturforvaltning (DN) anmodet om å frafalle klausuleringen. Direktoratet for naturforvaltning anså utviklingen i denne saken som meget uheldig. Private bygninger som ligger i friluftsområdet kan ofte virke psykologisk hindrende for allmennhetens ferdsel og opphold. De fremholdt at i utgangspunktet skal eksisterende bygninger og anlegg i statlig sikrede friluftslivområder enten rives eller tas i bruk til formål som kan tjene brukeren av området. Intensjonene som lå bak statlig sikring av Guldholmstranda friområde var at Namsos kommune med tilskudd fra staten skulle løse inn hyttene ved eierskifte eller etter brann, riving etc. I tråd med dette ble Namsos kommune i 2000 gitt tilsagn om innvilgelse av kr ,- til erverv og riving av to hytter på området. Som følge av formannskapets vedtak i møte trakk DN tilsagnet som ble gitt i brev datert DN uttalte i den forbindelse i brev av m.a. følgende: Selv om intensjonen bak statens engasjement i saken er brutt, har DN under tvil kommet til at de kan frafalle båndleggingsklausulen på festetomtene under forutsetning av at bestemmelsene til reguleringsplanen setter forbud mot å øke eksisterende utnyttingsgrad. Det vil si ett forbud mot påbygg, tilbygg, anneks og lignende, samt privatiserende tiltakt som oppsetting av flaggstenger, plattinger og lignende, da det er tiltak som kan virke psykologisk hindrende for allmennhetens ferdsel og opphold. Det er heller ikke ønskelig med fasadeendringer av vesentlig grad. Videre må ikke reguleringsplanen tillate utbedring eller forlengelse av eksisterende vei for å betjene de aktuelle hyttene. Direktoratet for naturforvaltning uttalte deretter at de under forutsetning av at Namsos kommune innarbeidet ovennevnte momenter i reguleringsplanen for området, kan Direktoratet frafalle klausuleringen om at gjenværende festetomter på Guldholmstranda friområde ikke kan nyttes til annet enn friluftsformål, uten at kommunen må tilbakebetale tilskuddet som ble gitt ved ervervelsen. Det ble således utarbeidet ny reguleringsplan hvor det i vedtektene ble innarbeidet forutsetningene fra Direktoratet for naturforvaltning. Direktoratet for naturforvaltning har i brev av til Namdal tingrett bedt om at følgende heftelse blir slettet på festetomtene på Guldholmstrand friområde i Namsos kommune:

4 Området kan ikke nyttes til annet enn friluftsformål uten samtykke av vedkommende departement. Festetomtene ligger på gnr. 14, bnr. 48. Heftelsen skal slettes på følgende festetomter; 10, 17, 18, 19, 23, 44, 45, 49, 50, 85, 121, 122, 131, 173, 179 og 180. Disse festetomtene er utskilt fra gnr. 14, bnr. 1. Heftelsen skal i tillegg slettes på festetomt 365 utskilt fra gnr. 14, bnr. 48. Direktoratet for naturforvaltning understreker at heftelsen kun skal slettes på de oppmålte festetomtene og ikke på gnr. 14, bnr. 48. På grunnlag av ovennevnte har Ivar Sørgaard som nå er eier av hytta som står på parsellen gnr. 14, bnr. 48, fnr. 50 bedt om å få løse inn tomten, evt. ny festekontrakt. En har vært svært i tvil om verdsettingen på grunneiendomsretten til hytteparsellene på Gullholmstranda. Som det fremgår av presseoppslag har fritidseiendommer langs sjøen i Namsos kommune blitt betalt med svært gode priser. Også når det gjelder nye tomtefelt for fritidseiendommer har det vært operert med priser opp til ca ,-. Guldholmstranda friområde/hytteområde ligger sentralt og nært byen, samtidig som det er ett utpreget hytteområde. Hyttene har imidlertid for det meste gått i arv, og det har vært tilnærmet ingen omsetning. En har vært inne på tanken om å avertere den ledige hyttetomten for salg. Den ligger imidlertid litt inneklemt mellom to andre hytteeiendommer, og særlig den ene av disse to naboene er svært interessert i å kjøpe den ledige parsellen. En har imidlertid villet avvente behandling av nærværende sak før en tar standpunkt til hva en skal foreslå når det gjelder den ledige hyttetomta. Hyttetomta i nærværende sak var tidligere eiet av søkerens far, og senere av hans mor. Ved vedtaket i Namsos formannskap den ble festekontrakten forlenget fram til Festekontrakten gikk således ut i 2002, og er ikke blitt forlenget. Saken er forelagt kommune advokat Ivar Hustad har avgitt uttalelse i brev av 30. mai 2006, hvor det m.a. heter; Det fremgår av forlengelsesvedtaket av at festeforholdet gjaldt frem til Tomtefesteloven av 1996 s bestemmelser av innløsning og forlengelse av festekontrakter ble i kraftsatt og var altså gjeldende på det tidspunktet Sørgaards festeforhold utløp nøyaktig ett år senere. For hyttefeste var reglene om innløsning og forlengelse ulike for kontrakter inngått etter 1975 og for eldre kontrakter. I vårt tilfelle dreier det som en kontrakt fra Mens det for yngre kontrakter ble gitt innløsningsrett, var hovedregelen for eldre kontrakter at disse bare kunne kreve forlengelse av festetiden (men slik at Kongen kunne gi innløsning

5 etter søknad). I begge tilfelle var det et vilkår at krav om innløsning eller forlengelse ble fremsatt senest ett år før innløsningstidspunktet (altså ett år før festetidens utløp). Videre het det: Dersom krav om lenging er satt fram mindre enn eitt år før festetida er uten, kan det gjevas oppreising mot orsakande oversitjiing av fristen. Lovteksten ble knadd og vendt under Justiskomitèens behandling. Den tilsvarende bestemmelsen i Justisdepartementets proposisjon var; Det kan gjevast oppreising mot oversitjiing av fristen etter 3-1 (3) når krav om innløsing er sett fram før festetida er ute. Av sistnevnte bestemmelse fremgår det helt tydelig at det ikke er anledning til å innvilge oppreising for fristforsømmelse når kravet framsettes etter festetidens utløp. Omformuleringen under Justiskomitèens arbeid skyldes bl.a. at man fjernet henvisningen til 3-1, noe som i denne forbindelse er uten betydning. Det er intet i Justiskomitèens innstilling (Inst. O.nr ) som indikerer at det på dette punktet var tilsiktet noen endring i forhold til Justisdepartementets forslag. Justiskomitèens lovformulering er klar nok til med sikkerhet å kunne fastslå at det ikke gis oppreising for fristforsømmelse når festetiden er gått ut. Selv om det i dag bare har historisk interesse, nevner jeg at hvis det ved søknad var blitt gitt Sørgaard rett til innløsning, skulle innløsningssummen etter reglene pr være tomteverdien i 1960 oppregulert etter konsumprisindeksen pluss 50% av differansen mellom dette og dagens tomteverdi. Det er således markedspris som skal legges til grunn i denne saken, og Sørgaards pristilbud anses for altfor lavt. I den forbindelse har en bedt Siv.ing. Robert Williamsen AS om å foreta en takst. Taksten er mangfoldiggjort og vedlegges. Konklusjonen er følgende; 1.2 Ansettelse av råtomtverdi Med grunnlag i ovenstående ansettes råtomtverdi som følger etter beste skjønn: kr ,-. Ut fra ovennevnte er en blitt stående ved at prisen for innløsing bør settes til kr ,-. Dette tilsvarer 30 ganger en årlig festeavgift på kr ,-. For øvrig er å bemerke at Høyesterett i august 2007 skal behandle en plenumsak om hvorvidt enkelte bestemmelser i tomtefesteloven er i strid med Grunnloven. Bakgrunnen for plenumsaken er tre dommer fra Oslo, Hallingdal og Ryfylke. I dommen fra Oslo tingrett kom retten til at det ville være i strid med Grunnlovens 97 og 105 om festerne fikk rett til å kreve festeforholdet forlenget på samme vilkår som før. I dommen fra Hallingdal tingrett kom retten til at det ikke var i strid med Grunnlovens 97 og 105 om festerne fikk rett til å kreve festeforholdet forlenget på samme vilkår som før. Festerne ble etter dette frifunnet for bortfesterens krav om at festeavgiften skulle forhøyes til lovlig markedsleie. I overskjønn fra Ryfylke tingrett kom retten til at det ville være i strid med Grunnloven 105 om festeren ble gitt rett til å innløse tomten til 40 prosent av tomteverdien, innløsingssummen ble fastsatt etter 30 gangersregelen.

6 Høyesterett kjæremålsutvalg har samtykket i at det ankes direkte til Høyesterett, og justitiarius har bestemt at sakene ska behandles av den samlede Høyesterett, jf. Lov av 25. juni 1926 nr. 2 om forandring i lovgivningen om Høiesterett 4 tredje ledd. Selv om nærværende sak faller utenfor den problemstillingen som skal behandles i Høyesterett, ville det likevel vært av interesse også for denne saken å høre Høyesteretts vurdering av å bruke 30 ganger årlig festeavgift som verdigrunnlag. Dersom søkeren imidlertid godtar forslaget på kr ,- som tomtepris, vil en likevel foreslå at tomten selges for denne prisen. Namsos, den 2007 Hege Sørlie Rådmann Ståle Ruud teknisk sjef