Sletting av pantsatte kontrakter og rettigheter

Transkript

1 Thor Falkanger Sletting av pantsatte kontrakter og rettigheter Problemet Hva skjer med panterett i kontrakter og rettigheter når kontrakt eller rettighet slettes? Hva hender med bankens eller skattemyndighetenes panterett når festeretten for villaeiendommen slettes? Eller kan ikke sletting skje så lenge panteretten består? Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

2 Kontraktspant To basale forutsetninger: - at kontrakt/rettighet er tinglyst, og - at den tinglyste kontrakt/rettighet kan pantsettes Utlegg/legalpant kommer jeg tilbake til Forutsetning nr. 1 - tinglyst Tgl. 12 «tinglig»/»obligatorisk»- problemet Typiske eksempler: - festeavtalen - leiekontrakter (butikk, parkeringsareal osv.) - utvinningsrett til mineraler - servitutter - kraftledningskontrakt - kjøpekontrakt for fast eiendom Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

3 Forutsetning nr. 2 - panterettsgrunnlag Lovhjemmel, pl. 1-2 annet ledd Retten må kunne overføres, pl. 1-3 annet ledd Festeavtalen, tfl. 18, jf. 17 Kjøpsavtalen kan tgl.. Og når tgl. kan den pantsettes Rettsvern, pl. 2-5: tinglysing i grunnbok Utlegg/legalpant For utlegg: dekningsl. 2-2: beslag i det som kan omgjøres i penger rettsvern, pl. 5-2 Legalpant: vedkommende lovhjemmel Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

4 Slettingsregler en oppfriskning Sletting vedrører rettsvern, ikke det materielle, men det materielle kan tilsi sletting Ex officio-sletting tgl. 31 når rettsvernsvirkningen er bortfalt 30 årsregelen i 28, jf. 29 «åpenbart opphørt», 31 annet ledd Sletting etter begjæring Tvangssalg mv, 32 tredje ledd Særlig om slettelse av panterett De refererte regler I tillegg: tgl. 29 tredje ledd tgl. 30 Vårt problem er imidlertid: panteretten er intakt idet den underliggende kontrakt slettes Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

5 Panterett i festekontrakten Panterettens skjebne -når rettsvirkningene av tinglysingen av festekontrakten faller bort - når selve festekontrakten faller bort Vi begynner med det siste med avtalepant for øye Bortfallsgrunner for festeforholdet Avtalt tid er ute Oppsigelse (hjemmel i kontrakt eller lov) Hevning Tilsidesettelse ved tvangssalg, tvfbl Ekspropriasjon Festet innløses Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

6 Avtalt tid er ute Eksempel: 6o års feste for forretningsbygg Panteretten nå gjenstandsløs Hva med bygningen? motsetning: utlegg Forlengelsesavtale f.eks. for 10 år, må tgl. med prioritet fra tgl.dag panteretten i festet må også tgl. på ny Forlengelse med hjemmel i opprinnelig avtale Eksempel ad forlengelse Utgangspunkt: 60 års avtale - som er pantsatt utløper pant i grunnen (PG1), tgl. oktober - forlengelse tgl. november - pant i grunnen (PG2), tgl. Desember Tvangssalg av eiendommen i januar med denne prioritet ved oppgjøret: - PG1, forlenget festerett, PG2 Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

7 Festeforlengelse i kraft av loven To tilfeller - tfl. 33 for bolig/fritidshus: «lauper vidare på same vilkår» - tfl. 10 åremålsfeste annet enn bolig/fritidshus: «lengd på oppseiing» Panteretten er intakt og beholder sin prioritet intet skjer i grunnboken Bortfall pga oppsigelse I alm.het en oppsigelsesfrist: Når fristen er ute, festerett og panterett opphørt. Behov for opprydding i grunnbok Oppsigelse fra fester: Illojalt. Gardering ved avtale, som kan være tgl. Bortfesters oppsigelse undertiden bundet i forhold til panthaver ved særskilt vedtagelse Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

8 Bortfall ved hevning Umiddelbar virkning Ellers som ved oppsigelse Tfl en varselordning: Bortfester måtte før hevning varsle panthaver. Ordensforskrift, jf. Rt s Ikke videreført til tfl Panthavers beskyttelse gjennom særlig avtale Tgl-spørsmål som for oppsigelse Bortfall ved tvangssalg Tvfbl annet ledd: Ikke-pengemessig heftelse «skal settes til side i den utstrekning det er nødvendig for å gi dekning til heftelser med bedre eller lik prioritet» F.eks.: PG2 begjærer tvangssalg der heftelsesforholdet er: -PG1 100, PG2 90, festerett, PG3 80 Høyeste akseptable bud er 200, som gir dekning for PG1 og PG2; restbeløpet til fester som erstatning for bortfalt rett, jf annet ledd Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

9 Festeretten eksproprieres Ekspropriasjon sammen med grunneiendom eller separat Slettelse etter tgl. 32 Pant i festeretten faller bort, ekspropriant må gjøre opp med panthaver, jf. forutsetningene i skjønnsl. 53 Festeretten innløses En mengde spørsmål kan oppstå. Vi skal holde oss til to hovedemner - hva skjer med panteretten i festet? - hva er forholdet til pant i grunneiendommen med (i) prioritet foran festet eller (ii) etter festet? Aller først: Innløsning ender med skjøte fra bortfester til fester. To typiske situasjoner: - festet omfatter hele bruksnummeret - punktfeste (eller annet feste for del av et bruksnummer) Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

10 Hva skjer med festekontrakten når festet innløses? Kartverkets praksis: Skjøtet tinglyses, og festekontrakten blir stående, med mindre det er «tatt stilling til om festekontrakten kan slettes eller ikke» Bakgrunnen må være: Eiendomsretten overføres til fester A (iht skjøtet), men festeretten kan tenkes være overført til B (hvilket ikke behøver være tinglyst) Vi er altså over i de alm. slettingsreglene når festekontrakten skal ut av grunnboken Hva skjer med pant i festeretten ved innløsning? Tfl. 18 tredje ledd: «Vert festaren eigar av tomta, går tinglyst panterett i festet over til å gjelde panterett i tomta (grunnen) frå den tid festaren får tinglyst eigarheimel, om ikkje anna fylgjer av det som er avtalt.» I alle fall i det gamle oppsett vil panteretten nå fremstå under «PENGEHEFTELSER Heftelser i grunn» -med fritekst: overført fra festekontrakt Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

11 Et eks. med punktfeste Her får vi først etableringen av eget bruksnummer før eiendommen får blad i grunnboken Så tinglysing av skjøte og overføring av heftelser fra grunneiendom og fra festet. Pant i festerettene anmerket på mopreiendommens blad må nå fjernes med Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

12 Innløsning pant i grunneiendommen Hvorledes forholdes det til pant i grunneiendommen med prioritet foran eller etter den nå innløste festeretten? Prioritetsforholdet er i prinsippet greit: Først kommer pant i grunneiendommen med prioritet foran den innløste festerett, så kommer heftelsene som har hvilt på festeretten og deretter heftelser i grunneiendommen med prioritet etter festeretten Et materielt problem ved innordning av heftelser (1) F.eks.: Eiendommen er verd 100 Førsteprioritet: festekontrakt verd 50, beheftet med 80 (PF) Annen prioritet (PG): 40 Prioritet etter innløsning: PF, PG Går PF til inndrivelse får han 80, og PG får 20. Ved inndrivelse før innløsning ville PG ha måtte stå tilbake for 50, og han ville fått full dekning Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

13 Et materielt problem ved innordning av heftelser (2) Vi forandre eks. og lar festet være ubeheftet og PGs pant være 80 Etter innløsning får PG første prioritet, og ved dekning får han hele sitt krav dekket, mens han før innløsningen vil ha fått 50 Avvikling av festeforholdet Festeforholdet opphørt, og panterett i prinsippet borte Bygget som bortfester overtar? - kontraktspantet er borte - utlegget nå et ikke tinglyst pant i bygningen Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

14 Innløsning: Andre heftelser enn pant noen eksempler (1) I festekontrakten har bortfester betinget seg ferdselsrett over arealet. Er den borte? (2) Fester har stiftet servitutt over arealet. Er den borte? (3) Festekontrakten har restriksjoner mht. bebyggelse osv (strøkservitutt). Er eiendommen nå renvasket? Kompliserte spørsmål! Bortfall bare av rettsvernet Innebærer tap av prioritet, med komplikasjoner som følge av tgl. 21 første ledd Tap av inndrivelsesprivilegier, jf. især tvfbl om tvangsgrunnlag Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

15 Panterett i kjøpsavtale Behovet for å tinglyse kjøpsavtalen - rettsvern overfor selgers øvrige disposisjoner og selgers kreditorer Hva inneholder kjøpsavtalen? - rett til å bli eier - vilkår knytte til slikt erverv (f.eks. pant, servitutt, forkjøpsrett) Hva av dette er tinglyst? Kjøpsavtalen etterfølges av skjøte Hva hender da med kjøpsavtalen? Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september