Festegrunn og Servitutter

Transkript

1 Foredragsholder: Universitetslektor Einar Bergsholm, Universitetet for miljø og biovitenskap Festegrunn og Servitutter Oppmåling og matrikulering Noen utgangspunkter 1 Tinglysingsloven 12a: Dokument som gir grunnbokshjemmel til matrikkelenhet kan ikke tinglyses uten at det fremgår av matrikkelen at slik tinglysing kan finne sted for vedkommende enhet Forbudet mot tinglysing er videreført tinglysing kan først foretas etter at arealet som er festet bort er matrikulert (dvs. opprettet eget gårds og bruksnummer evt. også med festenummer). Statens kartverk - Eiendomsrettsseminar Sundvolden Hotel, september

2 Noen utgangspunkter 2 Matrikkelbrevet skal ikke tinglyses en utskrift av relevante opplysninger fra grunnbok og matrikkelen samt matrikkelkart Lokal matrikkelfører sender melding om opprettelse av ny matrikkelenhet, i henhold til instruksen om melding til tinglysing. Kan muligens sees som et uttrykk for at matrikkelen skal være kjernen i det nasjonale eiendomsinformasjons systemet, jf NOU 1999:1 s. 92 Noen utgangspunkter 3 Matrikkelovens formål fremgår av 1: Lova skal sikre tilgang til viktige eigedomsopplysningar, ved at det blir ført eit einsarta og påliteleg register (matrikkelen) over alle faste eigedommar i landet, og at grenser og eigedomsforhold blir klarlagde. Lova skal sikre tilgang til eit felles geodetisk grunnlag, jf. kapittel 8. Etter matrikkeloven skal det holdes oppmålingsforretning før ny festegrunn kan føres inn i matrikkelen. Matrikkeloven 12: matrikuleringskal gjennomføres før del av grunneiendom blir festa bort for mer enn 10 år. I matrikkelforskriften 30 er det gitt noen unntak fra kravet om matrikulering av grunn som kan festes bort. Statens kartverk - Eiendomsrettsseminar Sundvolden Hotel, september

3 Problemstilling Hva menes med festa bort i denne sammenheng? Er for eksempel alpinanlegg, langrennsarena og løyper, samt golfbane feste i denne sammenheng? Matrikkelforskriften reiser også noen spørsmål om forholdet mellom grunnbok og matrikkel. Hvilke ulemper kan oppstå dersom en servitutt/leierett feilaktig blir tinglyst som festegrunn uten oppmåling? Hvilke ulemper kan oppstå dersom en servitutt/leierett feilaktig blir nektet tinglyst under henvisning til at den skulle vært oppmålt? Hva er en festerett 1? Tomtefesteloven 1 Hva er hus? Mange navn, og terminologien er ikke alltid konsekvent Bygsel Husmannsfeste Strandsitter Arvefeste Grunnleie Forpaktningskontrakt Statens kartverk - Eiendomsrettsseminar Sundvolden Hotel, september

4 Hva er festerett 2? Eiendomsrett og festerett Er eiendommen solgt eller festet bort? Konkrete vurderinger Lengden på råderetten Vederlaget som skal betales Hvilken rådighet har brukeren av tomten Forbehold om bruk Rt 1999 s. 425 (Katnosa) og Rt 2005 (Lillehammer) Hva er festerett 3? Festerett og annen leie (jordleie og forpaktning) Hvem eier huset? Festeren bruker ofte tomten til innretninger som krever økonomisk investering Festeren har ofte en sterkere tilknytning til tomten Statens kartverk - Eiendomsrettsseminar Sundvolden Hotel, september

5 Hva er festerett 4? Festerett og servitutt En servitutt gir i motsetning til festerett ikke rett til eksklusiv bruk av et område Eksempel: rett til naust? Hvorfor feste? Mange grunner og ofte sammensatt motiv Kan være god forretning Skattehensyn og stempelavgift Psykologi Rettslige skranker med å selge Teknisk enklere Avtalene har ofte et sterkt individuelt preg Lovgivning om tomtefeste er ofte vanskelig Statens kartverk - Eiendomsrettsseminar Sundvolden Hotel, september

6 Registrering av festegrunn i matrikkelen (før delingsloven) 1 Matrikkelen 1665 var et register over jordverdiene i landet. Avløst av ny matrikkel i 1838 Beregningsgrunnlag for skatt Skylddelingsforordningen fra 1764 nevner ingen ting om bruksretter For å unngå kostnader med skylddeling ble det vanlig å bruke arvefeste i stedet for salg (Olav Lid, Tomtefeste s ) Påbud om skylddeling før tinglysing av arvefeste rundskriv fra 1800 tallet fra finansdepartementet Først 200 år, så 100 år Etter husmannsloven 1851 hadde husmannsfeste rettsvern uten tinglysing Registrering av festegrunn i matrikkelen 2 Skylddelingsloven fra viderefører forbudet mot tinglysing av stedsevarende bruksrett eller herlighet i matrikulert eiendom Praksis for at stedsevarende er 100 år eller mer Ved rett til fornying/forlengelse ble det krevd skylddeling Intet påbud om å holde skylddeling Kun et vilkår for tinglysing av hjemmel ved salg og bortfeste for mer enn 100 år Statens kartverk - Eiendomsrettsseminar Sundvolden Hotel, september

7 Registrering av festegrunn utenfor matrikkelens område 1 Bygningsloven fra hadde påbud om kart og oppmålingsforretning i over byggetomt t som ble festet bort for mer enn 20 år. Formålet var å klarlegge grensene for festetomten. Opprinnelig var formålet fiskale hensyn (frdn. 19. mars 1790) Bygningsloven 57a hadde forbud mot tinglysing uten kart og målebrev Enten bruksnummer eller festenummer Registrering av festegrunn utenfor matrikkelens område 2 Bygningsloven fra 1965 viderefører påbudet om oppmåling og kartlegging før eiendom kan bortfestes for mer enn 20 år, jf. 62 Samme år får tinglysingsloven en ny bestemmelse ( 12a) som forbyr tinglysing av dokument som gir grunnbokshjemmel til eiendom eller festerett for mer enn 20 år, uten at det er tinglyst gy eller samtidig tinglyses gy målebrev for vedkommende eiendom. Statens kartverk - Eiendomsrettsseminar Sundvolden Hotel, september

8 Krav om offentlig tillatelse til deling 1 Krav om offentlig tillatelse for deling ble først innført tfor hl hele landet med bygningsloven fra Delingsforbudet i bygningsloven fra 1924 gjaldt, med noen unntak, bare for landets byer, jf. 1 og 58. Krav om offentlig tillatelse til deling 2 Forbud mot deling av landbrukseiendom ble innført med jordloven fra Forbudet gjaldt også tomtefeste eller lignende leie eller bruksrett stiftet for mer enn 10 år. Opprinnelig gjaldt ikke delingsforbudet utskilling av enkelttomter på mindre enn 2 dekar Endret i 1965 slik at også dette ble omfattet av delingsforbudet Samme år ble det innført et forbud mot tinglysing av slik rett uten at myndighetene har samtykket i deling (tinglysingsloven 12a) Statens kartverk - Eiendomsrettsseminar Sundvolden Hotel, september

9 Registrering og oppmåling av festegrunn etter delingsloven 1 Da delingsloven ble vedtatt ble det innført en alminnelig li landsomfattende d måleplikt likt ved etablering av ny grunneiendom og festerett for mer enn 10 års varighet, jf. delingsloven 2 1. Departementet (Ot.prp. nr 50 ( ) s. 15: Alle former for feste, ikke bare tomtefeste Forskrift til delingsloven pkt. 1.4 Registrering av festegrunn etter delingsloven 2 Forskrift til delingsloven pkt 1.4 fastsatte: Måleplikt: Grunnen er bebygget eller skal bebygges For areal til opplagsplass og areal for drift av massetak i næringsvirksomhet Ikke måleplikt: Forpaktingsavtale, leie av grunn til transformatorer eller lignende tekniske innrettningeri leie av grunn for oppføring av enkle bygninger for oppbevaring av for eller redskap, eller for midlertidig opphold i forbindelse med ervervsmessig fiske, fangst, reindrift, jord eller skogbruk Statens kartverk - Eiendomsrettsseminar Sundvolden Hotel, september

10 Registrering av festegrunn etter delingsloven 3 Retningslinjer i håndbok til delingsloven Festeren må ha en eksklusiv rett Må vurderes på grunnlag av den enkelte avtale Formålet med kartforretningsplikten En viss varighet og om festeren har bygning på tomten Ikke vilkår om bebyggelse Registrering og oppmåling etter matrikkelloven 1 Utvalget oppfattet delingslovens regler om rett og plikt til å holde kartforretning som uoversiktlige og vanskelige å praktisere Ønsket klarere regler (NOU 1999:1 s ) Spørsmål om generell plikt til å opprette grunneiendom for arealer som skal festes bort? Innarbeidet praksis med festenummer samt at punktfeste t vanskelig kli kan opprettes som grunneiendom. Kommunen kan for øvrig sette som vilkår for tillatelse til å opprette festegrunn at enheten opprettes som grunneiendom, også etter ny plan og bygningslov 21 4 b) Statens kartverk - Eiendomsrettsseminar Sundvolden Hotel, september

11 Registrering og oppmåling av festegrunn etter matrikkeloven 2 Utvalget ønsket å avgrense plikten til oppmålingsforretning og matrikulering til kun å gjelde feste av tomt til bolig, fritidshus, og næringsbygg. Siktemål var å innføre en avgrensning av feste som var sammenfallende med tomtefesteloven. Et tungtveiende hensyn å fange opp de festeforhold som er av betydning, og som sikrer festeren en varig og eksklusiv disposisjonsrett, og som det offentlige har behov for å registrere med tanke på innkreving av kommunale avgifter, eiendomsskatt, varling om tiltak osv. Registrering og oppmåling av festegrunn etter matrikkelloven 3 Færre festeforhold blir matrikulert Fange opp de forhold det offentlige har behov for å matrikulere Om retten til å få et leieforhold matrikulert uttalte utvalget: Ikke behov for å begrense retten, under forutsetning at det foreligger tillatelse etter plan og bygningslov, og at det er holdt oppmålingsforretning g Festeren kan imidlertid uten fullmakt fra grunneier kun kreve oppmåling av de eksisterende grenser. Ikke opprette festegrunn i matrikkelen med tanke på for eksempel fremfeste. Statens kartverk - Eiendomsrettsseminar Sundvolden Hotel, september

12 Registrering og oppmåling av festegrunn etter matrikkelloven 4 Utvalget ville også innføre plikt til matrikulering tik i ved innløsning i og fornyelse av festekontrakt Også for innløsning av punktfeste Rett til forlengelse ble først innført i tomtefesteloven i Utvalget mente også at det burde være differensierte krav til merking og oppmåling av ulike festeforhold i forskrift Registrering og oppmåling av festegrunn etter matrikkelloven 5 Departementet var ikke enig i at festebegrepet i matrikkelloven tikkll skulle tilpasses tomtefestelovens definisjon Begrunnelsen var at det er uhensiktsmessig å definere oppmålingsplikten ut fra hvilket formål kontrakten mellom partene har, og viste til at for eksempel bygning til offentlige formål ikke falle inn under begrepet næring Statens kartverk - Eiendomsrettsseminar Sundvolden Hotel, september

13 Registrering og oppmåling av festegrunn etter matrikkeloven 6 Departementet: den nye ordlyden (kan gjelde i meir enn 10 år) som heretter blir gjennomgåande i både plan og bygningslova, tomtefestelova og dette lovforslaget, gjer det klart at all oppretting av festegrunn for mer enn 10 år, inklusive forlenging av festeforhold som etter sitt grunnlag kan bli fest bort for meir enn 10 år, skal førast i matrikkelen etter føregåande oppmålingsforretning Registrering og oppmåling av festegrunn etter matrikkelloven 7 Departementet uttalte videre: Det er vanskeleg å finne andre metodar for å regulere unnatak enn å liste desse opp Anbefalte å regulere dette gjennom forskrift Bør vurderes om det kan gjøres unntak for avtaler om bruksrett i forbindelse med fritidsformål Behov for å få registrert og kartfestet annlegg og tiltak av varig karakter Ellers stort sett enig med utvalget Statens kartverk - Eiendomsrettsseminar Sundvolden Hotel, september

14 30 lyder: Matrikkelforskriften 30 (1) Dokument om forpaktning eller annen leie som ikke er bebygd eller skal bebygges, kan tinglyses uten at grunnen blir matrikulert som egen matrikkelenhet, når forholdet ikke gir rett til eksklusiv bruk av et bestemt areal og ikke er i strid med jordlova 12 om deling av eiendom som benyttes eller kan benyttes til jord eller skogbruk. (2) Det samme gjelder tilsvarende avtale for grunn som skal bebygges, når a) Arealet er mindre enn 8 m2, eller b) Avtalegrunnlaget ikke er til hinder for at anlegget eller tiltaket kan flyttes til et annet sted på matrikkelenheten, og slik flytting kan skje uten ulemper for festere, bortfester, eller panthaver. (3) Første ledd gjelder tilsvarende for avtale om anlegg av ledninger over eller under bakken. (4) Tinglysingsmyndigheten kan likevel bestemme at festeforhold etter første til tredje ledd ikke kan tinglyses før grunnen er matrikulert som egen matrikkelenhet. Noen utgangspunkter for tolkningen av forskriften 1 Departementet ønsket en videre oppmålingsplikt enn utvalget Ønsket en opplisting Vurdere unntak for fritidsformål Behov for å kartfeste anlegg og tiltak av varig karakter Statens kartverk - Eiendomsrettsseminar Sundvolden Hotel, september

15 Noen utgangspunkter for tolkningen av forskriften 2 Merknader til matrikkelforskriften: Unntaksbestemmelsene t i første til fjerde ledd ldder ment å gjelde anlegg og tiltak hvor verken offentlige eller private hensyn tilsier behov for registrering Fjerde ledd presiserer at tinglysningsmyndigheten på selvstendig grunnlag kan kreve matrikulering Ordne prioritet mellom kreditorer eller for å bringe klarhet i en heftelse Klageregler i tinglysingsloven Noen tanker om forskriften 1 Er det lille men ganske viktige ordet ikke glemti første ledd? Ønsket departementet en utvidelse av oppmålingsplikten i forhold til hva som gjaldt etter delingsloven med forskrifter? Hvis ønsket var utvidelse hadde det kanskje vært mer klargjørende å skrive leie av grunn i matrikkeloven 12? Statens kartverk - Eiendomsrettsseminar Sundvolden Hotel, september

16 Noen tanker om forskriften 2 Hva med leieforhold som ligner på de som er nevnt i forskriften? Følge hovedregel om oppmålingsplikt etter 12, eller skjønnsmessig unntak? Kan skiarena, golf, og alpinanlegg være fritidsformål? Kan bli dyrt for et idrettslag Hvorfor er eksklusivitet gjort til et kriterium for unntak? Har dette noe med det offentliges behov for gode registre å gjøre? Oppmåling av eksklusiv båtplass og parkeringsplass? Neppe plikt til oppmåling Noen tanker om forskriften 3 Hvilke ulemper kan oppstå dersom en servitutt/leierett feilaktig blir tinglyst som festegrunn uten oppmåling? For eksempel en rett til å leie areal til skiarena, slalombakke, eller golf Grunnbokas rettslige troverdighet Kan en godtroende erverver regne med innløsning/forlengelse? Tinglysingsfeil Tinglysingsloven 35 Statens kartverk - Eiendomsrettsseminar Sundvolden Hotel, september

17 Noen tanker om forskriften 4 Hvilke ulemper kan oppstå dersom en servitutt/leierett tt/l i tt filkti feilaktig blir nektet t tinglyst t under henvisning til at den skulle vært oppmålt? Ikke rettsvern Regnes retten som tinglyst gy inntil lagmannsretten endelig tar stilling til spørsmålet om tinglysing? Noen tanker om forskriften 5 Er dette en nytte/kostnad vurdering? Forholdet til matrikkeloven 7 Er spørsmålet kanskje av liten betydning i forhold til det som er matrikkelens hovedproblem; alle de ikke oppmålte grensene fra før delingsloven trådte i kraft. Statens kartverk - Eiendomsrettsseminar Sundvolden Hotel, september