Hvem er Tinglysingen?

Transkript

1 Hvordan forstå grunnboken m.m. Gardermoen 14. januar 2015 Registerfører Åge-Andre Sandum Hvem er Tinglysingen? Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar

2 Tinglysingsdivisjonenansvar Tinglysingsdivisjonen, Statens kartverk Sentral tinglysingsmyndighet Ansvar for føring av grunnboken Kontrollplikt av matrikkelføring vis a vis kommunene, påtale åpenbare feil Kontrollplikt konsesjonsplikt Dokumentavgift Dokumentflyt og avvikshåndtering Dokumentkontroll Ny dokumentog føringskontroll Postmottak Journalføring Mangler Registrering i grunnboken Føringsfeil retur til saksbehandler Mangler Mangelfulle rekvirentopplysninger Retur uten tinglysing Retur uten journalføring Utlån for oppretting av mangel Nekting av dokument Retur av nektet dokument Retur av tinglyst dokument Konferering Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar

3 Hvorfor tinglyser vi? Formålet med tinglysing er å oppnå rettsvern overfor godtroende tredjemann Du oppnår rettsvern ved registrering i grunnboken Grunnboken for fast eiendom og borettslagsandeler Grunnboken er åpen for publikum, slik at vi oppnår notoritet og publisitet for de tinglyste rettsstiftelsene Hvorfor tinglyser vi? forts. Sikre realkreditten Sikre lån med pant i fast eiendom eller borettslagsandel Tinglysing har ingen betydning mellom partene En avtale blir ikke mer bindende eller mer gyldig av å være tinglyst Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar

4 Hva er rettsvern? En rettighet er beskyttet mot konkurranse fra andre som mener å ha den samme rettigheten eller eiendomsretten som deg dersom de ikke har tinglyst sin rett har tinglyst sin rett senere enn deg Først i tid, best i rett Når du har rettsvern for retten din er du også beskyttet mot tidligere rettighetshavers kreditorer Tinglysingsloven 20 flg. Grunnbokens troverdighet Positiv troverdighet Man skal stole på at de opplysninger grunnboken gir er riktige Unntak: forfalskning, tvang Staten har et objektivt erstatningsansvar, tingl. 35 Negativ troverdighet Man skal stole på at det grunnboken ikke opplyser om heller ikke gjelder OBS! Ikke tinglysingsplikt OBS! Adgang til å rette feil Gjelder rettslige, ikke faktiske forhold Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar

5 Funksjonsdeling Matrikkel - Grunnbok NOU 1982:17 Alt vedrørende arealdisponering tas ut av grunnboken og legges til GAB. NOU 1999:1 Grunnboken skal være et rent rettsvernregister som gir opplysninger om rettigheter og plikter knyttet til matrikkelenheten. Registrering i grunnbok bør bare benyttes når partene trenger rettsvern som oppnås ved tinglysing. Matrikkelen må dekke behovet for publisitet. Bakgrunnen for matrikkellova Nødvendig med nasjonalt, ensartet eiendomsregister, med tilfredsstillende kvalitet Det nasjonale eiendomsregisteret skal omfatte kart Avklare hvilke objekter skal registreres som egne objekter i registeret Avklare funksjonsfordeling mellom matrikkel og kommunale registre, samt matrikkel og grunnbok Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar

6 Matrikkellova 1 Lovens formål Lova skal sikre tilgang til viktige eigedomsopplysningar, ved at det blir ført eit einsarta og påliteleg register (matrikkelen) over alle faste eigedommar i landet, og at grenser og eigedomsforhold blir klarlagde. Lova skal vidare sikre tilgang til eit felles geodetisk grunnlag, jf. kapittel 8. Matrikkellova 4. Matrikkelen Matrikkelen skal innehalde opplysningar om den enkelte matrikkeleininga som er nødvendig for planlegging, utbygging, bruk og vern av fast eigedom, under dette offisielle nemningar og opplysningar om den enkelte bygning, bustad og adresse. Matrikkelen skal vise grensene for matrikkeleiningane, under dette grenser for uteareal som inngår i eigarseksjon. Matrikkelen skal innehalde opplysningar om pålegg som gjeld bruk av grunn eller bygningar på vedkommande matrikkeleining. Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar

7 Matrikkellova - ansvar Kommunene Lokal matrikkelmyndighet Ansvar for oppmålingsforretninger, samt føring av matrikkelen Fylkeskartkontorene, Statens kartverk Veiledningsorgan ut mot kommunene Innhold i matrikkelen Matrikkelen har opplysninger om: Matrikkelenheter Matrikkelnummer Areal Registrert eier/fester Kulturminner Forurensning i grunnen etc. Bygninger Bygningstype Bygningsstatus kontaktperson Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar

8 Innhold i matrikkelen Bruksenheter i bygninger Bruksenhetstype Bruksareal Antall rom Adresser til matrikkelenheter Valgkrets skolekrets kirkesokn Hvilke opplysninger finner vi i grunnboken? Grunnboken er et rettighetsregister. Grunnboken skal ikke ha opplysninger om en eiendoms fysiske forhold, herunder areal og grenser. Grunnboken er rubrisert slik: Hjemmelsopplysninger Pengeheftelser Servitutter Grunndata Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar

9 Hvilke opplysninger finner vi i grunnboken? Hjemmel: Grunnbokshjemmel som eier har bare den grunnboken utpeker som eier (tingl. 14) Eller den som godtgjør at rådigheten er gått over til ham ved eierens død (typisk ved hjemmelserklæring) Den som har grunnbokshjemmel, har også hjemmel til de bygningene som er eller blir oppført på eiendommen (tingl. 15) Eks. ikke tinglyst festeforhold Grunneieren vil inneha den formelle hjemmelen også til festerens bebyggelse Har betydning blant annet for beregning av dokumentavgift Formelt registrert hjemmelshaver, ikke nødvendigvis den reelle eieren. Hvilke opplysninger finner vi i grunnboken? Pengeheftelser: Pantedokument Kjøpekontrakt Føderåd Leieavtale Festekontrakt Forkjøpsrett Borett Fredningsvedtak Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar

10 Hvilke opplysninger finner vi i grunnboken? Servitutter: Veirett Fiskerett Jordskifte Elektriske kraftledninger Bryggeplass Hvilke opplysninger finner vi i grunnboken? Alt som etter sin art eller omfang kan redusere etterstående panteretts dekningsmulighet skal rubriseres som pengeheftelse, jf. tingl. 11. Det er opptil registerfører å vurdere dette, jf Borgarting lagmannsretts kjennelse LB Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar

11 Etablering av heftelser Tinglyses på den tjenende eiendom Den eiendommen som avgir rettigheten Avgivereiendom må derfor gå klart frem av dokumentet Rettighetshaveren skal angis Rett for person (personlig rettighet) Eks. bo-/bruksrett Fødselsnummer for rettighetshaveren skal oppgis Rett for eiendom (realrettighet) Eks. veirett Gnr./bnr. skal oppgis Vilkår for tinglysing Hovedregel: Tinglysingsloven 12 Såfremt ikke annet er bestemt ved lov, kan et dokument bare anmerkes i grunnboken når det går ut på å stifte, forandre, overdra, behefte, anerkjenne eller opheve en rett som har til gjenstand en fast eiendom i embedskretsen. Unntak: Rett til tinglysing kan følge av lov, eks. jordskifteloven 24. Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar

12 Vilkår for tinglysing - tinglysingsloven 13 Dokument som gir uttrykk for en rettshandel kan ikke anmerkes uten hjemmelshavers samtykke, tgl. 13 Unntak: Rettskraftig dom kan anmerkes uten samtykke, 13, 4.ledd Utleggsforretning kan anmerkes uten samtykke Ektefellesamtykke ved overskjøting av felles bolig Tgl. 13, 5. ledd Ekteskapsloven 32, egenerklæring om sivilstand Krav til klarhet Dokumentet må være klart Hva gjelder rettsstiftelsen? Hvor skal det tinglyses? Hvem er rettighetshavere til rettigheten? Særlig viktig å tenke på ved utforming av erklæringer og avtaler i fritekst Tinglysingsloven 8, jf. tinglysingsforskriften 4. Dokumentet skal være selvforklarende Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar

13 Hvilke opplysninger finner vi i grunnboken? Grunndata: Opplysninger om når eiendommen er opprettet, fra hvilken eiendom er den opprettet. Opplysninger om det har skjedd fradeling, arealoverføring, seksjonering, sammenslåing, opprette realsameie/jordsameie Hvilke matrikkeldokumenter skal tinglyses? Hovedregel, matrikkellova 24 første ledd Kommunen sender melding til tinglysing av eget tiltak ved: Oppretting av ny matrikkelenhet Sammenslåing Arealoverføring Endring av eierseksjon Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar

14 Hvilke matrikkeldokumenter kan tinglyses? Unntak, matrikkellova 24 fjerde og femte ledd: Tinglysing må kreves særskilt ved: Matrikulering av grunn til offentlig vei eller jernbane Matrikulering av umatrikulert grunneiendom eller festegrunn Registrering av jordsameie Matrikkeldokumenter Alt som skal tinglyses vedrørende oppretting, sammenslåing, sletting av matrikkelenhet, seksjonering osv. må være ført i matrikkelen før det kan tinglyses, jf. matrikkellova 24. Tinglysingen vil motta melding til tinglysing, sammen med nødvendige vedlegg. Matrikkelføringen er endelig registrert i matrikkelen på tinglysingstidspunktet. Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar

15 Hvordan opprette et grunnboksblad? Tinglyse Melding til tinglysing, jf matrikkellova 24 Oppmålingsplikt Sperre i tinglysingsloven 12a første punktum 12a. Når det etter matrikkellova skal utføres oppmålingsforretning, kan dokument som gir grunnbokshjemmel til eiendoms- eller festerett, ikke tinglyses uten at melding til tinglysing om opprettelse av matrikkelenheten senest samtidig blir registrert i grunnboken. Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar

16 Arealoverføring Arealoverføring, jf. matrikkelloven 15 Areal kan overføres mellom tilgrensede matrikkelenheter, uten at arealet blir opprettet som ny matrikkelenhet. Ved arealoverføring skjer det en fradeling, overføring og sammenslåing i en operasjon. Arealet som skal overføres må være heftelsesfritt, automatisk pantutvidelse i den sammenslåtte enheten, jf. forskriften 43 åttende ledd. Arealoverføring Forholdet til konsesjonsloven må avklares, herunder egenerklæring om konsesjonsfrihet må legges ved evt. vedtak om konsesjon Ved tinglysing må dokumentet erklæring om arealoverføring benyttes Utløser dokumentavgift som skal beregnes av markedsverdien og ikke kjøpesummen som partene har blitt enige om. Hvis arealoverføring mellom enheter med samme hjemmelshaver, er det nok å sende inn melding til tinglysing, da det ikke skjer noen hjemmelsovergang. Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar

17 Hvordan slette heftelser? Hovedregel tingl. 32 første ledd Samtykke fra rettighetshaveren Personlige rettigheter: For eksempel borett, forkjøpsrett, føderåd Rettighetshaveren må samtykke Legg ved skifteattest eller annen dokumentasjon på dødsfall dersom rettighetshaveren er død Realrettigheter: Rettighetshaveren er den til enhver tid eier av gnr. 10 bnr. 1 Nåværende hjemmelshaver til gnr. 10 bnr. 1 må samtykke Hvordan slette heftelser? Tinglysingsloven 31-32a Pantedokument Hvis eiendommen er pantsatt må det originale pantedokumentet sendes inn for tinglysing av påtegning om pantefrafall, jf tingl. 32 annet ledd. Unntak: Uomsettelige pantedokumenter, jf. tingl. 32 annet ledd annet pkt. Panterett er en overførbar rettighet, Arvinger må samtykke til sletting. Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar

18 Hvordan slette heftelser tingl. 32a Tingl. 32 a første ledd Skal være umulig eller uforholdsmessig vanskelig å få rettighetshavers samtykke. Vilkår: Sletting av pantobligasjon, skadesløsbrev på grunnlag av at det er sannsynliggjort at heftelsen er bortfalt og dokumentet blir innlevert. Vi starter kunngjøringsprosess Hvordan slette heftelser Tingl. 32 a annet ledd Enhver heftelse kan slettes hvis den er over 20 år og det er sannsynliggjort at den er opphørt. Hvis innsigelse, registerfører må vurdere om den er åpenbar grunnløs Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar

19 Sletting av heftelser tolkning av tinglyste dokumenter Hvem er rettighetshaver? Hva fremkommer av grunnboken? Rettighetshaveren fremkommer ikke av grunnboken Hva sier stiftelsesgrunnlaget? (det tinglyste dokumentet) Sletting av heftelser tolkning av tinglyste dokumenter Misforhold mellom grunnbok og det tinglyste dokumentet? Foreligger det en tinglysingsfeil? Dersom det er tvil om hvem som er rettighetshaver Hva mener partene selv? Utgangspunktet er at Statens kartverk Tinglysing tar stilling til om en heftelse kan slettes på bakgrunn av en begjæring om sletting og den vedlagte dokumentasjonen Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar

20 Retting av feil i grunnboken Uriktig innføring i grunnboken Tingl. 18, første ledd, første alternativ Feil forårsaket av tinglysingsmyndigheten Det typiske er at dokumentet er korrekt utfylt, men ikke riktig registrert i grunnboken Retting av feil i grunnboken Krever iht. rettspraksis en høy grad av sannsynlighet for at grunnbokens innhold er uriktig, jf. Rt Sannsynlighetskravet knytter seg til situasjonene da den påståtte tinglysingsfeilen ble begått. Rt Registerfører kan ikke ta stilling til en eventuell tvist om det underliggende rettsspørsmål Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar

21 Retting av feil som skyldes parten selv Hovedregel: utstedelse av nytt dokument, ny tinglysing Tinglysingsgebyr og dokumentavgift Retting av feil som skyldes parten selv Retting ved tinglysing av inkuriepåtegning på skjøter Snever ulovfestet unntaksregel Konkret vurdering av saken etter begjæring fra partene Lagmannsretten har uttalt at retting er forbeholdt de klare tilfeller, der feilen er lett å konstatere og godtgjøre i ettertid. Dokumentasjonskrav Tinglysingsgebyr, men fritatt for dokumentavgift Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar

22 Hvordan få endret hjemmelshaver Hovedregel: Skjøte el. Hjemmelserklæring v/ skifte Registrere hjemmelsovergang på grunnlag av rettskraftig dom Tinglysingsloven 38a og c grunnbokshjemmel etter kunngjøring Tinglysingsloven 38 b Opprydding av hjemmelsforhold i grunnboken Hjemmelshaveren: juridisk person som ikke eksisterer lenger Nødkompetanse, signaturberettiget på avviklingstidspunktet kan ustede skjøte og sikringspantedokument, jf. HR Hjemmelshaveren er konkurs Bostyrer kan utstede skjøte Konkursboet er avviklet uten å ha ryddet opp i hjemmelsforholdet Må undersøke om hj. haveren/ tidl. konkursdebitor har full råderett over eiendommen Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar

23 Endring av hjemmelsforhold Tingl. 13 fjerde ledd Overføre hjemmelen på bakgrunn av en rettskraftig dom. Stadfestelsesdom. Tenk igjennom hvordan påstanden utformes. Grunnbokshjemmel etter kunngjøring tgl. 38a Dersom eiendommen tilhører noen som ikke har grunnbokshjemmel Flere vilkår som må være oppfylt: Skriftlig erklære å være eier Utøve eierrådighet Sannsynliggjøre at eierskapet har vart i minst 20 år - dokumentasjon Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar

24 Nyttige nettsider Kartverket - Praktisk seminar i matrikkel og tinglysing, Gardermoen, 14. januar