TINGLYSING I GRUNNBOKEN UTVALGTE EMNER. 1. Grunnleggende prinsipper

Transkript

1 Statens kartverks eiendomsrettsseminar Sundvolden 10 september 2015 Registerfører Hugo Torgersen Statens kartverk TINGLYSING I GRUNNBOKEN UTVALGTE EMNER 1. Grunnleggende prinsipper 1.1 Hjemmel for tinglysing - Tinglysingsloven 12 Det som stifter, overfører, anerkjenner, endrer, opphever en rettighet i fast eiendom, kan tinglyses i grunnboken. Det som er positivt bestemt i formell lov, kan tinglyses, selv om dette faller utenfor det å stifte osv en rettighet. Eksempler - Tgll 19 - Vergemålsloven 84, jf 77 - Borettslagsloven 6-2 (1) Reelt samme innhold som tgll To spesialtilfeller - Gave mellom ektefeller. Ektepakt Ekteskapsloven 50 og 55 Tinglyse i grunnboken, enten ektepakt eller skjøte. Hva med et tilfelle der gavemottaker allerede har grunnbokhjemmelen, men der det foreligger en reell overføring til denne hjemmelshaver? Tgl.forskriften 4 (3). JDs rundskriv G-20/01 punkt 5 Endring av formuesordning (særeie felleseie). Ingen rettslig konsekvens for tredjemann. Kan ikke tinglyses. Tingsrett sjuende utgave s Bygg på fremmed grunn, uten at byggets eier har formalisert sin eierposisjon i grunnboken. Grunneieren er da legitimert som eier av andres bygg. Grunneieren kjøper så bygget og ønsker å få dette 1

2 gjenspeilt i grunnboken. Kan «noe» tinglyses? - To andre eksempler: kreditorabandonnering, eiererklæring 1.3 Tinglysingsloven er en rettighetslov - LB Nordisk Eiendom II AS Man har krav på å få tinglyst en rettighet, selv om rettsvern kan oppnås på annen måte. - Oppnåelse av rettsvern er ikke noe krav ved tinglysing. - Transport av panterett. Tgll 22 nr 1 - Pantsettelse av visse panteretter. 22 nr 2 * 1902 Tromsø, gnr 118, bnr 268, snr 2 - Visse kortsiktige, uoppsigelige og totale bruksretter. 22 nr Når forholder vi oss til en rettighet? - Rettigheten må være definitiv, men kan være betinget. Tingsrett s 584. Tgll.kommentar s Kjøpekontrakt - Rettskraftig dom HR Dommen må være «bindende», dvs den må normalt være rettskraftig. - Avtale som er avhengig av styregodkjennelse - Testament / arvepakt - Fredningsvedtak / Vedtak fra Stiftelsestilsynet - Fullmakt - Opsjonsavtale - Ikke bare tinglige rettigheter, men også obligatoriske. Tingsrett s 583. Tgll.kommentar s Sund Volden ( ) har parkeringsrett på gnr 1, bnr 1. - Eieren av gnr 1, bnr 1 plikter å utstede erklæring om parkeringsrett i favør av Sund Volden, født Fremtidige matrikkelenheter kan være tjenende eiendom / herskende eiendom. Eksempel: - Fremtidig utskilte eiendommer fra gnr 1, bnr 1, med referanse 2

3 til felt A på vedlagte kart, gir med dette allmennheten fri gangadkomst til turveien over området. Denne erklæring kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Bergen kommune, org.nr Fremtidig utskilte eiendommer fra gnr 1, bnr 1 innenfor felt A på vedlagte kart, gis med dette gangadkomst over gnr 1, bnr Hva som er tinglyst - Det er de elementer av et dokument som er gjenstand for tinglysing, som er tinglyst. Dette gjelder selv om den aktuelle rettsstiftelse ikke er gjengitt ( ekstrahert ) i grunnboken, eventuelt at rettsstiftelsen er feilaktig gjengitt. - Erververens fødselsnummer /organisasjonsnummer i et skjøte er feilaktig innført i grunnboken. Da vil feil navn fremkomme av grunnboken. - Adkomstrett i felt 6 i tinglyst skjøte er feilaktig ikke gjengitt i grunnboken. - Pantebeløp er kr i ht pantedokumentet, men er feilaktig ført i grunnboken med kr Et skjøte omhandler fem matrikkelenheter, men feilaktig er overskjøting av kun fire matrikkelenheter ført i grunnboken. - En seksjon har tilleggsdel i ht tinglyst seksjoneringsvedtak / - begjæring, men tilleggsdelen er feilaktig ikke gjengitt i grunnboken. - Et skjøte vedrører gnr 1, bnr 1, men er feilaktig ført som overskjøting av gnr 1, bnr 2. - Et pantedokument er kvittert slettet, men tinglysingsmyndigheten (TM) har feilaktig ført sletting av et annet dokument. - Ved retting av grunnboken etter tgll 18 blir det således ikke gjort noen endring i det tinglyste, men kun en endring i det ekstraherte (visuelle) på grunnboksbladet. - Det behøver ikke stå noe i dokumentet om at denne avtale kan tinglyses. Hvis slikt står i dokumentet, er det likefullt dokumentets innhold (de registreringsbare elementer) som er avgjørende for om dokumentet kan tinglyses, jf tgll 12! - Den til enhver tid eier av gnr 1, bnr 2 har rett til å vaske sin 3

4 personbil i garasjeanlegget på gnr 1, bnr 1. Denne disposisjon kan tinglyses. - Samtlige deltakere på Kartverkets eiendomsrettsseminar 9+10 september 2015, gis rett til parkering på gnr 1, bnr 2. Denne rettighet kan ikke tinglyses. - Sund Volden AS ( ) gis førsterett til å forhandle om utbygging av gnr 1, bnr 2. Denne opsjon er strengt personlig. Erklæringen kan tinglyses. - I en viss grad er det et krav til å rendyrke dokumentet til kun å inneholde elementer som er gjenstand for tinglysing. Tgl.forskriften 4 første ledd 1.6 TM kan foreta ytterligere kontroll, utover vanlig kontroll - Formalkontroll - Kontroll med dokumentets materielle innhold. Generelt: Avvise kun det som er «åpenbart urettmessig». HR TM har noe større rett enn plikt til å vurdere tvilsomme spørsmål. Tgll 7. Tingsrett side NOU 2014: 6 Revisjon av eierseksjonsloven. Side Dokumenter nektes tinglyst basert på bevisene i saken. Tgll 7 (4) - Fri bevisbedømmelse også i tgl.saker. LB Eksempel: HR Tingsrett fotnote Dobbeltsuksesjon. Midlertidig forføyning om forbud mot salg, samt skjøte ble begjært tinglyst samme dag. Uforenlige heftelser. Tgll 20 (2) var ikke anvendelig. Skjøtet måtte stå tilbake. Tgl.dommeren skal avgjøre saken basert på sakens bevis! - Eksempel: Signaturberettiget i ht firmaattest / helt nye foretaksopplysninger har underskrevet erklæring om råderettsbegrensning (mot salg). Dagbokført. Påstand om urettmessig endring av foretaksopplysninger. Få dager senere: Midlertidig forføyning mot rettslig forføyning, uten muntlig forhandling. Konferering av dokumentet ble utsatt til ytterligere opplysninger forelå. 1.7 Partene har selv risikoen for at det tinglyste står seg - TMs materielle dokumentkontroll skal være enkel. Avvise dokumenter som har et «åpenbart urettmessig» innhold. 4

5 - Tinglyst dokument er ingen garanti for at dokumentets innhold er i orden. - Risikoen for at et utleggsforbud ikke står seg er det partene selv som må bære risikoen for. Tingsrett s 589 m/referanse til tgl.avgjørelse A Eksempel: Tinglyse erklæring om adkomstrett på festet grunneiendom. Skal erklæringen tinglyses som heftelse i «grunn», i «feste» eller i begge deler? - Eksempel: «Min samboer NN skal ha livsvarig borett til gnr 1, bnr 2 ved min død.» Godtas det tinglyst en vanlig avtale, eller må det være arvepakt som begjæres tinglyst? Livsdisposisjon eller dødsdisposisjon. Ligger det til grunn for avtalen en arvepakt (som ikke blir sendt til TM)? - Eksempel: 10 sameiere har hver grunnbokhjemmel til 1/10 av (eiendomsretten til) en parkeringseiendom med 10 p-plasser. Noen bruksrettsfordeling er ikke tinglyst. Én sameier utsteder en erklæring der bruksrett til én p-plass tildeles tredjemann. Kun underskrevet av den ene sameieren. Kan erklæringen tinglyses? 1.8 «Gammel» grunnbok kompletterer elektronisk grunnbok - Ikke alt er konvertert fra gammel grunnbok til elektronisk grunnbok. Endel eldre heftelser ble ikke overført; gammel grunnbok må da supplere elektronisk grunnbok. Ikke nødvendigvis noen tgl.feil ikke nødvendigvis retting. Tingsrett fotnote Risikerer publikum å få en ikke-utfyllende pantattest / registerutskrift? 1.9 Lik praksis, contra skjønnsutøvelse - Like saker bør behandles mest mulig likt. - Publikums krav om lik praksis, samtidig som publikum krever at TM må bruke skjønn, kan være selvmotsigende. - At TM utøver skjønn innebærer langt fra nødvendigvis en praksisendring Tinglysing er ikke regulert av forvaltningsloven - Forvaltningsl 4 (1) a. Tinglysingsloven 2 og Tingsrett s 572. Tgll.kommentar s 60 - «God forvaltningsskikk» er tema i LB

6 2. Grunnbokhjemmel hjemmelshaver 2.1 Begrepsbruk - Enhver som er innført i grunnboken som rettighetshaver til «noe», er hjemmelshaver til «noe». Rettighetshaveren er i grunnboken hjemlet en rettighet. Tgll 14 (3), jf (1) og (2) - Hjemmel til eiendomsrett - Hjemmel til festerett / fremfesterett / leierett / fremleierett - Hjemmel til adkomstrett / brønnrett - Hjemmel til løsningsrett - Hjemmel til (primær)kjøpekontrakt / sekundærkjøpekontrakt - Hjemmel til panterett / frempanterett - Grunnboken har således en misvisende inndeling i overskriftene «Hjemmelsopplysninger», «Pengeheftelser» og «Servitutter». - «Pengeheftelse» i grunnbokens forstand er noe mer enn «pengeheftelse» i tvangsfullbyrdelsesloven m.fls forstand. LB og LB Tgll.kommentaren s Dokumentavgiftslovgivningens begrepsbruk. 2.2 Det formelle utgangspunkt for å få noe tinglyst - Ikke noe krav om medvirkning fra noen hjemmelshaver. Tgll Dokumenter som ikke gir uttrykk for rettshandel (= frivillig rettsstiftelse), kan tinglyses uten den aktuelle hjemmelshavers medvirkning. - utleggspant / visse legalpant - fredningsvedtak / vedtak fra Stiftelsestilsynet - (dom) - TM må foreta en viss legalitetskontroll med slike offentlige vedtak; gjengivelse av en lovhjemmel må være et minstekrav. - Et unntak: TMs hjemmelskontroll av kommunal matrikkelmyndighets «Melding til tinglysing». Miljøverndepartementets veileder til matr.forskriften 8 6

7 2.3 Rettshandel (= frivillig rettsstiftelse) - Krav til skriftlig samtykke fra den aktuelle hjemmelshaver. Tgll 13 (1) - Eiendomsrett, festerett, fremfesterett, leierett, fremleierett, adkomstrett, byggebegrensning (villaklausul), (primær)panterett, frempanterett, løsningsrett - TM må ved sin dokumentkontroll være sikker på hvilket formuesgode i den faste eiendom som beheftes, slik at det er korrekt hjemmelshaver som medvirker. - Krav om fødselsnr / organisasjonsnr. Tgl.forskriften 4a - Også ved bruk av fullmakt skal hj.haverens navn + fødselsnr / org.nr fremgå av dokumentet som begjæres tinglyst. 2.4 Pantsettelse av rettighet i fast eiendom - Alminnelige krav til et pantobjekt: Økonomisk verdi + omsettelighet. - Avtalepant. Eiendomsrett + tinglyst særlig rettighet (avledet av eiendomsretten) kan pantsettes. Pantel. 2-1 Eksempel: 0219 Bærum, gnr 41, bnr Utleggspant. Kan ta utleggspant i eiendomsrett + særlig rettighet (som ikke behøver være tinglyst). Tvfbl 11-1 (2) og 7-20, samt panteloven 5-2 (1). - TM må ved alle avtalepant vurdere om det påberopte pantobjekt har økonomisk verdi og om det er omsettelig. Neppe noen slik vurdering ved utleggspant. - Ved avtalepantsettelse av personlig rettighet: Skille mellom «vanlig» personlig rettighet og «strengt» personlig rettighet. - Skrytepave: «Jeg har pant i fast eiendom.» 3. Tinglysingssperre / urådighetserklæring / råderettsbegrensning 3.1 Begrepsbruk omfang - Intet lovdefinert begrep. - Innholdet av erklæringen kan omfatte enhver rettshandel (= frivillig rettsstiftelse), eller det kan gjelde kun spesifikke 7

8 typer rettshandler. - Kommentar av de tre begrepene. - En råderettsbegrensning kan knytte seg til enhver tinglyst rettighet i en fast eiendom. Eiendomsrett, festerett, servitutt, kjøpekontrakt, opsjonsavtale, (primær)panterett, frempanterett - Panteloven 1-3 (2) Begrensning mht avhending gjelder tilsvarende ved pantsettelse. Deklaratorisk lov, jf 1-2 (1). Opplysningsvesenets Fond, Finnmarkseiendommen, Statskog - Det er ingenting i veien for at én og samme erklæring kan inneholde en rettslig råderettsbegrensning («tinglysingssperre») og en negativ servitutt. Eksempel: - (Eiendomsretten til) gnr 1, bnr 2 kan ikke disponeres rettslig over uten samtykke av innehaveren av gnr 1, bnr 3. Heller ikke kan gnr 1, bnr 2 utbygges til annet enn enebolig med kun én etasje over bakkeplan; rettighetshaver er gnr 1, bnr Fremgangsmåte for etablering av råderettsbegrensning mm Avtale Rettsavgjørelse - Midlertidig forføyning - Tinglysing av utdrag av stevning. Tgll 19 Gjelder ikke for stevning i voldgiftssak. HR En tredje mulighet Man kan forlange et dokument foreløpig ført i grunnboken («dagbokført»). Dokumentet skal da føres, og eventuelt nektes tinglyst! Tgll 7 (2). LB Råderettsbegrensning som hinder for prioritetsvikelse - «Nærliggende» at prioritetsvikelse må godkjennes av innehaver av råderettsbegrensningen. Tingsrett fotnote Er det gitt at TM skal håndheve? 8

9 4. Prioritetsvikelser 4.1 Absolutte og relative prioritetsavtaler - Sikker materiell rett at man kan vike prioritet med varig virkning slik at den prioritetsvikende skal stå etter et spesifikt beløp, til enhver tid. Panterett 3. utgave s Tingsrett fotnote Tgl.forskriften 4 (4) kan ikke være ment å begrense adgangen til absolutt prio.vikelse. Bestemmelsen må leses slik at den kun regulerer de relative prioritetsavtalene, dvs at den prio.vikende skal stå etter spesifikk(e) heftelse(r). - Generelt: En rettighetshaver kan ikke vike prioritet uten eierens samtykke. - TM skal ikke kontrollere slikt samtykke. Luftfartsloven Borettslagsloven Prinsippet om «Lojalitet i kontraktsforhold» kan generelt tilsi begrenset plikt for TM til å håndheve. Eksempel: En leieavtale for lokaler på 1000 m2 er tinglyst. Det er tinglyst pant i leieavtalen. Det søkes tinglyst endringsavtale hvoretter arealet reduseres til 500 m2 / utvides til 2000 m2. I hvilken grad skal TM kontrollere at panthaveren engasjerer seg som vilkår for tinglysing av endringsavtalen? - «Pantsetterens eventuelle mislighold overfor panthaveren er registerføreren uvedkommende.» Uttalelsen gjelder det å slette en servitutt som ligger til en pantsatt «herskende» eiendom. Tgll.kommentar s Prioritetsvikelse med del av et pantebeløp - Eksempel: Tinglyst pantedokument på kr 10 mill. er påført: «Vi viker med kr 4 mill overfor etterstående pantedokument, tinglyst m/dok.nr » - Uklar prioritetsvikelse! Vikes det prioritet med de best eller dårligst prioriterte kr 4 mill? Er dette et forhold som TM skal kontrollere? - Denne type prio.vikelse må normalt fortolkes slik at man viker med de dårligst prioriterte kr 4 mill. Tingsrett s 802 9

10 4.3 Sammenføyning og arealoverføring - Det må ikke oppstå (uforenlig) prioritetskollisjon. Matr.forskriften 43 (8) og I mange tilfeller er det kun domstolene som kan avgjøre hva som er (uforenlig) prio.kollisjon. TM må ikke bli for streng! Lojalitet i kontraktsforhold. «Gordisk knute». 5. Tinglysing av rettsavgjørelser 5.1 Dom - TM krever at a) dommen har et innhold som faller innenfor tgll 12 b) dokumentasjon for rettskraftig dom c) dommen kun kan tinglyses dersom den aktuelle grunnbokshjemmelshaver er part i saken. Hj.haver på tidspunktet for tinglysing. Tgll 13 (4) Eller hj.haverens skriftlige samtykke innhentes i ettertid, dvs etter dommens avsigelse, men forut for tinglysing. - Stadfestelsesdom - Fullbyrdelsesdom Se dog Ot.prp nr 9 (1935) side 30: En fullbyrdelsesdom kan i visse tilfeller legges til grunn for hjemmelsovergang. - I prinsippet ingen grense for hvor gammel en dom kan være. - Mortifikasjonsdom: tinglyses umiddelbart. 5.2 Midlertidig sikring (arrest + midlertidig forføyning) - Ikke krav om rettskraftig kjennelse. - Bortfall av midlertidig sikring ved etterfølgende muntlig forhandling: fortsettelse av samme sak ved samme instans. En tinglyst midlertidig sikring kan da slettes umiddelbart i grunnboken. Ikke avvente rettskraftig kjennelse om bortfall. 5.3 Kjennelse over tinglysing av stevning, jf tgll Tinglyses umiddelbart. - Ikke krav om at det materielle kravet sannsynliggjøres. Spørsmålet om tinglysing er overlatt til tingrettens 10

11 skjønnsmessige kompetanse. Behov contra konsekvenser. Hvor stor sannsynlighet er det for at søksmålet vil føre frem? Kan sette krav om sikkerhet for evt. erstatn.ansvar. HR Ikke godta tinglyst skjønnsbegjæring for fastsettelse av innløsningssum. Rettighet mot en person, ikke rettighet i fast eiendom. Tgll 12. LB Etterfølgende dom som avløser tinglyst utdrag av stevning, får prioritet fra tidspunktet for tinglysing av stevningen. Borettslovkommentaren s Sletting av heftelser to (litt uvanlige) fremgangsmåter 6.1 Stiftelsesloven 55 - Stiftelsestilsynet kan endre / oppheve bestemmelse om hvordan en formuesverdi skal brukes. - Stiftelsestilsynets vedtak kan tinglyses. - Vedtaket må være endelig. - Gjelder ikke rettighet som reguleres av servituttloven. - Ikke alle servitutter reguleres av servituttloven. Tingsrett s Ved endring av Stiftelsestilsynet: Eksempel: Tinglyst avhendingsbegrensning fra 1980 omgjort til forkjøpsrett i Endringen er tinglyst. Når er den endrede heftelse stiftet, i relasjon til regelen om foreldelse av løsningsrett i løsningsrettsloven? 6.2 Deponeringsloven - Deponering av pålydende på pantedokument, på rentefri konto i Norges Bank. - Sletting ved fremlegging av deponeringserklæring fra NB. - Utbetaling ved fremleggelse av mortifikasjonsdom. Tgll.kommentar s Fremme av mortifikasjonssak kan mot stilt sikkerhet tenkes få samme virkning som en avsagt mortifikasjonssak. Mortifikasjonsloven 13 Eksempel: sak TVI-BRON 11

12 - Mortifikasjon contra sletting etter tgll 32a. 6.3 Dokumentavgift - Dokumentavgift vil bli et tema ved sletting av bebygd festerett. - Eksempel: ASK-BORG/04, kjennelse Slettelse av festekontrakt på et helt, bebygd bruksnummer. Altså, ikke eget grunnboksblad for festeretten, og således ikke et eget festenummer. TM forutsatte at festeren var eier av bygg, og ville derfor ikke slette festekontrakten uten dok.avgift. LB mente: Intet i grunnboken som utpekte festeren som eier av bygningsmassen. Grunneieren (bortfesteren) var da hele tiden hjemmelshaver til bygningsmassen, og en sletting av festekontrakten medførte ingen hjemmelsovergang av bygningsmassen og da heller ingen dokumentavgift. Tgll 15. Resultatet ville gjerne blitt annerledes dersom festeretten var matrikulert som en festegrunn, dvs at man forholdt seg til en festerett knyttet til et eget festenummer. Med mindre grunnboken også i dette tilfellet ville vise at festeren ikke er eier. - Tingsrett s 594 ff og 723. Tgll.kommentar s Matrikkelloven oppmåling av festegrunn mm 7.1 Ingen alminnelig regel om at en avtale med lovstridig innhold er uten virkning mellom partene. - Eksempler - HR Kreditt for aksjespekulasjon - HR Konsesjonspliktig landbrukseiendom - HR Delingsforbudet i jordloven 12 - HR Balders gate - LB Ervervsbegrensningen i esl 22 (3) Tgll.kommentar s 219 og s Brudd på matrikuleringspåbud hindrer ikke at avtale som utløser matrikuleringsplikt, er ugyldig. Tingsrett s 256 m/fotnote Eksklusiv bruksrett eksempler - Parkeringsplass på fremmed grunn 12

13 - Vinterbruk av skibakke, med / uten installasjoner - Parkeringsrett for allmennheten, med / uten installasjoner - TM vil i mange tilfeller kunne kreve at det uttrykkelig skal fremgå at en rettighet ikke er eksklusiv. 7.3 Sletting av festegrunn (som matrikkelenhet) - At festekontrakt er slettet, evt aldri har vært tinglyst, er ikke nødvendigvis grunn til å slette festegrunnen (festenummeret) i grunnboken. Grunneieren kan tenkes være interessert i å opprettholde det oppmålte areal som en egen matrikkelenhet, med tanke på senere festeforhold. - Samordnet sletting i matrikkel og grunnbok. 7.4 Sammenslåing av matrikkelenheter dokumentavgift - Krav om lik hjemmelshaver for å kunne sammenslå. Matrikkelloven En forutgående og påkrevet hjemmelsovergang vil normalt utløse dok.avgift. - TIPS: Ny matrikkelenhet kan utskilles fra to eller flere matrikkelenheter, selv om forskjellige hjemmelshavere til avgivereiendommene. Matrikkelloven 10 (3). De involverte hjemmelshavere vil bli sameiere til utskilt matrikkelenhet, og sameiebrøkene må oppgis. - Logisk brist i regelverket? 13