Rekvirent plikter å gi alle nødvendige opplysninger for at avgiftsgrunnlaget skal kunne fastsettes etter beste skjønn. 7 annet ledd.

Transkript

1 1. Problemstilling: Verdigrunnlag oppgitt i skjøte. Hvilke kriterier benyttes av tinglysingen for at et skjøte sendes tilbake med krav om forklaring og dokumentasjon vedrørende fastsettelse av verdigrunnlaget. Er det forskjellige kriterier når selger er stat/kommune eller en privatperson? Hovedregelen i dokumentavgiftsloven 1 sammenholdt med stortingets vedtak om dokumentavgift 1, er at det ved tinglysing av dokument som overfører hjemmel til fast eiendom skal betales dokumentavgift pålydende 2,5 % av avgiftsgrunnlaget. Avgiftsplikten inntrer i henhold til dokumentavgiftsloven 6 ved tinglysing av dokumentet. Videre bestemmes det i dokumentavgiftsloven 7 at avgiftsgrunnlaget beregnes ut fra salgsverdien av den faste eiendom. Salgsverdien er markedsverdien av eiendommen. Dette er føringer gitt av Toll- og avgiftsdirektoratet, som er klageinstans for dokumentavgiftsvedtak. Det er også verdien på tinglysingstidspunktet, ikke på ervervstidspunktet, som skal legges til grunn. Eksempel; hytte ervervet i 1950, skjøte ikke tinglyst. Tinglysing i 2008 dagens markedsverdi legges til grunn. Rekvirent plikter å gi alle nødvendige opplysninger for at avgiftsgrunnlaget skal kunne fastsettes etter beste skjønn. 7 annet ledd. Dokumentavgiftsloven 7 tredje ledd; det dokumentbeskrevne avgiftsgrunnlag skal legges til grunn. Unntak åpenbart for lavt. Registerfører skal da skjønnsfastsette. Jfr. forskriften ledd. Retur dersom avgiftsgrunnlaget er åpenbart for lavt ber om redegjørelse for avgiftsgrunnlaget. Saksbehandler utviser skjønn i hvert enkelt tilfelle. Vanskelig oppgave, egentlig umulig for Tinglysingsmyndigheten å kunne vite eiendomsverdien i de ulike områder. Bruker kommunens kart, ser hvor eiendommen ligger. Ringer ofte kommunen, som har bedre kjennskap til eiendommen for uttalelse. Ser på historikk i Grunnboken hva eiendommen har blitt omsatt for tidligere. Stoler i større grad på skjøter innsendt av kommune/stat, enn ved private innsendere. Tilsvarende for meglere/advokater. Varierer i stor grad fra saksbehandler til saksbehandler, da skjønne må utøves i hvert enkelt tilfelle. Ingen interne regler fastsatt, men retningslinjene for skjønnsutøvelse er forsøkt forespeilet over. 2. Problemstilling: Sletting av heftelser hvor døde personer er rettighetshavere. Umulig å finne etterkommere. For eksempel, Hans Hansen har kår på en eiendom, død i Vi har direktetilgang til folkeregisteret, dette er i få tilfeller oppdatert lenger tilbake enn år Problem også at for eksempel mange heter Hans Hansen. Hvem er etterkommere da? Opp til rekvirent å sannsynliggjøre tilstrekkelig.

2 Hovedregel: tingl. 32: heftelse slettes fra grunnboken når det tinglyses bevis for at den er bortfalt eller den berettigede samtykker. Åpenbart at den berettigede ikke kan samtykke. Trenger derfor bevis for at den er bortfalt. 31, sletting ex officio: virkning av tinglysing falt bort, registerfører av eget tiltak slette heftelsen. Annet ledd: åpenbart opphørt. Justisdepartementet forespeiler i sine avgjørelser streng tolkning av åpenbart. Konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. For eksempel, bilde av gravstøtte etc. 3. Problemstilling: Overskjøting av eiendom til utenlandske statsborgere. Overdragelse av eiendom til utenlandske statsborgere krever opprettelse av såkalt norsk D-nummer. Registreringsnummer for utenlandske personer uten norsk fødsels- og personnummer. Opprettes hos Sentralkontoret for folkeregistrering. Kan ta en uke før nummeret er opprettet. Henvendelse dit. Se mer info på Når det gjelder forholdet til egenerklæring om konsesjonsfrihet, må også utenlandske statsborgere ha dette når de vanlige kriteriene for utstedelse av egenerklæring er til stede. Unntak: Dersom utenlandske statsborgere arver eiendom i Norge, og eiendommen skal overskjøtes videre trenger man ikke D-nummer dersom hjemmelserklæring og skjøte videre innkommer i samme forsendelse. 4. Problemstilling: Eiendommer med grunneier ukjent. Fremgangsmåten i tingl. 38a. Rekvirent må sannsynliggjøre eierrådighet, i minimum 20 år. Må utøve eierrådigheten. Skriftlig erklære. Tilstrekkelig sannsynliggjort kunngjøring. Verdi må opplyses, dokumentavgift etter vanlige regler. Egenerklæring om konsesjonsfrihet må være på plass. Bruker ofte kommunene her, opplysninger om for eksempel betaling av kommunale avgifter sannsynliggjør ofte eierforholdet. Mange eksempler fra for eksempel Risør som har arbeidet med frikjøp av festetomter. Ofte at grunneier står som ukjent, men at det skal være kommunen. Feilen oppdages når fester ønsker å frikjøpe. 5. Problemstilling: Stedfesting av rettigheter. Hovedregel: Tinglysingsforskriften 4 6.ledd: Rettigheter og heftelser knyttet til en fysisk del av en eiendom skal stedfestes ved kart/tegning eller tekstlig beskrivelse. Imidlertid usikkert hva som menes med fysisk del. Dom fra Borgarting lagmannsrett november 2007, ikke krav til stedfesting dersom servitutten ikke knytter seg til en fysisk del av

3 eiendommen. I denne saken gjaldt det vann og avløp, samt gjennomgang mellom to eiendommer. Kunne her ikke kreve stedfesting. Usikkert hvor langt denne avgjørelsen går, bedt om avklaring fra justis. Inntil videre forholder vi oss til at alle rettigheter og heftelser skal stedfestes, enten ved kart/tegning eller tekstlig beskrivelse. Trolig en vurderingssak dette med fysisk del ; fremgår det av dokumentet/avtalen mellom partene at rettigheten er knyttet til en fysisk del? Ment å omfatte hele bruksnummeret? Oppfordring til kommunene: dersom dere ønsker å få dokumenter igjennom, stedfest/beskriv tekstlig for sikkerhets skyld inntil eventuell kontrabeskjed/avklaring foreligger. Det stilles for øvrig ingen krav til farger, men for oversiktens skyld er det veldig bra om veier etc. er markert med farger. Vi tar imidlertid ofte kopi til vårt pantebokarkiv, da det sjelden ligger ved to eksemplarer med farger. Da blir jo uansett ikke kartet med farger bevart for ettertiden her. Vi vil allikevel oppfordre til bruk av farger, da det letter vårt arbeid. 6. Problemstilling: Tinglysing av dokumenter original eller bekreftet kopi? Hva er regelen? Kommunene stiller spørsmål ved at de har opplevd at en for eksempel erklæring noen ganger blir tinglyst når den innkommer i kopi, andre ganger blir den sendt i retur. Hovedregelen i henhold til tinglysingsloven 6 er at dokumenter som skal tinglyses innkommer i original. I visse tilfeller godtar vi tinglysing av for eksempel kopier av erklæringer og leieavtaler. 7. Problemstilling: Grensejusteringer. Delingslovens 2-3: Justering av eksisterende grense dersom behov for det. Mindre arealer Grensejustering er ment for å rette ut og gjøre grenseforløp mer hensiktsmessige. I tilfeller av store arealoverføringer muliggjør man etterfølgende fradeling, høyere utnyttelse og økonomisk mer rasjonell utnyttelse av en eiendom. Man bør da med hensyn til reglene om dokumentavgift og pantesikkerhet velge fradeling og etterfølgende sammenføyning. Tinglysingen på Hønefoss er klar over at bestemmelsen i delingsloven har blitt praktisert ulikt i de forskjellige tingrettene. I lys av samlokalisering av tinglysingsmyndigheten er det et poeng med ensartet praksis. Mange kommuner kan derfor se på vår praktisering av regelen som streng og firkantet. Grensen på 500 m2 er kun en intern fastsatt grense, den er ikke noen absolutt grense. Det betyr at grensejusteringer under denne grensen kan avvises, samtidig som grensejusteringer over denne grensen kan godkjennes. Konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle, momenter som vektlegges er:

4 - forholdene på stedet; for eksempel tettbebygd strøk med høye grunnverdier? - Forholdet til panthavere, verdiendringen må ikke være så stor at panthavere risikerer å lide tap. - Forholdet til konsesjon, kan ervervet være konsesjonspliktig? - Grensejustering for å unngå dokumentavgift? - Arealets størrelse blir vurdert både i forhold til avgiver- og mottakereiendommen. - Geografisk beliggenhet - Arealets utforming. - Se på tegningen; er det for eksempel klart at grensejusteringen blir gjort for å legge om en vei eller liknende? Skjønnsutøvelse, ved tvilstilfelle tar jurist avgjørelsen. Forarbeidene til delingsloven anviser en streng tolking av mindre arealer ; - høyst få kvadratmeter i tettbebygde strøk - ensidige arealoverføringer kan foretas når arealet som overføres er svært lite - få kvadratmeter, justering av grensen Men som hovedregel oppmålingsenheten som skal vurdere om vilkårene for grensejustering er tilstede. Tinglysingen foretar en siste kontroll. Ny matrikkellov, grensejusteringer skal ikke lenger tinglyses. 8. Problemstilling: Krav på papirtype/kvalitet på skjøte/målebrev til tinglysing. Tidligere rød strek og tre hull hva nå? Det er ingen slike krav lenger. Mesteparten av papir som blir brukt nå er av god kvalitet og dessuten scanner vi gjenpartene. Krava var fra den gang gjenpartene ble satt i pantebok med 3 hull, og skulle vare i "evig tid". 9. Problemstilling: Innløsning av festeeiendommer. Hvordan gjennomføre? Dokumentavgift? Vi godtar ikke skjøte som kun overfører grunnbokshjemmel til grunn, dersom det ikke er tatt stilling til om festekontrakten skal slettes eller bestå. Som hovedregel skal festeretten begjæres slettet samtidig som skjøte innkommer. Sletting begjæres i skjøtes punkt 6 av fester/kjøper: Undertegnede hjemmelshaver til eiendomsrett og festerett begjærer festeretten slettet. Jeg erklærer at en slettelse av festekontrakten ikke berører tredjemanns rettigheter. Fester/kjøper må signere.

5 Ved begjæring om sletting av festeretten må det tas stilling til om eventuelle servitutter i festekontrakten skal bestå, for eksempel vei, vann, kloakk osv. Dersom noen eventuelt skal bestå, tinglyst som servitutter eller eventuelt pengeheftelser, må disse gjentas i punkt 6. Hvis ikke, slettes hele kontrakten. Saksbehandler tar ikke stilling til om eventuelle servitutter i festekontrakten burde bestå, men dokumentet returneres dersom det er såpass uklart at forholdet til servitutter og andre heftelser bør vurderes. Dokumentavgift: ved innløsning av festeeiendommer, betales dokumentavgift av grunnen dersom fester eier bygningen fra før. Transport av festerett på ubebygd eiendom fritatt for dokumentavgift.