HVEM SKAL OVERTA HYTTA? Advokat Randi B. Bull og advokat Anne-Sofie Rolfsjord 21. oktober

Transkript

1 HVEM SKAL OVERTA HYTTA? Advokat Randi B. Bull og advokat Anne-Sofie Rolfsjord 21. oktober 2015

2 10 gode råd for et vellykket generasjonsskifte 1. Snakk med familien om dine ønsker. 2. Sett deg inn i hvilke begrensninger arveloven og eventuelt ekteskapsloven setter. 3. Skal du gi bort hytta i gave mens du fortsatt lever skriv gavebrev som reflekterer dine ønsker.

3 4. Skal du testamentere bort hytta bruk testament. 5. Hvis du gir hytta i gave ta stilling til spørsmål om avkortning. 6. Sett deg inn i reglene for hvilke skatter og avgifter som kan utløses ved generasjonsskiftet. 7. Ønsker du en fordeling av arven utover det du kan bestemme i testament -inngå en avtale om arv med dine barn. 3

4 8. Skal du forbeholde deg bruksrett til hytta? 9. Skal dine barn eie hytta i sameie? 10. Følg med på eventuelle endringer i ny arvelov. 4

5 Arv Forskjellen på livsdisposisjoner og dødsdisposisjoner. Utgangspunkt: i levende live kan du disponere over hytta slik du vil. Arvelovens regler vil som hovedregel kun regulere fordelingen av det du eier på tidspunktet du faller bort. Arveavgiften bortfalt fra 1. januar

6 FORDELING AV ARV Hvis du ikke har skrevet testament: Følger arvelovens regler. Ektefellen vil arve ¼(dersom avdøde etterlater seg livsarvinger) eller ½ (dersom avdøde ikke etterlater seg livsarvinger). Ektefellen vil ha rett til minstearv 4G eller 6G. Dersom avdøde ikke er gift, vil alt fordeles blant livsarvingene. Arven skal fordeles verdimessig likt blant livsarvingene. Ikke gift og ingen livsarvinger hvem arver da? 6

7 FORDELING AV ARV- Hvis du har skrevet testament: Arveloven setter begrensninger for hvilke disposisjoner du kan gjøre i et testament. Pliktdelsarv til arvingene utgjør 2/3, minimum kr 1 million til hver livsarving, jf. arveloven 29. Arvelater står fritt til å testamentere over 1/3av det han/hun etterlater seg (forutsatt at man ikke er gift). Arvelater kan bestemme hva arvingen skal motta i arv, men det kan ikke krenke pliktdelsarven, jf. 30. Adgang til å begrense ektefellearven, jf. arveloven 7. 7

8 EKSEMPEL PÅ TESTAMENTARISK DISPOSISJON Knut er skilt. Han har to døtre og en sønn. Knut har verdier for 10 millioner kroner. Han ønsker å testamentere så mye som mulig til sin sønn. Hvor mye mottar Knuts barn i arv? Døtre kr hver Sønn kr

9 AVKORTNING FORSKUDD PÅ ARV Skal gave som livsarving har mottatt avkortes i senere arveoppgjør? Arveloven 38: gaven skal avkortes dersom arvelater har fastsatt det eller det blir godtgjort at avkortning vil være i samsvar med arvelaters forutsetninger. Vår anbefaling: skriv gavebrev Hvem er gaven fra Hvem er gaven til Hva er verdien av gaven Betingelser ved gaven Skal gaven avkortes i senere arveoppgjør? Skal gaven være mottakers særeie? Beregning av verdien av arveforskudd, jf. arveloven 40. 9

10 EKSEMPEL PÅ GAVEBREV Undertegnede ektefeller, Ola og Kari Nordmann gir med dette følgende gave: hytte på Norefjell verdi kr til vår sønn Per Nordmann. Gaven er å anse som gitt med en halvpart fra hver. Gaven skal være Pers særeie. Som følge av denne gaven skal Per avkortes med kr i et fremtidig arveoppgjør, jf. arveloven

11 USKIFTE Gjenlevende ektefelle har rett til å sitte i uskifte med felles arvinger, jf. arveloven 9. Avdødes særkullsbarn må inngi samtykke, jf. 10. Utgangspunkt: den som sitter i uskifte, rår som eier, jf

12 Unntak: Avdødes særeie er som hovedregel unntatt uskifte. Gjenlevende kan ikke gi gaver som står i misforhold til boets formue. Gjenlevende kan ikke gi bort fast eiendom. Merk at det er ingen begrensninger på å selge fast eiendom. 12

13 FORSLAG TIL NY ARVELOV Mer til ektefellen. Utvidet arverett til samboere. Begrenset pliktdelsarv. Testament uten vitner. Antas å tre i kraft i løpet av

14 OVERFØRING AV EIENDOM SOM LEDD I GENERASJONSSKIFTE 14

15 VERDSETTELSE AV FRITIDSEIENDOM Når er verdsettelsen av betydning? Ved avkortning i arv. Ved salg fra uskifte til arvinger. Ved forkjøpsrett. Ved betydning av bruksrettigheter. Ved sameie og rett til å tre inn i høyeste bud. 15

16 Skatt og avgifter ved overføring av eiendommer Dokumentavgift Skatt ved salg av fritidseiendommer og ubebyggede tomter Skattekrav ifm. arveoppgjør 16

17 Dokumentavgift Ved tinglysing av ny formell eier. 2,5 % av eiendommens «markedsverdi» på tidspunktet for overføring. Risiko for gjennomskjæring fra kartverket. Private avtaler er uten betydning for beregningsgrunnlaget. Fritak for enkelte overføringer. 17

18 Formell vs. reell eier Tinglysingen tar kun hensyn til den formelle eier dvs. den som fremstår som eier i grunnboken. I andre forbindelser, herunder juridiske tvister om eierskap, vil det være den reelle eier som er avgjørende. 18

19 Markedsverdi Eiendommens salgsverdi på tidspunktet for tinglysing, medregnet verdien av bygninger og faste anlegg. Det selgeren vil kunne få for eiendommen på det åpne markedet, uten noe form for interessefellesskap med kjøperen. Ved fritt salg vil kjøpesummen og salgsverdien som regel være den samme. Dersom du betaler mindre i kjøpesum, fordi du: 1. overtar gjeld som en del av betalingen eller 2. mottar deler av eiendommen i gave, skal du likevel betale dokumentavgift av den fulle markedsverdien. Hvis usikker på verdi; innhent takst eller verdivurdering fra eiendomsmegler 19

20 Tidspunkt for verdsettelsen Eksempel: I år 1998 Per mottar i gave en fritidsbolig fra sine foreldre i 1998 og overtar hele eieransvaret. Overføringen blir av ulike årsaker ikke tinglyst. På dette tidspunktet har fritidsboligen en verdi på ca. kr I år 2015 Per ønsker å formalisere overføringen ved tinglysing i grunnboken. Antatt markedsverdi i 2015 er kr Skal beregning av dokumentavgiften ta utgangspunkt i verdien på tidspunktet for den reelle overføringen (1998) eller tinglysingstidspunktet (2015)? 20

21 Høyesterett: verdsettelsen skal knytte seg til tidspunktet for tinglysing. Vil særlig komme på spissen der det har skjedd en prisøkning og overdragelsen ikke ble tinglyst. 21

22 Kan tinglysingsmyndighetene skjære igjennom? Ja Statens kartverk kan ikkekreveat det blir innhentettakst på eiendommen, men «( )vil reagere dersom avgiftsgrunnlaget er sett for lågt, og be om ei utgreiing om verdifastsetjinga. Vi kan fastsetje avgifta ved skjøn, dersom vi meiner at verdien er klart høgare enn det som er skrive i skøytet.» - sitat fra Statens Kartverks hjemmesider 22

23 Kan private avtaler om heftelser redusere markedsverdien? Rettspraksis: nei, jf. Borgarting lagmannsretts avgjørelse i LB Du kan ikke gjøre fradrag for verdien av tinglyste heftelser bruksrettigheter borettigheter 23

24 Fritak for dokumentavgift Ektefeller og samboere Tinglysing av skjøte som overfører eiendom mellom ektefeller. Tinglysing av skjøte som overfører eiendom fra avdøde ektefelle til gjenlevende ektefelle. Ved separasjon eller skilsmisse for eiendom som er en del av felleseiet. Tinglysing av skjøte mellom samboere ifm. samlivsbrudd (dvs. ikke fritak ellers). Fritaket gjelder ikke for overføring av fritidseiendom mellom samboere. 24

25 Fritak for dokumentavgift Andre tilfeller Den del man arver etter loven. Arv fra uskiftet bo kun fritak for den andel man arver etter loven. Testamentsarvsom blir overskjøtetvidere samme dagtil annen person. Innløsning av festetomt. Gave til allmennyttige formål. Oppløsning av sameie f.eks. oppdeling av tomt. Borettslagsandeler. Overføring av festerett på ubebygget tomt betaler kun dokumentavgift ved endringer i eierforhold på fast eiendom, 25

26 Skatt ved salg av fritidseiendommer og ubebyggede tomter Lovens utgangspunkt: All gevinst ved salg utløser skatt. Unntak for boligeiendom Eiet i minst et år før salg. Bodd der i minst et av de to siste årene. Enkelte unntak fra kravet om botid f.eks. opphold på helseinstitusjon. 26

27 Unntak for fritidseiendom Gevinst ved salg av fast eiendom med bygning som hovedsakelig bukes om bolig for fritidsformål. Eieren må ha eiet eiendommen i mer enn 5 år før salget. Eieren må ha brukt eiendommen som sin egen fritidseiendom i minst 5 av de siste 8 årene. Dersom man ikke oppfyller vilkårene, vil beskatning bli 27 % av gevinsten. 27

28 Hvilke overføringer utløser gevinstbeskatning? Reglene om gevinstbeskatning inntrer ved realisasjon. Salg Tvangssalg Gavesalg Følgende disposisjoner omfattes ikkeav realisasjon og utløser således ikke skatt på gevinst: Arv ved dødsfall Gaveoverføringer Overdragelser mellom ektefeller under ekteskap Skifte av felleseie mellom ektefeller i forbindelse med skilsmisse 28

29 Følgende overføringer vil du aldri oppnå fritak for gevinstbeskatning Gevinst ved salg av tomt. Gevinst ved salg av næringseiendom. Gevinst ved salg av utleieleilighet. 29

30 Skattekrav ifm. arv Hovedregel: arvingen/gavemottaker overtar avdødes/givers skattemessige posisjoner og forpliktelser. Mottaker vil overta latent gevinstskatt som må betales når eiendommen senere selges. Mottaker overtar givers/arvelaters inngangsverdi. Gevinsten blir differansen mellom givers/arvelaters inngangsverdi og mottakers salgssum. Fradrag for utgifter til oppgradering og tidligere innbetalt arveavgift. Unntak fra gevinstbeskatning for dødsboet dersom giver/arvelater kunne solgt eiendommen skattefritt. Dersom avdøde kunne solgt skattefritt, så vil mottaker få ny inngangsverdi 30

31 Eksempel Kari arver foreldrenes utleieleilighet i 2015 verdi ca. kr Leiligheten ble kjøpt i 1980 for kr og foreldrene har aldri bodd i leiligheten. I dag har leiligheten en verdi på kr og det er foretatt oppgradering for ca. kr Dersom Kari selger leiligheten vil gevinsten bli som følger: Kjøpesum 1980 kr Oppgradering kr Inngangsverdi før oppreg. kr Oppregulering 70 % kr Oppregulert inngangsverdi kr Verdi 2015 kr Gevinst kr % kr

32 Tabell for oppregulering av inngangsverdi ved beregning av gevinst eller tap ved salg av bolig, fritidseiendom og tomt (kilde Skatteetatens hjemmesider) Ervervsår Prosentsats for oppregulering av inngangsverdi Ervervsår Prosentsats for oppregulering av inngangsverdi og tidlegare

33 Kan Kari unngå å bli beskattet ved salg? Ja, dersom hun flytter inn og oppfyller vilkårene for gevinstbeskatningsfritak. For alle tilfelle: Latent skatt bør tas med i betraktning ved arveoppgjør. Ingen skatteplikt ved overdragelse som skjer som ledd i et arveoppgjør. Men når arveoppgjøret er avsluttet vil en overdragelse også mellom arvingene utløse skatteplikt. Derfor bør arvingene bestemme seg for hvem som skal overta de ulike eiendommene og sørge for dokumentasjon. Ved bytte av eiendommer mellom arvingene etter at arveoppgjøret er avsluttet = realisasjon som vil utløse skatteplikt. 33

34 Kontaktinfo Randi Birgitte Bull Advokat/Partner Telefon: E-post: Anne-Sofie Rolfsjord Advokat Telefon: E-post: