Dokumentavgift ved oppløsning av sameie

Transkript

1 Dokumentavgift ved oppløsning av sameie Sundvolden Registerfører Haldis Framstad Skaare Innhold Dokumentavgift ved oppløsning av sameie, der sameiet består av flere bruksnumre. Må hele sameiet løses opp for at fritak for ideell andel skal komme til anvendelse? Kan det dannes nye sameier, når ett sameie løses opp? Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

2 Dokumentavgift Det følger av dokumentavgiftsloven (dal) 7 første ledd at ved tinglysing av dokument som overfører hjemmel til fast eiendom, skal det svares dokumentavgift hvis Stortinget har vedtatt det, jf. dal 1. Dokumentavgiften skal beregnes av eiendommens markedsverdi, jf. dal 7 første ledd, med mindre det finnes unntak som kommer til anvendelse. Dokumentavgift ved oppløsing av sameie Dokumentavgiftsloven 7 femte ledd: «Ved oppløsning av sameie beregnes avgiften av salgsverdien av fast eiendom som den enkelte sameier erverver hjemmel til ut over verdien av den ideelle andel han hadde i sameiet. Denne regel gjelder også ved jordskifte etter lov 21. juni 2013 nr. 100 om fastsetjing og endring av eigedoms- og rettsforhold på fast eigedom m.m.» Vil det ha noen betydning for dokumentavgiftsfritak om sameiet er en eiendom som består av ett eller flere bruksnumre? Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

3 Dokumentavgift ved oppløsning av sameie Stortingets avgiftsvedtak 2. Fritatt for avgift er d) egen sameieandel i den enkelte eiendom ved overtagelse av fast eiendom ved oppløsning av sameie Forarbeidene til endringen, Prp 1 LS ( ): «Dersom sameiet består av flere eiendommer, følger det av fast praksis at avgiftsplikten for hver eiendom vurderes separat. Det avgjørende for fritakets størrelse er ikke den ideelle andelen i det totale sameiet, men den ideelle andelen i den enkelte faste eiendom som det overføres hjemmel til. Dokumentavgift ved oppløsning av sameie Presisering i brev fra Toll- og avgiftsdirektoratet til Kartverket, datert «Direktoratet legg til grunn at det med «fast eiendom» i vedtaket 2 bokstav d og rundskrivet pkt. 3.3 er meint ei matrikkeleining. Dette følgjer av samanhengen i regelverket, og er i samsvar med fast praksis.» Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

4 Høyesterett HR A Dokumentavgift ved oppløsning av sameie Skal fradraget omfatte verdien av erververens ideelle andel i hele sameiet som nå oppløses, eller skal fradraget kun omfatte verdien av den ideelle andelen som erververen har i den matrikkelenheten som han erverver i forbindelse med oppløsningen? Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

5 Dokumentavgift ved oppløsning av sameie HR: Dal 7 femte ledd og Stortingets vedtak om dokumentavgift 2 første ledd bokstav d) synes å gi forskjellige resultater. Sprikende forvaltningspraksis Reelle hensyn taler for begge parters syn HR: Stortingets avgiftsvedtak kan ikke være mer ugunstig for borgerne enn det som følger av loven, uten at det fremgår klart av vedtaket eller forarbeider at nettopp det har vært meningen. Dokumentavgift ved oppløsning av sameie Høyesterett kom til at det fulgte av dokumentavgiftsloven 7 femte ledd at det ved beregning av dokumentavgiften skal gjøres fradrag for verdien av erververens sameieandel i hele det oppløste sameiet, ikke bare for verdien av erververens sameieandel i den matrikkelenheten som erverves. Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

6 Krav om fullstendig oppløsning av sameie? Et sameie som besto av bare ett bruksnummer ble delt opp i 25 eiendommer, men de beholdt et areal i fellesskap. Kan dal 7 femte ledd om fritak for dokumentavgift da komme til anvendelse, selv om det ikke skjer en fullstendig oppløsning? Krav om fullstendig oppløsning av sameie? Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

7 Krav om fullstendig oppløsning av sameie? Siden 1982 har det i årsrundskrivet om dokumentavgift vært vist til sameieloven 15. Fra 1992 fra det vært følgende ordlyd i årsrundskrivet: Ved oppløsning av et sameie, jf. lov 18. juni 1965 nr. 6 om sameige 15, beregnes avgiften av salgsverdien av fast eiendom som den enkelte erverver hjemmel til ut over verdien av den ideelle andelen han hadde i sameiet. I avgjørelser fra Toll- og avgiftsdirektoratet har det vært vist til Rt s. 205 HR slutter seg til LR uttalelse om at sameigeloven 15 ikke åpner for en delvis oppløsning av sameie. Krav om fullstendig oppløsning av sameie? Borgarting uttaler i LB : «Ordlyden i fritaksbestemmelsen taler klart for at den kun er ment å omfatte oppløsning etter sameieloven 15. Denne forståelsen har også vært lagt til grunn i praksis hos Statens kartverk og Toll- og avgiftsdirektoratet i flere år, se henvisningen til sameieloven 15 i Toll- og avgiftsdirektoratets årlige rundskriv nr. 12/2011 S punkt 3.3 (någjeldende rundskriv) og rundskriv 12/1998 S punkt 3.3 (rundskriv for 1998). Lagmannsretten legger etter dette til grunn at fritaksbestemmelsen bare kommer til anvendelse der det skjer en oppløsning av sameie etter sameieloven 15 annet ledd.» Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

8 Fullstendig oppløsning av sameie? LB Lagmannsretten kom til at ordlyden i dokumentavgiftsloven 7 femte ledd ikke talte for at det måtte skje en fullstendig oppløsning av sameiet. De mente videre at Rt s. 205 gjelder rettigheter til sameierne innbyrdes og at denne avgjørelsen ikke kunne tas til inntekt for at det skulle beregnes dokumentavgift der det bare skjer en delvis oppløsning. Heller ikke tungtveiende konsekvens- eller avgiftstekniske hensyn gjør seg gjeldene. Ergo så kunne hjemmelsovergangen tinglyses uten beregning av dokumentavgift, så lenge det ikke skjedde noen verdiforskyvning. Fritak for dokumentavgift - dersom det dannes nye sameier ved oppløsning av et sameie? Eks flere familiegrener eier en eiendom. Ved fradeling får hver av søsknene med barn sin egen eiendom. Det dannes et nytt personlig sameie for hver hytteeiendom, kan man da si at det ikke skjer en fullstendig oppløsning og at unntaket for dokumentavgift ikke kommer til anvendelse? Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september

9 Fritak for dokumentavgift - dersom det dannes nye sameier ved oppløsning av et sameie? Brev fra Finansdepartementet av til Jordskifteretten: Det slås fast at regelen om fritak for dokumentavgift ved oppløsning av sameie i dokumentavgiftsloven 7 femte ledd omfatter både fullstendig og delvis oppløsning av sameie. Skattedirektoratet legger Solheimdommen (LB ) til grunn. Så lenge det skjer en samtidig overføring av de ideelle andelene man har i sameiet så kommer dal 7 femte ledd til anvendelse. Delvis oppløsning over tid, er å regne som rene salg og omfattes dermed ikke av fritaket. Hvis det skjer en verdiforskyvning så skal det beregnes dokumentavgift av denne. Kartverket - Eiendomsrettsseminaret, september