Diverse innkomne tinglysingsspørsmål. Eiendomskonferansen 2016 Solstrand Hotel og Bad, 18 oktober 2016 Registerfører Hugo Torgersen

Transkript

1 Diverse innkomne tinglysingsspørsmål Eiendomskonferansen 2016 Solstrand Hotel og Bad, 18 oktober 2016 Registerfører Hugo Torgersen

2 Sletting av løsningsrett Løsningsrett kan tinglyses. Tgll 12 Eksempel på løsningsrett: - forkjøpsrett - kjøperett - rett til å kreve utskilling av tomt, og å bli eier denne.

3 En løsningsrett gjelder for 25 år, som hovedregel. Løsningsrettsloven 6 (1). Unntak finnes Sletting ex offico (av Kartverkets eget tiltak) av løsningsrett er særlig aktuelt fra Da utløp en overgangsordning.

4 Tema for slik sletting: Er løsningsretten åpenbart borfalt? Tinglysingsloven 31 annet ledd. Grunnet unntakene i løsningsrettsloven 6 (2) og (3) kan det være vanskelig å fastslå at en tinglyst løsningsrett er åpenbart bortfalt.

5 Unntakene fra regelen om bortfall etter 25 år: - løsningsretten vedrører et areal som er skilt ut fra en naboeiendom, og naboeiendommen er rettighetshaver eller - det aktuelle areal løsningsretten vedrører, høvelig kan slås sammen med slik naboeiendom.

6 - løsningsrett som ligger til et foretak og der løsningsretten vedrører foretakets rett til å få utvidet sitt areal i anledning driften av foretaket. Løsningsretten bortfaller da etter 50 år.

7 Det er disse skjønnstemaene som gjør at Kartverket ofte må konkludere med at løsningsretten ikke er åpenbart opphørt.

8 Ikke-eksisterende hjemmelshaver Problemet: Eiendommen er matrikulert og har et «blad» i grunnboken. Men det er ingen til å underskrive pva av hjemmelshaveren.

9 Fysisk person - Tinglyse hjemmelserklæringer - Begjære grunnbokhjemmel etter kunngjøring. Tgll 38 a - Søksmål og dom på eierskap

10 Sammenslutning - Tinglysingsmessig nødkompetanse. Hvem tegnet sammenslutningen på avviklingstidspunktet? - Kunngjøring. Tgll 38a - Søksmål og dom på eierskap.

11 Sletting av eierseksjonssameie Ulike hjemmelshavere - Hjemmelshaverne opprettholder sine sameiebrøker. - Problem kan oppstå dersom minst én bruksenhet er bolig. Esl 2 - Må panthaver samtykke? Lærebok side 302 og Ot.prp s 87

12 Like hjemmelshavere til to eller flere seksjoner - Uproblematisk hva gjelder hjemmelsforholdet - Kan være problematisk hva gjelder panterett. I hvor stor sameieandel vil pantet hefte ved at to sameiebrøker legges sammen, men kun én seksjon har vært pantsatt?

13 Pantefrafall ved arealoverføring Krav om pantefrafall hvis avgivende areal er pantsatt. Matr.forskr 33 En parallell regel til matr.forskr 43 (8) som vedrører sammenslåing. Hindre uforenlige prio.kollisjoner.

14 Kanskje uproblematisk dersom avgivereiendommen er pantsatt med samme heftelse som mottakereiendommen. Kartverket må ikke bli for ivrig med å avvise begjæring om arealoverføring (eller sammenslåing). Sammenslåing: «gordisk knute»

15 Grunnboken vil trolig fra april 2017 ikke lenger være inndelt i «pengeheftelser» og «servitutter». Endringer i anledning massiv innføring av elektroniske dokumenter.

16 Fradeling fra flere eiendommer En matrikkelenhet kan opprettes fra flere matrikkelenheter. Matrl. 10 (2) og (3). Dersom lik hj.haver: Uproblematisk, hva gjelder hvem som skal ha grunnbokhjemmel. Problematisk, hva gjelder pant.

17 Dersom ulik hj.haver: Rekvirenten må oppgi en brøkfordeling mellom de to (eller flere) sameiere. Kartverket kan nok i en viss grad etterprøve om brøkfordelingen er i orden. Uproblematisk, hva gjelder pant.

18 Sletting av gamle heftelser Slettes helst på begjæring av rettighetshaver. Slettes etter kunngjøring. Tgll 38a Slettes etter vedtak i stiftelsestilsynet. Ikke servitutter. Stiftelsesloven 55

19 Slettelse fordi rettsvernet er bortfalt. F.eks avtalepant 30 år. Åpenbart opphørt heftelse. Tgll 31 (2) Søksmål og dom på bortfalt heftelse.

20 Uteareal som tilleggsdel Ingen føringer i lov, forskrift eller lovforarbeider mht hvor grensen går mellom hva som er tilleggsdel B og G. Hensynet bak oppmålingsplikten må være avgjørende. Vil det kunne oppstå tvist / tvil om hvor en bruksrettsgrense går?

21 Eksempler: - platting - carport - biloppstilling under tak, inntil yttervegg - uteareal på bakkeplan under balkong og der balkongen støttes av to søyler i bakken som markerer utearealets yttergrense.

22 En viktig påminnelse: Matrikulering er ikke noe gyldighetsvilkår.