TINGLYSING OG KOMMUNENS FORHOLD TIL GRUNNBOKSDATA VED MATRIKKELARBEID TRONDHEIM,

Transkript

1 TINGLYSING OG KOMMUNENS FORHOLD TIL GRUNNBOKSDATA VED MATRIKKELARBEID TRONDHEIM, STEDSDATA - TIL NYTTE FOR SAMFUNNET Lene Cecilie Bakler registerfører e.f.

2 HVA SKAL VI GJENNOMGÅ? Grunnbokens innhold Innledende om tinglysing Kontroll av grunnboksdata før matrikkelføring Særlig om sammenslåing og prioritetskollisjoner Etablering av heftelser Sletting av heftelser Endring av hjemmelshaver Retting av feil i grunnboken

3 HVORFOR TINGLYSE? Formålet med tinglysing er å oppnå rettsvern overfor godtroende tredjemann Rettsvernet oppnås ved registrering i grunnboken Registeret er åpent for publikum, slik at man oppnår notoritet og publisitet for de tinglyste rettsstiftelsene Sikre realkreditten Sikre lån med pant i fast eiendom Tinglysing har ingen betydning mellom partene En avtale blir ikke mer bindende eller mer gyldig av å være tinglyst

4 HVA INNEHOLDER GRUNNBOKEN? Opplysninger om hjemmel og heftelser på en matrikkelenhet Grunnboken skal ikke ha opplysninger om en matrikkelenhets fysiske forhold, herunder areal og grenser Grunnboken er delt inn i fire hoveddeler Hjemmelsopplysninger Pengeheftelser Servitutter Grunndata

5 HVA HAR GRUNNBOKEN OPPLYSNINGER OM? Hjemmelsforhold Formelt registrerte eierforhold Heftelser Formelt registrerte pengeheftelser Formelt registrerte servitutter Grunndata Hvilken matrikkelenhet denne matrikkelenheten er opprettet fra Om det er fradelt areal fra matrikkelenheten Om det er foretatt sammenslåinger, seksjoneringer mm. Eksempel på grunnboksblad

6 GRUNNBOKENS TROVERDIGHET Positiv troverdighet Man skal kunne stole på at de opplysningene grunnboken gir, er riktige Unntak: forfalskning eller tvang Staten har et objektivt erstatningsansvar, jf. tingl. 35 Negativ troverdighet Man skal kunne stole på at det grunnboken ikke opplyser om, heller ikke gjelder Men husk - Ikke tinglysingsplikt! OBS! Adgang til å rette feil Troverdigheten gjelder rettslige, ikke faktiske forhold

7 GRUNNLEGGENDE FORUTSETNING FOR TINGLYSING Den som krever noe tinglyst (rekvirenten) må sørge for at: dokumentet er korrekt utfylt dokumentet fyller lovens krav nødvendig samtykke foreligger nødvendig dokumentasjon foreligger m.m.

8 TINGL. 6 - ORIGINALE DOKUMENTER Alle dokumenter som skal tinglyses skal være i original Krav om originale signaturer Finnes unntak, for eksempel tinglysing av dom (bekreftet kopi) Tinglysingsgjenpart SKAL legges ved Tingl. 6 sammenholdt med tingl.forskr. 6 Gjenparten skal i visse tilfeller være bekreftet rett kopi Tingl.forskr. 6 tredje ledd Registerfører MÅ forvisse seg om at en gjenpart som ikke er bekreftet, er en rett kopi Tingl.forskr. 6 fjerde ledd første punktum

9 TINGL HVA KAN TINGLYSES? Et dokument kan bare anmerkes i grunnboken når det går ut på å stifte, forandre, overdra, behefte, anerkjenne eller oppheve en rett som har til gjenstand en fast eiendom i embedskretsen Unntak dersom rett til tinglysing følger av lov, for eksempel jordskifteloven 24 Vurderes i lys av formålet med all tinglysing Skape et særskilt rettsvern Dersom retten allerede har rettsvern i form av lov, offentligrettslig vedtak eller gyldig avtale er det ikke behov for tinglysing Men, kjennelse fra Borgarting lagmannsrett

10 TINGL. 12 A - SAMSPILL GRUNNBOK OG MATRIKKEL Når det etter matrikkellova skal utføres oppmålingsforretning, kan et dokument som gir grunnbokshjemmel til eiendoms- eller festerett, ikke tinglyses uten at melding til tinglysing om opprettelse av matrikkelenheten senest samtidig blir registrert i grunnboken Tinglysing av et dokument kan være avhengig av matrikulering Hvis det følger av matrikkelregelverket at forholdet er oppmålingspliktig, må arealet måles opp før dokumentet kan tinglyses, jf. matrikkellova 12 Unntak matrikkelforskriften 30

11 TINGL. 13 M.FL. - SAMTYKKE Ingen rettshandel kan anmerkes på en eiendom uten hjemmelshaverens samtykke, tingl. 13 Unntak: Rettskraftig dom kan anmerkes uten samtykke, 13 fjerde ledd Tvangsforretninger kan anmerkes uten samtykke Eks. utleggsforretning og melding om konkurs Ektefellesamtykke ved felles bolig, tingl. 13 femte ledd Egenerklæring om sivilstand, ekteskapsloven 32 Ingen heftelse kan slettes uten rettighetshaverens samtykke, tingl. 32 Unntak: Sletting når virkningen er falt bort, jf. 31 første ledd Sletting av en åpenbart opphørt heftelse, jf. 31 andre ledd Sletting etter kunngjøring dersom det er sannsynliggjort at heftelsen er bortfalt, jf. 32 a

12 TINGL. 14 OG 15 - GRUNNBOKSHJEMMEL Grunnbokshjemmel som eier har bare den grunnboken utpeker som eier ( 14) Eller den som godtgjør at rådigheten er gått over til ham ved eierens død (typisk ved hjemmelserklæring) Den som har grunnbokshjemmel, har også hjemmel til de bygningene som er eller blir oppført på eiendommen ( 15) Eks. ikke tinglyst festeforhold Grunneieren vil inneha den formelle hjemmelen også til festerens bebyggelse Har betydning blant annet for beregning av dokumentavgift Formelt eierskap Grunnboken gir ikke nødvendigvis uttrykk for de reelle eierforholdene

13 KONTROLL AV GRUNNBOKSOPPLYSNINGER FØR MATRIKKELFØRING HVORFOR? Unngå feilføring i matrikkelen Unngå retur av dokumenter som sendes til tinglysing

14 KONTROLL AV GRUNNBOKSOPPLYSNINGER FØR MATRIKKELFØRING FORTS. Heftelser som kan forhindre tinglysing Eks. fradelingsforbud Eks. urådighet/tinglysingssperre begrensninger i hjemmelshavers rettslige råderett Eks. prioritetskollisjoner Fradelinger Sammenslåinger Arealoverføringer Seksjoneringer/reseksjoneringer Sletting av matrikkelenheter

15 MELDING TIL TINGLYSING Ved opprettelse av ny matrikkelenhet, sammenslåing, arealoverføring eller endring av eierseksjon skal det sendes melding til tinglysing Matrikkellova 24 Finnes unntak (eks. forretninger rekvirert før ) Melding også ved sletting av matrikkelenheter OBS! Grunnboksbladet må være fritt for heftelser, både pengeheftelser og servitutter, før vi kan fjerne det

16 SPESIELT OM SAMMENSLÅING Hjemmelsgrunnlag Matrikkellova 18 Matrikkelforskriften 43 Matrikkelenhetene som ønskes sammenslått må ha samme hjemmelshaver Samme hjemmelsforhold som sådan Det må ryddes i pengeheftelsene slik at det ikke oppstår prioritetskollisjoner når matrikkelenhetene sammenslås

17 NÅR BLIR DET PRIORITETSKOLLISJON? Like heftelser på matrikkelenhetene Ingen kollisjon Bare den ene matrikkelenheten har heftelser Som hovedregel ingen kollisjon, men vær likevel obs på forkjøpsretter og kjøpekontrakter Er det panteheftelse på en av matrikkelenhetene og en eller flere av de andre matrikkelenhetene også har en eller annen type pengeheftelse Alltid prioritetskollisjon

18 HVORDAN LØSE EN PRIORITETSKOLLISJON? Slette heftelsen (helt eller delvis) Tinglyse en prioritetsvikelse Rettighetshaver må undertegne på en prioritetsvikelse Heftelsen kan også utvides til å gjelde alle matrikkelenhetene Eks. kjøpekontrakt

19 PRIORITETSKOLLISJONER FORTS. Kommunen skal gjøre en forhåndskontroll Statens kartverk Tinglysing har det endelige ansvaret for å avdekke prioritetskollisjoner og sette vilkår i denne forbindelse Dette følger av kommentarene til matrikkelforskriften Det betyr at registerfører kan stoppe en sammenslåing eller arealoverføring til tross for at kommunen mener at vilkårene er oppfylt

20 PRAKTISKE PROBLEMSTILLINGER Etablering av heftelser Sletting av heftelser Endring av hjemmelshaver Retting av feil

21 ETABLERING AV HEFTELSER Tinglyses på den tjenende eiendom Den eiendommen som avgir rettigheten Avgivereiendom må derfor gå klart frem av dokumentet Rettighetshaveren skal angis Rett for person (personlig rettighet) Eks. bo-/bruksrett Fødselsnummer for rettighetshaveren skal oppgis Rett for eiendom (realrettighet) Eks. veirett Gnr./bnr. skal oppgis

22 ETABLERING AV HEFTELSER FORTS. KRAV TIL KLARHET OG FORM Klarhet i forhold til: HVA det gjelder HVOR det skal innføres (hvilken matrikkelenhet?) HVEM som er rettighetshaver Tinglysingsforskriften 4 Dokumentet bør være selvforklarende Dokumentet bør være kort og så vidt mulig bare inneholde bestemmelser som kan tinglyses (jf. tingl. 12)

23 ETABLERING AV HEFTELSER FORTS. Pengeheftelse eller servitutt? Er det av betydning for panthavere og andre at heftelsen fremkommer på en panteattest? Statens kartverk Tinglysing vurderer om heftelsen etter sin art og sitt omfang har betydning for dekningsmulighetene ved et eventuelt tvangssalg Og dermed om heftelsen skal registreres på grunnboksbladet som en pengeheftelse eller en servitutt

24 HVORDAN SLETTE HEFTELSER? Hovedregel tingl. 32 første ledd Samtykke fra rettighetshaveren Personlige rettigheter: For eksempel borett, forkjøpsrett, føderåd Rettighetshaveren må samtykke Legg ved skifteattest eller annen dokumentasjon på dødsfall dersom rettighetshaveren er død Realrettigheter: Rettighetshaveren er den til enhver tid eier av f.eks. gnr. 10 bnr. 1 Nåværende hjemmelshaver til gnr. 10 bnr. 1 må dermed samtykke

25 HVORDAN SLETTE HEFTELSER? FORTS. Sletting av pantedokumenter: Det originale pantedokumentet må sendes inn med påtegning om pantefrafall (delvis sletting) eller sletting, jf. tingl. 32 andre ledd Hva gjør man dersom panthaveren er død? Panteretten er en overførbar rettighet Arvingene må derfor samtykke til sletting Legg ved dokumentasjon på hvem som er arvinger (typisk skifteattest)

26 HVORDAN SLETTE HEFTELSER? FORTS. Hva gjør man dersom det originale pantedokumentet er bortkommet? Sletting etter kunngjøring, tingl. 32 a En heftelse som er over 20 år og som det er sannsynlig at er opphørt, kan slettes etter kunngjøring i Norsk lysingsblad og i lokalavisen Krever en begjæring fra panthaveren eller hjemmelshaveren

27 SLETTING AV HEFTELSER - TOLKING AV TINGLYSTE DOKUMENTER Hvem er rettighetshaver? Hva fremkommer av grunnboken? Rettighetshaver fremkommer ikke av grunnboken Hva sier stiftelsesgrunnlaget? (det tinglyste dokumentet) Misforhold mellom grunnbok og det tinglyste dokumentet? Foreligger det en tinglysingsfeil? Dersom det er tvil om hvem som er rettighetshaver Hva mener partene selv? Utgangspunktet er at Statens kartverk Tinglysing tar stilling til om heftelsen kan slettes på bakgrunn av en begjæring om sletting og den vedlagte dokumentasjonen

28 HVORDAN FÅ REGISTRERT RIKTIG HJEMMELSHAVER? Hovedregel: Hjemmelsoverføring skjer ved tinglysing av skjøte Ved privat skifte: Hjemmelsoverføring skjer ved tinglysing av hjemmelserklæring i forbindelse med arv/skifte/uskifte med vedlagt uskifte-/skifteattest Ved offentlig skifte: Hjemmelsoverføring skjer ved tinglysing av skjøte Hjemmelsoverføring på grunnlag av rettskraftig dom Fastsettelsesdom

29 HVORDAN FÅ REGISTRERT RIKTIG HJEMMELSHAVER? FORTS. Grunnbokshjemmel etter kunngjøring Tingl. 38 a og c Hjemmelsoverføring skjer ved tinglysing av en hjemmelserklæring som Tinglysingen utarbeider etter at kunngjøring er foretatt Grunnbokshjemmel til matrikkelenhet som er ervervet til vei- eller jernbaneformål Tingl. 38 b Hjemmelsoverføring skjer ved tinglysing av en eiererklæring fra stat, fylkeskommune eller kommune

30 HVORDAN FÅ REGISTRERT RIKTIG HJEMMELSHAVER? FORTS. Nærmere om grunnbokshjemmel etter kunngjøring etter tingl. 38 a Dersom matrikkelenheten tilhører noen som ikke har grunnbokshjemmel Flere vilkår som må være oppfylt: Skriftlig erklære å være eier Utøve eierrådighet Sannsynliggjøring av eierskap minst 20 år - dokumentasjon

31 HVORDAN FÅ REGISTRERT RIKTIG HJEMMELSHAVER? FORTS. Nærmere om grunnbokshjemmel etter kunngjøring etter tingl. 38 c Grunnbokshjemmel til matrikkelenhet som er opprettet i medhold av matrikkellova 9 første ledd bokstav d Eierløs sjøgrunn eller eierløs undergrunn Flere vilkår som må være oppfylt: Skriftlig erklære å være eier Sannsynliggjøring av eierskap

32 DOKUMENTAVGIFT Tinglysing av hjemmelsoverføringer utløser som hovedregel plikt til å betale dokumentavgift jf. Stortingets vedtak om dokumentavgift 1 Unntak må ha konkret hjemmel og må påberopes Stortingets vedtak om dokumentavgift Lov om dokumentavgift Forskrift om dokumentavgift

33 DOKUMENTAVGIFT FORTS. Dokumentavgiften beregnes av eiendommens salgsverdi Salgsverdien på tinglysingstidspunktet jf. Høyesteretts avgjørelse Rt s Unntak ved førstegangs overføring av en i sin helhet nyoppført bygning som ikke er tatt i bruk jf. Stortingets vedtak om dokumentavgift 3 Dokumentavgiften beregnes av tomteverdien Bygg på fremmed grunn Det må betales dokumentavgift av bebyggelsen selv om erververen har oppført denne selv Ses i sammenheng med tingl. 15 hvem er hjemmelshaver til bebyggelsen? Borgarting lagmannsretts avgjørelse LB

34 PRAKTISKE UNNTAK FRA DOKUMENTAVGIFTSPLIKTEN Ideell arveandel etter loven Stortingsvedtaket 2 bokstav f Overføring mellom ektefeller Stortingsvedtaket 2 bokstav e Ved separasjon/skilsmisse, jf. dal. 8 første ledd Overføring av felles bolig ved samlivsbrudd mellom samboere Dokumentavgiftsloven 8 andre ledd OBS! Fritaket gjelder ikke fritidsbolig

35 KONSESJON Erverv av fast eiendom er konsesjonspliktig Konsesjonsloven 2 Diverse unntak i konsesjonsloven, eks. 4 og 5 Konsesjonsfriheten må i mange tilfeller godtgjøres ved en egenerklæring om konsesjonsfrihet, jf. konsesjonsforskriften 2 Forholdet til konsesjonsloven må avklares før dokumentet kan tinglyses Konsesjon er et vilkår for tinglysing, jf. konsesjonsloven 15 Det er kommunen som er konsesjonsmyndigheten! Tinglysingen har en kontrollfunksjon i forhold til tinglysing

36 RETTING AV GRUNNBOKEN Retting av tinglysingsfeil Rettes i medhold av tingl. 18 Uten kostnad for partene Krever i praksis en henvendelse, per brev, e-post eller telefon Retting av feil som skyldes partene selv Hovedregelen er utstedelse av nytt dokument og ny tinglysing Medfører nytt tinglysingsgebyr og ny dokumentavgift Retting ved inkuriepåtegning Snever ulovfestet unntaksregel Konkret vurdering av saken etter begjæring fra partene Medfører nytt tinglysingsgebyr, men ikke ny dokumentavgift

37 INFORMASJON OG HJELP Rundskriv for Tinglysingen Sjekkliste ved tinglysing Ofte stilte spørsmål e-kundesenter Tinglysingstelefonen tlf Alle hverdager fra kl

38 HVOR SKAL DERE SENDE POST TIL OSS? Post som gjelder fast eiendom: Statens kartverk Tinglysing 3507 Hønefoss Post som gjelder borettslagsandeler: Statens kartverk Ullensvang Tinglysing borettslag 5788 Kinsarvik