Jordsameie fradeling fra uregistrert jordsameie

Transkript

1 Jordsameie fradeling fra uregistrert jordsameie Registerførere Åge-Andre Sandum og Nina Josefine Halsne, Statens Kartverk

2 Sameie Hva er et sameie? Definisjon: to eller fleire eig noko saman på ein slik måte at retten deira er rekna i parter eller delings- eller høvetal, jf. sameigel. 1 Personlig sameie: Sameierne er juridiske personer (dvs fysiske personer eller selskaper) Realsameie: Sameieandelen er knyttet til faste eiendommer.

3 Sameieloven - partsforholdet Tolkning av stiftelsesgrunnlaget, hvis det ikke gir svar, supplerende regler i 2 Hver sameier har like stor rett, jf. sameiel. 2 første ledd For realsameie skal den historiske skatteskyld legges til grunn for andelsberegningen, jf. sameiel. 2 andre ledd.

4 Sameieloven - rådighet I et tingsrettslig sameie har hver sameier samme kvalitative rett til å råde over hele sameietingen til det han er etla eller vanleg brukt til, og til anna som høver med tida og tilhøva. Kvantitativt er sameierens bruk avgrenset til hans ideelle andel i sameiet. Ingen sameier kan utnytte tingen slik at det uturvande eller urimeleg er til meins for nokon medeigar, jf. sameigel. 3 annet ledd.

5 Sameieloven - flertallsvedtak Det kan gjøres flertallsvedtak om styring og utnytting innenfor det sameiet er etla eller skikka til, jf. 4 Vedtaket kan ikke gå ut på urimelig kostnad eller å gjøre tingen om til noe annet. Det kan ikke gå ut på å avhende heile tingen, eller stykke eller verde som sameigar treng til den utnytting tingen er etla eller vanleg brukt til

6 Sameieloven, om styring og utnytting Flertallet kan velge et styre, men det forutsetter at sameiet har skriftlige vedtekter, jf. sameiel. 4 og 6. Normalt må sameierne være enige om vedtekter Kan vedtas med flertallsvedtak om tingretten godkjenner vedtektene, jf. Sameiel. 6 og7. Det må stå i vedtektene hva styret kan gjøre. Flertall er den som har mer enn halvparten av andelene i sameiet

7 Sameie Hva er et realsameie? Sameieloven 2: grunn eller rettigheter som ligg i sameige mellom bruk Omfatter både det vi kaller brukssameie, realsameie eller jordsameie. Binding til fast eiendom kan avgjøres etter stiftelsesgrunnlaget, jf. Rt eller på bakgrunn av lang tids bruk Sameieandelene er da å anse som tilbehør til hovedeiendommen i hht. avhl. 3-4 andre ledd bokstav d)

8 Jordsameie vs realsameie Sameie Eneeie: kun betydning for eierforholdet. Realsameie personlig sameie. Er eierretten knyttet til fast eiendom eller ikke? Hvis ja, så er det et realsameie. Skal det registreres som et realsameie eller jordsameie i grunnboken? Hvilken matrikkelenhetstype er det? Grunneiendom eller jordsameie?

9 Jordsameie vs. realsameie Def. av jordsameie matrikkelloven 5 første ledd litra d): jordsameige, grunnareal som ligg i sameige mellom fleire grunneigedommar, og der sameigepartane inngår i grunneigedommane. Dette ligner veldig på definisjonen av et realsameie. Men ved et realsameie kan sameieobjektet være noe annet enn fast eigedom. Det er sameiegjenstanden og måten sameiet har oppstått på, som avgjør hvilken matrikkelenhetstype det er.

10 Registrering av jordsameie Jordsameier har vanligvis oppstått ved ufullstendig garddeling eller ved at flere eiendommer har fått eiendomsrett til et område i fellesskap, og at andelene gjennom tidene har blitt knyttet til og behandlet som en del av brukene. Det kan også være mer komplisert som for eksempel ved privatisering av allmenning.

11 Registrering av jordsameie Jordsameie egen matrikkelenhetstype, matrikkellova 5. Eksisterende jordsameie blir registrert og tildelt eget matrikkelnummer, uten at sameiet blir fradelt eiergårdene. Jordsameie blir ikke matrikulert som grunneiendom, da det er en del av eiergården og inngår i skylda, det blir kun registrert, jf matrikkellova 14.

12 Registrering av jordsameie Matrikkellova 14 Registrering av jordsameie Jordsameige kan registrerast i matrikkelen med eige matrikkelnummer når det er gjort sannsynleg at eininga er eit jordsameige Matrikkellova 24 Tinglysing og utferding av matrikkelbrev Så snart oppretting av ny matrikkeleining, samanslåing, endring av eigarseksjon eller arealoverføring er ført i matrikkelen, skal kommunen sende melding om dette til tinglysing. 5. ledd: I sak som gjeld matrikulering av umatrikulert grunneigedom eller umatrikulert festegrunn etter 13, eller registrering av jordsameige etter 14, skal tinglysing berre skje når det er kravd særskilt.

13 Registrering av eksisterende jordsameie Ved registrering av eksisterende matrikkelenhet i matrikkelen, vil det ikke blir generert melding til tinglysing Hvis eierforholdet ikke er rettslig avklart må partene søke om grunnbokshjemmel etter kunngjøring i medhold av tgl. 38a. Hjemmelsforholdet vil bli registrert med gnr. og bnr. på de matrikkelenhetene som har andel i sameiet, samt sameiets navn. Registrerer urådighet i tråd med sameielovens bestemmelser.

14 Registrering av eksisterende jordsameie Ved oppretting av nye matrikkelenheter fra jordsameiet, vil vi først registrere fradelingen og deretter registrere opphør av jordsameie. Urådigheten vil da bli borte. Pengeheftelsene som ligger på eiereiendommene og som hefter i jordsameiet vil nå fremkomme på den nye matrikkelenhetens grunnboksblad.

15 Oppretting av enheter i uregistrert jordsameie Hovedregel: Jordsameiet må være registrert i matrikkelen og i grunnboken før det kan fradeles parseller eller opprettes festegrunn. Krav til geografisk klarhet Krav til klarhet i hjemmelsforholdet

16 Oppretting av enheter i et uregistrert jordsameie Matrikkelloven 10 setter krav til geografisk klarhet for å kunne matrikkelføre ny matrikkelenhet. Bestemmelsens andre ledd lyder som følger: Ny matrikkeleining kan berre opprettast når det er klart kva for matrikkeleining eller matrikkeleiningar den nye eininga blir utskilt frå eller oppretta på. Rundskriv T5/09: Det kan bl.a. innebære at umatrikulert grunn eller uregistrert jordsameie må føres inn i matrikkelen før det kan gjennomføres arealoverføringer eller opprettes nye matrikkelenheter i området.

17 Oppretting av enheter i et uregistrert jordsameie Hvem som kan kreve matrikkelføring av ny matrikkelenhet reguleres av matrikkelloven 9 Matrl. 9 bokstav a: Den som har grunnbokshjemmel kan kreve matrikkelføring av ny enhet. MD`s brev av : Det er ikke tilstrekkelig at hjemmelsforholdet fremkommer indirekte via grunneiendommene som har andel i jordsameiet. Jordsameiet må være registrert i matrikkel og grunnbok, før man kan opprette nye enheter fra sameiet.

18 Oppretting av enheter i et uregistrert jordsameie Unntak: Matrikkelloven 9 bokstav b) Den som ved rettskraftig avgjerd ved domstolane er kjent som eigar eller festar, eller er tilkjent rett til å krevje at eit bestemt grunnstykke eller anlegg blir oppretta som eiga matrikkeleining, c) den som lovleg har overteke grunn eller anlegg ved ekspropriasjon, gjerd ved domstolane er kjent som eigar eller festar av MD: Dette vil være tilstrekkelig grunnlag for å kreve matrikulering. Bokstav b og c åpner således for å opprette ny grunneiendom ved fradeling fra jordsameie, selv om ikke jordsameiet er registrert i matrikkelen og grunnboken. Tilsvarende gjelder innløsning av festegrunn etter bokstav h.

19 Endring av realsameie Kan en sameier gå ut av sameiet og overføre sin andel til en annen eiendom? I utgpkt. Full avtalefrihet En avhending av sameieandel kan være i strid med stiftelsesgrunnlaget. Eks. vilkår satt av kommunen. Kan være i strid med jordl. 12 Dersom avgiverens eiendom er beheftet med pant, må det tinglyses pantefrafall

20 Oppløsning av realsameie Hovedregel: Sameieloven 15 Men det gjelder ikke for sameige mellom bruk, 15 femte ledd Jordskiftelovens regler kommer til anvendelse Det må igangsettes jordskifte eller minnelig jordskifte, jsl. Kap 9.

21 Kan sameieandelen skilles fra hovedeiendommen? Sameieloven 10 Hovedregel: Ein sameigar har rett til å avhenda heile eller noko av parten sin til kven han vil. Unntak: Part som ligg til fast eigedom, må ikkje avhendast utan saman med eigedomen eller ein tilsvarande del av han. Dette gjeld ikkje vassfall eller andre slike serlege verde som er uturvande eller ulaglege til utnytting saman med eigedomen.

22 Kan sameieandelen skilles fra hovedeiendommen? Hvordan skal vi forholde oss til denne bestemmelsen? Sameigeloven er deklaratorisk Hvis sameierne er enige kan andeler i realsameiet avhendes separat. Flertallsvedtak er ikke nok, jf. 4 andre ledd Med avhending må forstås enhver form for overføring, arv, gave, salg, tvangssalg med mer. Vi skal holde en lav profil i vår kontrollvirksomhet